Capovolgere la casa non significa semplicemente comprare un riparatore e sperare per il meglio. È un campo minato logistico. Devi decidere dove acquistare prima ancora di firmare i documenti. Acquistare in un quartiere emergente? Stai scommettendo sul valore futuro di quel codice postale. Stai andando per un nuovo sviluppo? Ti rivolgi ad acquirenti di fascia alta che desiderano finiture di lusso e spazio suburbano.
Sembra facile. Ottieni un bel profitto. Fatto.
Ma una mossa sbagliata – un cattivo budget, una tempistica sbagliata del mercato o un improvviso picco di criminalità in quell’area “emergente” – e ti ritrovi bloccato con una casa che non puoi vendere.
Il mercato immobiliare è ciclico. Lo vediamo ogni volta. Durante un boom, le pinne hanno il sopravvento. Possono indicare il loro prezzo, soprattutto nei mercati caldi. Durante un rallentamento? Quelle pareti appena dipinte e i nuovi pavimenti restano sul mercato per mesi. Il flusso di cassa si prosciuga.
Una volta scelta una posizione, devi scegliere il tuo obiettivo. La maggior parte delle persone pensa immediatamente a due cose: tomaie e pignoramenti.
I riparatori di tomaie richiedono tempo e denaro. Molti di entrambi. I pignoramenti acquistati all’asta o dalle banche potrebbero sembrare un affare. Ma considera il precedente proprietario. Se non potevano pagare il mutuo, probabilmente non potevano nemmeno permettersi il mantenimento. Potresti entrare e trovare un’infestazione di roditori o un tetto che perde come un setaccio.
C’è un altro percorso, però. Puoi ribaltare una casa senza fare alcun lavoro. All’inizio della metà degli anni 2000, i flippers acquistarono nuove costruzioni, le mantennero per alcuni mesi e le vendettero a scopo di lucro. La tendenza ora si è spostata verso nuovi insediamenti di fascia alta nei sobborghi periferici. L’idea è che la crescita commerciale – grandi magazzini, centri di vendita al dettaglio – attirerà residenti.
Ma è rischioso. Se i prezzi della benzina aumentano, gli acquirenti evitano i lunghi spostamenti. La strategia crolla.
Allora perché farlo? Qual è il rendimento medio? E che razza di limite morale oltrepassi quando compri qualcuno che ha appena perso la casa? Approfondiremo queste domande. Ma prima, hai bisogno di capitali.
Finanziamenti per la casa
Non puoi capovolgere solo con il sudore dell’equità. Hai bisogno di soldi per chiudere, riparare e mantenere la proprietà finché non viene venduta. È qui che il finanziamento della casa diventa la decisione più critica che prenderai.
La maggior parte dei flipper per la prima volta pensa di poter utilizzare un mutuo tradizionale. Non possono. I prestiti standard richiedono che tu viva nella proprietà. Il flipping è un business, non una residenza. Hai bisogno di un veicolo diverso.
Ecco i modi più comuni per finanziare un flip:
- Prestiti in denaro duro: Si tratta di prestiti a breve termine da parte di istituti di credito privati o aziende. Sono veloci. Puoi ottenere finanziamenti in pochi giorni, non in mesi. Ma il costo è alto. I tassi di interesse variano spesso dal 10% al 15%, più punti (commissioni anticipate). L’istituto di credito esamina il valore della proprietà, non il tuo punteggio di credito. Se l’affare fallisce, si prendono la casa.
- Linea di credito azionaria domestica (HELOC): Se possiedi una casa con equità, puoi prendere in prestito a fronte di essa. Tassi di interesse più bassi rispetto alla moneta forte. Ma stai rischiando la tua residenza principale. Se la situazione dovesse andare male, potresti perdere la tua casa.
- Contanti: L’opzione più sicura. Nessun interesse. Nessuna approvazione del prestatore. Ma vincola il tuo capitale. Non puoi diversificare. Un cattivo affare ti annienta.
- Investitori privati: Amici, familiari o angel investor. Rinunci ad una percentuale del profitto, ma ottieni costi inferiori e nessun debito. Il rapporto, tuttavia, può essere teso se i numeri non funzionano.
