Cambiar de casa no es sólo comprar una casa que necesita reparaciones y esperar lo mejor. Es un campo minado logístico. Tienes que decidir dónde comprar incluso antes de firmar los papeles. ¿Comprar en un barrio emergente? Estás apostando por el valor futuro de ese código postal. ¿Vas por un nuevo desarrollo? Se dirige a compradores de alto nivel que desean acabados de lujo y espacio suburbano.
Suena fácil. Obtenga una buena ganancia. Hecho.
Pero un paso en falso (un mal presupuesto, una sincronización incorrecta del mercado o un repentino aumento de la delincuencia en esa zona “próspera”) y te quedas atrapado en una casa que no puedes vender.
El mercado inmobiliario es cíclico. Vemos esto cada vez. Durante una explosión, las aletas tienen la ventaja. Pueden fijar su precio, especialmente en los mercados calientes. ¿Durante una desaceleración? Esas paredes recién pintadas y pisos nuevos permanecen en el mercado durante meses. El flujo de caja se agota.
Una vez que hayas elegido una ubicación, debes elegir tu objetivo. La mayoría de la gente piensa inmediatamente en dos cosas: personas que necesitan reparaciones y ejecuciones hipotecarias.
Las reparaciones requieren tiempo y dinero. Mucho de ambos. Las ejecuciones hipotecarias compradas en subastas o en bancos pueden parecer una ganga. Pero pensemos en el dueño anterior. Si no podían pagar la hipoteca, probablemente tampoco podrían pagar el mantenimiento. Podrías entrar y encontrarte con una plaga de roedores o un techo con goteras como un colador.
Sin embargo, hay otro camino. Puedes voltear una casa sin hacer ningún trabajo. Desde principios hasta mediados de la década de 2000, los flippers compraban nuevas construcciones, las conservaban durante unos meses y las vendían para obtener ganancias. La tendencia ahora se ha desplazado hacia nuevos desarrollos de alto nivel en los suburbios periféricos. La idea es que el crecimiento comercial (grandes tiendas, centros minoristas) atraiga residentes.
Pero es arriesgado. Si los precios de la gasolina suben, los compradores evitan los viajes largos. La estrategia colapsa.
Entonces, ¿por qué hacerlo? ¿Cuál es el rendimiento promedio? ¿Y qué tipo de línea moral estás cruzando cuando compras la parte de alguien que acaba de perder su casa? Profundizaremos en esas preguntas. Pero primero necesitas capital.
Financiamiento de inversión de vivienda
No se puede cambiar sólo con el sudor y la equidad. Necesita dinero para cerrar, reparar y conservar la propiedad hasta que se venda. Aquí es donde la financiación para reformar una casa se convierte en la decisión más importante que deberá tomar.
La mayoría de los inversores primerizos piensan que pueden utilizar una hipoteca tradicional. No pueden. Los préstamos estándar requieren que usted viva en la propiedad. Flipping es un negocio, no una residencia. Necesitas un vehículo diferente.
Estas son las formas más comunes de financiar un flip:
- Préstamos de dinero fuerte: Estos son préstamos a corto plazo de prestamistas o empresas privadas. Son rápidos. Puede obtener financiación en días, no en meses. Pero el costo es alto. Las tasas de interés suelen oscilar entre el 10% y el 15%, más puntos (comisiones iniciales). El prestamista analiza el valor de la propiedad, no su puntaje crediticio. Si el trato fracasa, se quedan con la casa.
- Línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda (HELOC): Si es propietario de una casa con valor líquido, puede pedir prestado contra ella. Tasas de interés más bajas que el dinero fuerte. Pero estás arriesgando tu residencia principal. Si el giro va hacia el sur, podría perder su casa.
- Efectivo: La opción más segura. Sin intereses. Sin aprobación del prestamista. Pero inmoviliza su capital. No puedes diversificar. Un mal trato te aniquila.
