Převrácení domu není jen o koupi domu, který potřebuje renovaci, a doufat v to nejlepší. Je to logistické minové pole. Musíte se rozhodnout, kde nakoupíte, ještě než podepíšete papíry. Nákup v rozvojové oblasti? Sázíte na budoucí hodnotu tohoto PSČ. Vybíráte nový bytový komplex? Zaměřujete se na zákazníky vyšší třídy, kteří chtějí luxusní provedení a předměstský prostor.
Zní to jednoduše. Získejte dobrý zisk. Připraveno.
Ale jeden špatný krok – špatné rozpočtování, špatné načasování trhu nebo náhlý nárůst kriminality v této „nadějné“ čtvrti – a zůstane vám dům, který nemůžete prodat.
Trh s nemovitostmi je cyklický. To vidíme pokaždé. Během boomu mají překupníci výhodu. Mohou si stanovit vlastní cenu, zejména na horkých trzích. Během recese? Čerstvě vymalované stěny a nové podlahy sedí na trhu měsíce. Cash flow vysychá.
Jakmile si vyberete místo, musíte definovat své cílové publikum. Většinu lidí okamžitě napadnou dvě věci: domy, které potřebují rekonstrukci a nemovitosti v exekuci.
Domy, které vyžadují rekonstrukci, vyžadují čas a peníze. Obojí je hodně. Odebrané domy zakoupené v aukci nebo od bank se mohou zdát jako výhodná výhoda. Myslete ale na předchozího majitele. Pokud by nemohli splácet hypotéku, je pravděpodobné, že by si nemohli dovolit údržbu. Můžete vejít dovnitř a objevit zamoření hlodavci nebo prosakující střechu.
Existuje i jiný způsob. Můžete převrátit dům, aniž byste dělali jakoukoli práci. Během boomu na počátku a v polovině roku 2000 obchodníci kupovali novou konstrukci, drželi ji několik měsíců a prodávali ji se ziskem. Nyní se trend posunul směrem k novým luxusním rezidenčním komplexům na odlehlých předměstích. Myšlenka je, že komerční růst – velké krabicové obchody, maloobchodní centra – přitáhne obyvatele.
Ale je to riskantní. Pokud ceny benzínu porostou, kupující se vyhnou dlouhému dojíždění. Strategie se zhroutí.
Tak proč to dělat? Jaký je průměrný výnos? A jakou morální hranici překračujete, když koupíte dům od někoho, kdo právě přišel o domov? Na tyto otázky se podíváme. Nejprve ale potřebujete kapitál.
Financování převrácení domů
Samotný pracovní vklad nestačí. Potřebujete peníze na uzavření, opravu a držení nemovitosti, dokud nebude prodána. Toto je místo, kde se financování rodinného domu stává nejdůležitějším rozhodnutím, které učiníte.
Většina nových majitelů domů si myslí, že mohou využít klasickou hypotéku. Nemohou. Standardní úvěry vyžadují, abyste v nemovitosti bydleli. Převrácení domu je podnikání, ne bydlení. Potřebujete jiný nástroj.
Zde jsou běžné způsoby, jak financovat převrat:
- Hard Money Loans: Jedná se o krátkodobé půjčky od jednotlivců nebo společností. Jsou rychlí. Finanční prostředky můžete získat ve dnech místo měsíců. Ale cena je vysoká. Úrokové sazby se často pohybují mezi 10 % a 15 % plus body (předplacené poplatky). Věřitel se dívá na hodnotu nemovitosti, ne na vaše kreditní skóre. Pokud dohoda padne, vezmou dům.
- Home Equity Line of Credit (HELOC): Pokud máte ve svém domě vlastní kapitál, můžete si proti němu půjčit. Nižší úrokové sazby než tvrdé peníze. Ale riskujete své primární bydliště. Pokud se převrat nepovede, můžete přijít o domov.
- Hotovost: Nejbezpečnější možnost. Žádný zájem. Žádný souhlas věřitele. Ale to svazuje váš kapitál. Nemůžete diverzifikovat. Jeden špatný obchod vás může zruinovat.
- Soukromí investoři: Přátelé, rodinní nebo andělští investoři. Rozdáte procento ze zisku, ale získáte nižší náklady a žádný dluh. Vztahy se však mohou zhoršit, pokud se čísla nesčítají.
