Переворот домов (house flipping) — это не просто покупка дома, требующего ремонта, и надежда на лучшее. Это логистическое минное поле. Вам нужно решить, где покупать, еще до того, как вы подпишете документы. Покупка в развивающемся районе? Вы делаете ставку на будущую стоимость этого почтового индекса. Выбор нового жилого комплекса? Вы ориентируетесь на покупателей высокого класса, которые хотят роскошной отделки и простора пригорода.
Звучит просто. Получить хорошую прибыль. Готово.
Но одно неверное движение — плохое бюджетирование, неправильное определение момента на рынке или внезапный всплеск преступности в этом «перспективном» районе — и вы остаетесь с домом, который не можете продать.
Рынок недвижимости цикличен. Мы видим это каждый раз. Во время бума у перекупщиков есть преимущество. Они могут назначать свою цену, особенно на горячих рынках. Во время спада? Свежеокрашенные стены и новые полы месяцами лежат на рынке. Денежный поток иссякает.
Как только вы выбрали местоположение, вам нужно определить целевую аудиторию. Большинство людей сразу думают о двух вещах: домах, требующих ремонта, и объектах, находящихся в процессе конфискации (foreclosures).
Дома, требующие ремонта, требуют времени и денег. И того, и другого много. Конфискованные дома, купленные на аукционе или у банков, могут показаться выгодной сделкой. Но подумайте о предыдущем владельце. Если они не могли платить по ипотеке, скорее всего, они не могли позволить себе и техническое обслуживание. Вы можете зайти внутрь и обнаружить заражение грызунами или протекающую крышу.
Есть и другой путь. Вы можете перевернуть дом, не выполняя никаких работ вообще. В начале и середине 2000-х годов, во время бума, перекупщики покупали новое строительство, держали его несколько месяцев и продавали с прибылью. Сейчас тенденция сместилась в сторону новых элитных жилых комплексов в отдаленных пригородах. Идея заключается в том, что коммерческий рост — крупные магазины, розничные хабы — привлечет жителей.
Но это рискованно. Если цены на бенз взлетят, покупатели будут избегать длительных поездок на работу. Стратегия рухнет.
Так зачем это делать? Какова средняя доходность? И какую моральную черту вы пересекаете, выкупая дом у человека, который только что потерял свое жилье? Мы разберем эти вопросы. Но сначала вам нужен капитал.
Финансирование переворота домов
Одного лишь трудового вклада недостаточно. Вам нужны деньги для закрытия сделки, ремонта и удержания собственности до ее продажи. Здесь финансирование переворота домов становится самым важным решением, которое вам предстоит принять.
Большинство новичков думают, что могут использовать традиционную ипотеку. Не могут. Стандартные кредиты требуют, чтобы вы жили в этом property. Переворот дома — это бизнес, а не место жительства. Вам нужен другой инструмент.
Вот распространенные способы финансирования переворота:
- Жесткие деньги (Hard Money Loans): Это краткосрочные кредиты от частных лиц или компаний. Они быстрые. Вы можете получить финансирование за дни, а не месяцы. Но стоимость высока. Процентные ставки часто составляют от 10% до 15%, плюс пункты (предоплаченные комиссии). Кредитор смотрит на стоимость недвижимости, а не на ваш кредитный рейтинг. Если сделка провалится, они заберут дом.
- Кредитная линия под залог дома (HELOC): Если у вас есть дом с капиталом (эквити), вы можете занять под него. Более низкие процентные ставки, чем по жестким деньгам. Но вы рискуете своим основным жильем. Если переворот пойдет не так, вы можете потерять свой дом.
- Наличные: Самый безопасный вариант. Нет процентов. Нет одобрения кредитора. Но это связывает ваш капитал. Вы не можете диверсифицировать. Одна плохая сделка может обанкротить вас.
- Частные инвесторы: Друзья, семья или ангельские инвесторы. Вы отдаете процент от прибыли, но получаете более низкие затраты и отсутствие долга. Однако отношения могут испортиться, если цифры не сойдутся.
