Переворот будинків (house flipping) – це не просто покупка будинку, що потребує ремонту, і надія на краще. Це логістичне мінне поле. Вам потрібно вирішити, де купувати ще до того, як ви підпишете документи. Купівля в районі, що розвивається? Ви робите ставку на майбутню вартість цього поштового індексу. Вибір нового житлового комплексу? Ви орієнтуєтеся на покупців високого класу, які хочуть розкішного оздоблення та простору передмістя.
Звучить просто. Отримати хороший прибуток. Готово.
Але один неправильний рух — погане бюджетування, неправильне визначення моменту на ринку чи раптовий сплеск злочинності у цьому «перспективному» районі — і ви залишаєтеся з будинком, який не можете продати.
Ринок нерухомості циклічний. Ми бачимо це щоразу. Під час буму перекупники мають перевагу. Вони можуть призначати свою ціну, особливо на гарячих ринках. Під час спаду? Свіжозабарвлені стіни та нові підлоги місяцями лежать на ринку. Грошовий потік вичерпується.
Як тільки ви вибрали місце, вам потрібно визначити цільову аудиторію. Більшість людей відразу думають про дві речі: будинки, які потребують ремонту, і об’єкти, що знаходяться в процесі конфіскації (foreclosures).
Будинки, які потребують ремонту, потребують часу та грошей. І того, й іншого багато. Конфісковані будинки, куплені на аукціоні або в банків, можуть здатися вигідною угодою. Але подумайте про попереднього власника. Якщо вони не могли платити за іпотекою, швидше за все вони не могли дозволити собі і технічне обслуговування. Ви можете зайти всередину і виявити зараження гризунами або дах, що протікає.
Є й інший шлях. Ви можете перевернути будинок, не виконуючи жодних робіт взагалі. На початку та в середині 2000-х років, під час буму, перекупники купували нове будівництво, тримали його кілька місяців і продавали з прибутком. Наразі тенденція змістилася у бік нових елітних житлових комплексів у віддалених передмістях. Ідея полягає в тому, що комерційне зростання – великі магазини, роздрібні хаби – привабить мешканців.
Але це ризиковано. Якщо ціни на бензин злетять, покупці уникатимуть тривалих поїздок на роботу. Стратегія звалиться.
То навіщо це робити? Яка середня доходність? І яку моральну межу ви перетинаєте, викуповуючи будинок у людини, яка щойно втратила своє житло? Ми розберемо ці питання. Але спочатку вам потрібний капітал.
Фінансування перевороту будинків
Лише трудового вкладу недостатньо. Вам потрібні гроші для закриття угоди, ремонту та утримання власності до її продажу. Тут фінансування перевороту будинків стає найважливішим рішенням, яке вам належить прийняти.
Більшість новачків гадають, що можуть використовувати традиційну іпотеку. Не можуть. Стандартні кредити вимагають, щоб ви жили у цьому property. Переворот будинку – це бізнес, а не місце проживання. Вам потрібний інший інструмент.
Ось найпоширеніші способи фінансування перевороту:
- Жорсткі гроші (Hard Money Loans): Це короткострокові кредити від приватних осіб чи компаній. Вони швидкі. Ви можете отримати фінансування протягом днів, а не місяців. Але ціна висока. Процентні ставки часто становлять від 10% до 15% плюс пункти (передоплачені комісії). Кредитор дивиться на вартість нерухомості, а не ваш кредитний рейтинг. Якщо угода провалиться, вони заберуть будинок.
- Кредитна лінія під заставу будинку (HELOC): Якщо у вас є будинок із капіталом (еквіті), ви можете зайняти під нього. Нижчі відсоткові ставки, ніж у жорстких грошах. Але ви ризикуєте своїм основним житлом. Якщо переворот не піде, ви можете втратити свій будинок.
- Готівка: Найбезпечніший варіант. Нема відсотків. Немає схвалення кредитора. Але це пов’язує ваш капітал. Ви не можете диверсифікувати. Одна погана угода може збанкрутувати вас.
- Приватні інвестори: Друзі, сім’я чи ангельські інвестори. Ви віддаєте відсоток від прибутку, але отримуєте нижчі витрати та відсутність боргу. Однак стосунки можуть зіпсуватися, якщо цифри не зійдуться.