Výpočet skutečných nákladů
Kolik vlastně stojí stavba v porovnání s rekonstrukcí? Toto je častá otázka pro nové prodejce.
Stavba od nuly je drahá. Cena pozemku, povolení, práce, materiálu. Díváte se na 150 až 300 $ za čtvereční stopu, v závislosti na vaší poloze a povrchových úpravách.
Renovace stávající konstrukce je levnější, ale ne vždy. Kosmetické renovace (malování, podlahy, zařizovací předměty) mohou stát od 10 000 do 30 000 USD. Kompletní rekonstrukce? To může snadno překročit 100 000 USD, zejména pokud modernizujete instalatérské, elektrické a konstrukční součásti.
Chytrý převrat není vždy nejlevnější. Tohle je ten s nejlepšími
Zvyšování financování na stagnujícím trhu
V televizních pořadech to vypadá, že převracení domů je sprint. Názvy jako “Flip This House” nebo “Flippers”. Pointa je jednoduchá. Nakupujte levně. Prodávejte drahé. Rychle.
Jedná se o základní investici. Najděte podhodnocené nemovitosti. Opravte, co je rozbité. Prodávejte, než se změní trh. Někteří si vydělávají na živobytí z nouze. Znají nejkratší cesty. Vědí, kde hledat výhodné nabídky.
Ale to bylo tehdy. Je to teď.
Při krachu realitního trhu je rychlost luxus, který si nemůžete dovolit. Potřebujete kapitál. Potřebujete páku. A nyní je banky volně nedistribuují.
V době, kdy byly subprime hypotéky horkým zbožím, bylo snadné vstoupit na trh. Malá záloha. Minimální rizika. Stačí podepsat smlouvu a vzít si vyšší úrokovou sazbu. Koho zajímá efektivní sazba (RPSN), když držíte klíče pouze šest měsíců?
Ty dny jsou pryč.
Nyní trh stagnuje. Hypotéky na investice do nemovitostí je obtížné získat. Když se vám podaří nějaký získat, úrokové sazby jsou nebetyčně vysoké. Stagnující trh znamená, že dům bude sedět déle. Prostoj stojí peníze. Úroky se počítají. Vaše zisková marže se vypaří ještě předtím, než nemovitost zařadíte k prodeji.
Peníze jsou král.
Ke snížení sazby potřebujete vyšší zálohu. Na opravy potřebujete tekuté peníze. Potřebujete peníze na náklady na údržbu nemovitosti. Peníze potřebujete na nečekané katastrofy, které se při přeprodeji vždy objeví.
Než se tedy podíváte na jakoukoli nemovitost, podívejte se na svůj bankovní účet.
Vyhýbání se pasti na dodavatele a Frankensteinovu domu
Máte peníze. Nyní potřebujete tým. Tady většina nových spekulantů selhává.
Hledáte dobrý obchod. Dům je levný. Poloha je perfektní. Dodavatel je přátelský. Prý to zvládne za polovinu odhadovaných nákladů. Nemá žádná doporučení. Chce polovinu částky předem.
Zastávka.
Skvělé nabídky mají svou cenu. Pokud to zní příliš dobře, aby to byla pravda, je to past.
Vždy se ptejte na reference. Nejen od přátel zhotovitele. Zeptejte se jeho předchozích klientů. Zeptejte se jeho dodavatelů materiálů. Zaplatil včas? Dokončili jste práci včas? Odešli jste ze stavby čisté?
Kromě lidí věnujte pozornost designu.
Pozor na “Frankensteinovy domy”. Jedná se o historické domy. Na nich byly vybudovány přístavby. Byly opraveny po částech. Možná, že kuchyně byla aktualizována v devadesátých letech. Koupelna je z osmdesátých let. Pokoj byl přistavěn v sedmdesátých letech.
Zvenčí vypadá vše v pořádku. Uvnitř je chaos.
Chystáte se podstoupit kompletní opravu elektroinstalace. Staré rozvody s keramickými izolátory se skrývají za čerstvým sádrokartonem. Zastaralé vodovodní zařízení, které neodolá modernímu tlaku vody. Konstrukční podpěry, které nebyly nikdy určeny pro druhé patro.
Problémy zůstanou bez povšimnutí, dokud neodstraníte zeď. A v té době už byl rozpočet vyčerpán.
