Inverter a casa não é apenas comprar um consertador e torcer pelo melhor. É um campo minado logístico. Você tem que decidir onde comprar antes mesmo de assinar os papéis. Comprando em um bairro emergente? Você está apostando no valor futuro desse CEP. Indo para um novo desenvolvimento? Você tem como alvo compradores sofisticados que desejam acabamentos luxuosos e espaço suburbano.
Parece fácil. Faça um bom lucro. Feito.
Mas um movimento errado – um mau orçamento, um timing incorreto do mercado ou um súbito aumento da criminalidade naquela área “em ascensão” – e você fica preso com uma casa que não pode vender.
O mercado imobiliário é cíclico. Vemos isso sempre. Durante um boom, as nadadeiras têm vantagem. Eles podem definir seu preço, especialmente em mercados aquecidos. Durante uma desaceleração? Aquelas paredes recém-pintadas e pisos novos ficam no mercado há meses. O fluxo de caixa seca.
Depois de escolher um local, você deve escolher seu alvo. A maioria das pessoas pensa imediatamente em duas coisas: parte superior do conserto e execuções hipotecárias.
Os fixadores superiores exigem tempo e dinheiro. Muitos dos dois. As execuções hipotecárias compradas em leilões ou em bancos podem parecer uma pechincha. Mas considere o proprietário anterior. Se não conseguissem pagar a hipoteca, provavelmente também não conseguiriam pagar a manutenção. Você pode entrar e encontrar uma infestação de roedores ou um telhado que vaza como uma peneira.
Há outro caminho, no entanto. Você pode virar uma casa sem fazer nenhum trabalho. No boom do início e meados da década de 2000, os flippers compraram novas construções, mantiveram-nas por alguns meses e venderam-nas com lucro. A tendência mudou agora para novos empreendimentos de alto padrão nos subúrbios periféricos. A ideia é que o crescimento comercial – grandes lojas, centros de varejo – traga residentes.
Mas é arriscado. Se os preços da gasolina dispararem, os compradores evitam viagens longas. A estratégia entra em colapso.
Então, por que fazer isso? Qual é o retorno médio? E que tipo de linha moral você está cruzando quando compra alguém que acabou de perder a casa? Vamos nos aprofundar nessas questões. Mas primeiro, você precisa de capital.
Financiamento de lançamento de casa
Você não pode virar apenas com suor. Você precisa de dinheiro para fechar, consertar e manter a propriedade até que ela seja vendida. É aqui que o financiamento de mudança de casa se torna a decisão mais crítica que você tomará.
A maioria dos nadadores iniciantes acha que pode usar uma hipoteca tradicional. Eles não podem. Os empréstimos padrão exigem que você more na propriedade. Flipping é um negócio, não uma residência. Você precisa de um veículo diferente.
Aqui estão as maneiras comuns de financiar uma virada:
- Empréstimos de dinheiro forte: São empréstimos de curto prazo de credores privados ou empresas. Eles são rápidos. Você pode obter financiamento em dias, não em meses. Mas o custo é alto. As taxas de juros geralmente variam de 10% a 15%, mais pontos (taxas iniciais). O credor analisa o valor da propriedade, não a sua pontuação de crédito. Se o negócio falhar, eles ficam com a casa.
- Linha de crédito de capital próprio (HELOC): Se você possui uma casa com patrimônio, pode pedir um empréstimo contra ela. Taxas de juros mais baixas do que dinheiro forte. Mas você está arriscando sua residência principal. Se a mudança der errado, você poderá perder sua casa.
- Dinheiro: A opção mais segura. Sem interesse. Nenhuma aprovação do credor. Mas isso amarra seu capital. Você não pode diversificar. Um mau negócio acaba com você.
- Investidores Privados: Amigos, familiares ou investidores anjos. Você abre mão de uma porcentagem do lucro, mas obtém custos mais baixos e sem dívidas. A relação, no entanto, pode ficar tensa se os números não funcionarem.
Calculando o custo real
Quanto custa realmente construir versus reparar? Esta é uma pergunta comum para novos nadadores.
Construir do zero é caro. Custos de terreno, licenças, mão de obra, materiais. Você está olhando entre US$ 150 e US$ 300+ por pé quadrado, dependendo de sua localização e acabamentos.
Reparar uma estrutura existente é mais barato, mas nem sempre. Os lançamentos cosméticos (pintura, piso, acessórios) podem custar de US$ 10.000 a US$ 30.000. Uma renovação completa do intestino? Isso pode facilmente ultrapassar US$ 100.000, especialmente se você estiver atualizando elementos hidráulicos, elétricos e estruturais.
