Ціна в оголошенні складає 300 000 доларів. Ви отримали схвалення кредиту на цю точну суму. Здавалося б, угоду вже вирішено, поки оцінка не покаже нижчу вартість.
Саме цей момент найбільше лякає покупців. Банк не видасть вам кредиту на суму, що перевищує реальну вартість будинку. Якщо оцінювач визначить вартість нерухомості в 200 000 доларів замість 300 000, ви зіткнетесь із серйозною перешкодою у процесі оформлення іпотечного кредиту.
Оцінка нерухомості – це не просто рекомендація. Це офіційний висновок ліцензованого державою фахівця. Його завдання – визначити справедливу ринкову вартість об’єкта. Цей процес захищає кредитора від придбання збиткового активу. Він також захищає вас. Ви не бажаєте платити 300 000 доларів за будинок, який коштує всього 200 000, тільки тому, що вам сподобалися кухонні шафи.
Оцінка проти інспекції
Не плутайте ці два процеси. Вони є абсолютно різним цілям.
Оцінка нерухомості визначає вартість. Вона не перевіряє безпеку чи функціональність об’єкта. Оцінювач може швидко оглянути дах і відзначити, що вона виглядає старою. Він не полізе на неї, щоб перевірити наявність протікання. Він не буде тестувати вашу систему опалення, вентиляції та кондиціювання (HVAC). Він не перевірить сантехніку на відповідність поточним нормам.
Це завдання домашнього інспектора.
Вам потрібний досвідчений інспектор, щоб виявити приховані проблеми. Йдеться про структурні проблеми, несправну електропроводку або плісняву. Це дорогі кошмари, які можуть спустошити ваші заощадження після закриття угоди. Оцінювач бачить стан будинку. Інспектор діагностує здоров’я будинку.
«Оцінка нерухомості — це безкомпромісний чинник у рішенні, яке найчастіше приймається під впливом емоцій покупця».
На що насправді дивиться оцінювач
Оцінювачі використовують конкретні методи визначення вартості нерухомості. Вони не гадають. Вони аналізують дані про недавні продажі схожих об’єктів у тому ж районі. Вони вивчають площу приміщення. Вони відзначають стан інтер’єру та екстер’єру.
Але що щодо деталей, які спричиняють стрес у власників будинків?
Чи знизить вартість вашого будинку брудний посуд у раковині? Як правило, ні. Оцінювачі дивляться на конструкцію та ринкові дані. Їх не турбує ваше безладдя. Зовсім інша річ — сирий підвал. Якщо є видимі пошкодження від води або плісняви, це впливає на вартість. Це сигналізує про структурні ризики.
Звідки оцінювачі беруть дані? Вони використовують публічні записи та дані про недавні продажі схожих будинків. Вони проїжджають через район. Вони спостерігають, як зараз працює місцевий ринок нерухомості.
Що робити, якщо оцінка виявилася низькою?
Якщо сума оцінки нижча за ціну, зазначену в договорі, угода не стає автоматично неспроможною. Але ситуація ускладнюється.
Кредитор профінансує покупку лише до оцінної вартості. Вам доведеться покрити різницю готівкою. Або ви можете переглянути ціну продавця. Або ви можете відмовитися від угоди, якщо це дозволяє.
Розуміння того, як це працює, має значення. Вам потрібно знати, чому ціна знизилася. Це стан будинку? Розташування? Чи просто невдала угода зі схожим об’єктом? Знання логіки, яка стоїть за цими цифрами, допоможе вам ухвалити правильне рішення.
Далі ми докладно розберемо конкретні методи оцінки. Ми також розвіяємо міфи, що впливає на вартість вашого будинку.
Кредитори не просто вірять у слово щодо ціни. Їм потрібна незалежна оцінка. Це захищає їх. Це захищає вас.
Ви оплачуєте цю послугу. Зазвичай вона коштує приблизно 300 доларів, хоча для дорогих об’єктів вартість вища. Ви передаєте гроші у момент закриття угоди. Це витрати позичальника, навіть якщо звіт потребує банк.
Оцінювач має бути затверджений кредитором. Це забезпечує однаковість. Це гарантує, що людина, яка виконує оцінку, має ліцензію та сертифікат. Ви отримуєте певний спокій, знаючи, що цифра не взята зі стелі випадковим джерелом.
Два основні методи оцінки
Як вони приходять до цієї цифри? Для житлової нерухомості є два основні підходи.
Підхід порівняння продаж є стандартним. Оцінювач знаходить три чи чотири схожі будинки, які нещодавно продавалися в цьому районі. Це ваші порівнянні об’єкти, або компари (comps). Вони враховують розмір ділянки. Площа як готову, так і немає. Вік та стиль. Гаражі. Камін. Кожна деталь має значення.
Підхід витрат більше застосуємо до нових споруд. Він розглядає витрати на відтворення. Скільки варто було б відбудувати будівлю з нуля, якби вона згоріла? Потім вони додають вартість землі. Віднімають знос. Результатом є оцінна вартість.