Rozpočet pro další prodej
Kde tedy začít?
Získejte financování. Nebo ne. Pokud máte hotovost, použijte ji.
Poté vytvořte rozpočet.
- Kupní cena: Kolik zaplatíte za dům. Nic víc.
- Náklady na opravu: Materiály. Pracovní síla. Oprávnění.
- Náklady na údržbu: Úrok. Veřejné služby. Pojištění. Daně.
- Závěrečné náklady: Nákup a prodej. Provize agentů. Pojištění titulu.
- Rezervní fond: 10-20% z rozpočtu na opravy. Pro případ, že by se něco pokazilo.
Pokud neberete v úvahu
Rozpočet pro nový domov v nové zástavbě je jednoduchý úkol. Pokryjete náklady na hypotéku, pojištění, daně a poplatky za agenta a právníka. To je vše.
Nyní ale realitní trh měkne. Nabídka převyšuje poptávku. Možná budete muset držet tuto nemovitost déle, než jste plánovali.
Domy, které potřebují rekonstrukci, jsou jiný příběh. Rozpočet vyletí raketově, jakmile započítáte náklady na renovaci. Odborníci doporučují k prvotnímu odhadu přidat 20procentní rezervu.
Proč 20 procent? Protože když nadhodnotíte výdaje, skončíte s přebytečnými finančními prostředky. Pokud to podceníte, zbydou vám nečekané účty. Nemůžete si dovolit překvapení.
Strukturální integrita nad estetikou
Strukturální vylepšení jsou nejméně atraktivní práce. Ale je také nejkritičtější. Zabýváte se instalatérskými, elektrotechnickými, izolačními, deratizačními a topnými, ventilačními a klimatizačními (HVAC) systémy.
Nové dřevěné podlahy a nový nátěr mohou přilákat kupující. Ale napadení termity může obchod vykolejit během okamžiku.
Pokud vaše technické dovednosti chybí, musíte počítat s náklady na pracovní sílu. To zahrnuje skryté náklady na čekání, až váš švagr dokončí elektroinstalaci. Tato „služba“ vás stojí peníze za zpoždění a potenciální přepracování.
Návratnost investice do kuchyně a koupelny
Většina realitních makléřů se shoduje na jednom: Renovace kuchyní a koupelen poskytují nejlepší návratnost investice.
Kromě strukturálních změn to zahrnuje:
– Nový nábytek a pracovní desky
– Aktualizované armatury a dřezy
– Zástěry a domácí spotřebiče
– Podlahy a osvětlení
Rekonstrukce kuchyně je drahá. Dělá to skvělý dojem. Prodám žulové desky a vinotéky.
Můžete se také rozhodnout, že váš domov bude ekologický. Zelená vylepšení přidávají hodnotu, když jsou propagována jako způsob, jak ušetřit peníze. Konkrétní podrobnosti najdete v části Jak fungují zelené budovy.
Je zřejmé, že náklady zůstávají nízké, pokud je dům konstrukčně zdravý a potřebuje pouze nový nátěr a koberce. S dodavateli a externími pracovníky se ruce rychle prodraží.
Fasádní odvolání a shromáždění komunity
Zvažte atraktivitu fasády. Toto je vnější část domu.
Možná budete potřebovat malování, terénní úpravy a opravy příjezdové cesty. Tím se zvyšuje rozpočet.
Pokud jste si koupili dům v drahé oblasti, pouhé sekání trávy a oprava plotu nemusí stačit. Mohou být účtovány poplatky společenství vlastníků bytů.
V rozvojových oblastech možná budete muset počítat s bezpečnostními opatřeními.
Jakmile budete mít rozpočet, můžete si vybrat umístění. O umístění si povíme později.
Televizní iluze dalšího prodeje
Termín „překlápění“ se objevil na konci 90. let a na počátku 21. století. Někteří tvrdí, že je již zastaralý. Přeprodej znamená rychlé zisky. To se na stagnujícím trhu s nemovitostmi nestává.
Termín zpopularizovaly televizní pořady o renovaci domů.
- Obchodní prostory
- Extrémní proměna domova
- Tento starý dům (dědeček renovační show)
Díky těmto programům se přestavba zdá být zábavná a snadná.
