Cena w ogłoszeniu to 300 000 dolarów. Otrzymałeś wstępną zgodę na pożyczkę na dokładnie tę kwotę. Wydawać by się mogło, że transakcja jest już przesądzona, dopóki wycena nie wykaże niższej wartości.
To moment, który najbardziej przeraża kupujących. Bank nie udzieli Ci kredytu na kwotę przekraczającą rzeczywistą wartość domu. Jeśli rzeczoznawca ustali wartość nieruchomości na 200 000 dolarów zamiast 300 000 dolarów, napotkasz poważną przeszkodę w procesie uzyskania kredytu hipotecznego.
Wycena nieruchomości to coś więcej niż tylko rekomendacja. To oficjalna opinia specjalisty z uprawnieniami państwowymi. Jego zadaniem jest ustalenie godziwej wartości rynkowej nieruchomości. Proces ten chroni pożyczkodawcę przed zakupem nierentownego aktywa. Chroni także Ciebie. Nie chcesz płacić 300 000 dolarów za dom, który jest wart tylko 200 000 dolarów tylko dlatego, że podobają Ci się szafki kuchenne.
Ocena a inspekcja
Nie myl tych dwóch procesów. Służą zupełnie innym celom.
O wartości nieruchomości decyduje wycena. Nie sprawdza bezpieczeństwa ani funkcjonalności obiektu. Rzeczoznawca może rzucić okiem na dach i zauważyć, że wygląda na stary. Nie będzie się na nią wspinał, żeby sprawdzić, czy nie ma wycieków. Nie przetestuje systemu ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji (HVAC). Nie będzie sprawdzał instalacji wodno-kanalizacyjnej, aby upewnić się, że spełnia ona obowiązujące przepisy.
To jest zadanie inspektora nadzoru budowlanego.
Potrzebujesz doświadczonego inspektora, który zidentyfikuje ukryte problemy. Mówimy o problemach konstrukcyjnych, wadliwym okablowaniu elektrycznym lub pleśni. Są to kosztowne koszmary, które mogą pochłonąć Twoje oszczędności po sfinalizowaniu transakcji. Rzeczoznawca widzi stan domu. Inspektor diagnozuje „zdrowie” domu.
„Wycena nieruchomości jest bezkompromisowym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji często podyktowanych emocjami nabywców.”
Na co tak naprawdę patrzy rzeczoznawca
Rzeczoznawcy stosują określone metody w celu ustalenia wartości nieruchomości. Nie zgadują. Analizują dane dotyczące ostatnich sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy. Studiują powierzchnię pokoju. Zwracają uwagę na stan wewnętrzny i zewnętrzny.
Ale co ze szczegółami, które powodują stres wśród właścicieli domów?
Czy brudne naczynia w zlewie obniżą wartość Twojego domu? Z reguły nie. Rzeczoznawcy sprawdzają dane projektowe i rynkowe. Nie interesuje ich twój bałagan. Wilgotna piwnica to zupełnie inna sprawa. Jeśli widoczne są uszkodzenia spowodowane przez wodę lub pleśń, będzie to miało wpływ na koszt. Sygnalizuje to ryzyko strukturalne.
Skąd rzeczoznawcy czerpią dane? Korzystają z rejestrów publicznych i ostatnich sprzedaży podobnych domów. Jeżdżą po okolicy. Obserwują, jak obecnie radzi sobie lokalny rynek nieruchomości.
Co zrobić, jeśli wynik jest niski?
Jeśli kwota wyceny jest niższa od ceny określonej w umowie, transakcja nie staje się automatycznie niemożliwa do zrealizowania. Ale sytuacja staje się coraz bardziej skomplikowana.
Pożyczkodawca sfinansuje zakup tylko do wycenionej wartości. Różnicę będziesz musiał pokryć gotówką. Możesz też renegocjować cenę ze sprzedawcą. Możesz też odmówić zawarcia umowy, jeśli umowa na to pozwala.
Zrozumienie, jak to działa, ma znaczenie. Musisz wiedzieć, dlaczego wartość spadła. Czy taki jest stan domu? Lokalizacja? A może po prostu zła umowa z podobną nieruchomością? Znajomość logiki stojącej za tymi liczbami pomoże Ci podjąć właściwą decyzję.
Następnie szczegółowo przeanalizujemy konkretne metody oceny. Rozwiejemy także mity na temat tego, co wpływa na wartość Twojego domu.
