House flippen is niet alleen een opknapper kopen en er het beste van hopen. Het is een logistiek mijnenveld. U moet beslissen waar u wilt kopen voordat u zelfs maar de papieren tekent. Kopen in een opkomende wijk? U gokt op de toekomstige waarde van die postcode. Ga je voor een nieuwe ontwikkeling? U richt zich op kopers uit het hogere segment die op zoek zijn naar luxe afwerkingen en ruimte in de buitenwijken.
Het klinkt gemakkelijk. Maak een mooie winst. Klaar.
Maar één verkeerde zet – slechte budgettering, verkeerde timing van de markt, of een plotselinge misdaadpiek in dat ‘opkomende’ gebied – en je zit vast met een huis dat je niet kunt verkopen.
De vastgoedmarkt is cyclisch. Dit zien wij elke keer. Tijdens een boom hebben de flippers de overhand. Ze kunnen hun prijs noemen, vooral op warme markten. Tijdens een vertraging? Die vers geschilderde muren en nieuwe vloeren liggen al maanden op de markt. De cashflow droogt op.
Nadat je een locatie hebt gekozen, moet je je doelwit kiezen. De meeste mensen denken onmiddellijk aan twee dingen: fixer-uppers en faillissementen.
Opknappers vereisen tijd en geld. Veel van beide. Foreclosures gekocht op een veiling of bij banken lijken misschien een koopje. Maar denk eens aan de vorige eigenaar. Als ze de hypotheek niet konden betalen, konden ze waarschijnlijk ook geen onderhoud betalen. Het kan zijn dat u binnenloopt en een knaagdierplaag aantreft of een dak dat lekt als een zeef.
Er is echter een ander pad. Je kunt een huis omdraaien zonder dat je er iets voor hoeft te doen. In de periode van begin tot midden 2000 kochten flippers nieuwbouw, hielden het een paar maanden vast en verkochten het met winst. De trend is nu verschoven naar nieuwe, hoogwaardige ontwikkelingen in afgelegen buitenwijken. Het idee is dat commerciële groei – grote winkels, winkelcentra – inwoners zal aantrekken.
Maar het is riskant. Als de gasprijzen stijgen, schrikken kopers terug voor lange reistijden. De strategie stort in.
Dus waarom zou je het doen? Wat is het gemiddelde rendement? En welke morele grens overschrijd je als je iemand uitkoopt die net zijn huis is kwijtgeraakt? We zullen op die vragen ingaan. Maar eerst heb je kapitaal nodig.
Huisflipfinanciering
Je kunt niet alleen met zweetgelijkheid omdraaien. U hebt geld nodig om het onroerend goed te sluiten, te repareren en vast te houden totdat het wordt verkocht. Dit is waar huisflipfinanciering de meest cruciale beslissing wordt die u zult nemen.
De meeste starters denken dat ze wel een traditionele hypotheek kunnen gebruiken. Dat kunnen ze niet. Bij standaardleningen moet u in het onroerend goed wonen. Flippen is een bedrijf, geen woning. Je hebt een ander voertuig nodig.
Dit zijn de gebruikelijke manieren om een flip te financieren:
- Hard Money-leningen: Dit zijn kortetermijnleningen van particuliere kredietverstrekkers of bedrijven. Ze zijn snel. U kunt binnen enkele dagen gefinancierd worden, niet in maanden. Maar de kosten zijn hoog. Rentetarieven variëren vaak van 10% tot 15%, plus punten (voorafbetalingen). De kredietverstrekker kijkt naar de waarde van het onroerend goed, niet naar uw kredietscore. Als de deal mislukt, nemen ze het huis in beslag.
- Home Equity Line of Credit (HELOC): Als u een huis met overwaarde bezit, kunt u daartegen lenen. Lagere rentetarieven dan hard geld. Maar u riskeert uw hoofdverblijfplaats. Als de draai naar het zuiden gaat, kunt u uw huis verliezen.
- Contant: De veiligste optie. Geen interesse. Geen goedkeuring van de kredietverstrekker. Maar het bindt uw kapitaal. Je kunt niet diversifiëren. Eén slechte deal maakt je kapot.
- Particuliere investeerders: Vrienden, familie of engelinvesteerders. Je geeft een percentage van de winst af, maar krijgt lagere kosten en geen schulden. De relatie kan echter onder druk komen te staan als de cijfers niet kloppen.
