Większość właścicieli domów chce obciąć koszty w swoim budżecie. W przypadku transakcji dotyczących nieruchomości oznacza to zwykle próbę uniknięcia prowizji agenta kupującego. Wygląda jak darmowe pieniądze. Zwykle jest to około 3%. W przypadku domu o wartości 100 000 dolarów jest to 3000 dolarów. Za nieruchomość za milion dolarów – 30 000 dolarów. Jest to zauważalnie bolesne.
Jednak nieużywanie agenta jest ryzykiem, którego większość początkujących nie powinna podejmować.
Możesz samodzielnie poszukać domu. Można pukać do drzwi. Możesz uczestniczyć w przeglądach publicznych bez żadnej reprezentacji. Jeśli nie masz czasu, aby zamienić poszukiwania domu w drugą pracę, prawdopodobnie przegapisz lepsze opcje. Agent wnosi wiedzę na temat lokalnego rynku. Wie, o które domy warto walczyć, a które to finansowe dno.
Gwarancje etyczne dla nabywców domów
Nie każdego agenta obowiązują te same zasady. Jeśli jednak współpracujesz z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, który jest członkiem Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR), istnieje kodeks, którego muszą przestrzegać. To nie jest tylko umowa oparta na uścisku dłoni. Jest to zasada obowiązkowa.
Kodeks nakazuje uczciwość. Wymaga to od agenta przedłożenia Twoich interesów ponad swoją prowizję. Jest on zobowiązany do ujawnienia znanych wad. Nie może kłamać w reklamie. Jeśli naruszy, grozi mu kara do 5 tysięcy dolarów. Może stracić licencję na wykonywanie zawodu w stowarzyszeniu na okres od roku do trzech lat. Kontrola ma charakter lokalny, dlatego nie istnieją krajowe statystyki pokazujące, jak często to się zdarza. Ale zagrożenie jest realne. Zapobiega nadmiernemu wyginaniu się pola na korzyść.
Siła cenowa i tajemnice ofert pozarynkowych
Dlaczego agent jest ważny dla ceny? Ponieważ wie, za ile domy faktycznie się sprzedają, a nie za to, o co proszą. Może wymagać naprawy przed sfinalizowaniem transakcji. Może on obniżyć cenę w stosunku do pierwotnej kwoty żądanej. Czasami ma dostęp do domów, które nigdy nie są publicznie dostępne. Te wykazy kieszonkowe dają Ci możliwości, których nie mają inni.
Jak agenci kupujących radzą sobie z trudnymi transakcjami
Kupno domu to nie tylko wybór koloru do salonu. To jest papierkowa robota. To są kontrole. Ma to na celu spełnienie przepisów budowlanych, jeśli planujesz otworzyć firmę w garażu lub dodać drugie piętro. Agent obsługuje proces zamknięcia. On prowadzi Cię przez ten labirynt.
Odpowiada na pytania „jak”. Jak uzyskać pozwolenie na tę naprawę? Jak skonstruować ofertę, aby była konkurencyjna? Wykorzystuje swoją wiedzę na temat lokalnych przepisów, aby uchronić Cię przed kosztownymi błędami.
Prowizja nie jest prezentem dla agenta. To jest ubezpieczenie. To cena, jaką trzeba zapłacić za posiadanie kogoś, kto zna okolicę, dzięki czemu nie zgubisz się.
Szukanie mieszkania na własną rękę ma sens
Czy zawsze warto? Jeśli jesteś inwestorem, który kupił w tym roku dziesięć mieszkań, może nie. Znasz system. Masz zaufanych inspektorów. Z papierami sobie poradzisz.
Ale dla przeciętnego właściciela domu? Zaoszczędzony czas jest wart więcej niż te 3%. Nie tylko kupujesz dom. Kupujesz spokój ducha. Kupujesz partnera, który będzie Cię trzymał za rękę podczas kontroli, oceny i podpisania dokumentów końcowych.