Расчет реальной стоимости
Сколько на самом деле стоит строительство по сравнению с ремонтом? Это распространенный вопрос для новых перекупщиков.
Строительство с нуля дорого. Стоимость земли, разрешения, труд, материалы. Вы смотрите на $150–$300+ за квадратный фут, в зависимости от вашего местоположения и отделки.
Ремонт существующей структуры дешевле, но не всегда. Косметический ремонт (покраска, напольные покрытия,fixtures) может обойтись от $10 000 до $30 000. Полная реконструкция? Это легко может превысить $100 000, особенно если вы обновляете сантехнику, электрику и конструктивные элементы.
«Умный» переворот не всегда самый дешевый. Это тот, у которого лучшая
Привлечение финансирования на стагнирующем рынке
Телешоу создают впечатление, что перепродажа домов — это спринт. Названия вроде «Переверни этот дом» или «Перевертыши». Суть проста. Купить дешево. Продать дорого. Быстро.
Это базовые инвестиции. Найдите недооцененную недвижимость. Почините сломанное. Перепродайте до того, как рынок изменится. Некоторые зарабатывают на жизнь проблемными активами. Они знают кратчайшие пути. Они знают, где искать выгодные сделки.
Но это было тогда. Это сейчас.
На обвале рынка недвижимости скорость — это роскошь, которую вы не можете себе позволить. Вам нужен капитал. Вам нужно плечо. И сейчас банки не раздают их свободно.
В то время, когда ипотека с низким кредитным рейтингом была «горячим» инструментом, войти в рынок было легко. Небольшой первоначальный взнос. Минимальные риски. Просто подпишите договор и возьмите более высокую процентную ставку. Кому важна эффективная ставка (APR), если вы владеете ключами всего шесть месяцев?
Эти дни прошли.
Сейчас рынок стагнирует. Ипотека для инвестиционной недвижимости получить трудно. Когда вам все же удается ее получить, процентные ставки заоблачны. Стагнация рынка означает, что дом будет стоять дольше. Простой стоит денег. Проценты начисляются. Ваша маржа прибыли испаряется еще до того, как вы выставите объект на продажу.
Деньги — это король.
Вам нужен больший первоначальный взнос, чтобы снизить ставку. Вам нужны ликвидные деньги на ремонт. Вам нужны деньги на расходы по содержанию объекта. Вам нужны деньги на непредвиденные катастрофы, которые всегда появляются при перепродаже.
Поэтому, прежде чем смотреть на какой-либо объект, посмотрите на свой банковский счет.
Избежание ловушки подрядчика и «дома Франкенштейна»
У вас есть деньги. Теперь вам нужна команда. И здесь большинство новых спекулянтов терпят крах.
Вы ищете выгодную сделку. Дом дешевый. Расположение идеальное. Подрядчик дружелюбный. Он говорит, что может сделать это за половину от оценочной стоимости. У него нет рекомендаций. Он хочет половину суммы вперед.
Стоп.
Выгодные сделки имеют свою цену. Если это звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, это ловушка.
Всегда запрашивайте рекомендации. Не только от друзей подрядчика. Спросите его предыдущих клиентов. Спросите его поставщиков материалов. Платил ли он вовремя? Завершил ли работу в срок? Оставил ли строительную площадку чистой?
Помимо людей, обратите внимание на конструкцию.
Остерегайтесь «домов Франкенштейна». Это исторические дома. К ним надстраивались пристройки. Их ремонтировали частями. Возможно, кухня была обновлена в девяностых. Ванная комната — в восьмидесятых. Комната добавлена в семидесятых.
Снаружи все выглядит нормально. Внутри — хаос.
Вам предстоит полный ремонт электропроводки. Старая проводка с керамическими изоляторами скрывается за свежим гипсокартоном. Устаревшее сантехническое оборудование, которое не выдерживает современного водного давления. Конструктивные опоры, которые никогда не предназначались для второго этажа.
Проблемы остаются незамеченными, пока вы не разберете стену. А к тому моменту бюджет уже исчерпан.
Бюджетирование перепродажи
Итак, с чего начать?