Berekening van de werkelijke kosten
Hoeveel kost het eigenlijk om te bouwen versus te repareren? Dit is een veelgestelde vraag voor nieuwe flippers.
Vanaf nul opbouwen is duur. Grondkosten, vergunningen, arbeid, materialen. U kijkt naar €150 tot €300+ per vierkante meter, afhankelijk van uw locatie en afwerking.
Het repareren van een bestaande constructie is goedkoper, maar niet altijd. Cosmetische producten (verf, vloerbedekking, armaturen) kunnen tussen de $ 10.000 en $ 30.000 kosten. Een volledige darmrenovatie? Dat kan gemakkelijk meer dan $ 100.000 bedragen, vooral als u sanitaire, elektrische en structurele elementen bijwerkt.
De ‘slimme’ flip is niet altijd de goedkoopste. Het is degene met de beste
Financiering veiligstellen in een vlakke markt
Door tv-programma’s lijkt het omdraaien van huizen op een sprint. Ze noemen het Flip This House. Of uitklappen. Het uitgangspunt is eenvoudig. Koop laag. Verkoop hoog. Snel.
Het is basisbeleggen. Zoek een ondergewaardeerde woning. Repareer wat kapot is. Draai het om voordat de markt draait. Sommige mensen verdienen hun geld met noodlijdende bezittingen. Ze kennen de snelkoppelingen. Ze weten waar ze de aanbiedingen kunnen vinden.
Maar dat was toen. Dit is nu.
In een vastgoedcrisis is snelheid een luxe die u zich niet kunt veroorloven. Je hebt kapitaal nodig. Je hebt hefboomwerking nodig. En op dit moment delen de banken het niet vrijelijk uit.
Toen subprime-hypotheken nog hot money waren, was het gemakkelijk om binnen te komen. Kleine aanbetaling. Geen skin in het spel. Teken gewoon op de stippellijn en neem de hogere rente. Wat maakt het JKP uit als je de sleutels maar zes maanden in bezit hebt?
Die dagen zijn voorbij.
Nu is de markt vlak. Stagnerend. Hypotheken voor beleggingspanden zijn moeilijk te verkrijgen. Als je er een krijgt, zijn de rentetarieven torenhoog. Een vlakke markt betekent dat het huis langer blijft staan. Zitten kost geld. Renteverbindingen. Uw winstmarge verdampt voordat u de plaats zelfs maar vermeldt.
Contant geld is koning.
Om dat tarief te verlagen, hebt u een grotere aanbetaling nodig. Voor de reparatie heeft u contant geld nodig. Voor de holdingkosten heeft u contant geld nodig. Je hebt contant geld nodig voor de onverwachte ramp die zich altijd in een klap voordoet.
Kijk dus eerst naar uw bankrekening voordat u naar één woning kijkt.
De valstrik van de aannemers en het Frankenhuis vermijden
Jij hebt het geld. Nu heb je een team nodig. En dat is waar de meeste nieuwe flippers crashen.
Je bent op zoek naar een koopje. Het huis is goedkoop. De locatie is perfect. De aannemer is vriendelijk. Hij zegt dat hij het voor de helft van de prijs kan doen. Hij heeft geen referenties. Hij wil de helft voorin.
Stop.
Koopjes hebben een prijs. Als het te mooi klinkt om waar te zijn, is het een valstrik.
Vraag altijd om referenties. Niet alleen van de vrienden van de aannemer. Vraag het zijn vorige klanten. Vraag het aan zijn materiaalleveranciers. Heeft hij op tijd betaald? Is hij op tijd klaar? Heeft hij de werkplek schoon achtergelaten?
Kijk naast de mensen naar de structuur.
Pas op voor Frankenhuizen. Dit zijn historische huizen. Ze zijn toegevoegd. In stukjes verbouwd. Misschien is er in de jaren negentig een keuken vernieuwd. Een badkamer in de jaren tachtig. In de jaren zeventig is er een kamer bijgebouwd.
Aan de buitenkant ziet het er prima uit. Onderin is het een puinhoop.
U kijkt naar een volledige revisie van de bedrading. Oude knop-en-buisbedrading verstopt achter verse gipsplaat. Verouderd sanitair dat de moderne waterdruk niet aankan. Structurele steunen die nooit bedoeld waren om een tweede verhaal te herbergen.