Czy oszczędzasz 3000 dolarów, podróżując sam? Tak.
Czy grozi Ci przepłacenie 10 000 dolarów, ponieważ przegapiłeś czerwoną flagę w piwnicy? Tak też.
Wybór należy do Ciebie. Ale pamiętaj: w nieruchomościach niewiedza jest kosztowna.
8: Taniec negocjacji w sprawie renowacji
Inspektorzy ds. domów nie tylko znajdują problemy. Piszą o nich całe książki.
Jeden raport może zająć dziesiątki stron. Wpatrujesz się w ścianę technicznego żargonu i zastanawiasz się, czy pęknięcie w fundamencie oznacza zerwanie umowy, czy tylko drobną wadę kosmetyczną. W tym miejscu doświadczenie Twojego agenta staje się Twoją obroną. Wie, które problemy są poważnymi sygnałami ostrzegawczymi, a które tylko hałasem.
Ponadto posiada dogłębną wiedzę na temat lokalnego rynku remontowego. Widział, na co zazwyczaj zgadzają się sprzedawcy w Twojej okolicy. Jeśli złożysz wniosek o wymianę całego dachu z powodu braku jednej płytki, Twój agent doradzi Ci rezygnację z tej prośby. To zrujnuje umowę bez powodu. Jeśli zauważy poważne zagrożenie elektryczne, które przeoczyłeś, będzie intensywnie pracował, aby go naprawić.
„Każdy kupujący ma inną tolerancję w stosunku do tego, co chce sam zrobić” – mówi Elizabeth Mendenhall, była wiceprzewodnicząca komisji Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR). „Ktoś potrzebuje, żeby [dom] był w lepszym stanie”.
Kluczem jest poznanie własnych ograniczeń. Chcesz wprowadzić się do swojego domu już pierwszego dnia, nie wykonując żadnej pracy? A może zwykle będziesz musiał łatać dziury w płycie gipsowo-kartonowej i wymieniać krany? Zadaniem Twojego agenta jest zrównoważenie Twojego budżetu i cierpliwości w stosunku do gotowości sprzedawcy do zapłaty za naprawy. Zarządza delikatnym tańcem żądań naprawy, nie łamiąc przy tym umowy.
7: Znajdowanie niedrogich domów, które rzeczywiście pasują
Każdy może wyszukiwać w Zillow.
Wyniki możesz filtrować według ceny, liczby sypialni, liczby łazienek i powierzchni. Możesz nawet sortować je według „najnowszych ofert”. Ale tu kończy się praca amatora. Doświadczony agent wnosi inny poziom analityki do wyszukiwania dostępnych domów.
Po pierwsze, wie, co naprawdę jest na rynku, a nie tylko to, co jest wymienione w Internecie. Niektórzy sprzedawcy testują rynek, używając znaku „już wkrótce”. Inni w ogóle nie wystawiają swoich ofert w MLS (usługa wielu aukcji), dopóki nie przygotują swojej prywatnej sieci potencjalnych nabywców. Agent ma dostęp do obszarów zasobów, które nigdy nie docierają do witryn publicznych.
Po drugie, filtruje oferty według stylu życia, a nie tylko specyfikacji technicznych. Można powiedzieć, że potrzebujesz trzech sypialni. Ale czy potrzebujesz domowego biura z oknem? Garaż wystarczająco szeroki, aby pomieścić Twoją ciężarówkę? Podwórko nie wychodzące na autostradę? Agenci dostrzegają błędy w wystawianiu zdjęć i dziwactwa w układach, których brakuje algorytmom. Wiedzą, które obszary zachowują swoją wartość w czasie dekoniunktury, a które są podatne na powodzie.
Nie tylko wysyłają Ci linki. Sprawdzają potencjalne możliwości. Jeśli dom jest za drogi lub ma ukrytą wadę, nie sprawią, że będziesz marnował sobotni poranek na dojazd do niego. Oszczędzają czas, eliminując złe opcje, zanim jeszcze postawisz stopę w środku.