Pořady jako Property Ladder, Flip This House a Flipping Out dělají z nákupu nemovitosti vzrušující a působivé drama.
V televizi jsou velké rekonstrukce dokončeny za hodinu nebo méně. Zhotoviteli může spadnout na hlavu omítka. Projekt může překročit rozpočet. Nakonec jsou všichni šťastní.
Realita je málokdy tak uspořádaná.
Přeprodej nových domů a bankovních aktiv
Vybrali jste si zbraň. Nová budova? Dům, který potřebuje rekonstrukci? Nebo „zombie“ z banky na tomto bloku? Další postup je nesmlouvavý. Je třeba důkladně zkontrolovat oblast. Tvrdý.
Neomezujte se na jednu cestu kolem domu. Dostaňte se tam v poledne. Přihlaste se o půlnoci. Je tam ticho? Je tam osvětlení? Sedí už další spekulanti na prázdných pozemcích a čekají na správný výkyv trhu? Zkontrolujte nedávné transakce pro podobné nemovitosti. Skutečná data, ne dohady od Zillow.
Pokud honíte nové sestavení, máte omezené možnosti. Díváte se na aktivní staveniště. Některá společenství vlastníků domů (HOA) mají přísná pravidla. Mohou vyžadovat, abyste bydleli v prostorách, aby se komunita nestala „městem duchů“. Pečlivě si prostudujte smlouvy (pravidla komunity). Jinak ztratíte marži.
Bankroty jsou úplně jiný příběh. Kupujete od věřitele. Jedná se o REO (Real Estate Owned) – nemovitost ve vlastnictví banky. Termíny? Minimálně šest až osm měsíců. Proč? Banka musí předložit soudní dokumenty. To je byrokratická byrokratická zátěž. Pokud nejde o aukci, kde se čas určuje úderem kladiva. A protože se tyto domy prodávají „tak jak jsou“, financování může být obtížné. Banky nerozdávají půjčky jako bonbóny.
Na to existují speciální stránky. Některé z nich si účtují poplatek. Fannie Mae vydává svůj vlastní inventář. Ale tady je háček: můžete hledat REO v Miami, zatímco sedíte v Seattlu. Nedělej to. Odborníci souhlasí. Nákup bez kontroly je nejrychlejší způsob, jak ztratit kapitál. Na fotografii dům vypadá čistě. Ale plíseň za sádrokartonem to nevykazuje. Na fotografii není uvedeno, zda soused v 6 hodin ráno hraje na dudy. Na fotografii není uvedeno datum focení. Ten „krásný“ dvorek mohl být připraven k natáčení už před třemi lety.
Je etické koupit dům, který někdo právě ztratil?
Ne. To je matematika. Odstraňujete předměty z oběhu na trhu. Nabídka klesá. Ceny rostou. Další majitel domu, ten, kdo se snaží udržet svůj klíč, těží ze silnějšího místního trhu. Sousedé vás samozřejmě nesmí pozvat na společnou večeři. Ale váš bankovní účet bude šťastnější.
Obrat domů, které potřebují rekonstrukci
Rozpočty na renovaci starých domů mají tendenci stoupat. Pokud kupujete nemovitost speciálně za účelem dalšího prodeje, potřebujete vysokou toleranci vůči riziku a jasnou výstupní strategii. Odborníci na přestavby se shodují na několika tvrdých pravdách o vydělávání peněz v tomto odvětví.
Ekonomika levných oprav
Konvenční moudrost je jednoduchá: vyděláte více peněz na levném domě přeměněném na pěkný, než na dobrém domě přeměněném na prémiový. Nákladná vylepšení zřídka poskytují stejnou návratnost investice jako oprava trhlin v základu. Pro většinu lidí to znamená najímání pracovníků. Je pravděpodobné, že nebudete schopni udělat všechno sami.
Čím více lidí zapojíte, tím více koordinace vyžaduje. Instalatéry, elektrikáře a kutily musíte mít pod přísným dohledem. Alternativou je najmout generálního dodavatele. Toto rozhodnutí samo o sobě výrazně zvyšuje váš rozpočet.
Myslete lokálně. Pokud renovujete v Massachusetts, použijte šindel. Nepoužívejte nepálené cihly. Čím blíže se budete držet místních materiálů, tím snáze najdete odborníky, kteří vědí, jak je nainstalovat.
