Fouten van huizenkopers: hoe u uw eerste hypotheek kunt begroten zonder failliet te gaan

Jij koopt het huis. Jij tekent de papieren. U levert uw spaargeld in voor de aanbetaling.

Dan komt de echte rekening.

Het bezitten van een huis zou de ultieme overwinning moeten zijn. Het is een ereteken. Een patriottische flex. Een teken dat je het eindelijk hebt gehaald. Maar als je het behandelt als een levensstijl-upgrade in plaats van als een financieel instrument, wordt het sneller een schuldenval dan je kunt zeggen ‘rente’.

De ergste nachtmerries zijn voor starters. Pasgetrouwden die graag aan hun hoofdstuk over het ‘witte hekwerk’ willen beginnen, komen vaak blindelings binnenstormen. Ze hebben net een bruiloft genavigeerd; Hoe moeilijk kan het zijn om een ​​huis te kopen? Het is een fluitje van een cent, toch?

Fout.

Zelfs doorgewinterde professionals van in de dertig die hun 401(k) van hun IRA kennen, maken beginnersfouten. Pas afgestudeerden denken dat bezitten inherent slimmer is dan huren, omdat je niet ‘geld weggooit’. Ze slaan de kleine lettertjes over. Ze negeren de harde details.

Een huis is een investering. Een langetermijnkwestie. Behandel het als een.

Fout 10: Geen budget voor uw eerste woninglening

Dit is waar dromen sterven. Niet omdat het huis slecht is. Maar omdat de wiskunde nooit is gedaan.

Je denkt dat je $300.000 kunt betalen. Je bekijkt de maandelijkse betaling op een rekenmachine. Het ziet er beheersbaar uit. U tekent de stippellijn.

Dan realiseer je je dat dat aantal slechts een fractie is van de kosten.

De verborgen kosten van eigenwoningbezit

Uw hypotheeklasten zijn niet uw totale woonlasten. Als u alleen budgetteert voor de hoofdsom en de rente, bent u gedoemd te mislukken. Je moet rekening houden met alles wat het dak boven je hoofd en de lichten aanhoudt.

Dit is wat u vergeet op te nemen in uw budget:

• Onroerendgoedbelasting: Deze kunnen omhoogschieten, afhankelijk van uw locatie. Ze liggen niet voor altijd vast.
• Huiseigenarenverzekering: Basispolissen dekken niet alles. Overstromingsgebieden? Aardbevingen? Die zijn extra.
• Private Hypotheekverzekering (PMI): Als uw aanbetaling minder dan 20% bedraagt, betaalt u deze maandelijkse premie totdat u voldoende eigen vermogen heeft opgebouwd. Het voegt honderden toe aan uw maandelijkse factuur.
• VvE-kosten: Als u zich in een appartement of een geplande gemeenschap bevindt, kunnen deze kosten aanzienlijk zijn en stijgen ze alleen maar.
• Onderhoud en Reparatie: De vuistregel is 1% van de waarde van de woning per jaar. Voor een huis van $ 300.000 is dat $ 3.000 per jaar. Of $ 250 per maand. Gewoon voor onderhoud.
• ** Nutsvoorzieningen: ** Verwarming, koeling, water, afval. Deze zijn vaak hoger dan bij huurwoningen.
• Afsluitingskosten: vooraf betaald, maar onderdeel van de initiële contante behoefte. Meestal 2% tot 5% van het geleende bedrag.

Hoe u een realistisch hypotheekbudget kunt opbouwen

Kijk niet langer naar waarvoor de bank u goedkeurt. Begin te kijken naar waar je daadwerkelijk mee kunt leven.

1. Krijg vooraf goedkeuring, niet alleen vooraf gekwalificeerd: Een pre-kwalificatie is een gok. Een voorafgaande goedkeuring is een verplichting. Ken uw exacte limiet.
2. Voeg 25% toe aan uw maandelijkse huurbetaling:

Eigenwoningbezit lijkt op papier een overwinning. Maar laten we reëel zijn. Het is niet automatisch goedkoper dan huren. In eerste instantie niet. Waarschijnlijk sluit u een lening af. Dat betekent dat maandelijkse hypotheekbetalingen nog maar het begin zijn. De grote fout? Ervan uitgaande dat je weet wat je aankan. Waarschijnlijk niet.

Je moet naar je inkomsten en uitgaven kijken. Echt kijken. Ontdek wat u 15 of 30 jaar lang elke maand kunt betalen zonder onderuit te gaan. Raad het niet. Berekenen.

Stel een echt budget op

De eenvoudigste oplossing is een budget. Maak een lijst van alles. Alle inkomsten. Loon. Investeringen. Noteer vervolgens alle uitgaven. Huur. Voedsel. Kapsels. Ja, zelfs de lattes.

Meet dit in maandelijkse termen. Kijk wat er binnenkomt en wat eruit gaat. Maar een enkele maand is slechts een momentopname. Het is misleidend. Kijk naar drie of vier maanden. Dat onthult de niet-maandelijkse hits. Vakanties. Verjaardagscadeaus. Huwelijkscadeautjes. Die lopen snel op.

Bestudeer de gegevens. Misschien ontdek je gewoonten die je negeerde. Verlies ik geld aan koffie? Dit besef houdt mensen daar vaak tegen. Ze besluiten om meer te sparen voordat ze kopen.

Onderschat gewoonteverandering niet. Wees realistisch. Je zult niet elke luxe uitsluiten. Maar je kunt het vet wegsnijden.

Definieer uw “behoefte versus wens”

Voeg een lijst toe aan uw budget. Wat heb je nodig in een huis? Hoeveel slaapkamers? Welke buurt? Rangschik ze. Prioriteit één. Prioriteit twee.

