House flipping to nie tylko zakup domu, który wymaga remontu i nadzieja na to, co najlepsze. To logistyczne pole minowe. Musisz zdecydować, gdzie kupić, zanim jeszcze podpiszesz dokumenty. Kupujesz w rozwijającym się regionie? Obstawiasz przyszłą wartość tego kodu pocztowego. Wybierasz nowy kompleks mieszkaniowy? Kierujesz swoją ofertę do nabywców z najwyższej półki, którzy chcą luksusowych wykończeń i przestrzeni podmiejskiej.
Brzmi prosto. Uzyskaj dobry zysk. Gotowy.
Ale jeden zły ruch – złe planowanie budżetu, złe wyczucie rynku lub nagły wzrost przestępczości w tej „wschodzącej” dzielnicy – i zostajesz z domem, którego nie możesz sprzedać.
Rynek nieruchomości ma charakter cykliczny. Widzimy to za każdym razem. W okresie boomu resellerzy mają przewagę. Mogą ustalać własną cenę, szczególnie na gorących rynkach. Podczas recesji? Świeżo pomalowane ściany i nowe podłogi wiszą na rynku miesiącami. Przepływ środków pieniężnych wysycha.
Po wybraniu lokalizacji należy określić grupę docelową. Większość ludzi od razu myśli o dwóch rzeczach: domach wymagających remontu i nieruchomościach przejętych.
Domy wymagające remontu wymagają czasu i pieniędzy. Jest dużo jednego i drugiego. Przejęte domy zakupione na aukcji lub od banków mogą wydawać się okazją. Ale pomyśl o poprzednim właścicielu. Jeśli nie byli w stanie spłacić kredytu hipotecznego, prawdopodobnie nie było ich stać na utrzymanie. Możesz wejść do środka i odkryć plagę gryzoni lub przeciekający dach.
Jest inny sposób. Możesz przebudować dom, nie wykonując w ogóle żadnej pracy. W okresie boomu na początku i w połowie XXI wieku dealerzy kupowali nowe konstrukcje, trzymali je przez kilka miesięcy i sprzedawali z zyskiem. Obecnie trend zmienił się w kierunku nowych luksusowych kompleksów mieszkaniowych na peryferyjnych przedmieściach. Pomysł jest taki, że rozwój handlu – duże sklepy, centra handlowe – przyciągnie mieszkańców.
Ale to ryzykowne. Jeśli ceny benzyny wzrosną, kupujący będą unikać długich dojazdów do pracy. Strategia upadnie.
Dlaczego więc to zrobić? Jaki jest średni zwrot? A jaką granicę moralności przekraczasz kupując dom od kogoś, kto właśnie stracił dom? Przyjrzymy się tym pytaniom. Ale najpierw potrzebny jest kapitał.
Finansowanie przerzucania domu
Sam wkład pracy nie wystarczy. Potrzebujesz pieniędzy na zamknięcie, naprawę i utrzymanie nieruchomości do czasu jej sprzedaży. W tym momencie finansowanie remontu domu staje się najważniejszą decyzją, jaką podejmiesz.
Większość nowych właścicieli domów uważa, że mogą skorzystać z tradycyjnego kredytu hipotecznego. Nie mogą. Standardowe pożyczki wymagają zamieszkania w nieruchomości. House flipping to biznes, a nie rezydencja. Potrzebujesz innego narzędzia.
Oto typowe sposoby finansowania zamachu stanu:
- Pożyczki na trudne pieniądze: Są to pożyczki krótkoterminowe od osób fizycznych lub firm. Są szybkie. Pieniądze możesz otrzymać w ciągu kilku dni, a nie miesięcy. Ale koszt jest wysoki. Oprocentowanie wynosi często od 10% do 15% plus punkty (opłaty przedpłacone). Pożyczkodawca patrzy na wartość nieruchomości, a nie na Twoją zdolność kredytową. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, przejmują dom.
- Linia kredytowa pod zastaw domu (HELOC): Jeśli masz kapitał w domu, możesz zaciągnąć pożyczkę. Niższe stopy procentowe niż twardy pieniądz. Ale ryzykujesz swoje główne miejsce zamieszkania. Jeśli zamach się nie powiedzie, możesz stracić dom.