Nepřeceňujte své schopnosti
Ten lak vypadá dobře. Stojí to za zvýšení ceny o 20 000 $? Předražení nemovitosti může způsobit, že bude sedět na trhu příliš dlouho. Kupující začínají být ostražití. Cítí zoufalství.
Noví renovátoři domů často vidí znaky dolaru, když přemýšlejí o nákupu více nemovitostí. Je to past. Problémy mohou rychle vést k bankrotu, pokud použijete kapitál v jednom domě k zaplacení oprav v jiném domě. Každý dům vyžaduje pozornost. Pokud neplánujete opustit svou každodenní práci – a odborníci to nováčkům nedoporučují – budete mít spoustu práce s jedním domem. Nepřemýšlejte ještě o dalším prodeji.
Pochopte toto: Bez ohledu na to, jak dlouho si myslíte, že renovace bude trvat, ve skutečnosti to bude pravděpodobně mnohem déle. Ať už odhadnete náklady jakékoli, budou mnohem vyšší.
Na kvalitě záleží
Téměř každý upgrade, na kterém ušetříte, se vám vrátí. Od levného koberce po levné elektrikáře, kvalitu práce nelze na mrazivém trhu předstírat. Kupující mohou vidět špatné opravy na míle daleko.
V závislosti na vašich cílech a rozsahu renovace může dokončení starších domů trvat několik měsíců. Nebo méně, pokud budete mít opravdu štěstí. Nebo roky. Pokud plánujete bydlet ve své investiční nemovitosti při rekonstrukci, nezapomeňte, že piliny budou ve vaší budoucnosti. Hodně pilin.
Sousedství se mění. Rozvíjející se oblasti mohou vzlétnout přes noc. Ale kriminalita se mění. Rozmach místního podnikání slábne. Zlepšení školy se liší. To vše ovlivňuje hodnotu vaší nemovitosti. Trpělivost je klíčem k čekání, až se oblast začne rozvíjet.
Umístění, umístění, umístění
Kde je nejlepší začít s přestavbou domů? Záleží na tom, co považujete za dobrý ukazatel.
Indianapolis je podle National Association of Home Builders (NAHB) nejdostupnějším velkým městem ve Spojených státech pro koupi domu. Dá se tam najít dobrá nabídka. Pokud se chcete dostat na vrchol trhu, Los Angeles je nejméně dostupný velký trh.
Pokud hledáte nemovitosti na zabavení bank, Detroit je na prvním místě seznamu, podle RealtyTrc. Detroit nabízí inventář pro ty, kteří jsou ochotni riskovat.
Často kladené otázky o přestavbě domu
Je možné předělat domy bez hotovosti?
Můžete začít podnikat v oblasti přestavby domů bez hotovosti. Je to riskantnější. To vyžaduje více přípravných prací. Některé způsoby, jak začít, zahrnují partnerství s investorem. Půjčku můžete získat od věřitele s tvrdými penězi nebo od soukromého věřitele. Prostřednictvím crowdfundingu můžete dokonce získat prostředky na svůj první další prodej. Pokud máte dobré vztahy s bankou, můžete se zeptat, zda bude vaši investici financovat. Je nepravděpodobné, že vám půjčí, pokud nemáte absolutně žádné peníze.
Je lepší domy předělávat nebo pronajímat?
Pokud chcete krátkodobou investici, může být lepší přestavba. Pokud je vaším cílem pasivní příjem, renovace vašeho domova na pronájem může být lepší. Obě možnosti mají své vlastní jedinečné výhody a nevýhody. Než se rozhodnete, proveďte průzkum.
Vyplatí se přestavovat domy?
To může být velmi ziskové. Měli byste se řídit modelem „koupit levně, prodávat draze“. Dodržujte přísný rozpočet. Mějte rezervní rozpočet pro neočekávané výdaje. Podle ATTOM Data Solutions se předělané domy prodaly za střední cenu téměř 218 000 dolarů. Hrubý zisk byl v roce 2019 téměř 63 000 $.
Jaké jsou nevýhody rekonstrukcí domů?
