Le prix d’inscription indique 300 000 $. Vous êtes pré-approuvé pour ce montant exact. Cela semble être une affaire accomplie jusqu’à ce que l’évaluation revienne à la baisse.
C’est le moment que craignent la plupart des acheteurs. La banque ne vous prêtera pas plus que ce que vaut réellement la maison. Si l’évaluateur évalue la propriété à 200 000 $ au lieu de 300 000 $, vous venez de rencontrer un problème majeur dans votre financement hypothécaire.
Une évaluation de maison n’est pas une suggestion. Il s’agit de l’avis certifié d’un professionnel agréé par l’État. Leur travail consiste à déterminer la juste valeur marchande de la propriété. Ce processus protège le prêteur contre l’achat d’un actif perdant. Cela vous protège également. Vous ne voulez pas payer 300 000 $ pour une maison qui ne vaut que 200 000 $ parce que vous êtes tombé amoureux des armoires de cuisine.
Évaluation ou inspection
Ne confondez pas ces deux processus. Ils servent des objectifs complètement différents.
Une évaluation de la maison détermine la valeur. Il ne vérifie pas la sécurité ou la fonctionnalité. Un évaluateur pourrait jeter un coup d’œil au toit et constater qu’il semble vieux. Ils ne monteront pas là-haut pour vérifier s’il y a des fuites. Ils ne testeront pas votre système CVC. Ils n’inspecteront pas la plomberie pour voir si elle est conforme au code en vigueur.
C’est le travail d’un inspecteur en bâtiment.
Vous avez besoin d’un inspecteur expérimenté pour découvrir les problèmes cachés. Pensez aux problèmes structurels, à un câblage défectueux ou à la moisissure. Ce sont des cauchemars coûteux qui peuvent drainer vos économies après la clôture. Un évaluateur voit l’état de la maison. Un inspecteur diagnostique la santé de la maison.
“L’évaluation d’une maison est un élément logique dans une décision souvent émotionnelle pour l’acheteur.”
Ce que recherche réellement l’évaluateur
Les évaluateurs utilisent des méthodes spécifiques pour évaluer les biens. Ils ne devinent pas. Ils examinent les ventes comparables dans le quartier. Ils examinent la superficie en pieds carrés. Ils notent l’état de l’intérieur et de l’extérieur.
Mais qu’en est-il des détails qui stressent les propriétaires ?
La vaisselle sale dans l’évier réduira-t-elle la valeur de votre maison ? En général, non. Les évaluateurs examinent la structure et les données du marché. Ils ne se soucient pas de votre encombrement. Un sous-sol humide pourrait être une autre histoire. S’il y a des dégâts d’eau ou de moisissure visibles, cela a un impact sur la valeur. Cela signale un risque structurel.
Où les évaluateurs obtiennent-ils leurs données ? Ils extraient les registres publics et les ventes récentes de maisons similaires. Ils traversent le quartier en voiture. Ils observent les performances actuelles du marché immobilier local.
Et si l’évaluation est faible ?
Si le nombre est inférieur au prix de votre contrat, la transaction n’est pas automatiquement morte. Mais c’est compliqué.
Le prêteur ne financera qu’à hauteur de la valeur estimative. Vous devez régler la différence en espèces. Ou vous pouvez renégocier le prix avec le vendeur. Ou vous pouvez vous retirer si le contrat le permet.
Comprendre comment cela fonctionne est important. Vous devez savoir pourquoi la valeur a chuté. Était-ce la condition ? L’emplacement ? Ou simplement une mauvaise vente comparable ? Connaître la méthode derrière cette folie vous aide à décider de votre prochain mouvement.
Nous détaillerons ensuite les méthodes d’évaluation spécifiques. Nous aborderons également les mythes qui circulent sur ce qui affecte la valeur de votre maison.
Les prêteurs ne se contentent pas de vous croire sur parole pour le prix. Ils ont besoin d’une évaluation indépendante. Cela les protège. Cela vous protège aussi.