Nie chodzi tylko o znalezienie domu. To znalezienie właściwego domu, zanim dowie się o nim konkurencja.
Dostęp do obiektów nie należących do domeny publicznej i ofert „kieszonkowych”.
Nie każdy dom pojawia się na listach publicznych. Niektórzy sprzedawcy chcą odejść po cichu. Nie chcą, żeby sąsiedzi się o tym dowiedzieli. Nie chcą, żeby ich przyjaciele plotkowali. Być może jest to oszustwo. Możliwe problemy zdrowotne. Być może po prostu kłopoty finansowe. A może sprzedają dom w czasie wakacji i chcą uniknąć niezręcznych rozmów podczas świątecznej imprezy w biurze na temat „kiedy to nastąpi”.
W takich przypadkach dom jest wystawiony na sprzedaż, ale nie jest wystawiony na Zillow. Nie ma go na Realtor.com. Jest to „opis kieszonkowy” znany jedynie agentowi reprezentującemu sprzedawcę.
„Czasami ludzie nie chcą aktywnie reklamować swojego domu” – mówi Mendenhall. „Być może jest to powód bardziej osobisty: nie chcą, aby ich sąsiedzi lub przyjaciele wiedzieli, że ich dom jest na sprzedaż”.
Tworzy to ukrytą warstwę ekwipunku. Nie można go znaleźć po prostu poprzez wyszukiwanie. Musisz znać kogoś, kto ma do tego dostęp. Ta osoba jest agentem kupującego.
Współpraca z agentem, który rozumie tę część rynku, daje przewagę. Widzisz domy, zanim zaczną się o nie publicznie konkurować. Unikasz targowania się, które często towarzyszy nowym publicznym ogłoszeniom. Pierwszy wybór masz w przypadku nieruchomości, które znikają w cieniu sieci lokalnej.
Tu nie chodzi o wyłączność dla samej wyłączności. Chodzi o szansę. Większe możliwości oznaczają większą dźwignię finansową. A na ciasnym rynku dźwignia jest najważniejsza.
6: Poruszanie się po polu minowym biurokracji
Kupujesz dom. W rezultacie będziesz mieć półkę. Albo pudełko. Albo ognioodporny sejf. Dokumentów się piętrzy. Oferta wstępna. Oferta przeciwna. Dodatkowe umowy. Ujawnienie. Żądania naprawy. Warunki w zależności od wyników kontroli. To góra papierkowej roboty.
Brak jednego inicjału. Jedno niezaznaczone pole. Jeden źle zrozumiany warunek. To wszystko. Stracisz swój depozyt. Tracisz swój dom. Tracisz rozum.
Doświadczenie jest tutaj ważne. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami żyją w tym papierowym świecie. Znają pułapki. Znają lokalną specyfikę. Wiedzą, które warunki są standardowe, a które to ukryte pola minowe.
Prawdopodobieństwo pominięcia czegoś ważnego, niezaparafowania marginesu lub niezaznaczenia pola jest znacznie zmniejszone, jeśli współpracujesz z osobą, która dokładnie zna wszystkie dokumenty.
Agenci mają do tego narzędzia. Wcześniej głównym narzędziem były faksy. Teraz są to platformy cyfrowe. Ale zasada jest ta sama: szybkość i dokładność. Propozycje często mają napięte terminy. Godziny mają znaczenie. Jeśli piszesz zdanie w zimnym pocie paniki, istnieje większe prawdopodobieństwo, że popełnisz błąd. Jeśli Twój agent to zrobi, oferta będzie czysta, szybka i poprawna.
Wdają się w sprzeczkę. Oferty licznikowe. Oderwanie emocjonalne. Patrzysz na dom. Patrzą na umowę. To oddzielenie jest istotne. Uniemożliwia podejmowanie decyzji w oparciu o emocje, a nie logikę.
