Harga daftar mengatakan $300.000. Anda telah mendapat persetujuan sebelumnya untuk jumlah persisnya. Rasanya seperti kesepakatan selesai sampai penilaiannya kembali lebih rendah.
Inilah saat yang paling ditakuti pembeli. Bank tidak akan meminjamkan Anda lebih dari nilai rumah yang sebenarnya. Jika penilai menilai properti itu sebesar $200.000, bukan $300.000, Anda baru saja mengalami hambatan besar dalam pembiayaan hipotek Anda.
Penilaian rumah bukanlah sebuah saran. Ini adalah pendapat bersertifikat dari seorang profesional berlisensi negara. Tugas mereka adalah menentukan nilai pasar wajar dari properti tersebut. Proses ini melindungi pemberi pinjaman dari membeli aset yang hilang. Itu juga melindungi Anda. Anda tidak ingin membayar $300.000 untuk rumah yang hanya bernilai $200.000 karena Anda jatuh cinta dengan lemari dapur.
Penilaian vs. Inspeksi
Jangan bingung antara kedua proses ini. Mereka melayani tujuan yang sangat berbeda.
Penilaian rumah menentukan nilai. Itu tidak memeriksa keamanan atau fungsionalitas. Penilai mungkin melirik ke atap dan memperhatikan bahwa atapnya tampak tua. Mereka tidak akan naik ke sana untuk memeriksa kebocoran. Mereka tidak akan menguji sistem HVAC Anda. Mereka tidak akan memeriksa pipa untuk melihat apakah memenuhi kode saat ini.
Itu adalah tugas seorang inspektur rumah.
Anda memerlukan inspektur berpengalaman untuk mengungkap masalah tersembunyi. Pikirkan masalah struktural, kabel yang rusak, atau jamur. Ini adalah mimpi buruk mahal yang dapat menguras tabungan Anda setelah penutupan. Penilai melihat kondisi rumah. Seorang inspektur mendiagnosis kesehatan rumah.
“Penilaian rumah adalah faktor yang masuk akal dalam pengambilan keputusan yang sering kali menimbulkan emosi bagi pembeli.”
Apa yang Sebenarnya Dicari Penilai
Penilai menggunakan metode khusus untuk menilai properti. Mereka tidak menebak. Mereka melihat penjualan serupa di lingkungan sekitar. Mereka memeriksa ukuran luasnya. Mereka memperhatikan kondisi interior dan eksterior.
Tapi bagaimana dengan detail yang membuat pemilik rumah stres?
Akankah piring kotor di wastafel menurunkan nilai rumah Anda? Secara umum, tidak. Penilai melihat struktur dan data pasar. Mereka tidak peduli dengan kekacauan Anda. Ruang bawah tanah yang basah mungkin lain ceritanya. Jika terlihat kerusakan akibat air atau jamur, hal itu akan berdampak pada nilai. Ini menandakan adanya risiko struktural.
Dari mana penilai mendapatkan datanya? Mereka menarik catatan publik dan penjualan rumah serupa baru-baru ini. Mereka berkendara melewati lingkungan sekitar. Mereka mengamati bagaimana kinerja pasar real estat lokal saat ini.
Bagaimana Jika Penilaiannya Rendah?
Jika jumlahnya lebih rendah dari harga kontrak Anda, kesepakatan tidak otomatis mati. Tapi ini rumit.
Pemberi pinjaman hanya akan membiayai sampai nilai yang dinilai. Anda harus menemukan selisihnya dalam bentuk uang tunai. Atau Anda bisa menegosiasikan ulang harga dengan penjual. Atau Anda bisa pergi jika kontrak mengizinkan.
Memahami cara kerjanya itu penting. Anda perlu tahu mengapa nilainya turun. Apakah itu kondisinya? Lokasinya? Atau hanya penjualan buruk yang sebanding? Mengetahui metode di balik kegilaan ini membantu Anda memutuskan langkah selanjutnya.
Kami akan menguraikan metode penilaian spesifik selanjutnya. Kami juga akan mengatasi mitos yang beredar tentang apa yang memengaruhi nilai rumah Anda.
Pemberi pinjaman tidak hanya percaya pada harganya. Mereka membutuhkan penilaian independen. Ini melindungi mereka. Itu juga melindungi Anda.