Vous payez pour ce service. Il coûte généralement environ 300 $, bien que les propriétés coûteuses coûtent plus cher. Vous remettez l’argent à la clôture. C’est une dépense pour l’emprunteur, même si la banque exige le rapport.
L’évaluateur doit être agréé par le prêteur. Cela crée de la cohérence. Il garantit que la personne qui détient le stylo est agréée et certifiée. Vous avez l’esprit tranquille en sachant que le numéro ne provient pas d’une source aléatoire.
Les deux principales méthodes de valorisation
Comment trouvent-ils le numéro ? Deux approches principales existent pour l’immobilier résidentiel.
L’approche de comparaison des ventes est la norme. L’évaluateur trouve trois ou quatre maisons similaires récemment vendues à proximité. Ce sont vos comparables, ou comps. Ils regardent la taille du lot. Superficie en pieds carrés, finis et inachevés. Âge et style. Garages. Cheminées. Chaque fonctionnalité est pesée.
L’approche coût s’applique davantage aux nouvelles constructions. Il examine les coûts de reproduction. Combien coûterait la reconstruction de la structure à partir de zéro si elle brûlait ? Ensuite, ils ajoutent la valeur du terrain. Ils soustraient la dépréciation. Le résultat est la valeur estimée.
À l’intérieur du rapport d’évaluation
Les données viennent de partout. Dossiers du palais de justice du comté. Rapports du service local d’annonces multiples. Mais cela commence par une inspection physique. À l’intérieur comme à l’extérieur.
Le document final est détaillé. Il comprend :
- La logique derrière la détermination de la valeur
- État de la maison et installations permanentes
- Détails sur les améliorations et les matériaux utilisés
- Avertissements concernant des problèmes structurels tels que des sous-sols humides ou des fondations fissurées
- Notes sur le quartier : nouveaux développements ou superficie rurale
- Tendances récentes du marché susceptibles de modifier la valeur
- Une analyse comparative du marché pour étayer la conclusion
- Cartes, photos et croquis
Si vous souhaitez voir les données brutes, consultez le formulaire d’évaluation immobilière de Freddie Mac. Freddie Mac est un acteur majeur du crédit hypothécaire résidentiel. Si quelque chose dans le rapport vous rend confus, demandez à l’évaluateur. Obtenez des éclaircissements.
Ce qui compte réellement (et ce qui ne l’est pas)
C’est ici que les gens se font trébucher. Un mythe courant veut que l’attrait extérieur ou la propreté générale augmentent la valeur.
L’entretien est important. Une propriété bien entretenue signale des soins. Mais l’évaluateur ne regarde pas votre vaisselle sale dans l’évier. Ils ne se soucient pas de savoir si la pelouse doit être tondue. Ces choses ne changent pas la valeur fondamentale de l’actif.
Le chiffre évalue l’ensemble du package. La maison. Structures permanentes. La terre en dessous. Ce numéro fixe votre limite de prêt. Le prêteur ne prêtera pas plus que la valeur estimative.
Se remettre d’une évaluation faible
Vous récupérez le rapport. La maison de vos rêves est évaluée à 249 000 $. Le prix demandé était de 300 000 $. Cela représente un écart de 51 000 $.
Le prêteur ne couvrira pas la différence. Alors que se passe-t-il ensuite ?
Vous avez des options. La première est simple. Renégociez le prix d’achat avec le vendeur. S’ils pensent que le marché soutient leur prix, ils pourraient bouger. Un prix inférieur comble l’écart.
Si le vendeur ne déménage pas, vous pouvez couvrir vous-même la différence. Apportez de l’argent supplémentaire à la table de clôture. C’est ce qu’on appelle souvent « l’argent liquide pour clôturer ». Vous payez l’écart de votre poche. Cela fonctionne, mais cela épuise vos économies.