5: Unikanie pułapki w fioletowym pomieszczeniu
Następnie następuje loteria estetyczna. Wchodzisz do domu. Ściany pomalowane są na głęboki, agresywny odcień fioletu. Lub limonkowy. Albo tapeta ze wzorem krzyczącym: „Remont domu 2004”.
Fenomen „Fioletowego pokoju”.
Są to domy, w których poprzedni właściciel zachował swój osobisty styl.
Wyszukiwarka ludzi
Możesz filtrować oferty według wielkości i liczby sypialni przez cały dzień, ale algorytmy nie są w stanie uchwycić atmosfery panującej w domu. Pośrednicy w handlu nieruchomościami znają te obszary od podszewki. Przechowują w pamięci mapę dostępnych obiektów, której nie jest w stanie odtworzyć żadna witryna internetowa.
Mendenhall nazywa to zjawiskiem „fioletowego pokoju”. Jeśli chcesz, aby pokój był pomalowany na fioletowo, doświadczony agent będzie dokładnie wiedział, w którym ogłoszeniu się on znajduje. Dostrzega szczegóły, których nie widać na zdjęciach. Szukasz dedykowanej przestrzeni do pracy? Mieszkanie teściowej? Miejsce na ten zabytkowy zegar dziadka? Ludzki asystent łączy te kropki lepiej niż wyszukiwanie za pomocą słów kluczowych.
4: Negocjacje bez emocji
Nawet najspokojniejsza osoba może stracić spokój, gdy wąż zmywarki wycieknie na podłogę w kuchni. Emocje rujnują oferty. Agent składa prośby w sposób obiektywny. Chroni Cię przed presją emocjonalną.
Jeśli sprzedawca odmówi naprawy węża, możesz obniżyć cenę ofertową. Niech agent się tym zajmie. Eksperci doradzają, aby ciężar trudnych negocjacji ponieść profesjonaliści. Wyobrażasz sobie twarz, która prowadzi interesy, a nie tę, która marszczy brwi.
„Najlepszym sposobem na zawarcie umowy jest szukanie pozytywnych stron każdej oferty… nigdy nie pozwól, aby druga strona zauważyła, że marszczysz nos”.
3: Znajomość przepisów budowlanych
Przepisy budowlane są złożone. Zmieniają się. Różnią się one w zależności od miasta i powiatu. Jeżeli samodzielnie przeprowadzasz naprawy, jesteś odpowiedzialny za przestrzeganie niniejszych przepisów. Agent wie, jakie uprawnienia są wymagane. Wie, jakie kontrole mogą zrujnować transakcję. Ta wiedza chroni Twoją inwestycję jeszcze przed podpisaniem dokumentów.
Znalazłeś idealny dom, który wymaga remontu. Jest mały, przytulny i położony na obrzeżach dzielnicy biznesowej. Twoim marzeniem jest przekształcenie frontowego salonu w warsztat wyrobu świec. Zanim cokolwiek podpiszesz, musisz dowiedzieć się, czy miasto dopuszcza taką działalność komercyjną w strefie mieszkalnej. Doświadczony pośrednik w obrocie nieruchomościami zna na pamięć lokalne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego. Od razu powie Ci, czy Twoje marzenie o posiadaniu sklepu ze świecami jest wykonalne, czy też grozi Ci naruszenie przepisów budowlanych.
Wiedza ta dotyczy również zmian w budynku mieszkalnym. Chcesz zbudować ogrodzenie zapewniające prywatność na swoim podwórku? Dodać czwartą sypialnię? Dobry pośrednik w obrocie nieruchomościami sprawdzi dane rejestracyjne nieruchomości, aby upewnić się, że miasto zezwala na takie zmiany. To Twoja pierwsza linia obrony przed zakupem nieruchomości z ukrytymi ograniczeniami prawnymi.