De hoofdpijn is onzichtbaar totdat je de muur neerhaalt. En tegen die tijd is de begroting opgeblazen.
Budgetteren voor de Flip
Dus, waar te beginnen?
Zorg voor financiering. Of niet. Als je contant geld hebt, gebruik het dan.
Bouw vervolgens de begroting op.
- Aankoopprijs: Wat u voor het huis betaalt. Niets meer.
- Revalidatiekosten: Materialen. Werk. Vergunningen.
- Holdingkosten: Rente. Nutsvoorzieningen. Verzekering. Belastingen.
- Sluitingskosten: Kopen en verkopen. Kosten van makelaars. Titel verzekering.
- Contingentiefonds: 10-20% van het revalidatiebudget. Voor als het misgaat.
Als u geen rekening houdt
Het budgetteren voor een nieuwbouwwoning is eenvoudig. U betaalt de hypotheek, verzekeringen, belastingen en kosten voor uw agent en advocaat. Dat is alles.
Maar de markt verzacht momenteel. Het aanbod overtreft de vraag. Het kan zijn dat u dat onroerend goed langer vasthoudt dan u had gepland.
Fixer-uppers zijn een heel ander beest. Het budget loopt op zodra u rekening houdt met verbouwingen. Deskundigen stellen voor om een buffer van 20 procent toe te voegen aan uw initiële schatting.
Waarom 20 procent? Want als je overschat, krijg je een meevaller. Als u onderschat, komt u met onverwachte rekeningen te zitten. Je kunt het je niet veroorloven om verrast te worden.
Structurele integriteit boven esthetiek
Structurele verbeteringen zijn het minst sexy werk. Zij zijn ook het meest kritisch. Je hebt te maken met loodgieterswerk, elektriciteit, isolatie, ongediertebestrijding en HVAC-systemen.
Nieuwe hardhouten vloeren en een nieuwe verflaag kunnen kopers binnenhalen. Een termietenplaag kan een deal onmiddellijk doen mislukken.
Als uw technische vaardigheden ontbreken, moet u rekening houden met de arbeidskosten. Dit omvat de verborgen kosten van het wachten tot uw zwager de elektrische bedrading heeft voltooid. Die “gunst” kost u geld aan vertragingen en mogelijke herhalingen.
ROI voor keuken en badkamer
De meeste makelaars zijn het over één ding eens: de keuken en badkamers repareren voor het beste rendement op de investering.
Naast structurele veranderingen gaat het om:
– Nieuwe kasten en tellers
– Bijgewerkte hardware en spoelbakken
– Achterspatten en apparaten
– Vloeren en verlichting
Keukenupgrades zijn duur. Ze maken grote indruk. Granieten werkbladen en wijnopslag worden verkocht.
Je kunt er ook voor kiezen om groen te gaan. Milieuvriendelijke verbeteringen voegen waarde toe wanneer ze op de markt worden gebracht als geldbesparing. Zie Hoe groen bouwen werkt voor specifieke details.
Het is duidelijk dat de kosten laag blijven als het huis structureel gezond is en alleen bijgewerkte verf en tapijten nodig heeft. Het wordt snel prijzig bij aannemers en externe arbeidskrachten.
Beteugeling van beroep en buurtkosten
Overweeg beteugelen. Dit is de buitenkant van het huis.
Mogelijk moet u de oprit schilderen, inrichten en repareren. Dit draagt bij aan de begroting.
Als je het in een dure buurt hebt gekocht, is het maaien van het gazon en het repareren van het hek niet voldoende. Er kunnen kosten voor de vereniging van huiseigenaren zijn.
In opkomende buurten moet je misschien budget vrijmaken voor veiligheidsmaatregelen.
Zodra je je budget hebt, kun je je plek kiezen. We zullen de locatie hierna bespreken.
De tv-illusie van flippen
De term ‘house flipping’ ontstond eind jaren negentig tot begin jaren 2000. Sommigen beweren dat het al is uitgestorven. Flippen impliceert een snelle winst. Dat gebeurt niet in een vlakke vastgoedmarkt.
De term ging van start vanwege tv-programma’s over het verbeteren van het huis.