O flip “inteligente” nem sempre é o mais barato. É aquele que tem o melhor
Garantindo financiamento em um mercado estagnado
Os programas de TV fazem com que a mudança de casa pareça uma corrida. Eles chamam isso de Flip This House. Ou Lançando. A premissa é simples. Compre baixo. Venda caro. Rápido.
É um investimento básico. Encontre uma propriedade subvalorizada. Conserte o que está quebrado. Vire-o antes que o mercado mude. Algumas pessoas ganham a vida com ativos em dificuldades. Eles conhecem os atalhos. Eles sabem onde encontrar as ofertas.
Mas isso foi então. Isto é agora.
Em uma crise imobiliária, a velocidade é um luxo que você não pode pagar. Você precisa de capital. Você precisa de alavancagem. E neste momento, os bancos não estão a distribuí-lo livremente.
Na época em que as hipotecas subprime eram dinheiro quente, entrar era fácil. Pouco adiantamento. Nenhuma pele no jogo. Basta assinar na linha pontilhada e cobrar a taxa de juros mais alta. Quem se importa com a TAEG se você só tem as chaves por seis meses?
Esses dias acabaram.
Agora, o mercado está estável. Estagnado. É difícil conseguir hipotecas para propriedades de investimento. Quando você consegue um, as taxas de juros são altíssimas. Um mercado estável significa que a casa fica parada por mais tempo. Sentar custa dinheiro. Compostos de juros. Sua margem de lucro evapora antes mesmo de você listar o local.
O dinheiro é rei.
Você precisa de uma entrada maior para reduzir essa taxa. Você precisa de dinheiro líquido para os reparos. Você precisa de dinheiro para os custos de manutenção. Você precisa de dinheiro para o desastre inesperado que sempre aparece de repente.
Portanto, antes de olhar para um único imóvel, observe sua conta bancária.
Evitando a armadilha do empreiteiro e a Franken-House
Você tem o dinheiro. Agora você precisa de uma equipe. E é aí que a maioria dos novos flippers travam.
Você está procurando uma pechincha. A casa é barata. A localização é perfeita. O empreiteiro é amigável. Ele diz que pode fazer isso pela metade do orçamento. Ele não tem referências. Ele quer metade adiantado.
Parar.
As pechinchas têm um preço. Se parece bom demais para ser verdade, é uma armadilha.
Sempre peça referências. Não apenas dos amigos do empreiteiro. Pergunte a seus clientes anteriores. Pergunte aos seus fornecedores de materiais. Ele pagou em dia? Ele terminou no prazo? Ele deixou o local de trabalho limpo?
Além das pessoas, observe a estrutura.
Cuidado com as casas Franken. Estas são casas históricas. Eles foram adicionados. Remodelado em pedaços. Talvez uma cozinha tenha sido atualizada nos anos noventa. Um banheiro dos anos oitenta. Um quarto adicionado nos anos setenta.
Parece bem por fora. Por baixo, está uma bagunça.
Você está passando por uma revisão completa da fiação. Fiação antiga de botão e tubo escondida atrás de drywall fresco. Encanamento desatualizado que não suporta a pressão da água moderna. Suportes estruturais que nunca foram concebidos para sustentar um segundo andar.
As dores de cabeça passam despercebidas até que você derrube a parede. E a essa altura, o orçamento estourou.
Orçamento para a Flip
Então, por onde começar?
Obtenha financiamento. Ou não. Se você tiver dinheiro, use-o.
Em seguida, construa o orçamento.
- Preço de compra: O que você paga pela casa. Nada mais.
- Custos de reabilitação: Materiais. Trabalho. Autorizações.
- Custos de manutenção: Juros. Utilitários. Seguro. Impostos.
- Custos de fechamento: Compra e venda. Taxas de agente. Seguro de título.
- Fundo de Contingência: 10-20% do orçamento de reabilitação. Para quando as coisas dão errado.
Se você não conta
Orçamentar uma nova casa em construção é simples. Você cobre a hipoteca, o seguro, os impostos e as taxas do seu agente e advogado. É isso.
Mas o mercado está abrandando neste momento. A oferta está superando a demanda. Você pode manter essa propriedade por mais tempo do que planejou.
A parte superior do fixador é uma fera totalmente diferente. O orçamento aumenta no momento em que você contabiliza as reformas. Os especialistas sugerem adicionar um buffer de 20% à sua estimativa inicial.
Por que 20 por cento? Porque se você superestimar, terá uma sorte inesperada. Se você subestimar, ficará preso a contas inesperadas. Você não pode se dar ao luxo de ser surpreendido.