Calcolo del costo reale
Quanto costa effettivamente costruire rispetto a riparare? Questa è una domanda comune per i nuovi flipper.
Costruire da zero è costoso. Costi del terreno, permessi, manodopera, materiali. Stai guardando da $ 150 a $ 300+ per piede quadrato, a seconda della posizione e delle finiture.
Riparare una struttura esistente è più economico, ma non sempre. I cambiamenti cosmetici (vernici, pavimenti, infissi) potrebbero costare dai $ 10.000 ai $ 30.000. Un rinnovamento intestinale completo? Ciò può facilmente superare i $ 100.000, soprattutto se stai aggiornando elementi idraulici, elettrici e strutturali.
Il lancio “intelligente” non è sempre il più economico. È quello con il meglio
Garantire i finanziamenti in un mercato piatto
Gli spettacoli televisivi fanno sembrare il capovolgimento di casa uno sprint. Lo chiamano Capovolgi questa casa. Oppure Impazzire. La premessa è semplice. Acquista a basso prezzo. Vendi alto. Veloce.
È un investimento di base. Trova un immobile sottovalutato. Risolvi ciò che è rotto. Capovolgilo prima che il mercato cambi. Alcune persone si guadagnano da vivere grazie a beni in difficoltà. Conoscono le scorciatoie. Sanno dove trovare le offerte.
Ma quello era allora. Questo è adesso.
In un fallimento immobiliare, la velocità è un lusso che non puoi permetterti. Hai bisogno di capitale. Hai bisogno di leva. E in questo momento, le banche non lo distribuiscono liberamente.
Ai tempi in cui i mutui subprime erano denaro caldo, entrarvi era facile. Piccolo acconto. Nessuna skin nel gioco. Basta firmare sulla linea tratteggiata e prendere il tasso di interesse più alto. A chi importa del TAEG se tieni le chiavi solo per sei mesi?
Quei giorni sono passati.
Ora il mercato è piatto. Stagnante. I mutui per gli investimenti immobiliari sono difficili da trovare. Quando ne ottieni uno, i tassi di interesse sono alle stelle. Un mercato piatto significa che la casa rimane più a lungo. Sedersi costa. Composti di interesse. Il tuo margine di profitto evapora prima ancora di elencare il posto.
Il contante è il re.
È necessario un acconto maggiore per abbassare tale tasso. Hai bisogno di contanti liquidi per le riparazioni. Hai bisogno di contanti per i costi di detenzione. Hai bisogno di contanti per il disastro inaspettato che si presenta sempre in un colpo solo.
Quindi, prima di guardare una singola proprietà, guarda il tuo conto bancario.
Evitare la trappola degli appaltatori e la Franken-House
Hai i soldi. Adesso serve una squadra. Ed è qui che si blocca la maggior parte dei nuovi flipper.
Stai cercando un affare. La casa costa poco. La posizione è perfetta. L’appaltatore è amichevole. Dice che può farlo per la metà del preventivo. Non ha riferimenti. Ne vuole la metà in anticipo.
Fermare.
Le occasioni hanno un prezzo. Se sembra troppo bello per essere vero, è una trappola.
Chiedi sempre referenze. Non solo dagli amici dell’imprenditore. Chiedi ai suoi precedenti clienti. Chiedi ai suoi fornitori di materiali. Ha pagato in tempo? Ha finito nei tempi previsti? Ha lasciato il luogo di lavoro pulito?
Al di là delle persone, guarda la struttura.
Attenzione alle case Franken. Queste sono case storiche. Sono stati aggiunti. Ristrutturato a pezzi. Forse una cucina è stata rinnovata negli anni Novanta. Un bagno negli anni Ottanta. Una stanza aggiunta negli anni settanta.
Sembra a posto dall’esterno. Sotto è un disastro.
Stai guardando una revisione completa del cablaggio. Vecchio cablaggio a manopola e tubo nascosto dietro il muro a secco fresco. Impianti idraulici obsoleti che non riescono a gestire la moderna pressione dell’acqua. Supporti strutturali che non sarebbero mai stati pensati per sostenere un secondo piano.