Kredytodawcy nie kierują się wyłącznie ceną na słowo. Potrzebują niezależnej oceny. To ich chroni. To chroni także Ciebie.
Płacisz za tę usługę. Zwykle kosztuje około 300 dolarów, chociaż koszt jest wyższy w przypadku nieruchomości z najwyższej półki. Oddajesz pieniądze po sfinalizowaniu transakcji. Są to wydatki kredytobiorcy, nawet jeśli bank wymaga raportu.
Rzeczoznawca musi zostać zatwierdzony przez pożyczkodawcę. Zapewnia to jednolitość. Dzięki temu osoba przeprowadzająca ocenę posiada licencję i certyfikat. Możesz być spokojny, wiedząc, że postać nie została wyciągnięta z powietrza przez przypadkowe źródło.
Dwie główne metody oceny
Jak dochodzą do tej liczby? W przypadku nieruchomości mieszkalnych istnieją dwa główne podejścia.
Podejście polegające na porównaniu sprzedaży jest standardem. Rzeczoznawca znajduje trzy lub cztery podobne domy, które niedawno zostały sprzedane w okolicy. To są Twoje porównania lub kompilacje. Uwzględniają wielkość działki. Teren gotowy i nie. Wiek i styl. Garaże. Kominek. Każdy szczegół ma znaczenie.
Podejście kosztowe ma większe zastosowanie w przypadku nowego budownictwa. Patrzy na koszty reprodukcji. Ile będzie kosztować odbudowa budynku od podstaw, jeśli spłonie? Następnie doliczają koszt gruntu. Odlicz zużycie. Wynik jest wartością szacunkową.
Wewnątrz raportu z oceny
Dane pochodzą zewsząd. Akta Sądu Okręgowego. Raporty z lokalnych usług tworzenia list wielostronnych. Ale wszystko zaczyna się od badania fizykalnego. Wewnątrz i na zewnątrz.
Dokument końcowy jest szczegółowy. Obejmuje:
- Logika ustalania kosztów
- Stan domu i konstrukcji stałych
- Szczegóły dotyczące ulepszeń i zastosowanych materiałów
- Ostrzeżenia dotyczące problemów konstrukcyjnych, takich jak wilgotne piwnice lub popękane fundamenty
- Uwagi dotyczące obszaru – nowych inwestycji lub obszarów wiejskich
- Najnowsze trendy rynkowe, które mogą mieć wpływ na wartość
- Porównawcza analiza rynku w celu potwierdzenia wniosków
- Mapy, zdjęcia i szkice
Jeśli chcesz zobaczyć surowe dane, sprawdź formularz wyceny nieruchomości Freddie Mac. Freddie Mac jest głównym graczem na rynku kredytów hipotecznych. Jeśli masz pytania dotyczące czegokolwiek w raporcie, zapytaj rzeczoznawcę. Uzyskaj wyjaśnienia.
Co jest naprawdę ważne (a co nie)
Tutaj ludzie często popełniają błędy. Powszechnym mitem jest twierdzenie, że atrakcyjność elewacji lub ogólna czystość podniesie jej wartość.
Konserwacja ma znaczenie. Dobrze utrzymana nieruchomość świadczy o trosce. Ale rzeczoznawca nie patrzy na twoje brudne naczynia w zlewie. Nie obchodzi go, czy trawa wymaga koszenia. Te rzeczy nie zmieniają podstawowej wartości aktywa.
Na rysunku przedstawiono ocenę całego pakietu. Dom. Struktury trwałe. Ziemia pod nim. Liczba ta określa Twój limit kredytowy. Pożyczkodawca nie przekaże kwoty wyższej niż szacowana wartość.
Odbicie od niskiej wyceny
Otrzymasz raport zwrotny. Twój wymarzony dom jest wyceniony na 249 000 dolarów. Cena wywoławcza wynosiła 300 000 dolarów. To różnica 51 000 dolarów.
Pożyczkodawca nie pokryje różnicy. Co stanie się dalej?
Masz opcje. Pierwsza jest prosta. Renegocjuj cenę zakupu ze sprzedawcą. Jeśli uważają, że rynek wspiera ich cenę, mogą pójść na ustępstwa. Niższa cena zamknie tę lukę.
Jeśli sprzedawca nie pójdzie na ustępstwa, różnicę możesz pokryć samodzielnie. Przynieś dodatkowe pieniądze, aby sfinalizować transakcję. Nazywa się to często „pieniądzem końcowym”. Różnicę dopłacasz z własnej kieszeni. To działa, ale wyczerpuje Twoje oszczędności.