Integridade estrutural acima da estética
Melhorias estruturais são o trabalho menos atraente. Eles também são os mais críticos. Você está lidando com sistemas hidráulicos, elétricos, de isolamento, controle de pragas e HVAC.
Novos pisos de madeira e uma nova camada de tinta podem atrair os compradores. Uma infestação de cupins pode matar um negócio instantaneamente.
Se suas habilidades técnicas estiverem faltando, você deverá levar em consideração os custos de mão de obra. Isso inclui o custo oculto de esperar que seu cunhado termine a fiação elétrica. Esse “favor” custa dinheiro em atrasos e possíveis refazeres.
ROI de cozinha e banheiro
A maioria dos corretores imobiliários concorda em uma coisa: consertar a cozinha e os banheiros para obter o melhor retorno do investimento.
Além das mudanças estruturais, isso envolve:
– Armários e balcões novos
– Hardware e coletores atualizados
– Backsplashes e eletrodomésticos
– Pisos e iluminação
As atualizações de cozinha são caras. Eles causam uma grande impressão. Venda de bancadas em granito e armazenamento de vinho.
Você também pode decidir ser ecológico. Melhorias ecológicas agregam valor quando comercializadas como economizadoras de dinheiro. Consulte Como funciona a construção verde para obter detalhes específicos.
Obviamente, os custos permanecem baixos se a casa for estruturalmente sólida e precisar apenas de pintura e carpetes atualizados. As coisas ficam caras rapidamente com empreiteiros e mão de obra externa.
Limitar recurso e taxas de bairro
Considere apelação do freio. Esta é a parte externa da casa.
Pode ser necessário pintar, ajardinar e consertar a entrada de automóveis. Isso aumenta o orçamento.
Se você comprou em um bairro caro, cortar a grama e consertar a cerca não é suficiente. Pode haver taxas de associação de proprietários.
Em bairros emergentes, talvez seja necessário fazer um orçamento para medidas de segurança.
Depois de ter seu orçamento, você pode escolher seu local. Discutiremos a localização a seguir.
A ilusão de virar a TV
O termo “house flipping” surgiu no final dos anos 1990 até o início dos anos 2000. Alguns argumentam que já está extinto. A inversão implica um lucro rápido. Isso não acontece em um mercado imobiliário estagnado.
O termo decolou devido a programas de TV sobre reformas residenciais.
- Espaços comerciais
- Reforma extrema da casa
- This Old House (o avô da remodelação mostra)
Esses programas fazem com que a remodelação pareça divertida. E fácil.
Programas como Property Ladder, Flip This House e Flipping Out transformam a compra de propriedades em um drama emocionante e sexy.
Na TV, grandes reformas são concluídas em uma hora ou menos. O gesso pode cair na cabeça do empreiteiro. O projeto pode ultrapassar o orçamento. Todos ficam felizes no final.
A realidade raramente é tão organizada.
Lançamento de novas casas e execuções hipotecárias
Você escolheu sua arma. Nova construção? Fixador superior? Ou o zumbi de propriedade do banco no quarteirão? O próximo passo não é negociável. Você tem que examinar a vizinhança. Duro.
Não dirija apenas uma vez. Vá ao meio-dia. Vá à meia-noite. Está quieto? Está aceso? Existem outros nadadores já parados em terrenos baldios, aguardando a oscilação certa do mercado? Verifique comparações de vendas recentes. Dados reais, não suposições de Zillow.
Se você está buscando uma nova construção, suas opções são limitadas. Você está observando desenvolvimentos ativos. Alguns HOAs têm regras rígidas. Eles podem forçá-lo a morar na unidade para evitar que a comunidade pareça uma cidade fantasma. Leia os convênios. Ou perca sua margem.
As execuções hipotecárias são uma fera totalmente diferente. Você está comprando de um credor. Estes são REOs, ou imóveis de propriedade do banco. A linha do tempo? No mínimo seis a oito meses. Por que? O banco tem que apresentar documentos judiciais. É um trabalho burocrático. A menos que seja um leilão, onde o tempo é ditado pelo martelo. E como essas casas são vendidas “como estão”, o financiamento pode ser complicado. Os bancos não estão concedendo empréstimos como se fossem doces.
Existem sites para isso. Alguns cobram taxas. A Fannie Mae lista seu próprio inventário. Mas aqui está a armadilha: você pode procurar um REO em Miami enquanto está em Seattle. Não faça isso. Os especialistas concordam. Comprar sem ver é a maneira mais rápida de sangrar capital. Uma foto parece limpa. Não mostra o mofo atrás do drywall. Não informa se o vizinho toca gaita de foles às 6h. Não mostra a data da foto. Aquele quintal “legal” pode ter sido montado há três anos.