Розрахунок реальної вартості
Скільки насправді коштує будівництво, порівняно з ремонтом? Це поширене питання для нових перекупників.
Будівництво з нуля дороге. Вартість землі, дозволи, працю, матеріали. Ви дивитеся на $150–$300+ за квадратний фут, залежно від вашого розташування та оздоблення.
Ремонт існуючої структури дешевший, але не завжди. Косметичний ремонт (фарбування, покриття для підлоги, fixtures) може обійтися від $10 000 до $30 000. Повна реконструкція? Це легко може перевищити $100 000, особливо якщо ви оновлюєте сантехніку, електрику та конструктивні елементи.
«Розумний» переворот не завжди найдешевший. Це той, у якого найкраща
Залучення фінансування на стагнувальному ринку
Телешоу справляють враження, що перепродаж будинків — це спринт. Назви на кшталт «Переверни цей будинок» або «Перекрутиши». Суть проста. Купити недорого. Продати дорого. Швидко.
Це є базові інвестиції. Знайдіть недооцінену нерухомість. Полагодьте зламане. Перепродайте, перш ніж ринок зміниться. Дехто заробляє на життя проблемними активами. Вони знають найкоротші шляхи. Вони знають, де шукати вигідні угоди.
Але то було тоді. Це зараз.
На обвалі ринку нерухомості швидкість – це розкіш, яку ви не можете собі дозволити. Вам потрібний капітал. Вам потрібне плече. І зараз банки не роздають їх вільно.
Коли іпотека з низьким кредитним рейтингом була «гарячим» інструментом, увійти в ринок було легко. Невеликий первісний внесок. Мінімальні ризики. Просто підпишіть договір та візьміть вищу відсоткову ставку. Кому важлива ефективна ставка (APR), якщо ви маєте ключі лише шість місяців?
Ці дні минули.
Нині ринок стагнує. Іпотека для інвестиційної нерухомості отримати важко. Коли вам все ж таки вдається її отримати, процентні ставки захмарні. Стагнація ринку означає, що будинок стоятиме довше. Простий коштує грошей. Відсотки нараховуються. Ваша маржа прибутку випаровується ще до того, як ви виставите об’єкт на продаж.
Гроші – це король.
Вам потрібен більший початковий внесок, щоб зменшити ставку. Вам потрібні ліквідні гроші на ремонт. Вам потрібні гроші на витрати на утримання об’єкта. Вам потрібні гроші на непередбачені катастрофи, які завжди з’являються під час перепродажу.
Тому, перш ніж дивитися на якийсь об’єкт, подивіться на свій банківський рахунок.
Уникнення пастки підрядника та «вдома Франкенштейна»
Ви маєте гроші. Тепер вам потрібна команда. І тут більшість нових спекулянтів зазнають краху.
Ви шукаєте вигідну угоду. Будинок дешевий. Розташування ідеальне. Підрядник доброзичливий. Він каже, що може зробити це за половину оціночної вартості. Він не має рекомендацій. Він хоче половину суми наперед.
Стоп.
Вигідні угоди мають власну ціну. Якщо це звучить дуже добре, щоб бути правдою, це пастка.
Завжди запитуйте поради. Не лише від друзів підрядника. Запитайте його попередніх клієнтів. Запитайте його постачальників матеріалів. Чи платив він вчасно? Чи завершив роботу вчасно? Чи залишив будівельний майданчик чистим?
Окрім людей, зверніть увагу на конструкцію.
Остерігайтеся «будинків Франкенштейна». Це історичні будинки. До них надбудовувалися прибудови. Їх ремонтували частинами. Можливо, кухня була оновлена у дев’яностих. Ванна кімната – у вісімдесятих. Кімната додана у сімдесятих.
Зовні все виглядає нормально. Усередині – хаос.
Ви маєте повний ремонт електропроводки. Старе проведення з керамічними ізоляторами ховається за свіжим гіпсокартоном. Застаріле сантехнічне обладнання, яке не витримує сучасний водний тиск. Конструктивні опори, які ніколи не були призначені для другого поверху.
Проблеми залишаються непоміченими, доки ви не розберете стіну. А на той момент бюджет уже вичерпано.