- Gotówka: najbezpieczniejsza opcja. Brak zainteresowania. Brak zgody pożyczkodawcy. Ale to wiąże twój kapitał. Nie można dywersyfikować. Jedna zła transakcja może Cię zbankrutować.
- Inwestorzy prywatni: Przyjaciele, rodzina lub aniołowie biznesu. Oddajesz procent zysków, ale otrzymujesz niższe koszty i brak długów. Jednak relacje mogą się pogorszyć, jeśli liczby nie będą się zgadzać.
Kalkulacja rzeczywistych kosztów
Ile faktycznie kosztuje budowa w porównaniu z remontem? To częste pytanie zadawane przez nowych sprzedawców.
Budowanie od podstaw jest drogie. Koszt gruntu, pozwoleń, robocizny, materiałów. Szukasz 150-300 dolarów + za stopę kwadratową, w zależności od lokalizacji i wykończenia.
Renowacja istniejącej konstrukcji jest tańsza, ale nie zawsze. Remonty kosmetyczne (malowanie, podłogi, armatura) mogą kosztować od 10 000 do 30 000 dolarów. Kompletny remont? Może to z łatwością przekroczyć 100 000 dolarów, zwłaszcza jeśli modernizujesz elementy hydrauliczne, elektryczne i konstrukcyjne.
Sprytny zamach stanu nie zawsze jest najtańszy. To ten z najlepszymi
Pozyskiwanie finansowania na stagnacji rynku
W programach telewizyjnych wydaje się, że przewracanie domów to sprint. Tytuły takie jak „Odwróć ten dom” lub „Flippers”. Sprawa jest prosta. Kupuj nisko. Sprzedawaj drogie. Szybko.
To podstawowa inwestycja. Znajdź niedoceniane nieruchomości. Napraw to, co zepsute. Sprzedawaj, zanim zmieni się rynek. Niektórzy żyją z zagrożonych aktywów. Znają najkrótsze ścieżki. Wiedzą, gdzie szukać dobrych ofert.
Ale to było wtedy. To jest teraz.
W czasie krachu na rynku nieruchomości prędkość jest luksusem, na który nie możesz sobie pozwolić. Potrzebujesz kapitału. Potrzebujesz dźwigni. A teraz banki nie dystrybuują ich swobodnie.
W czasach, gdy kredyty hipoteczne subprime były gorącym towarem, wejście na rynek było łatwe. Mała zaliczka. Minimalne ryzyko. Wystarczy podpisać umowę i przyjąć wyższe oprocentowanie. Kogo obchodzi efektywna stopa procentowa (RRSO), jeśli trzymasz klucze tylko przez sześć miesięcy?
Te dni już minęły.
Teraz rynek znajduje się w stagnacji. Kredyty hipoteczne na nieruchomości inwestycyjne są trudne do uzyskania. Kiedy już uda Ci się go zdobyć, stopy procentowe są niebotycznie wysokie. Stagnacja na rynku oznacza, że dom będzie stał dłużej. Przestój kosztuje. Naliczane są odsetki. Twoja marża zysku wyparowuje, zanim jeszcze wystawisz nieruchomość na sprzedaż.
Pieniądze są królem.
Aby obniżyć stawkę, potrzebujesz większej zaliczki. Potrzebujesz płynnych pieniędzy na naprawy. Potrzebujesz pieniędzy na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości. Pieniądze są potrzebne na nieoczekiwane katastrofy, które zawsze pojawiają się przy odsprzedaży.
Zanim więc obejrzysz jakąkolwiek nieruchomość, spójrz na swoje konto bankowe.
Unikanie pułapki wykonawców i domu Frankensteina
Masz pieniądze. Teraz potrzebujesz zespołu. Na tym właśnie kończy się porażka większości nowych spekulantów.
Szukasz dobrej oferty. Dom jest tani. Lokalizacja jest idealna. Wykonawca jest przyjazny. Mówi, że może to zrobić za połowę szacowanych kosztów. Nie ma żadnych rekomendacji. Chce połowę kwoty z góry.
Zatrzymywać się.