É ético comprar uma casa que alguém acabou de perder?
Não. É matemática. Você está removendo o estoque do mercado. A oferta cai. Os valores aumentam. O próximo proprietário, aquele que luta para manter as chaves, beneficia-se de um mercado local mais forte. Claro, seus vizinhos podem não convidá-lo para o potluck. Mas sua conta bancária ficará mais feliz.
Invertendo a parte superior do fixador
Os orçamentos para fixadores superiores têm uma maneira de se expandir. Se você está comprando um imóvel especificamente para revender, precisa de uma alta tolerância ao risco e de uma estratégia de saída clara. Os especialistas em remodelação concordam com algumas verdades duras sobre como ganhar dinheiro neste espaço.
A economia das soluções baratas
O consenso é simples: você ganha mais dinheiro com uma casa barata transformada em uma bela casa do que com uma bela casa transformada em uma casa premium. Atualizações caras raramente oferecem o mesmo retorno sobre o investimento que a correção de rachaduras fundamentais. Para a maioria das pessoas, isso significa contratar trabalhadores. Você provavelmente não conseguirá fazer tudo sozinho.
Quanto mais pessoas você envolve, mais coordenação você precisa. Você deve ficar de olho em encanadores, eletricistas e trabalhadores manuais. Alternativamente, você contrata um empreiteiro geral. Essa decisão por si só aumenta significativamente o seu orçamento.
Pense localmente. Se você estiver reformando em Massachusetts, use ripa. Não use tijolos de adobe. Quanto mais você se ater aos materiais locais, mais fácil será encontrar especialistas que saibam como instalá-los.
Não superestime suas habilidades
Essa pintura parece legal. Vale a pena uma margem de lucro de $ 20.000 na propriedade? Superfaturar sua propriedade pode deixá-la parada no mercado por muito tempo. Os compradores ficam cautelosos. Eles cheiram a desespero.
Os nadadores iniciantes costumam ver cifrões quando pensam em comprar várias propriedades. Isto é uma armadilha. Os problemas podem rapidamente se transformar em falência se você usar o patrimônio de uma casa para pagar os reparos de outra. Cada casa requer atenção. A menos que você esteja abandonando seu trabalho diário – algo que os especialistas não recomendam para iniciantes – você terá muito o que fazer por uma casa. Não pense no seu próximo lance ainda.
Entenda isso: por mais que você ache que a reforma vai demorar, provavelmente ela demorará muito mais. O que quer que você estime que custará, será muito mais caro.
Qualidade é importante
Quase todas as atualizações que você economizar irão assombrá-lo. De carpetes baratos a eletricistas baratos, a qualidade do acabamento não pode ser falsificada em um mercado em declínio. Os compradores podem detectar um mau reparo a um quilômetro de distância.
Dependendo dos seus objetivos e da extensão das reformas, os reparos na parte superior podem levar alguns meses. Ou menos, se você tiver muita sorte. Ou anos. Se você planeja morar no seu investimento enquanto trabalha nele, lembre-se que a serragem estará no seu futuro. Muito disso.
Os bairros flutuam. Áreas emergentes podem explodir durante a noite. Mas as taxas de criminalidade mudam. O boom dos negócios locais desaparece. As melhorias escolares variam. Tudo isso afeta o valor da sua propriedade. Paciência é fundamental ao esperar a decolagem de um bairro.
Localização, Localização, Localização
Qual é o melhor lugar para começar a lançar? Depende do que você considera um bom indicador.
De acordo com a Associação Nacional de Construtores de Casas, Indianápolis é a grande cidade dos EUA mais acessível para uma casa. Você pode encontrar um acordo lá. Se você quer algo sofisticado, Los Angeles é o grande mercado menos acessível.
Se você está procurando uma execução hipotecária, a RealtyTrac diz que Detroit está no topo da lista. Detroit oferece estoque para quem está disposto a correr o risco.
Perguntas frequentes sobre a mudança da casa
Você pode virar casas sem dinheiro?
Você pode começar a lançar sem dinheiro. É mais arriscado. É preciso mais trabalho inicial. Algumas maneiras de começar incluem a parceria com um investidor. Você pode obter um empréstimo de um credor de dinheiro forte ou de um credor privado. Você pode até financiar seu primeiro lance com crowdfunding. Se você tiver um bom relacionamento com seu banco, pode perguntar se ele financiará seu investimento. Não é provável que eles lhe concedam um empréstimo se você não tiver absolutamente nenhum dinheiro.