Бюджетування перепродажу
Отже, із чого почати?
Отримайте фінансування. Або ні. Якщо у вас є готівка, використовуйте їх.
Потім складіть бюджет.
- Ціна покупки: Те, що ви платите за будинок. Нічого більше.
- Витрати на ремонт: Матеріали. Робоча сила. Дозволи.
- Витрати за змістом: Відсотки. Комунальні послуги. Страхування. Податки
- Витрати на закриття угоди: Купівля та продаж. Комісійні агенти. Страхування титулу.
- Резервний фонд: 10-20% від бюджету на ремонт. На випадок якщо щось піде не так.
Якщо ви не враховуєте
Складання бюджету для нового будинку в новобудові – завдання просте. Ви покриваєте витрати на іпотечний кредит, страхування, податки та комісії вашого агента та юриста. Ось і все.
Але зараз ринок нерухомості пом’якшується. Пропозиція випереджає попит. Можливо, вам доведеться тримати цю нерухомість довше, ніж ви планували.
Будинки, які потребують ремонту, — зовсім інша історія. Бюджет різко зростає, коли ви враховуєте витрати на ремонт. Експерти рекомендують додавати до початкової оцінки 20-відсотковий резерв.
Чому 20 відсотків? Тому що, якщо ви переоціните витрати, ви отримаєте надлишок коштів. Якщо недооціните, ви залишитеся з несподіваними рахунками. Ви не можете дозволити собі сюрпризи.
Структурна цілісність важливіша за естетику
Структурні поліпшення – це найнепривабливіша робота. Але вона також є найкритичнішою. Ви маєте справу з водопроводом, електрикою, ізоляцією, захистом від шкідників та системами опалення, вентиляції та кондиціювання (ОВКВ).
Нові дерев’яні підлоги та свіжий шар фарби можуть залучити покупців. Але зараження термітами може миттєво зірвати угоду.
Якщо ваші технічні навички є недостатніми, ви повинні закласти до бюджету витрати на оплату праці. Сюди входить і прихована вартість очікування, поки ваш швагер закінчить електропроводку. Ця «послуга» обходиться вам у гроші через затримки та потенційні переробки.
Повернення інвестицій на кухні та у ванній
Більшість агентів з нерухомості згодні в одному: ремонт кухні та ванних кімнат приносить найкращу віддачу від інвестицій.
Крім структурних змін, це включає:
– Нові меблі та стільниці
– Оновлену фурнітуру та раковини
– Фартухи та побутову техніку
– Підлога та освітлення
Оновлення кухні коштує дорого. Воно справляє велике враження. Стільниці з граніту та винні сховища продаються.
Ви також можете вирішити зробити будинок екологічним. Екологічні покращення додають вартості, якщо їх просувати як спосіб економії грошей. статтю Як працює екологічне будівництво для отримання конкретних деталей.
Очевидно, що витрати залишаються низькими, якщо будинок структурно міцний і йому потрібний лише оновлений шар фарби та килимове покриття. З підрядниками та зовнішніми робітниками руки швидко стають дорогими.
Привабливість фасаду та збори спільноти
Розгляньте привабливість фасаду. Це зовнішня частина будинку.
Вам може знадобитися фарбування, озеленення та ремонт під’їзної доріжки. Це збільшує бюджет.
Якщо ви купили будинок у дорогому районі, тільки покіс трави та ремонт паркану можуть виявитися недостатніми. Можуть існувати збори асоціації домовласників.
У районах, що розвиваються, вам, можливо, доведеться закладати в бюджет заходи безпеки.
Коли у вас буде складено бюджет, ви зможете вибрати місце. Про локацію ми поговоримо далі.
Телевізійна ілюзія перепродажу
Термін «перепродаж будинків» (flipping) виник наприкінці 1990-х — на початку 2000-х років. Дехто стверджує, що він уже застарів. Перепродаж має на увазі швидкий прибуток. Цього не відбувається на ринку нерухомості, що стагнує.
Термін став популярним завдяки телевізійному шоу з ремонту будинків.
- Trading Spaces
- Extreme Home Makeover
- This Old House (прадід шоу про ремонт)
Ці програми роблять ремонт схожим на веселе та просте заняття.