Deze lijst. Gecombineerd met uw budgetanalyse. Stelt een realistische prijsklasse in. Het zorgt ervoor dat je niet verliefd wordt op een huis dat je eigenlijk niet kunt betalen.

Budgetteren voelt als een hele klus. Zoals het schoonmaken van dakgoten. Maak er een spel van. Behandel het als een mysterie. Waar verdwijnt uw geld? Ontdek het. Het is de enige manier om het te behouden.

De huurvergelijkingsval

Veel kopers slaan budgettering over. Ze kijken alleen naar hun huidige huur. Ze zeggen: “Mijn huur is $ 1.500. Mijn hypotheek kan niet meer zijn dan dat.”

Dit is gevaarlijk. Het is verkeerd.

Ten eerste is de huur inclusief onderhoud. Uw huisbaas betaalt voor de kapotte vaatwasser. Dat doe je niet. Als u eigenaar bent, betaalt u voor de kapotte vaatwasser. Deze kosten staan ​​los van uw hypotheekbetaling. Het vreet aan uw cashflow.

Ten tweede gaat het vergelijken van huur met hypotheek voorbij aan het eigen vermogen. Huur is dood geld. Hypotheekbetalingen bouwen eigen vermogen op. Als u zich meer kunt veroorloven, zoek dan uit hoeveel. Beperk jezelf niet. Het kan zijn dat u uw droomhuis doorgeeft omdat u de berekeningen niet goed heeft uitgevoerd.

Houd rekening met het onverwachte

Noodsituaties gebeuren. Dat doen ze altijd. Een dure dierenartsrekening voor de gezinshond. Een baanverlies. Een daklekkage.

Houd bij het berekenen van de betaalbaarheid een buffer aan. Plan niet op het beste scenario. Plan op het ergste.

Vervolgens zullen we het hebben over een kleine cheque die u duizenden en veel hoofdpijn kan besparen.

Fout 9: Geen kredietcontrole uitvoeren voordat u een huis koopt

School is voorbij. Je gaf niet meer om cijfers. Je maakte je geen zorgen meer over de curve. Maar de huizenmarkt hanteert een andere manier om de score bij te houden. Tussen jou en het huis van je dromen staat een driecijferig nummer. Het is niet zomaar een maatstaf. Het is een poortwachter.

Uw kredietscore varieert van 300 tot 850. Het vertelt kredietverstrekkers één ding: hoe waarschijnlijk het is dat u ze terugbetaalt. Ze geven niets om je karakter. Ze geven om jouw geschiedenis. De berekening komt uit uw kredietrapport. Dit document is een kaart van uw financiële leven. Het volgt elke laattijdige betaling. Het vermeldt alle rekeningen die u hebt geopend. Het meet hoe lang die rekeningen daar hebben gestaan.

Gegevensstromen komen van de mensen aan wie u geld schuldig bent. Nutsbedrijven. Uitgevers van creditcards. Ze rapporteren aan kredietinformatiebureaus. De grote drie zijn Experian, Equifax en TransUnion. Deze bureaus analyseren de cijfers. Ze spuwen een score uit. Kredietverstrekkers zien die score als je een lening aanvraagt. Ze hebben geen tijd om je buren te interviewen. Ze bellen je vrienden niet om te vragen of je betrouwbaar bent. Ze kijken naar de gegevens.

Als de gegevens er slecht uitzien, zijn de gevolgen onmiddellijk. Het kan zijn dat je direct wordt afgewezen. Of ze geven u misschien een lening met een hoge rente. Dat tarief kost u duizenden euro’s gedurende de looptijd van de hypotheek.

Waarom het controleren van uw eigen kredietrapport belangrijk is

‘Ik kan het verleden niet veranderen’, zeg je. “Dus waarom kijken?”

Omdat het verleden misschien tegen je liegt.

Uit een onderzoek is gebleken dat ongeveer 79 procent van de kredietrapporten een of andere fout bevat. Ongeveer 25 procent heeft fouten die uw score ernstig schaden. Het kan zijn dat u rondloopt en denkt dat uw krediet verschrikkelijk is, terwijl het in werkelijkheid prima is. Of erger nog: u negeert een fout omdat u denkt dat deze onveranderlijk is.

De oplossing is eenvoudig. U heeft elk jaar recht op een gratis kredietrapport. Ga naar AnnualCreditReport.com. Betaal niet voor snelkoppelingen. Controleer de details.

Als u een fout ontdekt, moet u actie ondernemen. De Federal Trade Commission (FTC) zegt schriftelijk contact op te nemen met de kredietinformatiebureaus. Bel niet zomaar. Schrijven. Geef precies aan wat u betwist. Voeg kopieën bij van documenten die uw kant bewijzen. Vervolgens gaan de bureaus in gesprek met de schuldeiser. Ze hebben 30 dagen de tijd om te reageren.

Dit proces kost tijd. U moet hiermee lang beginnen voordat u een woonlening aanvraagt. Geef uzelf maanden de tijd om fouten op te lossen. Geef jezelf de tijd om je score te verbeteren. Als u wacht totdat u een koopovereenkomst heeft getekend, is het te laat.

Fout 8: De trends op de huizenmarkt niet begrijpen

Als u uw tegoed controleert, komt u binnen. Door de markt te begrijpen, blijf je daar. Te veel kopers slaan het grote geheel over. Ze kijken naar de rentetarieven en vergeten de inventaris. Ze vergeten seizoensverschuivingen. Ze vergeten de lokale economie.

Je moet weten waar de markt naartoe gaat. Niet volgende week. Volgend kwartaal.