- Inversores privados: Amigos, familiares o inversores ángeles. Renuncias a un porcentaje de las ganancias, pero obtienes costos más bajos y no tienes deudas. La relación, sin embargo, puede verse tensa si los números no funcionan.
Calculando el costo real
¿Cuánto cuesta realmente construir versus reparar? Esta es una pregunta común para los nuevos aletas.
Construir desde cero es caro. Costos de terreno, permisos, mano de obra, materiales. Está buscando entre $150 y $300+ por pie cuadrado, dependiendo de su ubicación y acabados.
Reparar una estructura existente es más económico, pero no siempre. Las inversiones cosméticas (pintura, pisos, accesorios) pueden costar entre $ 10 000 y $ 30 000. ¿Una renovación integral del intestino? Eso puede exceder fácilmente los $100,000, especialmente si está actualizando elementos estructurales, eléctricos y de plomería.
El flip “inteligente” no siempre es el más barato. es el que tiene mejor
Asegurar financiación en un mercado plano
Los programas de televisión hacen que cambiar de casa parezca una carrera de velocidad. Lo llaman Voltear esta casa. O Volteando. La premisa es simple. Compre barato. Vender caro. Rápido.
Es una inversión básica. Encuentre una propiedad infravalorada. Repara lo que está roto. Dale la vuelta antes de que el mercado cambie. Algunas personas se ganan la vida con activos en dificultades. Conocen los atajos. Saben dónde encontrar las ofertas.
Pero eso fue entonces. Esto es ahora.
En una crisis inmobiliaria, la velocidad es un lujo que no se puede permitir. Necesitas capital. Necesitas apalancamiento. Y ahora mismo, los bancos no lo están repartiendo libremente.
Cuando las hipotecas de alto riesgo eran dinero caliente, conseguirlas era fácil. Poco pago inicial. No hay piel en el juego. Simplemente firme en la línea de puntos y acepte la tasa de interés más alta. ¿A quién le importa la APR si sólo tienes las llaves durante seis meses?
Esos días ya pasaron.
Ahora, el mercado está plano. Estancado. Las hipotecas para propiedades de inversión son difíciles de conseguir. Cuando consigues uno, las tasas de interés están por las nubes. Un mercado plano significa que la casa permanecerá más tiempo. Sentarse cuesta dinero. Compuestos de interés. Su margen de beneficio se evapora incluso antes de incluir el lugar en la lista.
El efectivo es el rey.
Necesita un pago inicial mayor para reducir esa tasa. Necesita efectivo líquido para las reparaciones. Necesita efectivo para los costos de tenencia. Necesita dinero en efectivo para afrontar el desastre inesperado que siempre aparece en un momento dado.
Entonces, antes de mirar una sola propiedad, mire su cuenta bancaria.
Evitar la trampa del contratista y la casa Franken
Tienes el dinero. Ahora necesitas un equipo. Y ahí es donde fallan la mayoría de las aletas nuevas.
Estás buscando una ganga. La casa es barata. La ubicación es perfecta. El contratista es amigable. Dice que puede hacerlo por la mitad del presupuesto. No tiene referencias. Quiere la mitad al frente.
Detener.
Las gangas tienen un precio. Si suena demasiado bueno para ser verdad, es una trampa.
Pide siempre referencias. No sólo de los amigos del contratista. Pregúntele a sus clientes anteriores. Pregunte a sus proveedores de materiales. ¿Pagó a tiempo? ¿Terminó a tiempo? ¿Dejó limpio el lugar de trabajo?
Más allá de la gente, mire la estructura.
Cuidado con las casas Franken. Estas son casas históricas. Se han agregado. Remodelado en pedazos. Quizás se actualizó una cocina en los años noventa. Un baño de los años ochenta. Una habitación añadida en los años setenta.
Se ve bien por fuera. Debajo, es un desastre.