- Handelruimtes
- Extreme huismake-over
- This Old House (de grootvader van verbouwingsshows)
Met deze programma’s ziet het verbouwen er leuk uit. En gemakkelijk.
Shows als Property Ladder, Flip This House en Flipping Out maken het kopen van onroerend goed tot een spannend, sexy drama.
Op tv zijn grote renovaties binnen een uur of minder voltooid. Er kan gips op het hoofd van de aannemer vallen. Het project zou het budget kunnen overschrijden. Iedereen is uiteindelijk blij.
De werkelijkheid is zelden zo netjes.
Nieuwe huizen en faillissementen omdraaien
Je hebt je wapen gekozen. Nieuwbouw? Opknapper? Of de zombie van de bank in de buurt? De volgende stap is niet onderhandelbaar. Je moet de buurt doorlichten. Moeilijk.
Rijd niet zomaar een keer langs. Ga om 12.00 uur. Ga om middernacht. Is het stil? Is het verlicht? Zitten er al andere flippers op braakliggende terreinen, wachtend op de juiste marktbeweging? Controleer recente verkoopcomposities. Echte gegevens, geen gissingen van Zillow.
Als u op zoek bent naar nieuwbouw, zijn uw opties beperkt. Je kijkt naar actieve ontwikkelingen. Sommige VVE’s hebben strikte regels. Ze kunnen je dwingen om in de eenheid te wonen om te voorkomen dat de gemeenschap er uit ziet als een spookstad. Lees de convenanten. Of u verliest uw marge.
Foreclosures zijn een heel ander beest. Je koopt bij een kredietverstrekker. Dit zijn REO’s, oftewel onroerend goed dat eigendom is van de bank. De tijdlijn? Minimaal zes tot acht maanden. Waarom? De bank moet processtukken indienen. Het is een bureaucratisch gedoe. Tenzij het een veiling is, waarbij de tijd wordt bepaald door de voorzittershamer. En aangezien deze huizen worden verkocht “zoals ze zijn”, kan de financiering lastig zijn. Banken delen geen leningen uit als snoepjes.
Er zijn websites hiervoor. Sommigen brengen kosten in rekening. Fannie Mae somt zijn eigen inventaris op. Maar hier is de valkuil: je kunt naar een REO in Miami zoeken terwijl je in Seattle zit. Doe het niet. Deskundigen zijn het erover eens. Ongezien kopen is de snelste manier om kapitaal te verdampen. Een foto ziet er schoon uit. Het laat de schimmel achter de gipsplaat niet zien. Er staat niet bij of de buurman om zes uur ‘s ochtends doedelzak speelt. De datum van de foto wordt niet weergegeven. Die ‘mooie’ achtertuin zou drie jaar geleden in scène kunnen zijn gezet.
Is het ethisch verantwoord om een huis te kopen dat iemand net verloren heeft?
Nee. Het is wiskunde. U verwijdert voorraad van de markt. Het aanbod daalt. Waarden stijgen. De volgende huiseigenaar, degene die moeite heeft om zijn sleutels te behouden, profiteert van een sterkere lokale markt. Natuurlijk nodigen je buren je misschien niet uit voor de potluck. Maar uw bankrekening zal gelukkiger zijn.
Omdraaiende fixer-bovenwerk
Budgetten voor fixer-uppers hebben een manier om uit te breiden. Als u een woning specifiek koopt om door te verkopen, heeft u een hoge risicotolerantie en een duidelijke exitstrategie nodig. Renovatie-experts zijn het eens over een paar harde waarheden over het verdienen van geld in deze ruimte.
De economie van goedkope oplossingen
De consensus is simpel: je verdient meer geld aan een goedkoop huis dat in een mooi huis is veranderd, dan aan een mooi huis dat in een premium huis is veranderd. Dure upgrades bieden zelden hetzelfde rendement op de investering als het repareren van fundamentele scheuren. Voor de meeste mensen betekent dit het inhuren van werknemers. Je kunt het waarschijnlijk niet allemaal zelf doen.
Hoe meer mensen je erbij betrekt, hoe meer coördinatie je nodig hebt. U moet loodgieters, elektriciens en klusjesmannen nauwlettend in de gaten houden. U kunt ook een algemene aannemer inhuren. Alleen al die beslissing verhoogt uw budget aanzienlijk.