Anda membayar untuk layanan ini. Biasanya harganya sekitar $300, meskipun properti mahal harganya lebih mahal. Anda menyerahkan uang pada saat penutupan. Itu adalah biaya peminjam, meskipun bank meminta laporannya.
Penilai harus disetujui oleh pemberi pinjaman. Hal ini menciptakan konsistensi. Ini memastikan orang yang memegang pena memiliki lisensi dan sertifikasi. Anda merasa tenang karena mengetahui nomor tersebut tidak berasal dari sumber acak.
Dua Metode Penilaian Utama
Bagaimana cara mereka mengetahui nomornya? Ada dua pendekatan utama untuk real estat perumahan.
Pendekatan perbandingan penjualan adalah standarnya. Penilai menemukan tiga atau empat rumah serupa yang baru-baru ini dijual di dekatnya. Ini adalah sebanding Anda, atau comps. Mereka melihat ukuran lot. Rekaman persegi, baik yang sudah selesai maupun yang belum selesai. Usia dan gaya. Garasi. Perapian. Setiap fitur akan dipertimbangkan.
Pendekatan biaya lebih berlaku untuk bangunan baru. Hal ini terlihat pada biaya reproduksi. Berapa biaya untuk membangun kembali struktur tersebut dari awal jika terbakar? Kemudian mereka menambahkan nilai tanah. Mereka mengurangi depresiasi. Hasilnya adalah perkiraan nilainya.
Di dalam Laporan Penilaian
Datanya berasal dari mana saja. Catatan gedung pengadilan daerah. Laporan layanan beberapa daftar lokal. Tapi itu dimulai dengan pemeriksaan fisik. Di dalam dan di luar.
Dokumen terakhir dirinci. Ini termasuk:
- Logika di balik penentuan nilai
- Kondisi rumah dan perlengkapan permanennya
- Detail tentang perbaikan dan bahan yang digunakan
- Peringatan tentang masalah struktural seperti ruang bawah tanah basah atau pondasi retak
- Catatan tentang lingkungan sekitar—perkembangan baru atau areal pedesaan
- Tren pasar terkini yang mungkin mengubah nilai
- Analisis pasar komparatif untuk mendukung kesimpulan
- Peta, foto, dan sketsa
Jika ingin melihat data mentahnya, lihat formulir penilaian properti Freddie Mac. Freddie Mac adalah pemain utama dalam hipotek perumahan. Jika ada sesuatu dalam laporan yang membingungkan Anda, tanyakan kepada penilai. Dapatkan klarifikasi.
Apa yang Sebenarnya Penting (Dan Apa yang Tidak Penting)
Di sinilah orang tersandung. Mitos yang umum adalah bahwa mengekang daya tarik atau kerapian secara umum akan meningkatkan nilai.
Pemeliharaan itu penting. Properti yang terawat menandakan kepedulian. Tapi penilai tidak melihat piring kotor Anda di wastafel. Mereka tidak peduli jika halamannya perlu dipangkas. Hal-hal tersebut tidak mengubah nilai fundamental aset.
Angka tersebut menilai total paket. Rumah. Struktur permanen. Tanah di bawahnya. Nomor ini menentukan batas pinjaman Anda. Pemberi pinjaman tidak akan meminjamkan lebih dari nilai yang dinilai.
Pulih Dari Penilaian Rendah
Anda mendapatkan laporannya kembali. Rumah impian Anda dihargai $249.000. Harga yang diminta adalah $300.000. Itu selisih $51.000.
Pemberi pinjaman tidak akan menanggung selisihnya. Jadi apa yang terjadi selanjutnya?
Anda punya pilihan. Yang pertama sederhana. Negosiasi ulang harga pembelian dengan penjual. Jika mereka yakin pasar mendukung harga mereka, mereka mungkin akan mengalah. Harga yang lebih rendah menutup kesenjangan tersebut.
Jika penjual tidak mau pindah, Anda dapat menanggung sendiri selisihnya. Bawalah uang tunai ekstra ke meja penutupan. Hal ini sering disebut “uang tunai untuk ditutup”. Anda membayar selisihnya sendiri. Ini berhasil, tetapi menghabiskan tabungan Anda.