Получите финансирование. Или нет. Если у вас есть наличные, используйте их.
Затем составьте бюджет.
- Цена покупки: То, что вы платите за дом. Ничего более.
- Расходы на ремонт: Материалы. Рабочая сила. Разрешения.
- Расходы по содержанию: Проценты. Коммунальные услуги. Страховка. Налоги.
- Расходы на закрытие сделки: Покупка и продажа. Комиссионные агентов. Страхование титула.
- Резервный фонд: 10-20% от бюджета на ремонт. На случай, если что-то пойдет не так.
Если вы не учитываете
Составление бюджета для нового дома в новостройке — задача простая. Вы покрываете расходы на ипотечный кредит, страхование, налоги и комиссии вашего агента и юриста. Вот и всё.
Но сейчас рынок недвижимости смягчается. Предложение опережает спрос. Возможно, вам придётся держать эту недвижимость дольше, чем вы планировали.
Дома, требующие ремонта, — это совсем другая история. Бюджет резко возрастает, как только вы учитываете расходы на ремонт. Эксперты рекомендуют добавлять к первоначальной оценке 20-процентный резерв.
Почему 20 процентов? Потому что если вы переоцените расходы, вы получите излишек средств. Если недооцените, вы останетесь с неожиданными счетами. Вы не можете позволить себе сюрпризы.
Структурная целостность важнее эстетики
Структурные улучшения — это самая непривлекательная работа. Но она также является самой критичной. Вы имеете дело с водопроводом, электрикой, изоляцией, защитой от вредителей и системами отопления, вентиляции и кондиционирования (ОВКВ).
Новые деревянные полы и свежий слой краски могут привлечь покупателей. Но заражение термитами может мгновенно сорвать сделку.
Если ваши технические навыки недостаточны, вы должны заложить в бюджет расходы на оплату труда. Сюда входит и скрытая стоимость ожидания, пока ваш шурин закончит электропроводку. Эта «услуга» обходится вам в деньги из-за задержек и потенциальных переделок.
Возврат инвестиций на кухне и в ванной
Большинство агентов по недвижимости согласны в одном: ремонт кухни и ванных комнат приносит наилучшую отдачу от инвестиций.
Помимо структурных изменений, это включает:
— Новую мебель и столешницы
— Обновленную фурнитуру и раковины
— Фартуки и бытовую технику
— Напольные покрытия и освещение
Обновление кухни обходится дорого. Оно производит большое впечатление. Столешницы из гранита и винные хранилища продаются.
Вы также можете решить сделать дом экологичным. Экологичные улучшения добавляют стоимости, если их продвигать как способ экономии денег. См. статью Как работает экологичное строительство для получения конкретных деталей.
Очевидно, что расходы остаются низкими, если дом структурно прочен и ему нужен лишь обновленный слой краски и ковровое покрытие. С подрядчиками и внешними рабочими руки быстро становятся дорогими.
Привлекательность фасада и сборы сообщества
Рассмотрите привлекательность фасада. Это внешняя часть дома.
Вам может понадобиться покраска, озеленение и ремонт подъездной дорожки. Это увеличивает бюджет.
Если вы купили дом в дорогом районе, только покос травы и ремонт забора могут оказаться недостаточными. Могут существовать сборы ассоциации домовладельцев.
В развивающихся районах вам, возможно, придётся закладывать в бюджет меры безопасности.
Когда у вас будет составлен бюджет, вы сможете выбрать место. О локации мы поговорим далее.
Телевизионная иллюзия перепродажи
Термин «перепродажа домов» (flipping) появился в конце 1990-х — начале 2000-х годов. Некоторые утверждают, что он уже устарел. Перепродажа подразумевает быструю прибыль. Этого не происходит на стагнирующем рынке недвижимости.
Термин стал популярным благодаря телевизионным шоу по ремонту домов.
- Trading Spaces
- Extreme Home Makeover
- This Old House (прадедушка шоу о ремонте)
Эти программы делают ремонт похожим на весёлое и простое занятие.