Estás ante una revisión completa del cableado. Cableado viejo de perilla y tubo escondido detrás de paneles de yeso nuevos. Plomería obsoleta que no puede soportar la presión del agua moderna. Soportes estructurales que nunca debieron contener un segundo piso.
Los dolores de cabeza no se ven hasta que derribas el muro. Y para entonces, el presupuesto está arruinado.
Presupuesto para el cambio
Entonces, ¿por dónde empezar?
Consigue financiación. O no lo hagas. Si tienes efectivo, úsalo.
Luego, elabora el presupuesto.
- Precio de Compra: Lo que pagas por la casa. Nada más.
- Costos de rehabilitación: Materiales. Mano de obra. Permisos.
- Costos de tenencia: Intereses. Utilidades. Seguro. Impuestos.
- Costos de Cierre: Compra y venta. Honorarios de agente. Seguro de título.
- Fondo de Contingencia: 10-20% del presupuesto de rehabilitación. Para cuando las cosas van mal.
Si no cuentas
Hacer un presupuesto para una casa de nueva construcción es sencillo. Usted cubre la hipoteca, el seguro, los impuestos y los honorarios de su agente y abogado. Eso es todo.
Pero el mercado se está debilitando en este momento. La oferta está superando la demanda. Es posible que conserve esa propiedad por más tiempo del previsto.
Los reparadores son una bestia completamente diferente. El presupuesto aumenta en el momento en que se tienen en cuenta las renovaciones. Los expertos sugieren agregar un margen del 20 por ciento a su estimación inicial.
¿Por qué el 20 por ciento? Porque si sobreestimas, obtendrás una ganancia inesperada. Si subestimas, te quedarás atrapado con facturas inesperadas. No puedes darte el lujo de sorprenderte.
Integridad estructural sobre estética
Las mejoras estructurales son el trabajo menos atractivo. También son los más críticos. Se trata de sistemas de plomería, electricidad, aislamiento, control de plagas y HVAC.
Nuevos pisos de madera y una nueva capa de pintura podrían hacer que los compradores crucen la puerta. Una infestación de termitas puede acabar con un negocio al instante.
Si le faltan habilidades técnicas, debe tener en cuenta los costos laborales. Esto incluye el costo oculto de esperar a que su cuñado termine el cableado eléctrico. Ese “favor” le cuesta dinero en retrasos y posibles repeticiones.
ROI de cocina y baño
La mayoría de los agentes inmobiliarios coinciden en una cosa: arreglar la cocina y los baños para obtener el mejor retorno de la inversión.
Más allá de los cambios estructurales, esto implica:
– Nuevos gabinetes y mostradores.
– Hardware y fregaderos actualizados.
– Placas para salpicaduras y electrodomésticos.
– Pavimentos e iluminación.
Las mejoras en la cocina son caras. Causan una gran impresión. Se venden encimeras de granito y almacenaje para vinos.
También podrías decidir ser ecológico. Las mejoras ecológicas añaden valor cuando se comercializan como formas de ahorrar dinero. Consulte Cómo funciona la construcción sustentable para obtener detalles específicos.
Obviamente, los costos se mantienen bajos si la casa es estructuralmente sólida y sólo necesita pintura y alfombras actualizadas. Las cosas se vuelven caras rápidamente con los contratistas y la mano de obra externa.
Apelación exterior y tarifas de vecindario
Considere el atractivo exterior. Este es el exterior de la casa.
Es posible que necesite pintar, ajardinar y arreglar el camino de entrada. Esto aumenta el presupuesto.
Si compró en un vecindario caro, cortar el césped y reparar la cerca no es suficiente. Podría haber cuotas de la asociación de propietarios.
En los vecindarios prometedores, es posible que deba presupuestar medidas de seguridad.
Una vez que tengas tu presupuesto, podrás elegir tu lugar. Discutiremos la ubicación a continuación.
