El precio de cotización dice 300.000 dólares. Estás preaprobado para esa cantidad exacta. Se siente como un trato cerrado hasta que la tasación vuelve a bajar.
Este es el momento que temen la mayoría de los compradores. El banco no le prestará más de lo que realmente vale la casa. Si el tasador valora la propiedad en $200,000 en lugar de $300,000, acaba de enfrentar un problema importante en su financiamiento hipotecario.
Una tasación de vivienda no es una sugerencia. Es la opinión certificada de un profesional con licencia estatal. Su trabajo es determinar el valor justo de mercado de la propiedad. Este proceso protege al prestamista de comprar un activo perdedor. También te protege. No quieres pagar $300,000 por una casa que solo vale $200,000 porque te enamoraste de los gabinetes de la cocina.
Tasación versus inspección
No confunda estos dos procesos. Tienen propósitos completamente diferentes.
La tasación de una vivienda determina el valor. No comprueba la seguridad ni la funcionalidad. Un tasador podría echar un vistazo al techo y notar que parece viejo. No subirán allí para comprobar si hay fugas. No probarán su sistema HVAC. No inspeccionarán las tuberías para ver si cumplen con el código actual.
Ese es el trabajo de un inspector de viviendas.
Necesita un inspector experimentado para descubrir problemas ocultos. Piense en problemas estructurales, cableado defectuoso o moho. Estas son las costosas pesadillas que pueden agotar sus ahorros después del cierre. Un tasador ve el estado de la vivienda. Un inspector diagnostica la salud de la vivienda.
“La tasación de una vivienda es un factor sensato en una decisión que suele ser emocional para el comprador”.
Lo que realmente busca el tasador
Los tasadores utilizan métodos específicos para valorar la propiedad. No adivinan. Observan ventas comparables en el vecindario. Examinan los metros cuadrados. Toman nota del estado del interior y del exterior.
Pero ¿qué pasa con los detalles que estresan a los propietarios?
¿Los platos sucios en el fregadero reducirán el valor de su casa? Generalmente no. Los tasadores observan la estructura y los datos del mercado. No les importa tu desorden. Un sótano húmedo podría ser otra historia. Si hay daños visibles por agua o moho, eso afecta el valor. Señala riesgo estructural.
¿De dónde obtienen los tasadores sus datos? Obtienen registros públicos y ventas recientes de viviendas similares. Conducen por el barrio. Observan cómo se está desempeñando el mercado inmobiliario local en este momento.
¿Qué pasa si la tasación es baja?
Si el número es inferior al precio de su contrato, el trato no se cancela automáticamente. Pero es complicado.
El prestamista sólo financiará hasta el valor de tasación. Debes pagar la diferencia en efectivo. O puedes renegociar el precio con el vendedor. O puede retirarse si el contrato lo permite.
Es importante comprender cómo funciona esto. Necesita saber por qué bajó el valor. ¿Fue la condición? ¿La ubicación? ¿O simplemente una mala venta comparable? Conocer el método detrás de la locura te ayudará a decidir tu próximo paso.
A continuación, desglosaremos los métodos de evaluación específicos. También abordaremos los mitos que circulan sobre lo que afecta el valor de su vivienda.
Los prestamistas no se limitan a confiar en su palabra. Necesitan una valoración independiente. Esto los protege. También te protege a ti.
Pagas por este servicio. Por lo general, cuesta alrededor de $300, aunque las propiedades caras cuestan más. Entregas el dinero al cierre. Es un gasto del prestatario, incluso si el banco exige el informe.
El tasador debe ser aprobado por el prestamista. Esto crea coherencia. Garantiza que la persona que sostiene el bolígrafo tenga licencia y esté certificada. Tienes la tranquilidad de saber que el número no proviene de una fuente aleatoria.
Los dos principales métodos de valoración
¿Cómo se les ocurre el número? Existen dos enfoques principales para los bienes raíces residenciales.
El enfoque de comparación de ventas es el estándar. El tasador encuentra tres o cuatro casas similares que se vendieron recientemente cerca. Estos son tus comparables o comps. Miran el tamaño del lote. Metros cuadrados, tanto terminados como sin terminar. Edad y estilo. Garajes. Chimeneas. Cada característica se pesa.
El enfoque de costos se aplica más a las nuevas construcciones. Se analizan los costos de reproducción. ¿Cuánto costaría reconstruir la estructura desde cero si se quemara? Luego suman el valor del terreno. Restan la depreciación. El resultado es el valor estimado.