Такие шоу, как Property Ladder, Flip This House и Flipping Out, превращают покупку недвижимости в захватывающую и привлекательную драму.
По телевизору крупные ремонтные работы завершаются за час или меньше. Штукатурка может упасть подрядчику на голову. Проект может выйти за рамки бюджета. В конце все счастливы.
Реальность редко бывает столь упорядоченной.
Перепродажа новых домов и банковских активов
Вы выбрали свое оружие. Новостройка? Дом, требующий ремонта? Или «зомби» от банка на этом блоке? Следующий шаг не подлежит обсуждению. Вам необходимо тщательно проверить район. Жестко.
Не ограничивайтесь одной поездкой мимо дома. Заезжайте туда в полдень. Заезжайте в полночь. Там тихо? Есть ли освещение? Не сидят ли уже другие спекулянты на пустых участках, ожидая подходящего рыночного колебания? Проверьте недавние сделки по аналогичным объектам. Реальные данные, а не догадки с Zillow.
Если вы преследуете новостройки, ваш выбор ограничен. Вы смотрите на активные строительные площадки. Некоторые ассоциации собственников жилья (HOA) имеют строгие правила. Они могут обязать вас жить в этом помещении, чтобы сообщество не превратилось в «город-призрак». Внимательно изучите ковенанты (правила сообщества). Иначе вы потеряете свою маржу.
Банкротства — это совершенно другая история. Вы покупаете у кредитора. Это REO (Real Estate Owned) — недвижимость, принадлежащая банку. Сроки? Минимум шесть-восемь месяцев. Почему? Банку нужно подать судебные документы. Это бюрократическая волокита. Если только это не аукцион, где время определяется ударом молотка. И поскольку такие дома продаются «как есть», с финансированием могут возникнуть трудности. Банки не раздают кредиты как конфеты.
Для этого существуют специальные сайты. Некоторые из них взимают плату. Fannie Mae публикует свой собственный инвентарь. Но вот в чем ловушка: вы можете искать REO в Майами, сидя в Сиэтле. Не делайте этого. Эксперты согласны. Покупка без осмотра — самый быстрый способ потерять капитал. На фото дом выглядит чисто. Но на нем не видна плесень за гипсокартоном. На фото не сказано, играет ли сосед на волынке в 6 утра. На фото не указана дата съемки. Тот «прекрасный» задний двор мог быть подготовлен для съемки три года назад.
Этично ли покупать дом, который кто-то только что потерял?
Нет. Это математика. Вы выводите объекты из оборота на рынке. Предложение падает. Цены растут. Следующий домовладелец, тот, кто изо всех сил пытается удержать свой ключ, выигрывает от более сильного местного рынка. Конечно, ваши соседи могут не пригласить вас на общую ужины. Но ваш банковский счет будет счастливее.
Переворот домов, требующих ремонта
Бюджеты на ремонт старых домов имеют свойство раздуваться. Если вы покупаете недвижимость специально для перепродажи, вам нужна высокая толерантность к риску и четкая стратегия выхода. Эксперты по ремонту сходятся во мнении относительно нескольких суровых истин о заработке в этой сфере.
Экономика дешевых исправлений
Общепринятое мнение простое: вы зарабатываете больше денег на дешевом доме, превращенном в хороший, чем на хорошем доме, превращенном в премиальный. Дорогие улучшения редко обеспечивают такую же отдачу от инвестиций, как устранение трещин в фундаменте. Для большинства людей это означает наем рабочих. Скорее всего, вы не сможете сделать все самостоятельно.
Чем больше людей вы привлекаете, тем больше координации требуется. Вы должны держать под строгим контролем сантехников, электриков и мастеров на все руки. В качестве альтернативы вы нанимаете генерального подрядчика. Само это решение значительно увеличивает ваш бюджет.
Думайте локально. Если вы делаете ремонт в Массачусете, используйте вагонку (clapboard). Не используйте саманные кирпичи. Чем ближе вы придерживаетесь местных материалов, тем легче найти экспертов, которые знают, как их устанавливать.
