Цена в объявлении составляет 300 000 долларов. Вы получили предварительное одобрение кредита на эту точную сумму. Казалось бы, сделка уже решена, пока оценка не покажет более низкую стоимость.
Именно этот момент больше всего пугает покупателей. Банк не выдаст вам кредит на сумму, превышающую реальную стоимость дома. Если оценщик определит стоимость недвижимости в 200 000 долларов вместо 300 000, вы столкнетесь с серьезным препятствием в процессе оформления ипотечного кредита.
Оценка недвижимости — это не просто рекомендация. Это официальное заключение лицензированного государством специалиста. Его задача — определить справедливую рыночную стоимость объекта. Этот процесс защищает кредитора от покупки убыточного актива. Он также защищает вас. Вы не хотите платить 300 000 долларов за дом, который стоит всего 200 000, только потому, что вам понравились кухонные шкафы.
Оценка против инспекции
Не путайте эти два процесса. Они служат совершенно разным целям.
Оценка недвижимости определяет стоимость. Она не проверяет безопасность или функциональность объекта. Оценщик может бегло осмотреть крышу и отметить, что она выглядит старой. Он не полезет на нее, чтобы проверить наличие протечек. Он не будет тестировать вашу систему отопления, вентиляции и кондиционирования (HVAC). Он не проверит сантехнику на соответствие текущим нормам.
Это задача домашнего инспектора.
Вам нужен опытный инспектор, чтобы выявить скрытые проблемы. Речь идет о структурных проблемах, неисправной электропроводке или плесени. Это дорогостоящие кошмары, которые могут опустошить ваши сбережения после закрытия сделки. Оценщик видит состояние дома. Инспектор диагностирует «здоровье» дома.
«Оценка недвижимости — это бескомпромиссный фактор в решении, которое часто принимается под влиянием эмоций покупателя».
На что на самом деле смотрит оценщик
Оценщики используют конкретные методы для определения стоимости недвижимости. Они не гадают. Они анализируют данные о недавних продажах похожих объектов в том же районе. Они изучают площадь помещения. Они отмечают состояние интерьера и экстерьера.
Но что насчет деталей, которые вызывают стресс у владельцев домов?
Снизит ли стоимость вашего дома грязная посуда в раковине? Как правило, нет. Оценщики смотрят на конструкцию и рыночные данные. Их не заботит ваш беспорядок. Совсем другое дело — сырой подвал. Если есть видимые повреждения от воды или плесень, это влияет на стоимость. Это сигнализирует о структурных рисках.
Откуда оценщики берут данные? Они используют публичные записи и данные о недавних продажах похожих домов. Они проезжают через район. Они наблюдают за тем, как сейчас работает местный рынок недвижимости.
Что делать, если оценка оказалась низкой?
Если сумма оценки ниже цены, указанной в договоре, сделка не становится автоматически несостоятельной. Но ситуация усложняется.
Кредитор профинансирует покупку только до оценочной стоимости. Вам придется покрыть разницу наличными. Или вы можете пересмотреть цену с продавцом. Или вы можете отказаться от сделки, если договор это позволяет.
Понимание того, как это работает, имеет значение. Вам нужно знать, почему стоимость снизилась. Это состояние дома? Расположение? Или просто неудачная сделка с похожим объектом? Знание логики, стоящей за этими цифрами, поможет вам принять правильное решение.
Далее мы подробно разберем конкретные методы оценки. Мы также развеяем мифы о том, что влияет на стоимость вашего дома.
Кредиторы не просто верят на слово относительно цены. Им нужна независимая оценка. Это защищает их. Это защищает и вас.
Вы оплачиваете эту услугу. Обычно она обходится примерно в 300 долларов, хотя для дорогих объектов стоимость выше. Вы передаете деньги в момент закрытия сделки. Это расходы заемщика, даже если отчет требует банк.
Оценщик должен быть утвержден кредитором. Это обеспечивает единообразие. Это гарантирует, что человек, выполняющий оценку, имеет лицензию и сертификат. Вы получаете определенное спокойствие, зная, что цифра не взята с потолка случайным источником.
Два основных метода оценки
Как они приходят к этой цифре? Для жилой недвижимости существует два основных подхода.
Подход сравнения продаж является стандартным. Оценщик находит три или четыре похожих дома, которые недавно продались в этом районе. Это ваши сравнимые объекты, или компары (comps). Они учитывают размер участка. Площадь, как готовую, так и нет. Возраст и стиль. Гаражи. Камин. Каждая деталь имеет значение.
Подход затрат больше применим к новым постройкам. Он рассматривает затраты на воспроизводство. Сколько стоило бы отстроить здание с нуля, если бы оно сгорело? Затем они добавляют стоимость земли. Вычитают износ. Результатом является оценочная стоимость.