Kijk naar de gemiddelde verkoopprijs in uw doelgroep. Is het klimmen? Is het plateau? Controleer de dagen op de markt. Als huizen 60 dagen stil staan, heb je invloed. Als ze binnen drie dagen worden verkocht, bevindt u zich op een verkopersmarkt.

Deze kennis verandert uw strategie. In een hete markt moet u mogelijk afzien van onvoorziene gebeurtenissen. Op een koude markt kunt u om reparaties vragen. Je kunt geen slimme bewegingen maken als je blind vliegt.

Combineer uw kredietvoorbereiding met marktonderzoek. Herstel de fouten. Haal uw rapporten op. Bekijk de trends. Dan, en alleen dan, ga je op jacht.

U kunt beschikken over de beste inspectierapporten, de perfecte ensceneringsfoto’s en de meest redelijke aanbiedingsprijs. Maar als er geen voorafgaande goedkeuringsbrief op tafel ligt, doet dat er allemaal niet toe. Verkopers zien ze elke dag. Zij vormen het verschil tussen ‘overwogen’ en ‘ondertekend contract’.

De meeste kopers verwarren pre-kwalificatie met pre-goedkeuring. Dit is een gevaarlijke fout. Een prekwalificatie is een ongedwongen blik op uw financiën. Een agent of een geautomatiseerd systeem kan u vertellen wat u mogelijk kunt betalen. Het is een startpunt. Het is geen garantie.

Voorafkeuring is anders. Het is een voorwaardelijke toezegging van een kredietverstrekker. Ze hebben uw krediet ingetrokken. Zij hebben uw inkomen geverifieerd. Ze hebben naar uw bezittingen gekeken. Zij hebben precies bepaald hoeveel zij u gaan lenen. Wanneer een verkoper dit document ziet, weet hij één ding: de deal is echt.

Het perspectief van de verkoper

Stel je voor dat je twee aanbiedingen ontvangt.

Aanbieding A is $ 50.000 meer dan de vraagprijs. De koper is vooraf gekwalificeerd. Ze hebben nog niet met een kredietverstrekker gesproken. Ze zijn hoopvol.

Aanbieding B is $ 45.000 boven de vraagprijs. De koper is vooraf volledig goedgekeurd. Hun kredietverstrekker heeft hun dossier bekeken en gezegd: “We zijn klaar om dit te financieren, in afwachting van een standaard beoordeling en inspectie.”

Welk aanbod accepteer je? Tenzij je heel erg verliefd bent op het hogere getal, ga je in op aanbod B. Waarom? Omdat de kans groot is dat aanbieding A niet doorgaat. De koper kan een slechte kredietwaardigheid, een plotseling baanverlies of een schuld ontdekken die hij niet heeft genoemd. De verkoper wil het huis wekenlang niet van de markt halen, maar houdt uiteindelijk niets over.

In een verkopersmarkt is deze dynamiek wreed. De voorraad is laag. De vraag is groot. Verkopers krijgen binnen enkele dagen meerdere aanbiedingen. Ze hebben geen tijd om af te wachten of de financiering van een koper stand houdt. Ze willen zekerheid.

Hoe voorafgaande goedkeuring uw strategie verandert

Vooraf goedgekeurd worden betekent niet alleen indruk maken op de verkoper. Het verheldert je eigen standpunt. Je stopt met het zoeken naar huizen die buiten je bereik liggen. Je wordt niet langer verliefd op een huis, maar komt er later achter dat je de maandelijkse betaling niet kunt betalen.

Het versnelt ook het afsluitingsproces. Omdat de kredietverstrekker het zware werk al heeft gedaan, gebeurt de daadwerkelijke goedkeuring van uw lening sneller. Je komt sneller bij je afsluittafel. Dit is aantrekkelijk voor verkopers die misschien ook wachten met de aankoop van hun volgende huis.

Waar u vooraf goedgekeurd kunt worden

Je hebt opties. U kunt via uw bank terecht. U kunt gebruik maken van een kredietvereniging. Of u kunt samenwerken met een hypotheekadviseur.

Banken zijn traditioneel. Ze bieden mogelijk lagere tarieven als u een bestaande klant bent. Kredietverenigingen hebben vaak lagere kosten. Makelaars kunnen voor u rondkijken, maar hun tarieven kunnen iets hoger zijn.

Wacht niet tot u het perfecte huis heeft gevonden om dit proces te starten. Begin nu. Zorg dat uw documenten gereed zijn.

Vereiste documenten:
– Laatste twee jaar van W-2’s
– Recente loonstrookjes
– Bankafschriften van de afgelopen twee maanden
– Belastingaangiften
– Bewijs van eventuele grote stortingen (geschenkbrieven, verkoop van activa)

Kredietverstrekkers willen stabiliteit zien. Ze willen weten dat je niet plotseling $ 10.000 hebt uitgegeven aan een nieuwe boot of het maximale uit je creditcards hebt gehaald. Houd uw financiële leven saai totdat de afsluiting voltooid is.

Het risico van wachten

Sommige kopers denken dat ze kunnen wachten tot ze een huis hebben gevonden om een lening aan te vragen. Dit is een vergissing. De rente verandert dagelijks. Uw financiële situatie kan veranderen. Een nieuwe autobetaling of een medische rekening kan u uit uw prijsklasse halen.

Als u wacht, verliest u uw hefboomwerking. Je reageert op de markt in plaats van deze te controleren. Een voorafgaande goedkeuringsbrief geeft u macht. Het vertelt de verkoper: “Ik meen het. Ik ben er klaar voor. Laten we dit doen.”