Anda juga dapat menantang penilaiannya. Apakah penilai melewatkan kunci yang sebanding? Apakah mereka mengabaikan peningkatan terbaru yang Anda lakukan? Anda dapat memberikan data. Data penjualan baru. Bukti perbaikan. Pemberi pinjaman mungkin memesan opini kedua atau ulasan. Tidak ada jaminan bahwa nomor tersebut akan berubah, tetapi patut dicoba jika Anda memiliki bukti kuat.
Jalan lain sedang berjalan menjauh. Jika penjual tidak mau menurunkan harga dan Anda tidak mampu membayar selisihnya, Anda keluar. Anda menggunakan kemungkinan inspeksi Anda (jika ada) atau kemungkinan pembiayaan Anda untuk mendapatkan kembali uang Anda yang sungguh-sungguh. Tidak ada salahnya dilakukan.
Terkadang pasar lebih panas daripada yang dicerminkan oleh penilaian. Di pasar penjual, harga bergerak cepat. Keterlambatan penilaian. Anda terjebak di tengah.
Ada juga opsi untuk mendatangkan penilai kedua. Beberapa pemberi pinjaman mengizinkan hal ini jika ada kesalahan yang jelas. Biayanya lebih mahal. Itu membutuhkan waktu. Namun jika Anda yakin angka pertama salah, hal itu mungkin perlu.
Bagaimana jika Anda tetap membeli rumah itu dan kemudian menjualnya dengan harga lebih tinggi? Itu pertaruhan. Anda bertaruh di pasar. Itu tidak selalu aman.
Kuncinya adalah memahami penilaian sebelum Anda terjun ke dalam lubang. Ketahui perusahaan Anda. Ketahui pendekatan biaya. Ketahui apa yang dilihat penilai.
Penilaian yang rendah bukanlah akhir dari kesepakatan. Ini adalah titik poros. Anda bisa menyesuaikan. Anda dapat membayar lebih. Anda bisa pergi.
Tapi Anda harus memutuskan. Cepat. Waktu adalah uang. Dan pemberi pinjaman memperhatikan waktu.
Penjual mendaftarkannya seharga $300.000. Penilai bank menetapkannya sebesar $249.000.
Itu adalah lubang di tanah senilai $51.000.
Bagi Anda, pembeli, ini adalah kabar buruk. Pemberi pinjaman tidak akan membiayai berdasarkan harga yang lebih tinggi. Mereka membiayai berdasarkan nilai yang dinilai. Jika rumah tersebut tidak sesuai dengan harga yang Anda setujui untuk dibayar, jumlah pinjaman akan turun. Anda tiba-tiba melihat kesenjangan besar antara hipotek Anda dan harga pembelian.
Apakah kesepakatannya sudah mati?
Belum tentu. Tapi Anda harus bertindak cepat.
Mengapa Nilainya Turun?
Pertama, jangan panik. Lihat mengapa angkanya rendah.
Terkadang itu bisa diperbaiki. Apakah catatan penilai memecahkan jendela? Trim yang membusuk? Atap bocor? Ini adalah masalah pemeliharaan. Jika penjual dapat memperbaikinya, Anda dapat meminta pertimbangan ulang nilai. Penilai mungkin akan kembali dan menaikkan jumlahnya jika cacat yang terlihat tersebut diperbaiki.
Jika nilai rendah disebabkan karena penilai tidak mengetahui lingkungan sekitar, atau melewatkan peningkatan terkini, Anda punya pilihan.
Pilihan Anda Saat Dinilai Rendah
-
Pesan Penilaian Kedua
Ini membutuhkan biaya tambahan. Anda akan membayarnya. Namun jika orang pertama adalah seorang pemula atau sama sekali tidak terbiasa dengan perusahaan lokal, opini kedua mungkin bisa menyelamatkan kesepakatan tersebut. Pastikan penilai baru ada dalam daftar yang disetujui pemberi pinjaman Anda. Jangan hanya memilih siapa pun. -
Pengaduan ke Negara
Jika Anda yakin penilaian pertama ceroboh dan penilai menolak mendengarkan bukti Anda, ajukan keluhan ke badan perizinan negara bagian Anda. Ini adalah opsi nuklir. Gunakan hanya jika Anda memiliki bukti bahwa mereka melakukan kesalahan. -
Negosiasi dengan Penjual
Pemberi pinjaman terjebak sampai seseorang pindah. - Penjual menurunkan harga: Mereka menerima $249.000.