Vous pouvez également contester l’évaluation. L’évaluateur a-t-il manqué une clé comparable ? Ont-ils oublié une mise à jour récente que vous avez effectuée ? Vous pouvez fournir des données. Nouvelles données de ventes. Preuve d’améliorations. Le prêteur peut demander un deuxième avis ou un examen. Il n’est pas garanti de changer le numéro, mais cela vaut le coup si vous avez des preuves tangibles.
Un autre chemin s’éloigne. Si le vendeur ne baisse pas le prix et que vous ne pouvez pas vous permettre l’écart, vous quittez le marché. Vous utilisez votre éventualité d’inspection (le cas échéant) ou votre éventualité de financement pour récupérer vos arrhes. Aucun mal n’a été fait.
Parfois, le marché est tout simplement plus chaud que ne le reflète l’évaluation. Sur un marché favorable aux vendeurs, les prix évoluent rapidement. Retard dans les évaluations. Vous êtes pris au milieu.
Il est également possible de faire appel à un deuxième évaluateur. Certains prêteurs autorisent cela s’il y a une erreur évidente. Cela coûte plus cher. Cela prend du temps. Mais si vous êtes certain que le premier chiffre est faux, cela peut être nécessaire.
Et si vous achetiez quand même la maison et la vendiez plus tard pour plus cher ? C’est un pari. Vous pariez sur le marché. Ce n’est pas toujours sûr.
La clé est de comprendre la valorisation avant de vous retrouver dans le trou. Connaissez vos compositions. Connaître l’approche des coûts. Sachez ce que voit l’évaluateur.
Une évaluation faible ne signifie pas la fin de l’affaire. C’est un point pivot. Vous pouvez ajuster. Vous pouvez payer plus. Vous pouvez partir.
Mais il faut décider. Rapide. Le temps, c’est de l’argent. Et les prêteurs surveillent l’horloge.
Le vendeur l’a annoncé pour 300 000 $. L’évaluateur de la banque l’a évalué à 249 000 $.
Cela représente un trou de 51 000 $ dans le sol.
Pour vous, l’acheteur, c’est une mauvaise nouvelle. Le prêteur ne financera pas sur la base du prix plus élevé. Ils financent sur la base de la valeur estimative. Si la maison ne vaut pas ce que vous avez accepté de payer, le montant du prêt diminue. Vous constatez soudain un énorme écart entre votre prêt hypothécaire et le prix d’achat.
L’accord est-il mort ?
Pas nécessairement. Mais vous devez agir vite.
Pourquoi la valeur a-t-elle baissé ?
Premièrement, ne paniquez pas. Regardez pourquoi le nombre est faible.
Parfois, c’est réparable. L’évaluateur a-t-il constaté des fenêtres fissurées ? Des garnitures pourries ? Un toit qui fuit ? Ce sont des problèmes de maintenance. Si le vendeur peut les réparer, vous pouvez demander un réexamen de la valeur. L’évaluateur pourrait revenir et augmenter le chiffre si ces défauts visibles sont corrigés.
Si la faible valeur est due au fait que l’évaluateur ne connaît pas le quartier ou qu’il manque des améliorations récentes, vous avez des options.
Vos options en cas d’évaluation faible
-
Commandez une deuxième évaluation
Cela coûte un supplément. Vous le paierez. Mais si le premier gars était un débutant ou ne connaissait absolument pas les compétitions locales, un deuxième avis pourrait sauver la transaction. Assurez-vous que le nouvel évaluateur figure sur la liste approuvée de votre prêteur. Ne choisissez pas n’importe qui. -
Plainter auprès de l’État
Si vous êtes sûr que la première évaluation a été bâclée et que l’évaluateur a refusé d’écouter vos preuves, déposez une plainte auprès de l’agence des licences de votre État. C’est une option nucléaire. Utilisez-le uniquement si vous avez la preuve qu’ils ont commis une erreur. -
Négocier avec le vendeur
Le prêteur est bloqué jusqu’à ce que quelqu’un déménage. - Le vendeur baisse le prix : Ils acceptent 249 000 $.