Świetne oferty mają swoją cenę. Jeśli brzmi to zbyt dobrze, aby mogło być prawdziwe, jest to pułapka.
Zawsze pytaj o referencje. Nie tylko od znajomych wykonawcy. Zapytaj jego poprzednich klientów. Zapytaj jego dostawców materiałów. Czy zapłacił w terminie? Czy ukończyłeś pracę na czas? Czy opuściłeś plac budowy czysty?
Oprócz ludzi zwróć uwagę na design.
Uważaj na „domy Frankensteina”. Są to domy historyczne. Na nich zbudowano rozszerzenia. Zostały naprawione w częściach. Być może kuchnia została zmodernizowana w latach dziewięćdziesiątych. Łazienka jest z lat osiemdziesiątych. Pokój został dobudowany w latach siedemdziesiątych.
Z zewnątrz wszystko wygląda dobrze. Wewnątrz panuje chaos.
Za chwilę przejdziesz kompleksową naprawę instalacji elektrycznej. Stare przewody z ceramicznymi izolatorami są ukryte za świeżą płytą gipsowo-kartonową. Przestarzały sprzęt hydrauliczny, który nie jest w stanie wytrzymać współczesnego ciśnienia wody. Podpory konstrukcyjne, które nigdy nie były przeznaczone na drugie piętro.
Problemy pozostają niezauważone, dopóki nie usuniesz ściany. A do tego czasu budżet był już wyczerpany.
Budżetowanie na odsprzedaż
Od czego więc zacząć?
Zdobądź finansowanie. Albo nie. Jeśli masz gotówkę, użyj jej.
Następnie utwórz budżet.
- Cena zakupu: Tyle płacisz za dom. Nic więcej.
- Koszty naprawy: Materiały. Siła robocza. Uprawnienia.
- Koszty utrzymania: Odsetki. Obiekty użyteczności publicznej. Ubezpieczenie. Podatki.
- Koszty zamknięcia: Kupno i sprzedaż. Prowizje agentów. Ubezpieczenie tytułu.
- Fundusz rezerwowy: 10-20% budżetu na remonty. Na wypadek, gdyby coś poszło nie tak.
Jeśli nie weźmiesz pod uwagę
Planowanie budżetu na nowy dom w nowej inwestycji jest prostym zadaniem. Pokrywasz koszty kredytu hipotecznego, ubezpieczenia, podatków oraz honorariów agenta i prawnika. To wszystko.
Ale teraz rynek nieruchomości mięknie. Podaż przewyższa popyt. Być może będziesz musiał utrzymać tę nieruchomość dłużej, niż planowałeś.
Domy wymagające remontu to inna historia. Budżet gwałtownie rośnie, gdy uwzględni się koszty renowacji. Eksperci zalecają dodanie do wstępnego szacunku 20-procentowej rezerwy.
Dlaczego 20 procent? Bo jeśli przeszacowujesz wydatki, skończysz z nadmiarem środków. Jeśli nie docenisz, zostaną Ci nieoczekiwane rachunki. Nie możesz sobie pozwolić na niespodzianki.
Integralność strukturalna ponad estetykę
Ulepszenia strukturalne to najmniej efektowne zawody. Ale jest też najbardziej krytyczny. Zajmujesz się systemami hydraulicznymi, elektrycznymi, izolacyjnymi, zwalczaniem szkodników oraz systemami ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji (HVAC).
Nowe drewniane podłogi i świeża warstwa farby mogą przyciągnąć kupujących. Ale plaga termitów może w jednej chwili pokrzyżować umowę.
Jeśli brakuje Ci umiejętności technicznych, musisz zaplanować budżet na koszty pracy. Obejmuje to ukryte koszty oczekiwania, aż szwagier dokończy okablowanie. Ta „usługa” kosztuje Cię pieniądze w postaci opóźnień i potencjalnych poprawek.
Zwrot inwestycji w kuchnię i łazienkę
Większość agentów nieruchomości jest zgodna co do jednego: remonty kuchni i łazienek zapewniają najlepszy zwrot z inwestycji.