La ilusión televisiva de voltear
El término “cambio de casa” surgió entre finales de la década de 1990 y principios de la de 2000. Algunos sostienen que ya está extinto. Voltear implica una ganancia rápida. Eso no sucede en un mercado inmobiliario plano.
El término despegó debido a los programas de televisión sobre mejoras para el hogar.
- Espacios comerciales
- Renovación extrema del hogar
- Esta Casa Vieja (el abuelo de la remodelación muestra)
Estos programas hacen que la remodelación parezca divertida. Y fácil.
Programas como Property Ladder, Flip This House y Flipping Out convierten la compra de propiedades en un drama excitante y sexy.
En la televisión, las renovaciones importantes se completan en una hora o menos. El yeso podría caer sobre la cabeza del contratista. El proyecto podría exceder el presupuesto. Al final todos quedan felices.
La realidad rara vez es tan clara.
Voltear casas nuevas y ejecuciones hipotecarias
Has elegido tu arma. ¿Nueva construcción? ¿Reparación superior? ¿O el zombi propiedad del banco en la cuadra? El siguiente paso no es negociable. Tienes que examinar el vecindario. Duro.
No pases de largo una sola vez. Ve al mediodía. Ve a medianoche. ¿Está tranquilo? ¿Está iluminado? ¿Hay otros inversores ya sentados en lotes baldíos, esperando el cambio adecuado del mercado? Consulte las comparaciones de ventas recientes. Datos reales, no conjeturas de Zillow.
Si está buscando una nueva construcción, sus opciones son limitadas. Estás viendo desarrollos activos. Algunas asociaciones de propietarios tienen reglas estrictas. Es posible que te obliguen a vivir en la unidad para evitar que la comunidad parezca una ciudad fantasma. Lea los pactos. O perder su margen.
Las ejecuciones hipotecarias son una bestia completamente diferente. Estás comprando a un prestamista. Estos son REO o bienes inmuebles propiedad del banco. ¿La línea de tiempo? Mínimo de seis a ocho meses. ¿Por qué? El banco tiene que presentar documentos judiciales. Es un trabajo burocrático. A menos que sea una subasta, donde el tiempo lo dicta el mazo. Y dado que estas casas se venden “tal cual”, la financiación puede ser complicada. Los bancos no están dando préstamos como si fueran dulces.
Hay sitios web para esto. Algunos cobran tarifas. Fannie Mae enumera su propio inventario. Pero aquí está la trampa: puedes buscar una REO en Miami mientras estás en Seattle. No lo hagas. Los expertos coinciden. Comprar sin ser visto es la forma más rápida de sangrar capital. Una foto parece limpia. No muestra el moho detrás del panel de yeso. No te dice si el vecino toca la gaita a las 6 de la mañana. No muestra la fecha de la foto. Ese “bonito” patio trasero podría haberse montado hace tres años.
¿Es ético comprar una casa que alguien acaba de perder?
No. Son matemáticas. Estás eliminando inventario del mercado. La oferta cae. Los valores aumentan. El próximo propietario de vivienda, el que lucha por conservar sus llaves, se beneficia de un mercado local más fuerte. Claro, es posible que tus vecinos no te inviten a la comida compartida. Pero tu cuenta bancaria estará más feliz.
Voltear las partes superiores reparadoras
Los presupuestos para quienes hacen reparaciones tienen una forma de expandirse. Si está comprando una propiedad específicamente para revenderla, necesita una alta tolerancia al riesgo y una estrategia de salida clara. Los expertos en remodelación coinciden en algunas duras verdades sobre cómo ganar dinero en este espacio.
La economía de las soluciones baratas
El consenso es simple: se gana más dinero con una casa barata convertida en una casa bonita que con una casa bonita convertida en una premium. Las actualizaciones costosas rara vez ofrecen el mismo retorno de la inversión que reparar grietas en los cimientos. Para la mayoría de las personas, esto significa contratar trabajadores. Probablemente no puedas hacerlo todo tú mismo.