Такі шоу, як Property Ladder, Flip This House і Flipping Out, перетворюють покупку нерухомості в захоплюючу і привабливу драму.
По телевізору великі ремонтні роботи завершуються за годину чи менше. Штукатурка може впасти на голову підряднику. Проект може вийти за межі бюджету. Наприкінці всі щасливі.
Реальність рідко буває такою впорядкованою.
Перепродаж нових будинків та банківських активів
Ви обрали свою зброю. Новобудова? Будинок, що потребує ремонту? Чи “зомбі” від банку на цьому блоці? Наступний крок не підлягає обговоренню. Вам необхідно ретельно перевірити район. Жорстко.
Не обмежуйтесь однією поїздкою повз будинок. Заїжджайте туди опівдні. Заїжджайте опівночі. Там тихо? Чи є висвітлення? Чи не сидять уже інші спекулянти на порожніх ділянках, очікуючи на відповідне ринкове коливання? Перевірте нещодавні угоди щодо аналогічних об’єктів. Реальні дані, а не припущення з Zillow.
Якщо ви переслідуєте новобудови, ваш вибір обмежений. Ви дивитеся на активні будівельні майданчики. Деякі асоціації власників житла (HOA) мають суворі правила. Вони можуть зобов’язати вас жити в цьому приміщенні, щоб спільнота не перетворилася на «місто-примару». Уважно вивчіть ковенанти (правила спільноти). Інакше ви втратите свою маржу.
Банкрутства – це зовсім інша історія. Ви купуєте у кредитора. Це REO (Real Estate Owned) – нерухомість, що належить банку. Терміни? Мінімум шість-вісім місяців. Чому? Банку слід подати судові документи. Це бюрократична тяганина. Якщо це не аукціон, де час визначається ударом молотка. І оскільки такі будинки продаються «як є», із фінансуванням можуть виникнути труднощі. Банки не роздають кредити як цукерки.
Для цього є спеціальні сайти. Деякі їх стягують плату. Fannie Mae публікує власний інвентар. Але ось у чому пастка: ви можете шукати REO у Майамі, сидячи у Сіетлі. Не робіть цього. Експерти погоджуються. Купівля без огляду – найшвидший спосіб втратити капітал. На фото будинок виглядає чисто. Але на ньому не видно плісняви за гіпсокартоном. На фото не сказано, чи грає сусід на волинці о 6-й ранку. На фото не вказано дату зйомки. Той «прекрасний» задній двір міг бути підготовлений три роки тому.
Чи етично купувати будинок, який хтось щойно втратив?
Ні. Це математика. Ви виводите об’єкти з обороту над ринком. Пропозиція падає. Ціни зростають. Наступний домовласник, той, хто щосили намагається втримати свій ключ, виграє від сильнішого місцевого ринку. Звичайно, ваші сусіди можуть не запросити вас на спільну вечерю. Але ваш банківський рахунок буде щасливішим.
Переворот будинків, які потребують ремонту
Бюджети на ремонт старих будинків мають властивість роздмухуватися. Якщо ви купуєте нерухомість спеціально для перепродажу, вам потрібна висока толерантність до ризику та чітка стратегія виходу. Експерти з ремонту сходяться на думці щодо кількох суворих істин про заробіток у цій сфері.
Економіка дешевих виправлень
Загальноприйнята думка проста: ви заробляєте більше грошей на дешевому будинку, перетвореному на хороший, ніж на хорошому будинку, перетвореному на преміальний. Дорогі поліпшення рідко забезпечують таку віддачу від інвестицій, як усунення тріщин у фундаменті. Для більшості людей це означає найм робітників. Швидше за все, ви не зможете зробити все самостійно.
Що більше людей ви залучаєте, то більше координації потрібно. Ви повинні тримати під суворим контролем сантехніків, електриків та майстрів на всі руки. Як альтернатива ви наймаєте генерального підрядника. Саме це рішення значно підвищує ваш бюджет.
Думайте локально. Якщо ви робите ремонт у Массачусеті, використовуйте вагонку (clapboard). Не використовуйте саманні цеглини. Чим ближче дотримуєтеся місцевих матеріалів, тим легше знайти експертів, які знають, як їх встановлювати.