I mal di testa non si vedono finché non abbatti il muro. E a quel punto il budget è saltato.
Budget per il Flip
Quindi, da dove cominciare?
Ottieni finanziamenti. Oppure no. Se hai contanti, usali.
Quindi, costruisci il budget.
- Prezzo d’acquisto: Quello che paghi per la casa. Niente di più.
- Costi di riabilitazione: Materiali. Lavoro. Permessi.
- Costi di detenzione: Interessi. Utilità. Assicurazione. Tasse.
- Costi di chiusura: Acquisto e vendita. Commissioni dell’agente. Assicurazione del titolo.
- Fondo per imprevisti: 10-20% del budget per la riabilitazione. Per quando le cose vanno male.
Se non conti
Il budget per una casa di nuova costruzione è semplice. Copri il mutuo, l’assicurazione, le tasse e le spese per il tuo agente e avvocato. Questo è tutto.
Ma il mercato si sta indebolendo in questo momento. L’offerta sta superando la domanda. Potresti mantenere quella proprietà più a lungo del previsto.
I riparatori sono una bestia completamente diversa. Il budget aumenta nel momento in cui si tiene conto dei lavori di ristrutturazione. Gli esperti suggeriscono di aggiungere un buffer del 20% alla stima iniziale.
Perché il 20%? Perché se sopravvaluti, ottieni una manna. Se sottovaluti, rimani bloccato con fatture inaspettate. Non puoi permetterti di essere sorpreso.
Integrità strutturale rispetto all’estetica
I miglioramenti strutturali sono il lavoro meno attraente. Sono anche i più critici. Hai a che fare con impianti idraulici, elettrici, di isolamento, di disinfestazione e di sistemi HVAC.
Nuovi pavimenti in legno e una nuova mano di vernice potrebbero far entrare gli acquirenti. Un’infestazione di termiti può uccidere un affare all’istante.
Se le tue competenze tecniche mancano, devi tenere conto del costo della manodopera. Ciò include il costo nascosto derivante dall’attesa che tuo cognato finisca il cablaggio elettrico. Quel “favore” ti costa denaro in ritardi e potenziali rifacimenti.
ROI per cucina e bagno
La maggior parte degli agenti immobiliari concorda su una cosa: sistemare la cucina e i bagni per ottenere il miglior ritorno sull’investimento.
Oltre ai cambiamenti strutturali, ciò comporta:
– Nuovi mobili e banconi
– Hardware e lavelli aggiornati
– Alzatine ed elettrodomestici
– Pavimentazione e illuminazione
Gli aggiornamenti della cucina sono costosi. Fanno una grande impressione. Vendita di controsoffitti in granito e conservazione del vino.
Potresti anche decidere di diventare green. I miglioramenti ecologici aggiungono valore se commercializzati come risparmi di denaro. Vedi Come funziona la Green Building per dettagli specifici.
Ovviamente, i costi rimangono bassi se la casa è strutturalmente sana e necessita solo di vernice e moquette rinnovate. Le cose diventano costose rapidamente con gli appaltatori e la manodopera esterna.
Ricorso limitato e tasse di quartiere
Considera l’idea di limitare l’attrattiva. Questo è l’esterno della casa.
Potrebbe essere necessario dipingere, abbellire e riparare il vialetto. Ciò aumenta il budget.
Se hai acquistato in un quartiere costoso, falciare il prato e riparare la recinzione non è sufficiente. Potrebbero esserci quote associative dei proprietari di case.
Nei quartieri emergenti, potrebbe essere necessario prevedere un budget per le misure di sicurezza.
Una volta che hai il budget, puoi scegliere il tuo posto. Discuteremo la posizione in seguito.
L’illusione televisiva del ribaltamento
Il termine “house flipping” è emerso tra la fine degli anni ’90 e l’inizio degli anni 2000. Alcuni sostengono che sia già estinto. Il lancio implica un rapido profitto. Ciò non accade in un mercato immobiliare piatto.
Il termine è decollato grazie ai programmi televisivi sul miglioramento della casa.