- Penjual membawa hipotek kedua: Mereka meminjamkan selisihnya kepada Anda. Berisiko bagi mereka, tapi mungkin.
- Anda membayar tunai: Anda menutup selisih $51.000 dari kantong Anda. Bisakah Anda membelinya?
Jaring Pengaman Kontinjensi Pinjaman
Jika negosiasi gagal, Anda tidak akan kehilangan deposit Anda.
Lihatlah kontrak pembelian Anda. Hampir pasti ada kemungkinan pinjaman. Klausul ini berbunyi: Jika saya tidak bisa mendapatkan pembiayaan untuk properti ini sesuai persyaratan ini, saya mendapatkan uang saya kembali.
Jika penilaiannya terlalu rendah dan tidak ada yang bisa menjembatani kesenjangan tersebut, Anda membatalkan. Anda pergi. Anda menyimpan uang Anda dengan sungguh-sungguh. Itu jalan keluar Anda.
Apakah Penilaian Layak?
Ya.
Ini bukan hanya biaya. Itu adalah perlindungan.
Tanpanya, Anda bisa membeli rumah seharga $300.000 yang sebenarnya bernilai $249.000. Anda akan segera membayar lebih. Penilaian memaksa pemeriksaan realitas. Hal ini memastikan Anda tidak masuk ke dalam perangkap ekuitas negatif bahkan sebelum Anda memutar kuncinya.
Cara Kerja Penilaian Rumah Sebenarnya
Orang-orang menjadi bingung di sini. Mari kita perjelas.
Dimulai dengan inspeksi.
Penilai masuk dan keluar. Mereka melihat kondisi, ukuran, dan fitur. Mereka tidak hanya menebak-nebak.
Ini adalah opini profesional.
Ini bukan algoritma komputer. Ini adalah manusia bersertifikat dan berlisensi negara yang memberikan pendapat ahlinya. Mereka membandingkan rumah Anda dengan rumah serupa yang baru saja dijual (komps).
Mitos Zillow
Anda pikir Zillow tahu berapa nilai rumah Anda?
Tidak.
Perkiraan Zillow (Zestimates) berguna untuk kasarnya. Itu bukan penilaian yang akurat. Mereka merindukan seluk-beluk pasar. Mereka tidak dapat melihat bahwa ruang bawah tanah kebanjiran bulan lalu atau bahwa rumah tetangganya merusak pemandangan. Jangan gunakan Zillow untuk menentukan penawaran Anda. Gunakan untuk memulai percakapan.
Apa yang Termasuk dalam Nilai?
Angka yang dinilai meliputi:
* Rumah itu sendiri.
* Struktur permanen (garasi, gudang jika terpasang).
* Tanah tempat ia berada.
Nomor ini menentukan pinjaman Anda. Penilaian lebih tinggi = pinjaman lebih tinggi. Penilaian lebih rendah = pinjaman lebih kecil.
Apakah Kekacauan Itu Penting?
Berhentilah mengkhawatirkan piring kotor.
Adalah mitos bahwa daya tarik yang mengekang atau hasil yang rapi mempengaruhi angka akhir. Ya, pemeliharaan itu penting. Dek yang membusuk menurunkan nilai. Halaman rumput yang bersih dan terawat membantu.
Namun penilai bukanlah pemeriksa rumah yang menilai kebersihan Anda. Mereka melihat integritas struktural dan perbandingan pasar. Mereka tidak akan memotong $500 karena sofa Anda jelek.
Sisi Gelap Penilaian
Kita tidak bisa membicarakan penilaian tanpa menyebutkan keruntuhan tahun 2008.
Washington Mutual dituduh menekan penilai untuk menaikkan nilai. Lebih banyak pinjaman. Lebih banyak gelembung. Lebih banyak kecelakaan.
Sebagai tanggapan, Fannie Mae dan Freddie Mac mengubah peraturan. Mulai tahun 2009, mereka hanya membeli hipotek dari pemberi pinjaman menggunakan penilai independen.
Penilai ini harus mengikuti Kode Etik Penilaian Rumah. Tujuannya? Hentikan inflasi. Hentikan manipulasi. Jaga agar sistem tetap jujur.
Ini adalah sistem yang dirancang untuk melindungi Anda. Meski rasanya seperti rintangan lain. Dia.