Oprócz zmian strukturalnych obejmuje to:
– Nowe meble i blaty
– Zaktualizowano armaturę i zlewy
– Fartuchy i sprzęt AGD
– Podłoga i oświetlenie
Remont kuchni jest kosztowny. Robi ogromne wrażenie. Sprzedam blaty granitowe i szafki na wino.
Możesz także zdecydować się na uczynienie swojego domu ekologicznym. Zielone ulepszenia dodają wartość, gdy są promowane jako sposób na zaoszczędzenie pieniędzy. Aby uzyskać szczegółowe informacje, zobacz Jak działa ekologiczne budownictwo.
Oczywiście koszty pozostają niskie, jeśli dom ma solidną konstrukcję i wymaga jedynie świeżej warstwy farby i wykładziny. W przypadku wykonawców i siły roboczej z zewnątrz ręce szybko stają się drogie.
Apel fasadowy i zgromadzenia społeczności
Weź pod uwagę atrakcyjność fasady. To jest zewnętrzna część domu.
Być może będziesz musiał pomalować, zagospodarować krajobraz i naprawić podjazd. Zwiększa to budżet.
Jeśli kupiłeś dom w drogiej okolicy, samo skoszenie trawy i naprawa płotu może nie wystarczyć. Mogą obowiązywać opłaty stowarzyszeniowe właścicieli domów.
Na obszarach rozwijających się może być konieczne przeznaczyć budżet na środki bezpieczeństwa.
Po ustaleniu budżetu możesz wybrać lokalizację. O lokalizacji porozmawiamy później.
Telewizyjna iluzja odsprzedaży
Termin „przerzucanie” pojawił się pod koniec lat 90. i na początku XXI wieku. Niektórzy twierdzą, że jest już przestarzały. Odsprzedaż oznacza szybki zysk. Nie dzieje się to w sytuacji stagnacji na rynku nieruchomości.
Termin ten spopularyzował programy telewizyjne o remontach domów.
- Przestrzenie handlowe
- Ekstremalna metamorfoza domu
- Ten stary dom (dziadek pokazu renowacji)
Dzięki tym programom przebudowa wydaje się przyjemna i łatwa.
Programy takie jak Property Ladder, Flip This House i Flipping Out sprawiają, że kupowanie nieruchomości jest ekscytującym i fascynującym dramatem.
W telewizji większe remonty można zakończyć w ciągu godziny lub krócej. Tynk może spaść na głowę wykonawcy. Projekt może przekroczyć budżet. W końcu wszyscy są szczęśliwi.
Rzeczywistość rzadko jest tak uporządkowana.
Odsprzedaż nowych domów i aktywów bankowych
Wybrałeś swoją broń. Nowy budynek? Dom wymagający remontu? A może „zombie” z banku przy tej przecznicy? Następny krok nie podlega negocjacjom. Trzeba dokładnie sprawdzić teren. Twardy.
Nie ograniczaj się do jednego przejazdu obok domu. Dotrzyj tam w południe. Zamelduj się o północy. Czy jest tam cicho? Czy jest oświetlenie? Czy są już inni spekulanci, którzy siedzą na pustych działkach i czekają na odpowiednią huśtawkę rynkową? Sprawdź ostatnie transakcje dotyczące podobnych nieruchomości. Prawdziwe dane, a nie domysły Zillow.
Jeśli szukasz nowych wersji, Twoje możliwości są ograniczone. Patrzysz na aktywne budowy. Niektóre stowarzyszenia właścicieli domów (HOA) mają rygorystyczne zasady. Mogą wymagać od ciebie zamieszkania na tym terenie, aby zapobiec przekształceniu się społeczności w „miasto widmo”. Uważnie przestudiuj przymierza (zasady społeczności). W przeciwnym razie stracisz swoją marżę.
Upadłości to zupełnie inna historia. Kupujesz od pożyczkodawcy. Jest to REO (Real Estate Owned) – nieruchomość będąca własnością banku. Terminy? Minimum sześć do ośmiu miesięcy. Dlaczego? Bank musi złożyć dokumenty sądowe. To biurokratyczna biurokracja. Chyba, że jest to aukcja, gdzie czas wyznacza się uderzeniem młotka. A ponieważ te domy są sprzedawane „takie, jakie są”, finansowanie może być trudne. Banki nie rozdają pożyczek jak cukierków.