Denk lokaal. Als u in Massachusetts verbouwt, gebruik dan duig. Gebruik geen adobestenen. Hoe nauwer u zich houdt aan lokale materialen, hoe gemakkelijker het is om experts te vinden die weten hoe ze deze moeten installeren.
Overschat je vaardigheden niet
Dat verfwerk ziet er mooi uit. Is het een opslag van $ 20.000 op het onroerend goed waard? Als u uw eigendom te hoog prijst, kan het te lang op de markt blijven staan. Kopers worden op hun hoede. Ze ruiken wanhoop.
Beginnende flippers zien vaak dollartekens wanneer ze overwegen om meerdere eigendommen te kopen. Dit is een val. Problemen kunnen snel uitmonden in een faillissement als u de overwaarde van het ene huis gebruikt om de reparaties van een ander huis te betalen. Elke woning heeft aandacht nodig. Tenzij u uw dagelijkse baan opzegt – iets wat experts niet aanbevelen voor nieuwelingen – heeft u genoeg te doen voor één huis. Denk nog niet aan je volgende salto.
Begrijp dit: hoe lang u ook denkt dat de renovatie gaat duren, het zal waarschijnlijk nog veel langer duren. Wat je ook schat dat het gaat kosten, het zal veel duurder zijn.
Kwaliteit is belangrijk
Bijna elke upgrade waar je op beknibbelt, zal je achtervolgen. Van goedkoop tapijt tot goedkope elektriciens, de kwaliteit van het vakmanschap kan niet worden nagebootst in een verzachtende markt. Kopers kunnen een slechte reparatie al op een kilometer afstand herkennen.
Afhankelijk van uw doelen en de omvang van de renovaties kunnen de opknapwerkzaamheden enkele maanden duren. Of minder, als je echt geluk hebt. Of jaren. Als u van plan bent in uw investering te leven terwijl u eraan werkt, onthoud dan dat zaagsel in uw toekomst zal zijn. Veel ervan.
Buurten fluctueren. Opkomende gebieden kunnen van de ene op de andere dag ontploffen. Maar de misdaadcijfers veranderen. De bloei van het lokale bedrijfsleven verdwijnt. De verbeteringen op school variëren. Dit alles heeft invloed op de waarde van uw eigendom. Geduld is de sleutel bij het wachten tot een wijk een succes wordt.
Locatie, locatie, locatie
Waar kun je het beste beginnen met flippen? Het hangt ervan af wat u als een goede indicator beschouwt.
Volgens de National Association of Home Builders is Indianapolis de meest betaalbare grote Amerikaanse stad voor een huis. Daar kun je een deal vinden. Als je high-end wilt gaan, is Los Angeles de minst betaalbare grote markt.
Als u op zoek bent naar afscherming, zegt RealtyTrac dat Detroit bovenaan de lijst staat. Detroit biedt inventaris aan voor degenen die bereid zijn het risico te nemen.
Veelgestelde vragen over Flipping House
Kun je huizen omdraaien zonder contant geld?
Je kunt beginnen met flippen zonder contant geld. Het is riskanter. Er is meer werk aan de voorkant nodig. Enkele manieren om te beginnen zijn onder meer samenwerken met een investeerder. U kunt een lening krijgen bij een kredietverstrekker met hard geld of bij een particuliere kredietverstrekker. Je zou zelfs je eerste flip kunnen crowdfunden. Als u een goede relatie heeft met uw bank, kunt u vragen of zij uw investering financieren. Het is niet waarschijnlijk dat ze u een lening zullen verstrekken als u absoluut geen geld heeft.
Is het beter om huizen om te draaien of te huren?
Als u een kortetermijninvestering wilt, is flippen wellicht beter. Als uw doel passief inkomen is, kan het renoveren van een huis naar een huurwoning beter zijn. Beide hebben unieke voor- en nadelen. Doe je onderzoek voordat je beslist.
Is het winstgevend om huizen om te draaien?
Het kan zeer winstgevend zijn. U moet het buy low, sell high-model volgen. Houd u aan een strikt budget. Zorg voor een onvoorzien budget voor verrassingen. Volgens ATTOM Data Solutions werden omgedraaide huizen verkocht voor een gemiddelde prijs van bijna $ 218.000. De brutowinst bedroeg in 2019 bijna $ 63.000.
Wat zijn de nadelen van het omdraaien van huizen?