Onderhandelingskracht

Een voorafgaande goedkeuring helpt ook bij de onderhandelingen. Als u op een kopersmarkt koopt, heeft u meer ruimte om credits te vragen. Maar zelfs dan geven verkopers de voorkeur aan kopers die gefinancierd worden. Als u een contante koper bent, heeft u een ander voordeel. Maar de meeste mensen zijn geen contante kopers.

Als u tegen iemand anders biedt, is uw voorafgaande goedkeuring uw schild. Het beschermt je tegen afwijzing zonder enige reden. Het laat zien dat u een koper met een laag risico bent.

Vergeet de details niet

Controleer de vervaldatum op uw voorafgaande goedkeuringsbrief. Ze duren meestal 60 tot 90 dagen. Als u te vroeg begint met zoeken, moet u deze mogelijk vernieuwen. Kredietverstrekkers hebben mogelijk bijgewerkte documenten nodig als het proces voortduurt.

Houd uw kredietverstrekker op de hoogte. Als u van baan verandert, een auto koopt of een grote aankoop doet, vertel het hen dan. Verberg het niet. Ze moeten alles verifiëren tot de dag dat u tekent.

De woningmarkt is in beweging. De rente stijgt. Prijzen fluctueren. In deze omgeving is onvoorbereid zijn een luxe die je je niet kunt veroorloven. Pak de brief. Stop hem in je achterzak. Gebruik het om het huis te winnen dat u wilt.

Maar onthoud: de voorafgaande goedkeuring is nog maar het begin. Het zet je voet tussen de deur. Dat is niet het geval

Stop met te doen alsof je de hypotheek kunt achterhalen nadat je de gordijnen hebt uitgezocht. Het is een val. Zelfs als uw kredietscore onberispelijk is, zal het vroegtijdig overslaan van de lening u kosten kosten.

Denk even als een verkoper. Je zit op drie aanbiedingen. Je ziet er glanzend en hoog uit. Een andere ziet er solide en geverifieerd uit. Welke kies jij? Je kiest degene die niet binnen drie weken uit elkaar valt.

Verkopers haten risico’s. Een verdacht hoog bod is een rode vlag en geen groen licht. Als uw financiering op het laatste moment instort, heeft de verkoper maanden aan marketing-, vertonings- en onderhandelingstijd verspild. Ze nemen liever een iets lager bod aan van een koper die het geld daadwerkelijk op voorraad heeft.

Dat is de reden waarom makelaars vaak weigeren om u zelfs huizen te laten zien zonder een brief met voorafgaande goedkeuring. Het gaat niet om moeilijk zijn. Het gaat erom de dromers uit de kopers te filteren.

Hier is het verschil tussen de twee termen die je constant zult horen rondgooien, en waarom de ene oneindig veel belangrijker is dan de andere.

Voorgekwalificeerd: de “Ballpark” gok

Prekwalificatie is in wezen een zelfaudit. U vertelt een kredietverstrekker uw inkomen, uw bezittingen, uw schulden en uw kredietscore. Ze kraken de cijfers. Ze geven je een nummer.

Het is gratis. Het is snel. Het is ook grotendeels onbetrouwbaar.

Waarom? Omdat jij degene bent die de gegevens verstrekt. Als u vergeten bent de betaling van uw studielening te vermelden of als u uw inkomen naar boven hebt afgerond, klopt het getal niet. Verkopers weten dit. Ze zien een pre-kwalificatiebrief en denken: “Oké, deze persoon denkt dat hij het zich kan veroorloven. Veel succes daarmee.”

Het biedt nul concurrentievoordeel. In een scenario met meerdere aanbiedingen is een vooraf gekwalificeerde koper onzichtbaar.

Vooraf goedgekeurd: het geverifieerde groene licht

Voorafkeuring is anders. Het is een officieel proces. Je levert documenten aan. Betaalstrookjes. W-2’s. Bankafschriften. De kredietverstrekker verifieert alles. Ze trekken uw krediet in. Zij beheren de cijfers zelf.

Het resultaat is een brief waarin precies staat hoeveel u kunt lenen, onder bepaalde voorwaarden (zoals taxatie en titelonderzoek).

Garandeert het de lening? Nee. De kredietverstrekker kan zich nog steeds terugtrekken als de woning laag gewaardeerd wordt of als uw financiële situatie verandert tussen goedkeuring en sluiting. Maar voor de verkoper is het zo dichtbij als maar kan. Het getuigt van discipline. Het toont bewijs.

Waarom deze brief u het huis oplevert

Het is niet gratis om vooraf goedgekeurd te worden. Mogelijk betaalt u een paar honderd dollar voor een aanvraagkosten of het ophalen van een kredietrapport.

Is het het waard? Absoluut.

Die brief plaatst u op hetzelfde speelveld als kopers die uitsluitend contant betalen. Het geeft aan de listingagent aan dat u serieus bent, doorgelicht en een laag risico loopt. Wanneer een verkoper moet kiezen tussen uw geverifieerde aanbieding en een andere aanbieding zonder financiering, is de keuze eenvoudig.

Jij beveiligt de woning. U vermijdt de schaamte dat u de koper bent die niet kon sluiten. Jij gaat vooruit.

Maar het huis kopen is slechts het halve werk.

Fout 6: geen rekening houden met de wederverkoopwaarde van het huis

Je hebt zojuist de papieren ondertekend. Jij hebt de sleutels. De afsluiting is gedaan. De onmiddellijke stress verdwijnt en maakt plaats voor een plotseling, zwaar gevoel van duurzaamheid. Je voelt je verplicht om te blijven.

Maar het leven volgt zelden een script.