Cuanta más gente involucre, más coordinación necesitará. Debe vigilar de cerca a los fontaneros, electricistas y personal de mantenimiento. Alternativamente, contrata a un contratista general. Esa decisión por sí sola aumenta significativamente su presupuesto.
Piensa en lo local. Si está remodelando en Massachusetts, use tablillas. No utilice ladrillos de adobe. Cuanto más se apegue a los materiales locales, más fácil será encontrar expertos que sepan cómo instalarlos.
No sobreestimes tus habilidades
Ese trabajo de pintura se ve bien. ¿Vale la pena un margen de beneficio de 20.000 dólares por la propiedad? Sobrevalorar su propiedad puede dejarla en el mercado por mucho tiempo. Los compradores se vuelven cautelosos. Huelen desesperación.
Los inversores primerizos suelen ver signos de dólar cuando piensan en comprar varias propiedades. Esto es una trampa. Los problemas pueden convertirse rápidamente en quiebra si utiliza el valor líquido de una casa para pagar las reparaciones de otra. Cada hogar requiere atención. A menos que deje su trabajo diario, algo que los expertos no recomiendan para los novatos, tendrá mucho que hacer en una casa. No pienses todavía en tu próximo lanzamiento.
Comprenda esto: por mucho que crea que llevará la renovación, probablemente será mucho más larga. Cualquiera que sea el costo que calcules, será mucho más costoso.
La calidad importa
Casi todas las mejoras en las que escatimes te perseguirán. Desde alfombras baratas hasta electricistas baratos, la calidad de la mano de obra no se puede falsificar en un mercado que se debilita. Los compradores pueden detectar una mala reparación a una milla de distancia.
Dependiendo de sus objetivos y del alcance de las renovaciones, las reparaciones pueden tardar algunos meses. O menos, si tienes mucha suerte. O años. Si planeas vivir de tu inversión mientras trabajas en ella, recuerda que el aserrín estará en tu futuro. Mucho.
Los barrios fluctúan. Las zonas prometedoras pueden explotar de la noche a la mañana. Pero las tasas de criminalidad cambian. Los auges de las empresas locales se desvanecen. Las mejoras escolares varían. Todos estos afectan el valor de su propiedad. La paciencia es clave cuando se espera que un vecindario despegue.
Ubicación, Ubicación, Ubicación
¿Cuál es el mejor lugar para empezar a invertir? Depende de lo que consideres un buen indicador.
Según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, Indianápolis es la ciudad más asequible de Estados Unidos para una casa. Puedes encontrar una oferta allí. Si desea optar por el lujo, Los Ángeles es el mercado principal menos asequible.
Si está buscando una ejecución hipotecaria, RealtyTrac dice que Detroit encabeza la lista. Detroit ofrece inventario para aquellos que estén dispuestos a correr el riesgo.
Preguntas frecuentes sobre Flipping House
¿Puedes cambiar casas sin dinero en efectivo?
Puedes empezar a invertir sin dinero en efectivo. Es más riesgoso. Se necesita más trabajo desde el principio. Algunas formas de empezar incluyen asociarse con un inversor. Puede obtener un préstamo de un prestamista de dinero fuerte o de un prestamista privado. Incluso podrías financiar colectivamente tu primer lanzamiento. Si tiene una buena relación con su banco, puede preguntar si financiarán su inversión. No es probable que le concedan un préstamo si no tiene absolutamente ningún dinero.
¿Es mejor voltear casas o alquilarlas?
Si desea una inversión a corto plazo, puede ser mejor invertir. Si su objetivo son los ingresos pasivos, puede ser mejor renovar una casa y convertirla en una propiedad de alquiler. Ambos tienen ventajas y desventajas únicas. Investiga antes de decidir.
¿Es rentable invertir casas?