Не переоцінюйте свої навички
Це фарбування виглядає добре. Чи коштує воно збільшення ціни на 20 000 доларів? Завищення ціни на нерухомість може призвести до того, що вона надто довго висітиме на ринку. Покупці починають насторожуватися. Вони відчувають розпач.
Новачки, які вперше займаються переробкою будинків, часто бачать знаки долара, думаючи про купівлю кількох об’єктів. Це пастка. Проблеми можуть швидко спричинити банкрутство, якщо ви використовуєте капітал одного будинку для оплати ремонту іншого. Кожен будинок потребує уваги. Якщо ви не збираєтеся звільнятися з основної роботи, а експерти не рекомендують цього робити новачкам, у вас буде достатньо роботи з одним будинком. Поки що не думайте про наступний перепродаж.
Зрозумійте це: скільки часу, на вашу думку, займе ремонт, насправді це, ймовірно, буде набагато більше. Скільки б ви не оцінили вартість, вона буде набагато вищою.
Якість має значення
Майже кожне покращення, на якому ви заощадите, переслідуватиме вас. Від дешевого килима до дешевих електриків — якість роботи не можна підробити на ринку, що охолоджується. Покупці можуть побачити поганий ремонт за версту.
Залежно від ваших цілей та масштабу ремонту, старі будинки можуть вимагати кілька місяців. Або менше, якщо вам справді пощастить. Або роки. Якщо ви плануєте жити у своїй інвестиційній нерухомості під час ремонту, пам’ятайте, що тирса буде у вашому майбутньому. Багато тирси.
Райони змінюються. Перспективні райони можуть злетіти за ніч. Але рівень злочинності змінюється. Буми місцевого бізнесу згасають. Поліпшення у школах різняться. Все це впливає на вартість вашої нерухомості. Терпіння – ключ до очікування, поки район не почне розвиватись.
Розташування, розташування, розташування
Де краще починати переробку будинків? Це залежить від того, що ви вважаєте добрим індикатором.
За даними Національної асоціації будівельників житла (NAHB), Індіанаполіс – найдоступніше велике місто США для покупки будинку. Там можна знайти вигідну угоду. Якщо ви хочете вийти на високий сегмент ринку, Лос-Анджелес є найменш доступним великим ринком.
Якщо ви шукаєте нерухомість, продану банком після foreclosure (невиконання зобов’язань з іпотеки), то за даними RealtyTrc, Детройт очолює список. Детройт пропонує інструмент для тих, хто готовий піти на ризик.
Часті питання про переробку будинків
Чи можна переробляти будинки без готівки?
Ви можете почати займатися переробкою будинків без готівки. Це ризиковано. Це потребує більшої попередньої роботи. Деякі способи розпочати включають партнерство з інвестором. Ви можете отримати кредит від кредитора жорстких грошей або приватного кредитора. Ви можете навіть зібрати кошти на свій перший перепродаж через краудфандінг. Якщо у вас хороші відносини з банком, ви можете запитати, чи фінансуватимуть вони вашу інвестицію. Малоймовірно, що вони дадуть вам кредит, якщо у вас немає грошей.
Краще переробляти будинки чи здавати в оренду?
Якщо ви хочете короткострокову інвестицію, переробка може бути кращою. Якщо ваша мета – пасивний дохід, ремонт будинку в орендну нерухомість може бути кращим. В обох варіантів є свої унікальні плюси та мінуси. Проведіть дослідження перед ухваленням рішення.
Чи прибутково переробляти будинки?
Це може бути дуже вигідно. Ви повинні слідувати моделі «купуй дешево, продавай дорого». Дотримуйтесь суворого бюджету. Майте резервний бюджет на непередбачені витрати. За даними ATTOM Data Solutions, перероблені будинки продавалися за медіанною ціною майже 218 тисяч доларів. Валовий прибуток склав майже 63 000 доларів у 2019 році.
Які недоліки переробки будинків?