Możesz także zakwestionować tę ocenę. Czy rzeczoznawca pominął kluczowy porównacz? Czy tęsknił za ostatnią poprawą, którą wprowadziłeś? Możesz podać dane. Nowe dane sprzedażowe. Dowody poprawy. Pożyczkodawca może zlecić drugą opinię lub przegląd. Nie gwarantuje to zmiany liczby, ale warto spróbować, jeśli masz niezbite dowody.
Innym sposobem jest odrzucenie umowy. Jeśli sprzedawca nie obniży ceny, a Ty nie będziesz w stanie pokryć różnicy, wypadasz z umowy. Aby odzyskać kaucję, korzystasz z klauzuli kontroli stanu (jeśli dotyczy) lub klauzuli finansowania. Nic się nie stało.
Czasami na rynku jest po prostu goręcej, niż odzwierciedla to wycena. Na rynku sprzedawcy ceny szybko rosną. Oceny są opóźnione. Znajdziesz się w środku tego procesu.
Istnieje również możliwość zaangażowania drugiego rzeczoznawcy. Niektórzy pożyczkodawcy pozwolą na to, jeśli wystąpi wyraźny błąd. To kosztuje więcej. To wymaga czasu. Jeśli jednak masz pewność, że pierwsza cyfra jest błędna, może to być konieczne.
Co się stanie, jeśli kupisz dom, a później sprzedasz go za drożej? To jest ryzyko. Obstawiasz na rynku. Nie zawsze jest to bezpieczne.
Kluczem jest zrozumienie wyceny, zanim znajdziesz się na minusie. Poznaj swoje porównania. Poznaj podejście kosztowe. Wiedz, co widzi rzeczoznawca.
Niska wycena to nie koniec transakcji. To jest punkt zwrotny. Możesz dostosować warunki. Możesz zapłacić więcej. Możesz odejść.
Ale musisz podjąć decyzję. Szybko. Czas to pieniądz. A pożyczkodawcy obserwują zegar.
Sprzedający wystawił dom na kwotę 300 000 dolarów. Rzeczoznawca bankowy wycenił go na 249 000 dolarów.
To dziura w budżecie wynosząca 51 000 dolarów.
To zła wiadomość dla Ciebie jako kupującego. Pożyczkodawca nie udzieli pożyczki w oparciu o wyższą cenę. Kredytowanie odbywa się na podstawie wartości szacunkowej. Jeśli dom nie jest wart kwoty, którą zgodziłeś się zapłacić, kwota kredytu zostanie obniżona. Nagle stajesz przed ogromną różnicą pomiędzy kwotą kredytu hipotecznego a ceną zakupu.
Umowa nie doszła do skutku?
Nie koniecznie. Musimy jednak działać szybko.
Dlaczego cena spadła?
Na początku nie panikuj. Dowiedz się, dlaczego kwota była niska.
Czasami można to naprawić. Czy rzeczoznawca wskazał popękane okna? Gnijące wykończenie? Przeciekający dach? Są to problemy konserwacyjne. Jeśli sprzedający może je poprawić, możesz poprosić o sprawdzenie szacowanej wartości. Rzeczoznawca może podnieść ocenę w przypadku usunięcia widocznych wad.
Jeśli niska wartość wynika z tego, że rzeczoznawca jest nowy w okolicy lub przeoczył ostatnie ulepszenia, masz opcje.
Twoje opcje, jeśli Twoja ocena jest niska
-
Zamów ponowną wycenę
To kosztuje dodatkowe pieniądze. Zapłacisz za tę usługę. Jeśli jednak pierwszy rzeczoznawca był nowy lub całkowicie niezaznajomiony z lokalnymi alternatywami, druga opinia może uratować transakcję. Upewnij się, że nowy rzeczoznawca znajduje się na liście zatwierdzonych przez pożyczkodawcę. Nie wybieraj byle kogo. -
Złóż skargę do państwa
Jeśli uważasz, że pierwsza wycena była wynikiem zaniedbania, a rzeczoznawca odmówił rozpatrzenia Twoich dowodów, złóż skargę do władz wydających zezwolenia w Twoim stanie. To ostateczność. Używaj go tylko wtedy, gdy masz dowody na to, że rzeczoznawca popełnił błąd. -
Negocjacje ze sprzedającym
Pożyczkodawca nie może ruszyć dalej, dopóki ktoś nie zmieni warunków. - Sprzedawca obniża cenę: akceptuje 249 000 dolarów.