Внутри отчета об оценке
Данные берутся отовсюду. Записи окружного суда. Отчеты местной многосторонней листинговой службы. Но все начинается с физического осмотра. Изнутри и снаружи.
Итоговый документ детализирован. Он включает:
- Логику определения стоимости
- Состояние дома и постоянных сооружений
- Детали улучшений и использованных материалов
- Предупреждения о структурных проблемах, таких как сырые подвалы или треснувшие фундаменты
- Заметки о районе — новые застройки или сельские участки
- Недавние рыночные тенденции, которые могут повлиять на стоимость
- Сравнительный анализ рынка для подтверждения вывода
- Карты, фотографии и эскизы
Если вы хотите увидеть исходные данные, посмотрите форму оценки недвижимости Freddie Mac. Freddie Mac является крупным игроком на рынке ипотечных кредитов. Если что-то в отчете вызывает у вас вопросы, спросите оценщика. Получите разъяснения.
Что действительно важно (а что нет)
Здесь люди часто ошибаются. Распространенный миф заключается в том, что привлекательность фасада или общая чистота повышают стоимость.
Техническое обслуживание имеет значение. Хорошо ухоженное свойство свидетельствует о заботе. Но оценщик не смотрит на ваши грязные тарелки в раковине. Ему все равно, нужно ли косить траву. Эти вещи не меняют фундаментальную стоимость актива.
Цифра оценивает общий пакет. Дом. Постоянные сооружения. Землю под ним. Эта цифра устанавливает лимит вашего кредита. Кредитор не выдаст сумму больше оценочной стоимости.
Восстановление после низкой оценки
Вы получаете отчет обратно. Ваш дом мечты оценивается в 249 000 долларов. Запрашиваемая цена составляла 300 000 долларов. Это разрыв в 51 000 долларов.
Кредитор не покроет разницу. Что происходит дальше?
У вас есть варианты. Первый прост. Пересогласуйте цену покупки с продавцом. Если они считают, что рынок поддерживает их цену, они могут пойти на уступки. Более низкая цена закроет разрыв.
Если продавец не идет на уступки, вы можете покрыть разницу самостоятельно. Принесите дополнительные деньги на закрытие сделки. Это часто называют «деньгами для закрытия сделки». Вы оплачиваете разницу из своего кармана. Это работает, но истощает ваши сбережения.
Вы также можете оспорить оценку. Упустил ли оценщик ключевой сравнимый объект? Упустил ли он недавнее улучшение, которое вы сделали? Вы можете предоставить данные. Новые данные о продажах. Доказательства улучшений. Кредитор может заказать второе мнение или пересмотр. Это не гарантирует изменение цифры, но стоит попробовать, если у вас есть неопровержимые доказательства.
Другой путь — отказаться от сделки. Если продавец не снизит цену, а вы не можете покрыть разницу, вы выходите из сделки. Вы используете условие о проверке состояния объекта (если применимо) или условие о финансировании, чтобы вернуть свой задаток. Никакого вреда.
Иногда рынок просто горячее, чем отражает оценка. На рынке продавца цены растут быстро. Оценки отстают. Вы оказываетесь в середине этого процесса.
Также есть вариант привлечь второго оценщика. Некоторые кредиторы допускают это, если есть явная ошибка. Это стоит дороже. Это занимает время. Но если вы уверены, что первая цифра неверна, это может быть необходимо.
Что, если вы все же купите дом, а позже продадите его дороже? Это риск. Вы делаете ставку на рынок. Это не всегда безопасно.
Главное — понять оценку до того, как вы окажетесь в минусе. Знайте свои компары. Знайте подход затрат. Знайте, что видит оценщик.
Низкая оценка — это не конец сделки. Это поворотный момент. Вы можете скорректировать условия. Вы можете заплатить больше. Вы можете уйти.
Но вы должны принять решение. Быстро. Время — деньги. И кредиторы следят за часами.
Продавец выставил дом на продажу за 300 000 долларов. Банковский оценщик оценил его в 249 000 долларов.
Это дыра в бюджете размером в 51 000 долларов.
Для вас, как для покупателя, это плохие новости. Кредитор не будет выдавать кредит на основе более высокой цены. Кредитование осуществляется на основе оценочной стоимости. Если дом не стоит той суммы, которую вы согласились заплатить, сумма кредита снижается. Вы внезапно оказываетесь перед огромной разницей между ипотечным кредитом и ценой покупки.
Сделка сорвана?
Не обязательно. Но действовать нужно быстро.
Почему стоимость снизилась?
Сначала не паникуйте. Разберитесь, почему сумма оказалась низкой.