Puede resultar muy rentable. Debes seguir el modelo de compra baja, venta alta. Cíñete a un presupuesto estricto. Tenga un presupuesto de contingencia para sorpresas. Según ATTOM Data Solutions, las casas revertidas se vendieron por un precio medio de casi 218.000 dólares. La ganancia bruta fue de casi 63.000 dólares en 2019.
¿Cuáles son las desventajas de invertir casas?
Un gran inconveniente es que no obtendrás beneficios significativos si algo sale mal. Comprar una casa infravalorada aumenta sus posibilidades de obtener ganancias. Pero las casas que necesitan reparaciones y las casas embargadas pueden tener problemas costosos. Cuestiones de fundación. Daños estructurales. Fallas eléctricas. Fallas de plomería. Estos problemas inesperados afectan su presupuesto. Reducen su margen de beneficio. Puede que no valga la pena dar la vuelta.
Profundizando en la inversión y la construcción de viviendas
Si todavía estás luchando con la logística de tu propio proyecto, o simplemente sientes curiosidad por la mecánica detrás de escena, hay mucho más que desempacar.
Quizás no te des cuenta de cuánto influye el proceso de compra de una casa en tu presupuesto de renovación. El precio que paga fija el límite de lo que puede gastar en reparaciones. Es un límite estricto. Una vez que seas dueño del lugar, se avecina la fase de vender una casa. No sólo estás mejorando la habitabilidad. Estás diseñando una estrategia de salida. Cada clavo que martillas debe estar justificado por su valor potencial de reventa.
Esto lleva directamente a cómo funciona la construcción de casas. Comprender las cargas estructurales, de aislamiento y de armazones le ayudará a evitar errores catastróficos. Ahora estás lidiando con los principios de la construcción ecológica. La eficiencia energética no es sólo una palabra de moda. Es un ahorro de costos. Y si su objetivo es obtener una certificación de alto nivel, necesita saber cómo funciona la certificación LEED. Es un proceso riguroso. Implica rastrear el uso de materiales y energía desde cero.
Luego está el dinero. Cómo funcionan las hipotecas puede hacer o deshacer un cambio. Debe comprender la diferencia entre préstamos estándar e hipotecas de alto riesgo. Esto último conlleva mayores riesgos y tasas. Un movimiento en falso y estarás bajo el agua incluso antes de empezar a pintar.
Entonces, ¿cuál es la palanca más importante que tienes? Muchos expertos señalan qué es lo que más puede hacer para aumentar el valor de su casa. La respuesta suele volver a la cocina y al baño. Pero no se trata sólo de cambiar las luminarias. Se trata de diseño y flujo.
Para aquellos que buscan ingresar al mercado sin comprar directamente, cómo funcionan las casas de alquiler con opción a compra es una alternativa viable. Le permite generar capital mientras alquila. Es un camino más lento. Pero te mantiene en el juego.
El sector inmobiliario también es un deporte de equipo. Cómo funcionan los clubes de inversión inmobiliaria le muestra que no tiene que hacerlo solo. La combinación de recursos reduce el riesgo. Distribuye la carga.
Recursos prácticos y enlaces industriales
Cuando esté listo para actuar, es importante saber dónde buscar.
Si está pensando en las mejores estrategias para cambiar de casa, mire los datos. Nuevas tendencias en casas muestran que la velocidad lo es todo. Cuanto más tiempo permanece una propiedad, más dinero pierde.
La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas proporciona estándares. Fijan el listón de calidad y seguridad. Si lo hace usted mismo, aún debe respetar sus puntos de referencia.
Recursos en línea como Foreclosure.com y Reotrans.com ofrecen datos de mercado. Necesita saber dónde están las propiedades en dificultades. Necesita saber dónde están tocando fondo los precios.
De dónde proviene la información
La credibilidad importa en este espacio.
Los conocimientos sobre las técnicas de mejores cambios de casa provienen de veteranos de la industria. Los datos sobre ejecuciones hipotecarias se obtienen de Foreclosure.com.
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