Усередині звіту про оцінку
Дані беруться звідусіль. Записи окружного суду Звіти місцевої багатосторонньої лістингової служби. Але все починається із фізичного огляду. Зсередини та зовні.
Підсумковий документ деталізований. Він включає:
- логіку визначення вартості
- Стан будинку та постійних споруд
- Деталі покращень та використаних матеріалів
- Попередження про структурні проблеми, такі як сирі підвали або тріснули фундаменти
- Нотатки про район – нові забудови чи сільські ділянки
- нещодавні ринкові тенденції, що можуть вплинути на вартість
- Порівняльний аналіз ринку для підтвердження виведення
- Карти, фотографії та ескізи
Якщо ви хочете побачити вихідні дані, перегляньте форму оцінки нерухомості Freddie Mac. Freddie Mac є великим гравцем на ринку іпотечних кредитів. Якщо щось у звіті викликає у вас запитання, спитайте оцінювача. Отримайте роз’яснення.
Що дійсно важливо (а що ні)
Тут люди часто помиляються. Поширений міф полягає в тому, що привабливість фасаду чи загальна чистота підвищують вартість.
Технічне обслуговування має значення. Добре доглянута властивість свідчить про турботу. Але оцінювач не дивиться на ваші брудні тарілки у раковині. Йому байдуже, чи потрібно косити траву. Ці речі не змінюють фундаментальної вартості активу.
Цифра оцінює загальний пакет. Будинок. Постійні споруди. Землю під нею. Ця цифра встановлює ліміт кредиту. Кредитор не видасть суму більше за оцінну вартість.
Відновлення після низької оцінки
Ви отримуєте звіт назад. Ваш будинок мрії оцінюється в 249 тисяч доларів. Запитувана ціна становила 300 000 доларів. Це розрив у 51 000 доларів.
Кредитор не покриє різниці. Що відбувається далі?
Ви маєте варіанти. Перший простий. Переузгодьте ціну покупки з продавцем. Якщо вони вважають, що ринок підтримує їхню ціну, вони можуть піти на поступки. Нижча ціна закриє розрив.
Якщо продавець не йде на поступки, ви можете самостійно покрити різницю. Принесіть додаткові гроші на закриття угоди. Це часто називають «грошима для закриття угоди». Ви оплачуєте різницю зі своєї кишені. Це працює, але виснажує ваші заощадження.
Ви також можете заперечити оцінку. Чи втратив оцінювач ключовий порівняльний об’єкт? Чи втратив він недавнє покращення, яке ви зробили? Ви можете надати дані. Нові дані про продаж. Докази покращень. Кредитор може замовити другу думку чи перегляд. Це не гарантує зміни цифри, але варто спробувати, якщо у вас є незаперечні докази.
Інший шлях – відмовитися від угоди. Якщо продавець не зменшить ціну, а ви не можете покрити різницю, ви виходите з угоди. Ви використовуєте умову перевірки стану об’єкта (якщо застосовно) або умову фінансування, щоб повернути свій задаток. Жодної шкоди.
Іноді ринок просто гарячіший, ніж відображає оцінка. На ринку продавця ціни зростають швидко. Оцінки відстають. Ви опиняєтесь у середині цього процесу.
Також є варіант залучити другого оцінювача. Деякі кредитори припускаються цього, якщо є явна помилка. Це коштує дорожче. Це триває час. Але якщо ви впевнені, що перша цифра неправильна, це може бути потрібне.
Що, якщо ви все ж таки купите будинок, а потім продасте його дорожче? Це ризик. Ви робите ставку ринку. Це не завжди безпечно.
Головне – зрозуміти оцінку до того, як ви опинитеся в мінусі. Знайте свої компари. Знайте підхід витрат. Знайте, що бачить оцінювач.
Низька оцінка – це не кінець угоди. Це поворотний момент. Ви можете змінити умови. Ви можете заплатити більше. Ви можете піти.
Але ви маєте ухвалити рішення. Швидко. Час – гроші. І кредитори стежать за годинником.
Продавець виставив будинок на продаж за 300 тисяч доларів. Банківський оцінювач оцінив його у 249 000 доларів.
Це дірка у бюджеті розміром у 51 000 доларів.
Для вас як для покупця це погані новини. Кредитор не видаватиме кредит на основі вищої ціни. Кредитування складає основі оцінної вартості. Якщо будинок не коштує суми, яку ви погодилися заплатити, сума кредиту знижується. Ви раптово опиняєтеся перед величезною різницею між іпотечним кредитом та ціною покупки.
Угода зірвана?
Чи не обов’язково. Але діяти потрібно швидко.
Чому вартість знизилася?
Спочатку не панікуйте. Розберіться, чому сума виявилася низькою.