Hlavní nevýhodou je, že pokud se věci pokazí, nebudete mít velký zisk. Nákup podhodnoceného domu zvyšuje vaše šance na zisk. Ale starší domy a domy prodané po exekuci mohou mít nákladné problémy. Problémy nadace. Strukturální poškození. Elektrické závady. Vodovodní netěsnosti. Tyto neočekávané problémy nahlodají váš rozpočet. Snižují vaši ziskovou marži. Další prodej nemusí být vhodný.
Hlubší ponor do investování do nemovitostí a výstavby
Ať už stále řešíte logistiku vlastního projektu nebo jste jen zvědaví na mechaniku v zákulisí, stále existuje mnoho aspektů, které stojí za to pokrýt.
Možná si neuvědomujete, jak moc proces nákupu domu ovlivňuje váš rozpočet na renovaci. Cena, kterou zaplatíte, určuje horní hranici nákladů na opravy. To je tvrdý limit. Jakmile se stanete vlastníkem, rýsuje se fáze prodeje vašeho domu. Nezlepšíte si jen komfort bydlení. Vyvíjíte výstupní strategii. Každý hřebík, který zatlučete, musí mít hodnotu své potenciální prodejní hodnoty.
To vede přímo k otázce, jak funguje stavba domu. Pochopení principů konstrukce rámu, izolace a nosného zatížení pomáhá vyhnout se katastrofickým chybám. Nyní se zabýváte principy zeleného stavění. Energetická účinnost je víc než jen módní slovo. To je způsob, jak ušetřit peníze. A pokud usilujete o vysokou úroveň certifikace, musíte vědět, jak certifikace LEED funguje. Toto je přísný proces. Zahrnuje sledování spotřeby materiálu a energie od samého začátku.
Pak přijdou peníze. Jak fungují hypotéky mohou uzavřít nebo zrušit dohodu o dalším prodeji. Musíte pochopit rozdíl mezi standardními půjčkami a hypotékami pro dlužníky s nízkým úvěrovým ratingem (subprime). Ta s sebou nese vyšší rizika a sázky. Jeden špatný krok tímto směrem a ocitnete se v záporné ekvitě ještě předtím, než začnete malovat stěny.
Jakou tedy máte jedinou ovládací páku? Mnoho odborníků poukazuje na to, jaká je jediná věc, kterou můžete udělat, abyste maximalizovali hodnotu svého domova. Odpověď často přichází do kuchyní a koupelen. Nejde ale jen o výměnu vodovodního potrubí. Hovoříme o dispozičním a funkčním propojení prostoru.
Pro ty, kteří chtějí vstoupit na trh bez přímého nákupu nemovitosti, je jak funguje schéma pronájmu na vlastní pěst, životaschopnou alternativou. Umožňuje vám akumulovat kapitál pronájmem bydlení. Toto je pomalejší způsob. Ale umožňuje vám zůstat ve hře.
Nemovitosti jsou také týmovým sportem. Jak fungují kluby realitních investorů ukazuje, že na to nemusíte jít sami. Sdružování zdrojů snižuje rizika. Tím se zátěž rozloží.
Praktické zdroje a průmyslové odkazy
Když jste připraveni jednat, je důležité vědět, kam se obrátit.
Pokud přemýšlíte o strategiích pro lepší prodej domů, věnujte pozornost datům. Nové trendy v překlápění domů ukazují, že rychlost je všechno. Čím déle je nemovitost nečinná, tím více peněz „sežere“.
National Association of Home Builders určuje standardy. Nastavili laťku kvality a bezpečnosti. Pokud to uděláte sami, měli byste se stále držet jejich metrik.
Online zdroje jako Foreclosure.com a Reotrans.com poskytují údaje o trhu. Musíte vědět, kde jsou problémové objekty. Musíte vědět, kde jsou ceny dole.
Zdroj informací
V této oblasti záleží na důvěryhodnosti.
Informace o nejlepších technikách home flipping pocházejí od veteránů z oboru. Údaje o uzavření trhu jsou získány z Foreclosure.com.
Konkrétní případy poskytují tvrdá lekce. Jennifer Hiller psala o diamantech v drsném stavu pro San Antonio Express-News. Podívala se na nemovitosti, které vyžadovaly vážné opravy.
Barbara Kiwat popsala kolaps, který zasáhl domov pro časopis Time. Byl to pohled na dopad recese na rodiny.
Noelle Knoke zdůraznila 10 chyb, které změnily prodej v selhání pro USA Today. To jsou chyby