- Le vendeur a une deuxième hypothèque : Il vous prête la différence. Risqué pour eux, mais possible.
- Vous payez en espèces : Vous couvrez de votre poche l’écart de 51 000 $. Pouvez-vous vous le permettre ?
Le filet de sécurité pour imprévus en matière de prêts
Si les négociations échouent, vous n’êtes pas condamné à perdre votre caution.
Regardez votre contrat d’achat. Il y a presque certainement une éventualité de prêt. Cette clause dit : Si je ne parviens pas à obtenir un financement pour cette propriété à ces conditions, je récupère mon argent.
Si l’évaluation est trop basse et que personne ne peut combler l’écart, vous annulez. Vous vous éloignez. Vous gardez vos arrhes. C’est votre rampe de sortie.
Une évaluation en vaut-elle la peine ?
Oui.
Ce n’est pas seulement des frais. C’est une protection.
Sans cela, vous pourriez acheter une maison pour 300 000 $ qui vaut en réalité 249 000 $. Vous paieriez immédiatement trop cher. L’évaluation impose une confrontation avec la réalité. Cela garantit que vous ne vous retrouverez pas dans un piège de capitaux propres négatifs avant même d’avoir tourné la clé.
Comment fonctionnent réellement les évaluations de maisons
Les gens sont confus ici. Mettons les choses au clair.
Cela commence par l’inspection.
L’évaluateur entre et sort. Ils examinent l’état, la taille et les caractéristiques. Ils ne se contentent pas de deviner.
C’est une opinion professionnelle.
Ce n’est pas un algorithme informatique. Il s’agit d’un être humain certifié et agréé par l’État qui donne son avis d’expert. Ils comparent votre maison à des maisons similaires vendues récemment (comps).
Le mythe de Zillow
Vous pensez que Zillow sait ce que vaut votre maison ?
Ce n’est pas le cas.
Les estimations Zillow (Zestimates) sont utiles pour une approximation. Ce ne sont pas des évaluations précises. Les subtilités du marché leur manquent. Ils ne voient pas que le sous-sol a été inondé le mois dernier ou que la maison du voisin est une horreur. N’utilisez pas Zillow pour déterminer votre offre. Utilisez-le pour démarrer une conversation.
Qu’est-ce qui est inclus dans la valeur ?
Le chiffre évalué couvre :
* La maison elle-même.
* Structures permanentes (garages, remises si attenantes).
* Le terrain sur lequel il se trouve.
Ce numéro dicte votre prêt. Évaluation plus élevée = prêt plus élevé. Évaluation inférieure = prêt plus petit.
Le désordre est-il important ?
Arrêtez de vous soucier de la vaisselle sale.
C’est un mythe selon lequel l’attrait extérieur ou un évier bien rangé influence le résultat final. Oui, l’entretien est important. Un deck pourri fait baisser la valeur. Une pelouse propre et bien entretenue est utile.
Mais l’évaluateur n’est pas un inspecteur en bâtiment qui évalue votre propreté. Ils examinent l’intégrité structurelle et les comparables du marché. Ils ne déduiront pas 500 $ parce que votre canapé est moche.
Le côté obscur des évaluations
On ne peut pas parler d’évaluation sans évoquer l’effondrement de 2008.
Washington Mutual a été accusé d’avoir fait pression sur les évaluateurs pour qu’ils gonflent les valeurs. Plus de prêts. Plus de bulles. Encore un crash.
En réponse, Fannie Mae et Freddie Mac ont changé les règles. À partir de 2009, ils n’ont acheté des prêts hypothécaires qu’à des prêteurs faisant appel à des évaluateurs indépendants.
Ces évaluateurs doivent suivre le Code de conduite pour l’évaluation des maisons. Le but ? Arrêtez l’inflation. Arrêtez les manipulations. Gardez le système honnête.
C’est un système conçu pour vous protéger. Même si cela ressemble à un autre obstacle. C’est.