Не переоценивайте свои навыки
Эта покраска выглядит хорошо. Стоит ли она увеличения цены на 20 000 долларов? Завышение цены на недвижимость может привести к тому, что она будет слишком долго висеть на рынке. Покупатели начинают настораживаться. Они чувствуют отчаяние.
Новички, впервые занимающиеся переделкой домов, часто видят знаки доллара, думая о покупке нескольких объектов. Это ловушка. Проблемы могут быстро привести к банкротству, если вы используете капитал одного дома для оплаты ремонта другого. Каждый дом требует внимания. Если вы не собираетесь увольняться с основной работы — а эксперты не рекомендуют этого делать новичкам — у вас будет достаточно работы с одним домом. Пока не думайте о следующей перепродаже.
Поймите это: сколько бы времени, по вашему мнению, займет ремонт, на самом деле это, вероятно, будет гораздо больше. Сколько бы вы ни оценили стоимость, она будет гораздо выше.
Качество имеет значение
Почти каждое улучшение, на котором вы сэкономите, будет преследовать вас. От дешевого ковра до дешевых электриков — качество работы нельзя подделать на охлаждающемся рынке. Покупатели могут заметить плохой ремонт за версту.
В зависимости от ваших целей и масштаба ремонта, старые дома могут требовать несколько месяцев. Или меньше, если вам действительно повезет. Или годы. Если вы планируете жить в своей инвестиционной недвижимости во время ремонта, помните, что опилки будут в вашем будущем. Много опилок.
Районы меняются. Перспективные районы могут взлететь за ночь. Но уровень преступности меняется. Бумы местного бизнеса угасают. Улучшения в школах различаются. Все это влияет на стоимость вашей недвижимости. Терпение — ключ к ожиданию, пока район не начнет развиваться.
Расположение, расположение, расположение
Где лучше всего начинать переделку домов? Это зависит от того, что вы считаете хорошим индикатором.
По данным Национальной ассоциации строителей жилья (NAHB), Индианаполис — самый доступный крупный город США для покупки дома. Там можно найти выгодную сделку. Если вы хотите выйти на высокий сегмент рынка, Лос-Анджелес является наименее доступным крупным рынком.
Если вы ищете недвижимость, проданную банком после foreclosure (невыполнения обязательств по ипотеке), то по данным RealtyTrc, Детройт возглавляет список. Детройт предлагает инвентарь для тех, кто готов пойти на риск.
Часто задаваемые вопросы о переделке домов
Можно ли переделывать дома без наличных денег?
Вы можете начать заниматься переделкой домов без наличных денег. Это более рискованно. Это требует большей предварительной работы. Некоторые способы начать включают партнерство с инвестором. Вы можете получить кредит от кредитора жестких денег (hard money lender) или частного кредитора. Вы можете даже собрать средства на свою первую перепродажу через краудфандинг. Если у вас хорошие отношения с банком, вы можете спросить, будут ли они финансировать вашу инвестицию. Маловероятно, что они дадут вам кредит, если у вас абсолютно нет денег.
Лучше переделывать дома или сдавать их в аренду?
Если вы хотите краткосрочную инвестицию, переделка может быть лучше. Если ваша цель — пассивный доход, ремонт дома в арендную недвижимость может быть лучше. У обоих вариантов есть свои уникальные плюсы и минусы. Проведите исследование перед принятием решения.
Прибыльно ли переделывать дома?
Это может быть очень прибыльно. Вы должны следовать модели «покупай дешево, продавай дорого». Соблюдайте строгий бюджет. Имейте резервный бюджет на непредвиденные расходы. По данным ATTOM Data Solutions, переделанные дома продавались по медианной цене почти 218 000 долларов. Валовая прибыль составила почти 63 000 долларов в 2019 году.
Каковы недостатки переделки домов?
Главный недостаток заключается в том, что вы не получите значительной прибыли, если что-то пойдет не так. Покупка недооцененного дома увеличивает ваши шансы на прибыль. Но старые дома и дома, проданные после foreclosure, могут иметь дорогостоящие проблемы. Проблемы с фундаментом. Структурные повреждения. Электрические неисправности. Протечки водопровода. Эти неожиданные проблемы съедают ваш бюджет. Они сокращают вашу маржу прибыли. Перепродажа может оказаться нецелесообразной.