Een groot nadeel is dat je geen noemenswaardige winst maakt als er iets misgaat. Het kopen van een ondergewaardeerde woning vergroot uw winstkansen. Maar opknappers en afgeschermde huizen kunnen met dure problemen te maken krijgen. Funderingsproblemen. Structurele schade. Elektrische storingen. Storingen in het loodgieterswerk. Deze onverwachte problemen tasten uw budget aan. Ze verkleinen uw winstmarge. De omslag is misschien niet de moeite waard.
Dieper graven in woninginvesteringen en bouw
Als je nog worstelt met de logistiek van je eigen project, of gewoon nieuwsgierig bent naar de werking achter de schermen, valt er nog veel meer uit te pakken.
U realiseert zich misschien niet hoeveel invloed het proces een huis kopen heeft op uw renovatiebudget. De prijs die u betaalt, bepaalt het plafond voor wat u aan reparaties kunt uitgeven. Het is een harde grens. Zodra u eigenaar bent van de woning, dreigt de fase een huis verkopen. Je verbetert niet alleen de leefbaarheid. Je bedenkt een exitstrategie. Elke spijker die u slaat, moet worden gerechtvaardigd door de potentiële verkoopwaarde.
Dit leidt rechtstreeks naar hoe woningbouw werkt. Als u de frame-, isolatie- en structurele belastingen begrijpt, kunt u catastrofale fouten voorkomen. Je hebt nu te maken met de principes van groen bouwen. Energie-efficiëntie is niet alleen maar een modewoord. Het is een kostenbesparing. En als u hoogwaardige certificering nastreeft, moet u weten hoe LEED-certificering werkt. Het is een rigoureus proces. Het gaat om het volgen van het materiaal- en energieverbruik vanaf de basis.
Dan is er het geld. Hoe hypotheken werken kan een flip maken of breken. U moet het verschil begrijpen tussen standaardleningen en subprime-hypotheken. Dit laatste brengt hogere risico’s en tarieven met zich mee. Eén verkeerde beweging daar en je bent onder water voordat je zelfs maar begint met schilderen.
Dus, wat is de grootste hefboom die je hebt? Veel experts wijzen op wat is het enige dat u kunt doen om de waarde van uw huis het meest te verhogen. Het antwoord komt vaak terug op keukens en badkamers. Maar het gaat niet alleen om het verwisselen van armaturen. Het gaat om lay-out en flow.
Voor degenen die de markt willen betreden zonder direct te kopen, is hoe huur voor eigen woningen werkt een haalbaar alternatief. Hiermee kunt u eigen vermogen opbouwen terwijl u huurt. Het is een langzamer pad. Maar het houdt je in het spel.
Vastgoed is ook een teamsport. Hoe vastgoedbeleggingsclubs werken laat zien dat u het niet alleen hoeft te doen. Het bundelen van middelen vermindert het risico. Het verdeelt de last.
Praktische bronnen en branchelinks
Als u klaar bent om in actie te komen, is het van belang dat u weet waar u moet kijken.
Als u nadenkt over de beste house flip -strategieën, kijk dan naar de gegevens. New House Flip -trends laten zien dat snelheid alles is. Hoe langer een pand staat, hoe meer geld het kost.
De Nationale Vereniging van Woningbouwers biedt normen. Zij leggen de lat hoog op het gebied van kwaliteit en veiligheid. Als u dit zelf doet, moet u zich nog steeds aan hun benchmarks houden.
Online bronnen zoals Foreclosure.com en Reotrans.com bieden marktgegevens. U moet weten waar de noodlijdende eigendommen zich bevinden. Je moet weten waar de prijzen hun dieptepunt bereiken.
Waar de informatie vandaan komt
Geloofwaardigheid is belangrijk in deze ruimte.
De inzichten over de beste houseflip -technieken zijn afkomstig van veteranen uit de branche. Gegevens over faillissementen worden opgehaald van Foreclosure.com.
Specifieke casestudies bieden harde lessen. Jennifer Hiller schreef over ruwe diamanten in de San Antonio Express-News. Ze keek naar eigendommen die serieus werk nodig hadden.
Barbara Kiviat coverde de buste raakt thuis in Time. Het was een blik op de impact van de recessie op gezinnen.
Noelle Knox belichtte 10 fouten die een flop maakten voor USA Today. Dat zijn de fouten