Są do tego specjalne strony. Niektóre z nich pobierają opłatę. Fannie Mae publikuje własne zapasy. Ale tu jest haczyk: możesz szukać REO w Miami, siedząc w Seattle. Nie rób tego. Eksperci są zgodni. Kupowanie bez kontroli to najszybszy sposób na utratę kapitału. Na zdjęciu dom wygląda na czysty. Ale nie widać pleśni za płytą gipsowo-kartonową. Na zdjęciu nie widać, czy sąsiad gra na dudach o 6 rano. Na zdjęciu nie wskazano daty wykonania. To „piękne” podwórko mogło być gotowe do kręcenia już trzy lata temu.
Czy etyczne jest kupowanie domu, który ktoś właśnie stracił?
Nie. To jest matematyka. Wycofujesz przedmioty z obrotu na rynku. Podaż spada. Ceny rosną. Następny właściciel domu, ten, który stara się zachować klucz, czerpie korzyści z silniejszego rynku lokalnego. Oczywiście sąsiedzi mogą nie zaprosić Cię na wspólny obiad. Ale Twoje konto bankowe będzie szczęśliwsze.
Rotacja domów wymagających remontu
Budżety przeznaczone na renowację starych domów zwykle są zawyżone. Jeśli kupujesz nieruchomość specjalnie w celu odsprzedaży, potrzebujesz wysokiej tolerancji ryzyka i jasnej strategii wyjścia. Eksperci od przebudowy są zgodni co do kilku trudnych prawd na temat zarabiania pieniędzy w tej branży.
Ekonomia tanich rozwiązań
Obiegowa mądrość jest prosta: więcej zarabiasz na tanim domu zamienionym w ładny, niż na dobrym domu zamienionym w luksusowy. Drogie ulepszenia rzadko zapewniają taki sam zwrot z inwestycji jak naprawa pęknięć fundamentów. Dla większości osób oznacza to zatrudnienie pracowników. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że nie będziesz w stanie zrobić wszystkiego sam.
Im więcej osób zaangażujesz, tym większa będzie wymagana koordynacja. hydraulików, elektryków i majsterkowiczów należy trzymać pod ścisłym nadzorem. Alternatywą jest wynajęcie generalnego wykonawcy. Już sama ta decyzja znacząco zwiększa Twój budżet.
Myśl lokalnie. Jeśli remontujesz w Massachusetts, użyj klapy. Nie używaj cegieł Adobe. Im bardziej trzymasz się lokalnych materiałów, tym łatwiej jest znaleźć ekspertów, którzy wiedzą, jak je zainstalować.
Nie przeceniaj swoich umiejętności
Dobrze wygląda to malowanie. Czy warto podnieść cenę o 20 000 dolarów? Zbyt wysoka cena nieruchomości może spowodować, że będzie ona zbyt długo pozostawała na rynku. Kupujący zaczynają być ostrożni. Czują rozpacz.
Osoby zajmujące się przebudową nowych domów często widzą znaki dolara, myśląc o zakupie wielu nieruchomości. To pułapka. Problemy mogą szybko doprowadzić do bankructwa, jeśli wykorzystasz kapitał własny w jednym domu, aby zapłacić za naprawy w innym. Każdy dom wymaga uwagi. Jeśli nie planujesz rzucić swojej codziennej pracy – a eksperci nie zalecają tego nowicjuszom – będziesz miał mnóstwo pracy w jednym domu. Nie myśl jeszcze o następnej odsprzedaży.
Zrozum to: niezależnie od tego, jak długo Twoim zdaniem zajmie renowacja, w rzeczywistości będzie ona prawdopodobnie znacznie dłuższa. Niezależnie od tego, jaki będzie koszt, będzie on znacznie wyższy.
Jakość ma znaczenie
Prawie każde ulepszenie, na którym zaoszczędzisz, będzie cię prześladować. Od tanich dywanów po tanich elektryków – jakości pracy nie da się sfałszować na mrożącym krew w żyłach rynku. Kupujący potrafią dostrzec wadliwe naprawy z odległości mili.