Dentro del informe de tasación
Los datos vienen de todas partes. Registros del tribunal del condado. Informes locales de servicios de listado múltiple. Pero comienza con una inspección física. Por dentro y por fuera.
Se detalla el documento final. Incluye:
- La lógica detrás de la determinación del valor.
- Estado de la casa y accesorios permanentes.
- Detalles sobre mejoras y materiales utilizados.
- Advertencias sobre problemas estructurales como sótanos mojados o cimientos agrietados
- Notas sobre el vecindario: nuevos desarrollos o superficie rural
- Tendencias recientes del mercado que podrían cambiar el valor
- Un análisis comparativo del mercado para respaldar la conclusión.
- Mapas, fotografías y bocetos.
Si desea ver los datos sin procesar, consulte el formulario de tasación de propiedades de Freddie Mac. Freddie Mac es un actor importante en las hipotecas residenciales. Si algo en el informe le confunde, pregúntele al tasador. Obtenga una aclaración.
Lo que realmente importa (y lo que no)
Aquí es donde la gente se equivoca. Un mito común es que el atractivo exterior o el orden general aumentan el valor.
Cuestiones de mantenimiento. Una propiedad bien mantenida indica cuidado. Pero el tasador no mira tus platos sucios en el fregadero. No les importa si es necesario cortar el césped. Esas cosas no cambian el valor fundamental del activo.
La cifra valora el paquete total. La casa. Estructuras permanentes. La tierra debajo de él. Este número establece el límite de su préstamo. El prestamista no prestará más que el valor de tasación.
Recuperarse de una tasación baja
Recibirás el informe. La casa de sus sueños está valorada en $249,000. El precio de venta era de 300.000 dólares. Esa es una brecha de $51,000.
El prestamista no cubrirá la diferencia. Entonces, ¿qué pasa después?
Tienes opciones. La primera es sencilla. Renegociar el precio de compra con el vendedor. Si creen que el mercado respalda su precio, podrían ceder. Un precio más bajo cierra la brecha.
Si el vendedor no se muda, usted mismo puede cubrir la diferencia. Lleve dinero extra a la mesa de cierre. A esto se le suele llamar “efectivo para cerrar”. Pagas la diferencia de tu bolsillo. Funciona, pero agota tus ahorros.
También puedes impugnar la tasación. ¿El tasador pasó por alto una clave comparable? ¿Pasaron por alto una actualización reciente que realizó? Puedes proporcionar datos. Nuevos datos de ventas. Prueba de mejoras. El prestamista podría solicitar una segunda opinión o una revisión. No está garantizado que cambie el número, pero vale la pena intentarlo si tiene pruebas contundentes.
Otro camino se aleja. Si el vendedor no baja el precio y usted no puede afrontar la diferencia, se retira. Utilice su contingencia de inspección (si corresponde) o su contingencia de financiamiento para recuperar su garantía. No se ha hecho ningún daño.
A veces el mercado simplemente está más caliente de lo que refleja la evaluación. En un mercado de vendedores, los precios se mueven rápidamente. Las tasaciones se retrasan. Estás atrapado en el medio.
También existe la opción de contratar un segundo tasador. Algunos prestamistas permiten esto si hay un error claro. Cuesta más. Se necesita tiempo. Pero si estás seguro de que el primer número es incorrecto, puede que sea necesario.
¿Qué pasa si compras la casa de todos modos y luego la vendes por más? Eso es una apuesta. Estás apostando por el mercado. No siempre es seguro.
La clave es comprender la valoración antes de meterse en el hoyo. Conozca sus composiciones. Conozca el enfoque de costos. Sepa lo que ve el tasador.
Una valoración baja no es el final del trato. Es un punto de pivote. Puedes ajustarlo. Puedes pagar más. Puedes irte.
Pero tienes que decidir. Rápido. El tiempo es dinero. Y los prestamistas están mirando el reloj.
El vendedor lo puso a la venta por 300.000 dólares. El tasador del banco lo estimó en 249.000 dólares.
Eso es un agujero de 51.000 dólares en el suelo.
Para usted, el comprador, estas son malas noticias. El prestamista no financiará basándose en el precio más alto. Financian en base al valor de tasación. Si la casa no vale lo que usted acordó pagar, el monto del préstamo disminuye. De repente se encuentra ante una enorme brecha entre su hipoteca y el precio de compra.
¿Está muerto el trato?
No necesariamente. Pero hay que actuar rápido.
¿Por qué cayó el valor?
Primero, que no cunda el pánico. Mira por qué el número es bajo.