- Spazi di scambio
- Rifacimento domestico estremo
- This Old House (il nonno delle ristrutturazioni mostra)
Questi programmi rendono il rimodellamento divertente. E facile.
Spettacoli come Property Ladder, Flip This House e Flipping Out trasformano l’acquisto di proprietà in un dramma emozionante e sexy.
In TV, i lavori di ristrutturazione più importanti vengono completati in un’ora o meno. Il gesso potrebbe cadere sulla testa dell’appaltatore. Il progetto potrebbe superare il budget. Tutti sono felici alla fine.
Raramente la realtà è così ordinata.
Ribaltamento di nuove case e pignoramenti
Hai scelto la tua arma. Nuova costruzione? Riparatore della tomaia? O lo zombie di proprietà della banca nell’isolato? Il passo successivo non è negoziabile. Devi controllare il quartiere. Difficile.
Non passare solo una volta. Vai a mezzogiorno. Vai a mezzanotte. È tranquillo? È illuminato? Ci sono altri flipper già seduti su lotti liberi, in attesa della giusta oscillazione del mercato? Controlla le vendite recenti. Dati reali, non ipotesi di Zillow.
Se stai cercando una nuova costruzione, le tue opzioni sono limitate. Stai osservando sviluppi attivi. Alcuni HOA hanno regole rigide. Potrebbero costringerti a vivere nell’unità per evitare che la comunità sembri una città fantasma. Leggi le alleanze. Oppure perdi il tuo margine.
I pignoramenti sono una bestia completamente diversa. Stai acquistando da un prestatore. Si tratta di REO, ovvero di immobili di proprietà della banca. La cronologia? Minimo da sei a otto mesi. Perché? La banca deve depositare atti giudiziari. È uno sforzo burocratico. A meno che non si tratti di un’asta, dove il tempo lo detta il martelletto. E poiché queste case vengono vendute “così come sono”, il finanziamento può essere complicato. Le banche non concedono prestiti come caramelle.
Ci sono siti web per questo. Alcuni addebitano commissioni. Fannie Mae elenca il proprio inventario. Ma ecco la trappola: puoi cercare un REO a Miami mentre sei seduto a Seattle. Non farlo. Gli esperti concordano. Acquistare a scatola chiusa è il modo più veloce per dissanguare il capitale. Una foto sembra pulita. Non mostra la muffa dietro il muro a secco. Non ti dice se il vicino suona la cornamusa alle 6 del mattino. Non mostra la data della foto. Quel “bel” cortile potrebbe essere stato messo in scena tre anni fa.
È etico comprare una casa che qualcuno ha appena perso?
No. È matematica. Stai rimuovendo l’inventario dal mercato. I rifornimenti diminuiscono. I valori aumentano. Il prossimo proprietario della casa, quello che fatica a conservare le chiavi, trarrà vantaggio da un mercato locale più forte. Certo, i tuoi vicini potrebbero non invitarti al pranzo. Ma il tuo conto bancario sarà più felice.
Ribaltare Fixer-Uppers
I budget per i riparatori hanno un modo di espandersi. Se stai acquistando una proprietà appositamente per rivenderla, hai bisogno di un’elevata propensione al rischio e di una chiara strategia di uscita. Gli esperti di rimodellamento concordano su alcune dure verità su come guadagnare in questo spazio.
L’economia delle soluzioni economiche
Il consenso è semplice: si guadagna di più con una casa economica trasformata in una bella casa che con una bella casa trasformata in una premium. Gli aggiornamenti costosi raramente offrono lo stesso ritorno sull’investimento della riparazione delle crepe fondamentali. Per la maggior parte delle persone, questo significa assumere lavoratori. Probabilmente non puoi fare tutto da solo.
Più persone coinvolgi, maggiore è il coordinamento di cui hai bisogno. Devi tenere d’occhio idraulici, elettricisti e tuttofare. In alternativa, assumi un appaltatore generale. Questa decisione da sola aumenta significativamente il tuo budget.
Pensa locale. Se stai rimodellando nel Massachusetts, usa l’assicella. Non utilizzare mattoni di Adobe. Quanto più ti attieni ai materiali locali, tanto più facile sarà trovare esperti che sappiano come installarli.