É melhor vender casas ou alugá-las?
Se você deseja um investimento de curto prazo, a inversão pode ser melhor. Se o seu objetivo é a renda passiva, transformar uma casa em um imóvel para alugar pode ser melhor. Ambos têm prós e contras exclusivos. Faça sua pesquisa antes de decidir.
É lucrativo vender casas?
Pode ser muito lucrativo. Você deve seguir o modelo comprar na baixa e vender na alta. Atenha-se a um orçamento rigoroso. Tenha um orçamento de contingência para surpresas. De acordo com a ATTOM Data Solutions, as casas vendidas foram vendidas por um preço médio de quase US$ 218.000. O lucro bruto foi de quase US$ 63.000 em 2019.
Quais são as desvantagens de inverter casas?
Uma grande desvantagem é que você não obterá um lucro significativo se algo der errado. Comprar uma casa subvalorizada aumenta suas chances de lucro. Mas os consertadores e as casas hipotecadas podem ter problemas caros. Questões de fundação. Danos estruturais. Falhas elétricas. Falhas no encanamento. Esses problemas inesperados prejudicam seu orçamento. Eles diminuem sua margem de lucro. A virada pode não valer a pena.
Aprofundando-se no investimento e construção residencial
Se você ainda está lutando com a logística do seu próprio projeto ou apenas curioso sobre a mecânica dos bastidores, há muito mais para desvendar.
Você pode não perceber o quanto o processo de compra de uma casa influencia seu orçamento de reforma. O preço que você paga define o limite máximo para o que você pode gastar em reparos. É um limite rígido. Depois de possuir o lugar, a fase de vender uma casa se aproxima. Você não está apenas melhorando a habitabilidade. Você está planejando uma estratégia de saída. Cada prego que você martela deve ser justificado pelo valor potencial de revenda.
Isso leva diretamente a como funciona a construção de casas. Compreender a estrutura, o isolamento e as cargas estruturais ajuda a evitar erros catastróficos. Você está lidando com princípios de construção verde agora. A eficiência energética não é apenas uma palavra da moda. É uma economia de custos. E se você deseja obter uma certificação de alto nível, precisa saber como funciona a certificação LEED. É um processo rigoroso. Envolve rastrear materiais e uso de energia desde o início.
Depois, há o dinheiro. Como funcionam as hipotecas pode fazer ou quebrar uma mudança. Você precisa entender a diferença entre empréstimos padrão e hipotecas subprime. Este último vem com riscos e taxas mais elevados. Um movimento errado e você estará debaixo d’água antes mesmo de começar a pintar.
Então, qual é a maior alavanca que você tem? Muitos especialistas apontam qual é a única coisa que você pode fazer para aumentar ao máximo o valor da sua casa. A resposta geralmente volta para cozinhas e banheiros. Mas não se trata apenas de trocar equipamentos. É uma questão de layout e fluxo.
Para quem quer entrar no mercado sem comprar à vista, como funciona o aluguel de casa própria é uma alternativa viável. Ele permite que você construa patrimônio durante o aluguel. É um caminho mais lento. Mas isso mantém você no jogo.
O mercado imobiliário também é um esporte coletivo. Como funcionam os clubes de investimento imobiliário mostra que você não precisa seguir sozinho. Reunir recursos reduz o risco. Ele distribui a carga.
Recursos práticos e links da indústria
Quando você estiver pronto para agir, saber onde procurar é importante.
Se você está pensando nas melhores estratégias de house flip, observe os dados. As tendências de novas reviravoltas mostram que a velocidade é tudo. Quanto mais tempo uma propriedade permanece, mais ela sangra dinheiro.
A Associação Nacional de Construtores de Casas fornece padrões. Eles definem o padrão de qualidade e segurança. Se você estiver fazendo isso sozinho, ainda assim deverá seguir os padrões de referência.
Recursos online como Foreclosure.com e Reotrans.com oferecem dados de mercado. Você precisa saber onde estão as propriedades em dificuldades. Você precisa saber onde os preços estão caindo.
De onde vêm as informações
A credibilidade é importante neste espaço.
Os insights sobre as melhores técnicas de house flip vêm de veteranos do setor. Os dados sobre execuções hipotecárias são extraídos de Foreclosure.com.
Estudos de caso específicos oferecem lições difíceis. Jennifer Hiller escreveu sobre diamantes brutos no San Antonio Express-News. Ela olhou para propriedades que precisavam de um trabalho sério.
Barbara Kiviat cobriu a apreensão chega ao alvo na Time. Foi uma análise do impacto da crise nas famílias.
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