Головний недолік полягає в тому, що ви не отримаєте значного прибутку, якщо щось не піде. Купівля недооціненого будинку підвищує ваші шанси на прибуток. Але старі будинки і будинки, продані після передсудом, можуть мати дорогі проблеми. Проблеми із фундаментом. Структурні ушкодження. Електричні несправності. Протікання водопроводу. Ці несподівані проблеми з’їдають ваш бюджет. Вони скорочують вашу маржу прибутку. Перепродаж може виявитися недоцільним.
Більш глибоке занурення в інвестиції в нерухомість та будівництво
Якщо ви все ще знаєте логістику власного проекту або просто цікавитеся механікою процесів «за лаштунками», є ще багато аспектів, які варто розкрити.
Ви можете не усвідомлювати, наскільки сильно процес купівлі будинку впливає на ваш бюджет на ремонт. Ціна, яку ви платите, встановлює верхню межу витрат на виправлення. Це жорсткий ліміт. Як тільки ви стаєте власником, насувається етап продажу будинку. Ви не просто покращуєте комфорт проживання. Ви розробляєте стратегію виходу. Кожен забитий вами цвях має бути виправданий потенційною вартістю при перепродажі.
Це безпосередньо веде до питання про те, як влаштовано будівництво будинків. Розуміння принципів каркасного будівництва, утеплення та несучих навантажень допомагає уникнути катастрофічних помилок. Тепер ви маєте справу з принципами зеленого будівництва. Енергоефективність – це не просто модне слівце. Це спосіб заощадити гроші. І якщо ви прагнете високого рівня сертифікації, вам потрібно знати, як працює сертифікація LEED. Це суворий процес. Він включає відстеження використання матеріалів та енергії з самого початку.
Потім йдуть гроші. Як працюють іпотеки може зробити або зруйнувати угоду з перепродажу. Вам потрібно розуміти різницю між стандартними кредитами та іпотекою для позичальників із низьким кредитним рейтингом (субпрайм). Остання пов’язана з вищими ризиками та ставками. Одна неправильна крок у цьому напрямку, і ви опинитеся в негативному капіталі ще до того, як почнете фарбувати стіни.
Отже, який єдиний важіль управління маєте? Багато експертів вказують на те, що є єдиною річчю, яку можна зробити, щоб максимально збільшити вартість вашого будинку. Відповідь часто зводиться до кухонь та ванних кімнат. Але справа не лише у заміні сантехніки. Йдеться про планування та функціональну зв’язність простору.
Для тих, хто хоче вийти на ринок, не купуючи нерухомість outright, як працює схема оренди з правом викупу є життєздатною альтернативою. Вона дозволяє накопичувати капітал, винаймаючи житло. Це повільніший шлях. Але він дозволяє залишатися в грі.
Нерухомість – це також командний вид спорту. Як працюють клуби інвесторів у нерухомість показують, що вам не потрібно діяти поодинці. Об’єднання ресурсів знижує ризики. Це розподіляє навантаження.
Практичні ресурси та галузеві посилання
Коли ви готові діяти, важливо знати, куди звертатися.
Якщо ви думаєте про стратегії кращого перепродажу будинку, звертайте увагу на дані. Нові тенденції у сфері перепродажу будинків показують, що швидкість — це все. Чим довше нерухомість простоює, тим більше грошей вона з’їдає.
Національна асоціація будівельників житла (National Association of Home Builders) встановлює стандарти. Вони задають планку якості та безпеки. Якщо ви робите це самостійно, вам все одно слід дотримуватись їхніх показників.
Онлайн-ресурси, такі як Foreclosure.com і Reotrans.com, надають ринкові дані. Вам потрібно знати, де є проблемні об’єкти. Вам потрібно знати, де ціни досягають свого мінімуму.
Джерело інформації
Достовірність має значення у цій сфері.
Інформація про кращі техніки перепродажу будинків виходить від ветеранів галузі. Дані про конфісковані будинки беруться з Foreclosure.com.
Конкретні кейси дають тверді уроки. Дженніфер Хіллер писала про “діамантів у чорновій обробці” в газеті San Antonio Express-News. Вона розглядала об’єкти, які потребують серйозного ремонту.
Барбара Ківат висвітлювала тему “краху, який б’є по домівках” у журналі Time. Це був погляд вплив спаду на сім’ї.
Ноелль Кнок виділила 10 помилок, які перетворили перепродаж у провал для USA Today. Це ті помилки