Более глубокое погружение в инвестиции в недвижимость и строительство
Если вы все еще разбираетесь с логистикой собственного проекта или просто интересуетесь механикой процессов «за кулисами», есть еще много аспектов, которые стоит раскрыть.
Вы можете не осознавать, насколько сильно процесс покупки дома влияет на ваш бюджет на ремонт. Цена, которую вы платите, устанавливает верхнюю границу для расходов на исправления. Это жесткий лимит. Как только вы становитесь владельцем, надвигается этап продажи дома. Вы не просто улучшаете комфорт проживания. Вы разрабатываете стратегию выхода. Каждый забитый вами гвоздь должен быть оправдан потенциальной стоимостью при перепродаже.
Это напрямую ведет к вопросу о том, как устроено строительство домов. Понимание принципов каркасного строительства, утепления и несущих нагрузок помогает избежать катастрофических ошибок. Теперь вы имеете дело с принципами зеленого строительства. Энергоэффективность — это не просто модное словечко. Это способ сэкономить деньги. И если вы стремитесь к высокому уровню сертификации, вам нужно знать, как работает сертификация LEED. Это строгий процесс. Он включает отслеживание использования материалов и энергии с самого начала.
Затем идут деньги. Как работают ипотеки может сделать или разрушить сделку по перепродаже. Вам нужно понимать разницу между стандартными кредитами и ипотекой для заемщиков с низким кредитным рейтингом (субпрайм). Последняя сопряжена с более высокими рисками и ставками. Одна неверная шаг в этом направлении, и вы окажетесь в отрицательном капитале еще до того, как начнете красить стены.
Итак, какой единственный рычаг управления у вас есть? Многие эксперты указывают на то, что является единственной вещью, которую можно сделать, чтобы максимально увеличить стоимость вашего дома. Ответ часто сводится к кухням и ванным комнатам. Но дело не только в замене сантехники. Речь идет о планировке и функциональной связности пространства.
Для тех, кто хочет выйти на рынок, не покупая недвижимость outright, как работает схема аренды с правом выкупа является жизнеспособной альтернативой. Она позволяет накапливать капитал, снимая жилье. Это более медленный путь. Но он позволяет вам оставаться в игре.
Недвижимость — это также командный вид спорта. Как работают клубы инвесторов в недвижимость показывают, что вам не нужно действовать в одиночку. Объединение ресурсов снижает риски. Это распределяет нагрузку.
Практические ресурсы и отраслевые ссылки
Когда вы будете готовы действовать, важно знать, куда обращаться.
Если вы думаете о стратегиях лучшей перепродажи дома, обращайте внимание на данные. Новые тенденции в сфере перепродажи домов показывают, что скорость — это всё. Чем дольше недвижимость простаивает, тем больше денег она «съедает».
Национальная ассоциация строителей жилья (National Association of Home Builders) устанавливает стандарты. Они задают планку качества и безопасности. Если вы делаете это самостоятельно, вам все равно следует придерживаться их показателей.
Онлайн-ресурсы, такие как Foreclosure.com и Reotrans.com, предоставляют рыночные данные. Вам нужно знать, где находятся проблемные объекты. Вам нужно знать, где цены достигают своего минимума.
Источник информации
Достоверность имеет значение в этой сфере.
Информация о лучших техниках перепродажи домов исходит от ветеранов отрасли. Данные о конфискованных домах берутся с Foreclosure.com.
Конкретные кейсы дают жесткие уроки. Дженнифер Хиллер писала о бриллиантах в черновой обработке в газете San Antonio Express-News. Она рассматривала объекты, требующие серьезного ремонта.
Барбара Киват освещала тему краха, который бьет по домам в журнале Time. Это был взгляд на влияние спада на семьи.
Ноэлль Кнок выделила 10 ошибок, которые превратили перепродажу в провал для USA Today. Это те ошибки