Іноді можна виправити. Чи вказав оцінювач на вікна, що тріснули? Гниючу обробку? Дах, що протікає? Це проблеми із технічним обслуговуванням. Якщо продавець зможе їх усунути, ви можете запросити перегляд оціночної вартості. Оцінювач може підвищити оцінку, якщо ці помітні дефекти будуть усунуті.
Якщо низька вартість обумовлена тим, що оцінювач погано знайомий з районом або пропустив нещодавні покращення, у вас є варіанти.
Ваші варіанти при низькій оцінці
-
Замовити повторну оцінку
Це коштує додаткових грошей. Ви сплатите за цю послугу. Але якщо перший оцінювач був новачком або не знав місцеві аналоги, друга думка може врятувати угоду. Переконайтеся, що новий оцінювач входить до затвердженого списку кредитора. Не вибирайте будь-кого. -
Подати скаргу до штату
Якщо ви впевнені, що перша оцінка була недбалою, а оцінювач відмовився враховувати ваші докази, подайте скаргу в орган вашого штату, що ліцензує. Це крайній захід. Використовуйте її тільки якщо у вас є докази того, що оцінювач припустився помилки. -
Переговори із продавцем
Кредитор не може рухатися вперед, доки хтось не змінить умов. - Продавець знижує ціну: Він приймає 249 000 доларів.
- Продавець надає друге іпотечне кредитування: Він дає вам у борг різницю. Це ризиковано йому, але можливо.
- Ви платите готівкою: Ви покриваєте розрив у 51 000 доларів із власних коштів. Чи зможете ви собі це дозволити?
Страхова сітка за умовами кредитування
Якщо переговори не мають успіху, ви не приречені втратити свій депозит.
Перегляньте свій договір купівлі-продажу. У ньому майже напевно є пункт про кредитне застереження (loan contingency). Цей пункт говорить: Якщо я не зможу отримати фінансування для цього майна на цих умовах, я повертаю свої гроші.
Якщо оцінка занадто низька і ніхто не може покрити розрив, ви розриваєте угоду. Ви йдете. Ви зберігаєте свої платежі. Це ваш шлях до відступу.
Чи коштує оцінка?
Так.
Це не просто платня за послугу. Це захист.
Без неї ви можете купити будинок за 300 000 доларів, який насправді коштує 249 000 доларів. Ви одразу ж переплатите. Оцінка змушує подивитись речі реалістично. Вона гарантує, що ви не потрапите до пастки негативного капіталу ще до того, як повернете ключ.
Як насправді працюють оцінки нерухомості
Люди часто плутаються у цьому питанні. Давайте розберемося.
Все починається з огляду.
Оцінювач заходить до будинку та виходить. Він оцінює стан, розмір та особливості. Він не просто ворожить.
Це професійна думка.
Це комп’ютерний алгоритм. Це сертифікована людина, яка має ліцензію штату, яка дає свою експертну оцінку. Він порівнює ваш будинок зі схожими будинками, проданими нещодавно (аналогами).
Міф про Zillow
Ви думаєте, що Zillow знає, скільки коштує ваш будинок?
Ні.
Оцінки Zillow (Zestimates) є корисними для приблизного розуміння вартості. Вони не є точними оцінками. Вони втрачають нюанси ринку. Вони не можуть знати, що у підвалі минулого місяця була повінь або що будинок сусіда виглядає неохайно. Не використовуйте Zillow для визначення ціни пропозиції. Використовуйте його для початку розмови.
Що включено у вартість?
Оціночна сума включає:
* Сам будинок.
* Постійні споруди (гаражі, сараї, якщо вони прибудовані).
* Землю, на якій він стоїть.
Ця цифра визначає ваш кредит. Вища оцінка = більший кредит. Нижча оцінка = менший кредит.
Чи має значення безладдя?
Перестаньте турбуватися про брудний посуд.
Це міф, що привабливість фасаду чи чиста раковина впливають на підсумкову суму. Так, технічне обслуговування має значення. Гнила тераса знижує вартість. Чистий, доглянутий газон допомагає.
Але оцінювач не є інспектором будинку, який оцінює вашу охайність. Він дивиться на структурну цілісність та ринкові аналоги. Він не відніме 500 доларів, тому що ваш диван негарний.
Темна сторона оцінок
Ми не можемо говорити про оцінки, не згадуючи про крах 2008 року.
Washington Mutual звинуватили в тому, що вона тиснула на оцінювачів, змушуючи їх завищувати вартість. Більше кредитів. Більше бульбашок. Більше краху.
У відповідь Fannie Mae та Freddie Mac змінили правила. Починаючи з 2009 року, вони купували іпотечні кредити від кредиторів, які використовують незалежних оцінювачів.
Ці оцінювачі повинні дотримуватися Кодексу поведінки при оцінці житла. Ціль? Зупинити роздування вартості. Зупинити маніпуляцію. Зробити систему чесною.
Це система, яка створена для захисту вас. Навіть якщо вона здається ще однією перешкодою. Це так.