Een baanoverdracht over drie jaar. Een gezondheidscrisis. Een relatieverschuiving. De realiteit is dat uw eerste huis een aanwinst is, en niet alleen een toevluchtsoord. Het negeren van het wederverkooppotentieel omdat je verliefd bent op de hardhouten vloeren is een financiële gok.

Denken als de volgende koper

Als je in een lege woonkamer staat, kijk dan niet alleen naar hoe je daar wilt wonen. Kijk eens hoe anderen daar willen wonen.

Dit is het moeilijkste deel van de investering. Misschien haat je het idee van drie badkamers in een bescheiden indeling met twee slaapkamers. Het voelt als verspilde ruimte. Maar de volgende koper? Ze zullen het als een noodzaak zien. Een grote tuin? Misschien geeft u de voorkeur aan een onderhoudsarm terras. De volgende koper wil de hond laten rennen.

Het doel is niet om het huis te vinden dat bij uw huidige stemming past. Het gaat erom het huis te vinden dat past bij de breedste groep toekomstige kopers.

Context is belangrijker dan esthetiek. Die fabriek die door de straat zoemt? Je hebt een hoofdtelefoon met ruisonderdrukking. Een toekomstige koper met een pasgeboren baby misschien niet. Die ontwikkelaars die van plan zijn een appartementencomplex naast de deur te bouwen? Het kan de lokale voorzieningen een impuls geven, of het kan de rustige sfeer volledig teniet doen. Controleer de gemeentelijke administratie. Zoek naar bestemmingswijzigingen.

De omdraaiende luchtspiegeling

Als je te veel HGTV-shows hebt gezien, denk je waarschijnlijk dat het kopen van een opknapper en het zes maanden later verkopen een manier is om snel rijk te worden.

Dat is het niet.

House flipping is een business met flinterdunne marges. Het is onvoorspelbaar. Materialen kosten meer dan je denkt. Vergunningen vertragen projecten. Achter elke muur verschijnen onvoorziene rottings- of bedradingsproblemen. Voor een niet-professional is het risico om vooruit te komen klein.

Vertrouw niet op waardering. Ga er niet van uit dat, omdat de markt vorig jaar warm was, het volgend jaar ook warm zal zijn als u besluit te vertrekken. U neemt een risico op het moment dat u koopt. Behandel het als een.

Fout 5: blindelings het advies van uw makelaar opvolgen

Makelaars zijn verkopers. Hun commissie is gekoppeld aan het sluiten van de transactie, niet aan uw tevredenheid op de lange termijn. Ze zijn getraind om kenmerken en onduidelijke gebreken te benadrukken. Het zijn geen financiële adviseurs. Het zijn geen vastgoedinspecteurs. Het zijn geen buurthistorici.

Je hebt hun toegang tot de MLS nodig. Je hebt hun kennis van het contractproces nodig. Maar behandel hun mening over waarde niet als evangelie.

Hoe u de waarde van onroerend goed onafhankelijk kunt beoordelen

Alleen vertrouwen op de vergelijkende marktanalyse (CMA) van de makelaar is een vergissing. Je moet het voorwerk doen.

1. Controleer recente verkopen, niet alleen aanbiedingen: Advertenties laten zien wat verkopers willen. Gesloten verkopen laten zien wat kopers betaalden. Kijk naar huizen die in de afgelopen 90 dagen zijn verkocht binnen een straal van een halve kilometer.
2. Analyseer dagen op de markt: Als vergelijkbare huizen meer dan 60 dagen staan, is de prijs te hoog. De makelaar kan u vertellen dat er gewoon meer marketing nodig is. De markt vertelt je iets anders.
3. **School verifiëren

Het kopen van een huis is een financieel mijnenveld. Starters jongleren met kredietscores, marktvolatiliteit en sluitingskosten, terwijl ze proberen hun verstand niet te verliezen. Het is geen wonder dat ze makelaars als redders behandelen.

Maar redders hebben agenda’s.

Een koper blindelings vertrouwen is een vergissing. U moet begrijpen wie er bij u in de kamer is en waarvoor zij worden betaald. Niet alle agenten zijn gelijk geschapen. Sommigen werken voor de verkoper. Sommige werken voor jou. Sommigen proberen voor beide partijen te werken, wat vaak een recept voor een ramp is.

Weet aan wiens kant de agent staat

U zult drie hoofdtypen agenten tegenkomen. Als u het verschil kent, beschermt u uw portemonnee.

Verkopersagenten
Dit zijn de meest voorkomende. De huiseigenaar huurt ze in. Hun doel is om de hoogste en snelste prijs te krijgen. Ze zullen de granieten werkbladen benadrukken en de waterschade in de kelder negeren. Zij zijn niet verplicht om u te vertellen waarom de verkoper verhuist. Is het een arbeidsverplaatsing? Scheiding? Financiële problemen? De agent zal dat waarschijnlijk niet vrijwillig doen, tenzij het helpt de deal te sluiten. Vertel een verkoopmakelaar nooit uw absolute maximumprijs. Ze zullen dat nummer gebruiken om de onderhandelingen te verankeren.

Kopersagenten
Als u een aankoopmakelaar inschakelt, is het hun taak om een huis voor u te vinden, niet alleen om een huis te verkopen. Ze zouden op uw belangen moeten letten. Maar niet alle kopersagenten zijn goed. Interview er meerdere. Vraag naar hun ervaringen. Vermijd iedereen die u in een vroeg stadium aan een exclusief langetermijncontract opsluit. Je wilt flexibiliteit. Je wilt competentie.