Иногда это можно исправить. Указал ли оценщик на треснувшие окна? Гниющую отделку? Протекающую крышу? Это проблемы с техническим обслуживанием. Если продавец сможет их устранить, вы можете запросить пересмотр оценочной стоимости. Оценщик может повысить оценку, если эти видимые дефекты будут устранены.
Если низкая стоимость обусловлена тем, что оценщик плохо знаком с районом или пропустил недавние улучшения, у вас есть варианты.
Ваши варианты при низкой оценке
-
Заказать повторную оценку
Это стоит дополнительных денег. Вы оплатите эту услугу. Но если первый оценщик был новичком или совершенно не знал местные аналоги, второе мнение может спасти сделку. Убедитесь, что новый оценщик входит в утвержденный список вашего кредитора. Не выбирайте кого попало. -
Подать жалобу в штат
Если вы уверены, что первая оценка была небрежной, а оценщик отказался учитывать ваши доказательства, подайте жалобу в лицензирующий орган вашего штата. Это крайняя мера. Используйте ее только если у вас есть доказательства того, что оценщик допустил ошибку. -
Переговоры с продавцом
Кредитор не может двигаться вперед, пока кто-то не изменит условия.- Продавец снижает цену: Он принимает 249 000 долларов.
- Продавец предоставляет второе ипотечное кредитование: Он дает вам в долг разницу. Это рискованно для него, но возможно.
- Вы платите наличными: Вы покрываете разрыв в 51 000 долларов из собственных средств. Сможете ли вы себе это позволить?
Страховая сетка по условиям кредитования
Если переговоры не увенчаются успехом, вы не обречены потерять свой депозит.
Посмотрите свой договор купли-продажи. В нем почти наверняка есть пункт о кредитной оговорке (loan contingency). Этот пункт гласит: Если я не смогу получить финансирование для этого имущества на этих условиях, я возвращаю свои деньги.
Если оценка слишком низкая и никто не может покрыть разрыв, вы расторгаете сделку. Вы уходите. Вы сохраняете свои обеспечительные платежи. Это ваш путь к отступлению.
Стоит ли оценка?
Да.
Это не просто плата за услугу. Это защита.
Без нее вы можете купить дом за 300 000 долларов, который на самом деле стоит 249 000 долларов. Вы сразу же переплатите. Оценка заставляет взглянуть на вещи реалистично. Она гарантирует, что вы не попадете в ловушку отрицательного капитала еще до того, как повернете ключ.
Как на самом деле работают оценки недвижимости
Люди часто путаются в этом вопросе. Давайте разберемся.
Все начинается с осмотра.
Оценщик заходит в дом и выходит. Он оценивает состояние, размер и особенности. Он не просто гадает.
Это профессиональное мнение.
Это не компьютерный алгоритм. Это сертифицированный, имеющий лицензию штата человек, который дает свою экспертную оценку. Он сравнивает ваш дом с похожими домами, проданными недавно (аналогами).
Миф о Zillow
Вы думаете, что Zillow знает, сколько стоит ваш дом?
Нет.
Оценки Zillow (Zestimates) полезны для приблизительного понимания стоимости. Они не являются точными оценками. Они упускают нюансы рынка. Они не могут знать, что в подвале в прошлом месяце было наводнение или что дом соседа выглядит неопрятно. Не используйте Zillow для определения вашей цены предложения. Используйте его для начала разговора.
Что включено в стоимость?
Оценочная сумма включает:
* Сам дом.
* Постоянные сооружения (гаражи, сараи, если они пристроены).
* Землю, на которой он стоит.
Эта цифра определяет ваш кредит. Более высокая оценка = больший кредит. Более низкая оценка = меньший кредит.
Имеет ли значение беспорядок?
Перестаньте беспокоиться о грязной посуде.
Это миф, что привлекательность фасада или чистая раковина влияют на итоговую сумму. Да, техническое обслуживание имеет значение. Гниющая терраса снижает стоимость. Чистый, ухоженный газон помогает.
Но оценщик не является инспектором дома, который оценивает вашу чистоплотность. Он смотрит на структурную целостность и рыночные аналоги. Он не вычтет 500 долларов, потому что ваш диван некрасивый.
Темная сторона оценок
Мы не можем говорить об оценках, не упоминая крах 2008 года.
Washington Mutual обвинили в том, что она оказывала давление на оценщиков, заставляя их завышать стоимость. Больше кредитов. Больше пузырей. Больше краха.
В ответ Fannie Mae и Freddie Mac изменили правила. Начиная с 2009 года, они покупали ипотечные кредиты от кредиторов, использующих независимых оценщиков.
Эти оценщики должны следовать Кодексу поведения при оценке жилья. Цель? Остановить раздувание стоимости. Остановить манипуляции. Сделать систему честной.
Это система, созданная для защиты вас. Даже если она кажется еще одним препятствием. Это так.