A veces es reparable. ¿El tasador notó ventanas rotas? ¿Recorte podrido? ¿Un techo con goteras? Estos son problemas de mantenimiento. Si el vendedor puede solucionarlos, puedes solicitar una reconsideración del valor. El tasador podría regresar y aumentar el número si se corrigen esos defectos visibles.
Si el valor bajo se debe a que el tasador no conoce el vecindario o faltan actualizaciones recientes, tiene opciones.
Sus opciones cuando se valora bajo
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Solicite una segunda tasación
Esto cuesta más. Pagarás por ello. Pero si el primer jugador era un novato o no estaba familiarizado con las competiciones locales, una segunda opinión podría salvar el trato. Asegúrese de que el nuevo tasador esté en la lista aprobada de su prestamista. No elijas a nadie. -
Quejarse al Estado
Si está seguro de que la primera tasación fue descuidada y el tasador se negó a escuchar su evidencia, presente una queja ante la agencia de licencias de su estado. Es una opción nuclear. Úselo solo si tiene pruebas de que cometieron un error. -
Negociar con el Vendedor
El prestamista está estancado hasta que alguien se muda. - El vendedor baja el precio: Aceptan $249,000.
- Vendedor lleva segunda hipoteca: Te prestan la diferencia. Arriesgado para ellos, pero posible.
- Pagas en efectivo: Cubres la brecha de $51,000 de tu bolsillo. ¿Puedes permitírtelo?
La red de seguridad para contingencias de préstamos
Si las negociaciones fracasan, no está condenado a perder su depósito.
Mira tu contrato de compra. Es casi seguro que tiene una contingencia de préstamo. Esta cláusula dice: Si no puedo obtener financiamiento para esta propiedad en estos términos, recuperaré mi dinero.
Si la tasación es demasiado baja y nadie puede cerrar la brecha, se cancela. Te alejas. Usted conserva su dinero de garantía. Es tu rampa de salida.
¿Vale la pena una tasación?
Sí.
No es sólo una tarifa. Es protección.
Sin él, podrías estar comprando una casa por $300,000 que en realidad vale $249,000. Estarías pagando de más inmediatamente. La evaluación obliga a una revisión de la realidad. Garantiza que no caiga en una trampa de equidad negativa incluso antes de girar la llave.
Cómo funcionan realmente las tasaciones de viviendas
La gente aquí se confunde. Aclarémoslo.
Comienza con la inspección.
El tasador entra y sale. Observan la condición, el tamaño y las características. No se limitan a adivinar.
Es una opinión profesional.
Este no es un algoritmo informático. Es un ser humano certificado y con licencia estatal que brinda su opinión experta. Comparan su casa con otras similares que se vendieron recientemente (comparaciones).
El mito de Zillow
¿Crees que Zillow sabe cuánto vale tu casa?
No es así.
Las estimaciones de Zillow (Zestimates) son útiles para un estadio de béisbol. No son valoraciones precisas. Pasan por alto las complejidades del mercado. No pueden ver que el sótano se inundó el mes pasado o que la casa del vecino es una monstruosidad. No utilice Zillow para determinar su oferta. Úselo para iniciar una conversación.
¿Qué está incluido en el valor?
La cifra tasada cubre:
* La propia vivienda.
* Estructuras permanentes (garajes, cobertizos si están adjuntos).
* El terreno sobre el que se asienta.
Este número dicta su préstamo. Mayor tasación = mayor préstamo. Tasación más baja = préstamo más pequeño.
¿Importa el desorden?
Deja de preocuparte por los platos sucios.
Es un mito que el atractivo exterior o un fregadero ordenado influyen en el número final. Sí, el mantenimiento importa. Una baraja podrida reduce el valor. Un césped limpio y bien mantenido ayuda.
Pero el tasador no es un inspector de viviendas que califica su limpieza. Están analizando la integridad estructural y los comparables del mercado. No te deducirán $500 porque tu sofá es feo.
El lado más oscuro de las tasaciones
No podemos hablar de tasaciones sin mencionar el colapso de 2008.
Washington Mutual fue acusada de presionar a los tasadores para que inflaran los valores. Más préstamos. Más burbujas. Más choque.
En respuesta, Fannie Mae y Freddie Mac cambiaron las reglas. A partir de 2009, sólo compraron hipotecas a prestamistas utilizando tasadores independientes.
Estos tasadores deben seguir el Código de conducta de valoración de viviendas. ¿El objetivo? Detener la inflación. Detén la manipulación. Mantenga el sistema honesto.
Es un sistema diseñado para protegerte. Incluso si parece otro obstáculo. Es.