Dubbele agenten
Dit is riskant. Een dual agent vertegenwoordigt zowel de koper als de verkoper in dezelfde transactie. Ze kunnen geen vertrouwelijke informatie tussen partijen delen, maar ze kunnen ook niet volledig voor u opkomen tegen de verkoper. Ze zitten in het midden gevangen. In veel gevallen bent u beter af met een makelaar die uitsluitend voor u werkt.

Mondelinge overeenkomsten zijn geen contracten

Hier nemen emoties de overhand. De agent zegt: “Maak je geen zorgen, de verkoper accepteert deze prijs.” De verkoper zegt: “Ik zal de wasmachine en de droger erin gooien als je vandaag tekent.”

Handdrukken betekenen niets in onroerend goed.

Mondelinge afspraken worden gemakkelijk vergeten. Ze worden gemakkelijk ontkend. Ze houden stand in geen enkele rechtbank als het misgaat. Als het niet schriftelijk is gebeurd, is het niet gebeurd.

Hoe u uzelf kunt beschermen tegen slecht advies

Agenten zijn geen experts op het gebied van persoonlijke financiën. Ze kunnen u advies geven over financiering dat goed klinkt, maar uw stabiliteit op de lange termijn negeert. Neem het met een korreltje zout. Raadpleeg een kredietverstrekker. Raadpleeg een financieel adviseur.

Houd uw kaarten ook dicht bij uw borst. Maak uw wanhoop niet openbaar. Maak uw hoogste dollar niet bekend. Hoe meer invloed u heeft, hoe beter uw positie.

Waarom u voor elk detail een schriftelijke bevestiging nodig heeft

Elke belofte moet gedocumenteerd worden.

• Prijs: De uiteindelijk overeengekomen biedprijs.
• Inclusies: Apparaten, armaturen of persoonlijke eigendommen die bij de verkoop worden geleverd.
• Tijdlijnen: Sluitingsdata, inspectiedeadlines en financieringsvoorbehouden.
• Reparaties: Wie betaalt wat? Welke werkzaamheden zijn vóór sluiting voltooid?

Als de agent zegt: “Het is allemaal geregeld”, vraag dan om een ​​e-mail. Vraag om een ​​aanvulling. Vraag om een ​​herziene koopovereenkomst.

Welke documenten moet u nauwkeurig onderzoeken?

Onderteken niet zomaar wat u wordt voorgelegd. Bekijk de koopovereenkomst regel voor regel. Zoek naar verborgen kosten. Controleer de onvoorziene omstandigheden. Als u een clausule over de inspectietermijn mist, zit u mogelijk met een defecte woning.

Waar u een betrouwbare vertegenwoordiging kunt vinden

Zoek naar agenten met consistente beoordelingen. Vraag naar referenties. Communiceren ze duidelijk? Reageren ze snel? Dringen ze aan op beslissingen of laten ze je de tijd nemen?

Een goede aankoopmakelaar begeleidt u. Ze zullen je waarschuwen voor slechte buurten. Ze zullen structurele problemen opmerken. Ze zullen hard onderhandelen. Maar dat kunnen ze niet doen als je ze als een vriend behandelt in plaats van als een professional.

Vergelijking: kopersagent versus verkoperagent

| Kenmerk | Verkopersagent

De illusie van veiligheid

Jij hebt het huiswerk gedaan. U heeft voorafgaande goedkeuring verkregen. Je hebt de plek gevonden. Je deed een bod dat zo sterk was dat het bijna oprechtheid schreeuwde. Na wat onderhandelen wordt u gebeld. De verkoper zegt ja.

Jij knalt de champagne. Je bestelt dozen. Vertel het aan je vrienden.

Dan sta je vierentwintig uur later weer in de woonkamer. Het papierwerk is nog niet gedaan. De overeenkomst is dood. Waarom? Want terwijl jij aan het vieren was, kwam er iemand anders langs met een hoger getal. De verkoper heeft het nieuwe bod geaccepteerd.

Je trapte in de oudste valkuil op het gebied van onroerend goed. Je vertrouwde woorden.

Verbale beloften zijn waardeloos

Mondelinge afspraken in de vastgoedsector zijn niet bindend. Ze zijn wind. Ze verdwijnen als de markt verandert of als hebzucht de overhand neemt. Als iemand zich terugtrekt voordat een contract is getekend, heeft u vrijwel geen rechtsmiddelen meer.

Deze regel geldt voor iedereen aan tafel. Inclusief uw makelaar.

Als u een kopersagent inschakelt, begin dan niet met het bezichtigen van huizen voordat u een ondertekende kopersvertegenwoordigingsovereenkomst bij de hand heeft. Dit is niet alleen bureaucratie. Het is bescherming.

In het contract moet expliciet worden vermeld dat uw financiële grenzen en onderhandelingsstrategie vertrouwelijk blijven. Zonder deze clausule zou een onethische agent uw maximale budget kunnen lekken naar het team van de verkoper om u onder druk te zetten om hoger te bieden.

Het moet ook de compensatie verduidelijken. Als u het huis zelf vindt zonder de hulp van de makelaar, bent u hem geen commissie verschuldigd.

De verborgen kosten van huizen kopen

Ervan uitgaande dat de verkoper zijn woord nakomt, ga je verder. Maar het prijskaartje aan het huis is nog maar het begin.

Zodra de inspectie begint, begint de echte financiële bloeding.

Fout 3 houdt in dat je de verborgen kosten van het kopen van een huis vergeet.

De aankoopprijs is statisch. De sluitingskosten, inspecties, taxaties en mogelijke reparaties zijn dynamisch. Ze tellen op. Snel.

Als je de aanvaarding van het aanbod hebt overleefd, denk je misschien dat het moeilijke deel voorbij is. Dat is het niet. Aan de slottafel moet de rekening worden betaald, en het is gemakkelijk om je te laten verblinden door de enorme hoeveelheid kosten die op je wachten.