W niektórych miastach obowiązują surowe przepisy dotyczące starszych domów. Jeśli dom nie jest podłączony do publicznej sieci kanalizacyjnej, może być konieczne zainstalowanie przez kupującego nowego szamba lub podłączenie domu do sieci centralnej. Może to kosztować dziesiątki tysięcy dolarów. Zadaniem pośrednika w handlu nieruchomościami jest wczesne zidentyfikowanie tych wymagań. Zapewnia, że sprzedawca ujawni te informacje przed sfinalizowaniem transakcji. W przeciwnym razie możesz zadłużyć się z powodu modernizacji infrastruktury, o której nigdy nie myślałeś, że będzie Ci potrzebna.
Dlaczego długoterminowe przechowywanie dokumentów jest ważne
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami nie są prawnikami, ale pełnią rolę archiwistów transakcji. W wielu stanach licencjonowani pośrednicy w obrocie nieruchomościami są prawnie zobowiązani do przechowywania pełnej dokumentacji wszystkich dokumentów transakcyjnych przez kilka lat po zamknięciu transakcji.
Oczywiście należy zachować własne kopie. Ale posiadanie zorganizowanej i bezpiecznej kopii zapasowej pośrednika w handlu nieruchomościami służy jako ubezpieczenie. Jeśli za kilka lat pojawi się spór – na przykład sąsiad spiera się o granicę nieruchomości lub pojawią się problemy z dokumentacją zezwalającą – możesz skontaktować się ze swoim pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Szybko dostarczy oryginały dokumentów.
Współpraca ta nie kończy się wraz z zamknięciem transakcji. Można się z nim później skontaktować w przypadku pytań dotyczących historii obiektu lub jego konserwacji. Pliki są zawsze pod ręką. To zaleta, która się opłaca, gdy potrzebujesz przejrzystości w niejasnej sytuacji.
Unikanie problemów podczas zamykania transakcji
Im bliżej mety, tym więcej rzeczy może pójść nie tak. Unikanie problemów przy zamykaniu transakcji wymaga dbałości o szczegóły wykraczającej poza samo posiadanie wystarczającej ilości pieniędzy na koncie. Kredytodawcy wysyłają rzeczoznawców i inspektorów. Czasami dom nie jest wyceniany według uzgodnionej ceny. Albo inspekcja odkryje dach, który miał lepsze dni.
Twój pośrednik w obrocie nieruchomościami negocjuje te kwestie. Chroni Twoje interesy, gdy szacunki pożyczkodawcy są niższe niż oczekiwano. Pomaga Ci zdecydować, czy poprosić sprzedawcę o naprawę, czy o kredyt (rabat). Porusza się w labiryncie warunków.
Bez pośrednika w handlu nieruchomościami możesz przegapić krytyczną datę. Możesz zgodzić się na dokonanie napraw, które powinny być objęte rabatem. Możesz przeoczyć problem z tytułem, który może opóźnić lub wykoleić transakcję. Doświadczenie pośrednika w handlu nieruchomościami pomaga wygładzić te ostre krawędzie. Wie, czego wymagają pożyczkodawcy i co są skłonni zrobić sprzedawcy.
Przypomnij sobie, kiedy ostatni raz kupiłeś coś dużego. Czytałeś każdą stronę umowy? Prawdopodobnie nie. Zaufałeś temu procesowi. Twój pośrednik w obrocie nieruchomościami to ten proces. Zapewnia czystość dokumentacji, planowanie inspekcji i gotowość środków. Wyłapuje małe błędy, które zamieniają się w duży ból głowy.
Nie chodzi tylko o znalezienie domu. Chodzi o poruszanie się po polu minowym
Moment, w którym myślisz, że transakcja została zawarta, jest często początkiem prawdziwego dramatu. W ostatnich godzinach przed sfinalizowaniem transakcji kilka drobnych problemów może zniweczyć miesiące pracy. Doświadczony agent nieruchomości będzie dokładnie wiedział, gdzie szukać pęknięć w fundamentach tej transakcji. Nie czekają tylko na podpis; zwracają uwagę na problemy.