W zależności od celów i zakresu renowacji starsze domy mogą wymagać kilku miesięcy. Albo mniej, jeśli masz naprawdę szczęście. Albo lata. Jeśli planujesz zamieszkać w swojej nieruchomości inwestycyjnej w trakcie remontu, pamiętaj, że trociny zostaną w Twojej przyszłości. Dużo trocin.
Okolice się zmieniają. Prężnie rozwijające się obszary mogą wystartować z dnia na dzień. Ale poziom przestępczości się zmienia. Lokalny boom biznesowy słabnie. Ulepszenia szkół są różne. Wszystko to wpływa na wartość Twojej nieruchomości. Cierpliwość jest kluczem do czekania, aż dany obszar zacznie się rozwijać.
Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja
Gdzie najlepiej rozpocząć przebudowę domu? To zależy od tego, co uważasz za dobry wskaźnik.
Według Krajowego Stowarzyszenia Budowniczych Domów (NAHB) Indianapolis jest największym miastem w Stanach Zjednoczonych, w którym można najtaniej kupić dom. Można tam znaleźć dobrą ofertę. Jeśli chcesz trafić na najwyższy poziom rynku, Los Angeles jest najmniej dostępnym głównym rynkiem.
Według RealtyTrc, jeśli szukasz nieruchomości przeznaczonych do przejęcia banków, Detroit znajduje się na szczycie listy. Detroit oferuje zapasy dla tych, którzy chcą podjąć ryzyko.
Często zadawane pytania dotyczące przebudowy domu
Czy można remontować domy bez gotówki?
Możesz rozpocząć działalność związaną z przebudową domu bez gotówki. To bardziej ryzykowne. Wymaga to dalszych prac wstępnych. Na początek można rozpocząć współpracę z inwestorem. Możesz uzyskać pożyczkę od pożyczkodawcy z twardym kapitałem lub od prywatnego pożyczkodawcy. Możesz nawet zebrać fundusze na swoją pierwszą odsprzedaż za pośrednictwem crowdfundingu. Jeśli masz dobre relacje z bankiem, możesz zapytać, czy sfinansuje Twoją inwestycję. Jest mało prawdopodobne, że udzielą ci pożyczki, jeśli nie masz absolutnie żadnych pieniędzy.
Czy lepiej remontować domy, czy je wynajmować?
Jeśli chcesz krótkoterminowej inwestycji, przebudowa może być lepsza. Jeśli Twoim celem jest dochód pasywny, lepszym rozwiązaniem może być przebudowa domu na nieruchomość pod wynajem. Obie opcje mają swoje unikalne zalety i wady. Przed podjęciem decyzji przeprowadź badania.
Czy opłaca się remontować domy?
To może być bardzo opłacalne. Należy kierować się modelem „kupuj tanio, sprzedawaj drogo”. Trzymaj się ścisłego budżetu. Przygotuj budżet rezerwowy na nieoczekiwane wydatki. Według ATTOM Data Solutions, przebudowane domy sprzedawane są za średnią cenę prawie 218 000 dolarów. Zysk brutto w 2019 roku wyniósł prawie 63 000 dolarów.
Jakie są wady przebudowy domów?
Główną wadą jest to, że nie osiągniesz dużego zysku, jeśli coś pójdzie nie tak. Kupno niedowartościowanego domu zwiększa Twoje szanse na zysk. Jednak starsze domy i domy sprzedane po przejęciu nieruchomości mogą wiązać się z kosztownymi problemami. Problemy z fundamentami. Uszkodzenia strukturalne. Usterki elektryczne. Nieszczelności instalacji wodno-kanalizacyjnej. Te nieoczekiwane problemy obciążają Twój budżet. Obcinają Twoją marżę zysku. Odsprzedaż może nie być wskazana.
Głębsze zanurzenie się w inwestowaniu i budownictwie w nieruchomości
Niezależnie od tego, czy nadal zastanawiasz się nad logistyką własnego projektu, czy po prostu ciekawi Cię mechanika za kulisami, wciąż jest wiele aspektów, które warto omówić.