Starters gaan er vaak van uit dat de aankoopprijs het enige getal is dat ertoe doet. Dat is het niet. Sluitingskosten kunnen oplopen tot 5% van de totale aankoopprijs. Dat is geen zakgeld. Het zijn duizenden dollars die verdwijnen in administratieve overhead voordat u zelfs maar de sleutel omdraait.

U moet budgetteren voor de specifieke regelitems die kredietverstrekkers en derden in rekening brengen. Hier ziet u waar u daadwerkelijk voor betaalt.

De kosten die u niet kunt vermijden

Kredietverstrekkers zijn risicomijdend. Ze hebben bewijs nodig dat u niet leent voor een onroerend goed dat minder waard is dan het geleende bedrag. Dat is waar de taxatiekosten binnenkomen.

Als u €700.000 op een huis investeert, heeft de bank een onafhankelijke derde partij nodig om te verifiëren dat het huis daadwerkelijk €700.000 waard is. U betaalt de taxateur. U onderhandelt niet over deze vergoeding.

Dan is er nog het papieren spoor.

• Credit Report Fee : u controleert gratis uw eigen score. Uw kredietverstrekker niet. Ze brengen u kosten in rekening voor het ophalen van het rapport en het verifiëren van de gegevens.
• Aanvraagkosten lening : dit dekt de administratieve kosten voor het verwerken van uw dossier. Het staat los van de kredietcontrole.
• Escrow-vergoeding : hiermee wordt een neutrale derde partij betaald om het geld vast te houden en de uiteindelijke eigendomsoverdracht af te handelen. Het zorgt ervoor dat het geld tijdens de overdracht niet in de ether verdwijnt.
• Notariskosten : voor elk belangrijk document is een notaris nodig om getuige te zijn van de handtekeningen. U betaalt voor die dienst.
• Huiseigenaarverzekering : uw kredietverstrekker zal u dwingen deze te kopen. Als u deze niet heeft, kopen zij een polis voor u, meestal tegen een hoger tarief. Houd rekening met extra installatiekosten.

Onroerendgoedbelasting is een heel ander beest. Als de verkoper zijn jaarlijkse belastingen vooraf heeft betaald, moet u hem terugbetalen voor de tijd dat hij in het huis heeft gewoond. Het is een pro rata schikking. Controleer echter uw lokale wetgeving. Sommige provincies bieden vrijstellingen voor starters of specifieke vastgoedtypen. Als u zich hiervoor registreert, kunt u later geld besparen, maar het helpt niet bij het geld dat u nodig heeft bij het sluiten.

Het gevaar van huisarm zijn

Al deze kosten tellen op. En zo eindig je huisarm.

Dit is geen financiële term uit de kunst. Het is een waarschuwingslabel. Het betekent dat u zoveel kapitaal in de aankoop heeft gestoken dat u niets meer overhoudt voor de daadwerkelijke bewoning van het huis. U bent eigenaar van het dak, maar u kunt het zich niet veroorloven om het lek te repareren.

Verhuiskosten zijn de andere stille moordenaar. Mensen onderschatten hoeveel het kost om twintig jaar aan bezittingen fysiek te verplaatsen. Je hebt dozen nodig. Je hebt tape nodig. U moet een vrachtwagen huren of verhuizers inhuren. Als je de verhuizing aan het klussen bent, heb je een vriend nodig met een groot busje en de bereidheid om te zweten.

Sla deze voorbereidingen niet over omdat je indruk wilt maken op de verkoper. Maak indruk op hen met een schoon aanbod, niet door jezelf op de eerste dag met een leeg hoofd achter te laten.

Fout 2: de huisinspectie overslaan

Denkt u geld te kunnen besparen door af te zien van de keuring?

Je maakt een enorme beoordelingsfout.

In het volgende gedeelte zullen we onderzoeken waarom dit de gevaarlijkste fout is die je kunt maken. Maar

Je kent de regel al van fout #4: schrijf het op. Handtekeningen zijn belangrijk. Maar het kopen van uw eerste huis introduceert een nieuwe risicolaag. U kunt niet op het woord van de verkoper vertrouwen. Of die van de makelaar.

Het kan zijn dat ze allebei iets verbergen. Of simpelweg onwetend van de werkelijke staat van het onroerend goed. Het zijn geen bouwexperts. Jij ook niet. Maar je kunt iemand inhuren die dat wel is.

Het overslaan van een professionele inspectie is een financiële gok die u niet moet wagen. De reparatie kan evenveel kosten als de aanbetaling. Misschien meer. Die charmante vintage armaturen in een oud huis kunnen verplichtingen worden. Waterschade maakt niet uit wat je smaak is. Mold geeft niets om uw budget.

Wanneer u de aanbieding schrijft, neem dan een onvoorziene clausule op. Maak het duidelijk: de deal hangt af van uw goedkeuring van de keuringsresultaten. Voordat de inspecteur binnenkomt, definieert u de reikwijdte. Waar kijken ze naar?

Het moet grondig zijn.

• Integriteit van de fundering
• Structurele omlijsting
• Loodgietersleidingen en druk
• HVAC-systemen
• Elektrische bedrading en panelen
• Tekenen van ongedierte
• Schimmelaanwezigheid

Kies niet alleen de voornaam in de Gouden Gids. Controleer de inloggegevens. Zoek naar certificering van de American Society of Home Inspectors (ASHI). Een gerenommeerde inspecteur kost een paar honderd dollar. Een mislukte stichting kost tienduizenden euro’s.