Weźmy na przykład tytuł własności. Brzmi to biurokratycznie, dopóki nie uświadomisz sobie, że dokument może zawierać dawno zapomnianego spadkobiercę. Jeśli krewny nie wyrazi zgody, dom nie przejdzie w nowe ręce. A może pożyczkodawca gra na czas. Niedotrzymanie terminów finansowania może zatrzymać cały proces, pozostawiając kupującego w zawieszeniu, a sprzedającego w czyśćcu.
„W miarę zbliżania się zamknięcia ważne jest, aby upewnić się, że nie występują nieoczekiwane problemy z tytułem, że finansowanie zostało zabezpieczone oraz że wszyscy zaangażowani specjaliści dotrzymują harmonogramu i wykonują swoją pracę” – mówi Mendenhall.
Właśnie dlatego agenci nieruchomości kupujących po raz pierwszy to nie tylko sprzedawcy. Są menadżerami projektów. Są przyzwyczajeni do tarć i wiedzą, do którego pożyczkodawcy zadzwonić, aby przyspieszyć wydanie listu pożyczkowego i do której firmy tytułowej nakłonić, aby usunęła obciążenie. Rozwiązują niemal każdy pojawiający się problem, bo na tym polega ich praca.
Dlaczego potrzebujesz agenta przy zamknięciu
Dla kupujących po raz pierwszy etap końcowy to pole minowe. Widzisz dom. Podoba ci się ten dom. Ale nie widzisz dokumentów. Agent wnosi doświadczenie do stołu. Rozumie, które opcje finansowania się sprawdzają, a które zawodzą. Dostrzega typowe pułapki, zanim w nie wpadniesz.
To doświadczenie sprawia, że podróż jest mniej stresująca. Dzięki temu jest skuteczny. Bez nich będziesz ślepo mierzyć się z przepisami federalnymi i lokalnymi przepisami dotyczącymi nieruchomości. Wraz z nimi masz przewodnika, który przeszedł już tę ścieżkę.
Wybór odpowiedniego przewodnika
Nie każdy agent może Cię uratować. Chcesz kogoś, kto ma dobrą reputację w Twojej okolicy. Obszary są różne. Podział na strefy jest inny. Generalista może przeoczyć niuanse zmian na lokalnym rynku.
Zwróć uwagę na jasną komunikację. Kiedy sprawdzenie tytułu zwraca brudny wynik, chcesz odpowiedzi, a nie mglistej obietnicy. Upewnij się, że agent rozumie Twój budżet. Jeśli namówi cię na produkt pożyczkowy, do którego się nie kwalifikujesz, zawiedzie cię. Sprawny proces wymaga agenta, który słucha równie uważnie, jak negocjuje.
Czynnik ludzki
Technologia pomaga, ale nie zastępuje rozmowy telefonicznej. Algorytmy nie mogą wyśledzić zaginionego podpisu kuzyna w Ohio. Algorytmy nie wiedzą, który ubezpieczyciel ma zły dzień i potrzebuje delikatnego szturchnięcia.
Stół zamykający to miejsce, w którym kontrakty spotykają się z rzeczywistością. A rzeczywistość jest chaotyczna (niezdarna/chaotyczna).
Jeśli nadal to czytasz, prawdopodobnie szukasz następnego kroku. Poniższe linki prowadzą do dodatkowych zasobów. Nie podpiszą za Ciebie dokumentów. Mogą jednak pomóc Ci zrozumieć, co dokładnie masz zamiar podpisać.
Często zadawane pytania
W jaki sposób korzystanie z pośrednika w obrocie nieruchomościami pomaga kupującym po raz pierwszy?
Kupujący po raz pierwszy często nie doceniają trudności w zamknięciu transakcji. Agent przeprowadzi Cię przez proces zakupu, wyjaśni możliwości finansowania i pomoże uniknąć typowych błędów. To doświadczenie zmniejsza stres i przyspiesza terminy.
Jakie czynniki należy wziąć pod uwagę przy wyborze agenta nieruchomości?
Priorytet mają lokalne