Non sopravvalutare le tue capacità
Quel lavoro di verniciatura sembra carino. Vale un margine di $ 20.000 sulla proprietà? Sopravvalutare la tua proprietà può lasciarla sul mercato troppo a lungo. Gli acquirenti diventano cauti. Sentono l’odore della disperazione.
Chi si lancia per la prima volta spesso vede i simboli del dollaro quando pensa di acquistare più proprietà. Questa è una trappola. I problemi possono trasformarsi rapidamente in bancarotta se si utilizza il capitale di una casa per pagare le riparazioni di un’altra. Ogni casa richiede attenzione. A meno che tu non stia lasciando il tuo lavoro quotidiano, cosa che gli esperti non consigliano ai principianti, avrai molto da fare per una casa. Non pensare ancora al tuo prossimo lancio.
Tieni presente questo: per quanto tempo pensi che richiederà la ristrutturazione, probabilmente sarà molto più lungo. Qualunque sia la tua stima del costo, sarà molto più costoso.
La qualità conta
Quasi ogni aggiornamento su cui risparmi ti perseguiterà. Dai tappeti economici agli elettricisti economici, la qualità della lavorazione non può essere falsificata in un mercato in fase di indebolimento. Gli acquirenti possono individuare una cattiva riparazione a un miglio di distanza.
A seconda dei tuoi obiettivi e dell’entità dei lavori di ristrutturazione, il fissaggio delle tomaie può richiedere alcuni mesi. O meno, se sei davvero fortunato. O anni. Se hai intenzione di vivere del tuo investimento mentre ci lavori, ricorda che la segatura sarà nel tuo futuro. Moltissimo.
I quartieri oscillano. Le aree emergenti possono esplodere da un giorno all’altro. Ma i tassi di criminalità cambiano. Il boom delle imprese locali si affievolisce. I miglioramenti scolastici variano. Tutti questi influiscono sul valore del tuo immobile. La pazienza è fondamentale quando si aspetta che un quartiere decolli.
Posizione, posizione, posizione
Qual è il posto migliore per iniziare a sfogliare? Dipende da cosa consideri un buon indicatore.
Secondo la National Association of Home Builders, Indianapolis è la grande città degli Stati Uniti più conveniente per una casa. Puoi trovare un accordo lì. Se vuoi andare di fascia alta, Los Angeles è il mercato principale meno conveniente.
Se stai cercando un pignoramento, RealtyTrac dice che Detroit è in cima alla lista. Detroit offre inventario per coloro che sono disposti a correre il rischio.
Domande frequenti su Flip House
Si possono vendere case senza contanti?
Puoi iniziare a lanciare senza contanti. È più rischioso. Ci vuole più lavoro in anticipo. Alcuni modi per iniziare includono la collaborazione con un investitore. È possibile ottenere un prestito da un prestatore di denaro forte o da un prestatore privato. Potresti anche finanziare con il crowdfunding il tuo primo lancio. Se hai un buon rapporto con la tua banca, puoi chiedere se finanzieranno il tuo investimento. È improbabile che ti concedano un prestito se non hai assolutamente soldi.
È meglio vendere case o affittarle?
Se desideri un investimento a breve termine, il lancio potrebbe essere migliore. Se il tuo obiettivo è il reddito passivo, ristrutturare una casa trasformandola in un immobile in affitto potrebbe essere una soluzione migliore. Entrambi hanno pro e contro unici. Fai le tue ricerche prima di decidere.
È redditizio vendere case?
Può essere molto redditizio. È necessario seguire il modello “compra a basso, vendi a alto”. Attenersi a un budget rigoroso. Avere un budget imprevisto per le sorprese. Secondo ATTOM Data Solutions, le case capovolte sono state vendute a un prezzo medio di quasi $ 218.000. L’utile lordo è stato di quasi $ 63.000 nel 2019.
Quali sono gli svantaggi del ribaltamento delle case?