Vervolgens gaan we de meest voorkomende financiële valkuil aanpakken. Degene die vanzelfsprekend aanvoelt totdat het te laat is.

Fout 1: verliefd worden op een huis

Waarom emotionele gehechtheid aan een huis een financiële valstrik is

Het voelt goed om verliefd te worden. Het maakt je wakker. Het helpt je schoonheid te ontdekken in mensen die je nauwelijks kent. Diezelfde haast? Het kan uw bankrekening verwoesten als u het op onroerend goed toepast.

Denk aan Mr. Blandings-syndroom. Je kent het verhaal. Je negeert de scheuren in de fundering omdat de tuin mooi is. Je sluit het advies van aannemers en vrienden buiten. Je overtuigt jezelf ervan dat de krakende vloerplanken slechts ‘karakter’ zijn. Dan breekt de betovering. De huwelijksreis eindigt. En je blijft zitten met een huis dat meer kost om te repareren dan het waard is.

Mensen hebben huizen nodig die aanvoelen als hun. Die emotionele band is belangrijk. Maar je moet scherp blijven als de opwinding eenmaal is verdwenen. Als je de krappe keuken nu over het hoofd ziet, zul je er voor altijd mee leven. Elke ochtend struikel je over die krakende vloerplanken. Het berouw van de koper is geen fase. Het is een dagelijkse realiteit.

Het kernprobleem is dat liefde je financiële oordeel verblindt. Je ziet een pand niet langer als een bezit. Je begint het als een droom te zien. U biedt dus een bod dat de werkelijke marktwaarde overtreft. Je betaalt te veel. Je doet een slechte investering. En als u de verkoper of zijn makelaar laat zien hoe graag u de woning wilt hebben? Ze ruiken bloed in het water. Ze weten dat je bereid bent extra te betalen. Ze zullen je over de rand duwen.

Deze verliefdheid opent de deur voor andere veel voorkomende fouten. U kunt de inspectie overslaan omdat ‘het goed voelt’. U kunt vertrouwen op een mondelinge belofte van de verkoper in plaats van deze schriftelijk te krijgen. Misschien negeert u de inruilwaarde omdat u van plan bent daar voor altijd te blijven wonen. Maar ‘voor altijd’ is lang. Markten verschuiven. Er is verandering nodig.

Houd je hoofd koel. Houd een open geest. Maar bereid je ook voor op het ergste. De wet van Murphy bestaat om een ​​reden. Als er iets mis kan gaan in een transactie, dan zal dat ook gebeuren. En als u emotioneel betrokken bent, is de kans kleiner dat u de waarschuwingssignalen ziet totdat het te laat is.

Veel meer informatie

Gerelateerde HowStuffWorks-artikelen

• Hoe NACA werkt

• Hoe het kopen van een huis werkt

• Hoe hypotheken werken

• Hoe subprime-hypotheken werken

• Hoe kredietrapporten werken

• Hoe kredietscores werken

• Hoe home equity-leningen werken

• Hoe een huis verkopen werkt

• Hoe een auto te kopen

• Hoe woningbouw werkt

• Hoe huur voor een eigen huis werkt

• Hoe woningbouwcoöperaties werken

• Hoe vastgoedbeleggingsclubs werken

Nog meer geweldige links

• Amerikaanse vereniging van huiseigenaren

• Georgia Real Estate Commission & Taxateursraad

• Hoe u kredietrapportfouten kunt betwisten

Bronnen

• “Brodrick, Cynthia.” Top 5 fouten bij het kopen van huizen.” Bankrate.com. (10 juli 2008). http://www.bankrate.com/brm/news/real-estate/mistakes1.asp

• “Werken met makelaars.” Vastgoedcommissie van North Carolina. (10 juli 2008). http://www.ncrec.state.nc.us/publications-bulletins/WorkingWith.html

-Barlow, Melvin. “Het huizenkoopspel winnen.” Trafford Publishing, 2003. (10 juli 2008). http://books.google.com/books?id=-HIVHxkNrrEC&pg=PA83

• CNNMoney. “Fouten in kredietrapporten kunnen u een baan kosten.” CNNGeld. 17 juni 2004. (10 juli 2008). http://money.cnn.com/2004/06/17/pf/debt/credit_report/

• FTC. “Hoe u kredietrapportfouten kunt betwisten.” Federale Handelscommissie. (10 juli 2008). http://www.ftc.gov/bcp/edu/pubs/consumer/credit/cre21.shtm

• Geffner, Marcie. “Vergeet uw voorafgaande goedkeuringsbrief niet.” Makelaar.com. (10 juli 2008). http://www.realtor.com/Basics/Buy/Looking/PreApp.asp

-Grey, Leslie. “10 grootste fouten bij het kopen van een huis.” CNNGeld. 16 mei 2002. (10 juli 2008). http://money.cnn.com/2002/05/13/pf/yourhome/q_tenmistakes/index.htm

• HUD. “III. Uw schikkingskosten.” Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling. (10 juli 2008) http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/res/sc3secta.cfm

• Lewis, Holden. “4 tips voor het kopen van een huis op een kopersmarkt.” Bankrate.com. (10 juli 2008). http://www.bankrate.com/brm/news/real-estate/Oct06_4_tips_buying_home_a1.asp

-Max, Sara. “Gestopt door de huizenmarkt?” CNNGeld. 28 oktober 2004. (10 juli 2008). http://money.cnn.com/2004/10/27/real_estate/buying_selling/marketforecast/index.htm

• Bonte dwaas. “Sluitingskosten en verborgen kosten.” De bonte dwaas. (10 juli 2008). http://www.fool.com/homecenter/deal/deal04.htm