Możesz nie zdawać sobie sprawy, jak bardzo proces kupna domu wpływa na Twój budżet remontowy. Cena jaką płacisz wyznacza górną granicę kosztów korekt. To jest twarde ograniczenie. Gdy zostaniesz właścicielem, nadchodzi etap sprzedaży domu. Nie tylko poprawiasz komfort swojego życia. Opracowujesz strategię wyjścia. Każdy wbijany gwóźdź musi być wart swojej potencjalnej wartości odsprzedaży.
Prowadzi to bezpośrednio do pytania jak przebiega budowa domu. Zrozumienie zasad konstrukcji szkieletu, izolacji i obciążeń nośnych pozwala uniknąć katastrofalnych błędów. Teraz masz do czynienia z zasadami zielonego budownictwa. Efektywność energetyczna to coś więcej niż tylko modne hasło. Jest to sposób na zaoszczędzenie pieniędzy. A jeśli zależy Ci na wysokim poziomie certyfikacji, musisz wiedzieć jak działa certyfikacja LEED. Jest to rygorystyczny proces. Polega na śledzeniu zużycia materiałów i energii od samego początku.
Potem przychodzą pieniądze. Jak działają kredyty hipoteczne mogą zawrzeć lub złamać umowę odsprzedaży. Musisz zrozumieć różnicę pomiędzy standardowymi pożyczkami a kredytami hipotecznymi dla kredytobiorców o niskiej zdolności kredytowej (subprime). To drugie niesie ze sobą większe ryzyko i stawkę. Jeden zły krok w tym kierunku, a kapitał własny będzie ujemny, zanim w ogóle zaczniesz malować ściany.
Jaka jest zatem jedyna dźwignia sterująca, jaką posiadasz? Wielu ekspertów wskazuje, jaka jest jedna rzecz, którą możesz zrobić, aby zmaksymalizować wartość swojego domu. Odpowiedź często sprowadza się do kuchni i łazienek. Ale nie chodzi tylko o wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej. Mówimy o układzie i łączności funkcjonalnej przestrzeni.
Dla tych, którzy chcą wejść na rynek bez bezpośredniego zakupu nieruchomości, realną alternatywą jest jak działa program wynajmu na własność. Umożliwia gromadzenie kapitału poprzez wynajem mieszkań. To jest wolniejszy sposób. Ale pozwala ci pozostać w grze.
Nieruchomości to także sport zespołowy. Jak działają kluby inwestorów w nieruchomości pokazuje, że nie musisz działać sam. Łączenie zasobów zmniejsza ryzyko. To rozkłada obciążenie.
Praktyczne zasoby i linki branżowe
Kiedy jesteś gotowy do podjęcia działań, ważne jest, aby wiedzieć, gdzie się zwrócić.
Jeśli zastanawiasz się nad strategiami lepszej odsprzedaży domu, zwróć uwagę na dane. Nowe trendy w przerzucaniu domów pokazują, że szybkość jest najważniejsza. Im dłużej nieruchomość pozostaje bezczynna, tym więcej pieniędzy „zjada”.
Krajowe Stowarzyszenie Budowniczych Domów wyznacza standardy. Wyznaczają poprzeczkę w zakresie jakości i bezpieczeństwa. Jeśli robisz to sam, nadal powinieneś trzymać się ich wskaźników.
Zasoby internetowe, takie jak Foreclosure.com i Reotrans.com dostarczają danych rynkowych. Musisz wiedzieć, gdzie znajdują się obiekty problematyczne. Musisz wiedzieć, gdzie ceny są najniższe.
Źródło informacji
W tej dziedzinie liczy się wiarygodność.
Informacje na temat najlepszych technik home flippingu pochodzą od weteranów branży. Dane dotyczące wykluczenia pochodzą z Foreclosure.com.
Konkretne przypadki dostarczają trudnych lekcji. Jennifer Hiller napisała o nieoszlifowanych diamentach dla San Antonio Express-News. Przyjrzała się nieruchomościom wymagającym poważnych napraw.
Barbara Kiwat opisała upadek, który uderza dla magazynu Time. Było to spojrzenie na wpływ recesji na rodziny.
Noelle Knoke w „USA Today” wyróżniła 10 błędów, które sprawiły, że odsprzedaż zakończyła się porażką. To są błędy