- Sprzedawca zapewnia drugi kredyt hipoteczny: Pożycza różnicę. Jest to dla niego ryzykowne, ale możliwe.
- Płacisz gotówką: Lukę 51 000 USD pokrywasz z własnych środków. Czy możesz sobie na to pozwolić?
Siatka zabezpieczająca zgodnie z warunkami kredytowania
Jeśli negocjacje nie powiodą się, nie jesteś skazany na utratę depozytu.
Przejrzyj umowę zakupu. Prawie na pewno zawiera klauzulę awaryjną pożyczki. Klauzula ta stanowi: Jeśli nie będę w stanie uzyskać finansowania dla tej nieruchomości na niniejszych warunkach, zwrócę moje pieniądze.
Jeśli wycena jest zbyt niska i nikt nie jest w stanie pokryć luki, anulujesz transakcję. Wychodzisz. Zatrzymujesz swoje depozyty zabezpieczające. To jest twoja droga ucieczki.
Czy ocena jest tego warta?
Tak.
To nie jest tylko opłata za usługę. To jest ochrona.
Bez niego można kupić dom za 300 000 dolarów, który w rzeczywistości jest wart 249 000 dolarów. Od razu przepłacisz. Ocena zmusza do realistycznego spojrzenia na sprawy. Dzięki temu nie wpadniesz w pułapkę ujemnego kapitału własnego, zanim jeszcze przekręcisz klucz.
Jak naprawdę działają wyceny nieruchomości
Ludzie często są zdezorientowani w tej kwestii. Rozwiążmy to.
Wszystko zaczyna się od kontroli.
Rzeczoznawca wchodzi do domu i wychodzi. Ocenia stan, rozmiar i cechy. On nie tylko zgaduje.
To jest profesjonalna opinia.
To nie jest algorytm komputerowy. Jest to certyfikowana osoba posiadająca licencję państwową, która zapewnia swoją wiedzę specjalistyczną. Porównuje Twój dom z podobnymi domami sprzedanymi niedawno (porównania).
Mit Zillow
Czy myślisz, że Zillow wie, ile jest wart Twój dom?
Nie.
Szacunki Zillow (Zestimates) są przydatne do uzyskania przybliżonego wyobrażenia o wartości. Nie są dokładnymi szacunkami. Tęsknią za niuansami rynku. Nie mogą wiedzieć, że w zeszłym miesiącu w piwnicy była powódź, albo że dom sąsiadów wygląda na zaniedbany. Nie używaj Zillow do określenia ceny oferty. Użyj go, aby rozpocząć rozmowę.
Co jest wliczone w cenę?
Szacunkowa kwota obejmuje:
* Sam dom.
* Konstrukcje stałe (garaże, szopy, jeśli są dołączone).
* Podłoże, na którym stoi.
Liczba ta określa Twój kredyt. Wyższy wynik = większy kredyt. Niższy wynik = mniej pożyczki.
Czy bałagan ma znaczenie?
Przestań martwić się o brudne naczynia.
To mit, że atrakcyjna fasada lub czysty zlew mają wpływ na wyniki finansowe. Tak, konserwacja ma znaczenie. Gnijący pokład zmniejsza wartość. Pomaga w tym czysty i zadbany trawnik.
Ale rzeczoznawca nie jest inspektorem domu, który ocenia twoją czystość. Przygląda się integralności strukturalnej i analogiom rynkowym. Nie odliczy 500 dolarów, bo twoja kanapa jest brzydka.
Ciemna strona ocen
Nie można mówić o wycenach bez wspomnienia krachu z 2008 roku.
Washington Mutual został oskarżony o wywieranie nacisku na rzeczoznawców, aby zawyżali wartość. Więcej kredytów. Więcej bąbelków. Więcej upadku.
W odpowiedzi Fannie Mae i Freddie Mac zmienili zasady. Począwszy od 2009 roku kupowali kredyty hipoteczne od pożyczkodawców, korzystając z usług niezależnych rzeczoznawców.
Rzeczoznawcy ci muszą przestrzegać Kodeksu postępowania przy wycenach domów. Cel? Zatrzymaj inflację kosztową. Zatrzymaj manipulację. Spraw, aby system był sprawiedliwy.
To system zaprojektowany, aby Cię chronić. Nawet jeśli wydaje się to kolejną przeszkodą. To prawda.