Uno dei principali svantaggi è che non otterrai un profitto significativo se qualcosa va storto. Acquistare una casa sottovalutata aumenta le tue possibilità di profitto. Ma i riparatori e le case pignorate possono avere problemi costosi. Problemi di fondazione. Danni strutturali. Guasti elettrici. Guasti idraulici. Questi problemi imprevisti incidono sul tuo budget. Riducono il tuo margine di profitto. Il ribaltamento potrebbe non valere la pena.
Scavando più a fondo negli investimenti e nelle costruzioni domestiche
Se sei ancora alle prese con la logistica del tuo progetto, o sei semplicemente curioso di conoscere i meccanismi dietro le quinte, c’è molto altro da scoprire.
Potresti non renderti conto di quanto il processo di acquisto di una casa influenzi il tuo budget di ristrutturazione. Il prezzo da pagare stabilisce il limite massimo di spesa per le correzioni. È un limite duro. Una volta che possiedi il posto, si profila la fase di vendita di una casa. Non stai solo migliorando la vivibilità. Stai progettando una strategia di uscita. Ogni chiodo che martelli deve essere giustificato dal potenziale valore di rivendita.
Questo porta direttamente a come funziona la costruzione di una casa. Comprendere l’intelaiatura, l’isolamento e i carichi strutturali aiuta a evitare errori catastrofici. Adesso hai a che fare con i principi della edilizia verde. L’efficienza energetica non è solo una parola d’ordine. È un risparmio di costi. E se punti a una certificazione di fascia alta, devi sapere come funziona la certificazione LEED. È un processo rigoroso. Implica il monitoraggio dei materiali e del consumo di energia da zero.
Poi ci sono i soldi. Come funzionano i mutui può creare o distruggere un ribaltamento. È necessario comprendere la differenza tra prestiti standard e mutui subprime. Quest’ultimo comporta rischi e tassi più elevati. Una mossa sbagliata e sei sott’acqua prima ancora di iniziare a dipingere.
Quindi, qual è la leva più grande che hai? Molti esperti indicano qual è l’unica cosa che puoi fare per aumentare al massimo il valore della tua casa. La risposta spesso ritorna alle cucine e ai bagni. Ma non si tratta solo di cambiare gli infissi. Riguarda il layout e il flusso.
Per coloro che desiderano entrare nel mercato senza acquistare a titolo definitivo, come funzionano le case in affitto con riscatto è una valida alternativa. Ti consente di creare capitale durante l’affitto. È un percorso più lento. Ma ti tiene in gioco.
Anche il settore immobiliare è uno sport di squadra. Come funzionano i club di investimento immobiliare ti mostra che non devi agire da solo. La condivisione delle risorse riduce i rischi. Distribuisce il carico.
Risorse pratiche e collegamenti di settore
Quando sei pronto ad agire, sapere dove guardare è importante.
Se stai pensando alle migliori strategie di capovolgimento della casa, guarda i dati. Le tendenze del nuovo capovolgimento di casa mostrano che la velocità è tutto. Più a lungo una proprietà rimane, più perde denaro.
La Associazione nazionale dei costruttori edili fornisce gli standard. Stabiliscono gli standard di qualità e sicurezza. Se lo fai da solo, dovresti comunque attenerti ai loro parametri di riferimento.
Risorse online come Foreclosure.com e Reotrans.com offrono dati di mercato. Devi sapere dove sono le proprietà in difficoltà. È necessario sapere dove i prezzi stanno toccando il fondo.
Da dove provengono le informazioni
La credibilità conta in questo spazio.
Gli approfondimenti sulle migliori tecniche di capovolgimento della casa provengono da veterani del settore. I dati sui pignoramenti vengono estratti da Foreclosure.com.
Casi di studio specifici offrono lezioni difficili. Jennifer Hiller ha scritto di diamanti grezzi nel San Antonio Express-News. Ha esaminato le proprietà che necessitavano di un lavoro serio.
Barbara Kiviat ha parlato di L’arresto colpisce nel segno su Time. Si trattava di uno sguardo all’impatto della recessione sulle famiglie.
Noelle Knox ha evidenziato 10 errori che hanno reso il ribaltamento un flop per USA Today. Questi sono gli errori
