Chyby ze strany kupujících domů: Jak vypočítat rozpočet na svou první hypotéku, aniž byste ji zkrachovali

Kupujete dům. Podepište dokumenty. Dejte všechny své úspory jako zálohu.

A pak přijde skutečný účet.

Vlastnit dům by měla být absolutní výhra. Toto je čestný odznak. Vlastenecké demonstrativní gesto. Znamení, že jste konečně dosáhli úspěchu. Pokud s ním ale budete zacházet spíše jako s vylepšením životního stylu než s finančním nástrojem, rychle se promění v dluhovou past rychleji, než byste řekli „úroková sazba“.

Nejhorší noční můry se stávají lidem, kteří kupují dům poprvé. Novomanželé, plní nadšení začít svou kapitolu života v „domě s bílým laťkovým plotem“, se často vrhají do hlubokého konce. Právě prošli svatbou; Jak obtížné může být nákup domu? Je to snadné jako loupání hrušek, že?

Špatně.

Dokonce i ostřílení profesionálové kolem třicítky, kteří se dobře vyznají v rozdílech mezi 401(k) a IRA, dělají nováčkovské chyby. Nedávní absolventi věří, že vlastnit dům je ze své podstaty moudřejší než pronajímat, protože nevyhazujete peníze. Chybí jim drobné písmo. Ignorují drsné detaily.

Dům je investice. Dlouhodobý. Podle toho s ním zacházejte.

Chyba 10: Nepočítat s vaší první hypotékou

Tady umírají sny. Ne proto, že by byl dům špatný. Ale protože matematické výpočty nebyly nikdy provedeny.

Myslíte si, že si můžete dovolit dům za 300 000 dolarů. Podíváte se na měsíční splátku v kalkulačce. Zdá se to zvládnutelné. Podepíšete řádek podpisu.

A pak si uvědomíte, že tato částka je jen částí celkových nákladů.

Skryté náklady na vlastnictví domu

Vaše splátka hypotéky není vaše celkové náklady na bydlení. Pokud máte rozpočet pouze na jistinu a úroky, připravujete se na neúspěch. Musíte zvážit, co všechno vám doma drží střechu nad hlavou a světlo.

Zde je to, co jste zapomněli zahrnout do svého rozpočtu:

• Daň z nemovitosti: V závislosti na vaší poloze se může výrazně zvýšit. Není pevně stanovena navždy.
• Pojištění domácnosti: Základní smlouvy nepokrývají všechna rizika. Povodňové zóny? Zemětřesení? Za to si budete muset připlatit.
• Pojištění soukromé hypotéky (PMI): Pokud je vaše záloha nižší než 20 %, platíte toto měsíční pojistné, dokud nevybudujete dostatek vlastního kapitálu. To přidá stovky dolarů k vašemu měsíčnímu účtu.
• Členové Asociace vlastníků domů (HOA): Pokud žijete v kondominiu nebo komunitě plánované na míru, mohou být tyto poplatky značné a pouze rostou.
• Údržba a opravy: Základním pravidlem je 1 % z hodnoty domu za rok. Za dům za 300 000 $ to jsou 3 000 $ ročně. Nebo 250 $ měsíčně. Pouze pro servis.
• Pomocí: Vytápění, chlazení, voda, odvoz odpadu. Často jsou vyšší než v pronajatých prostorách.
• Závěrečné náklady: Platí se předem, ale jsou součástí počátečních požadavků na hotovost. Obvykle se pohybuje od 2 % do 5 % z výše úvěru.

Jak vytvořit realistický rozpočet hypotéky

Přestaňte se dívat na to, co vám banka schvaluje. Začněte se dívat na to, co si reálně můžete dovolit.

1. Získejte předběžné schválení, nikoli pouze předběžnou kvalifikaci: Předběžná kvalifikace je odhad. Předschválení je závazek. Znáte přesnou výši limitu.
2. Přičtěte 25 % k měsíční platbě za bydlení:

Koupě domu vypadá na papíře jako výhra. Ale buďme upřímní. Není to automaticky levnější než nájem. Alespoň ne hned. S největší pravděpodobností si berete půjčku. To znamená, že vaše měsíční splátky hypotéky jsou jen začátek. Hlavní chyba? Za předpokladu, že přesně víte, co si můžete dovolit. S největší pravděpodobností to nevíte.

Musíte se důkladně podívat na své příjmy a výdaje. Opravdu pozorný. Zjistěte, kolik můžete platit každý měsíc po dobu 15 nebo 30 let, aniž byste skončili ve finanční slepé uličce. Nehádejte. Vypočítat.

Vytvořte si realistický rozpočet

Nejjednodušším řešením je rozpočet. Všechno si zapište. Všechny příjmy. Plat. Investice. Poté sepište všechny výdaje. Nájemné. Produkty. Stříhání vlasů. Ano, dokonce i latte.

Vyjádřete to v měsíčních termínech. Podívejte se, co přichází a co odchází. Ale jeden měsíc je jen momentka. Může to být zavádějící. Podívejte se na tři nebo čtyři měsíce. Tím odhalíte výdaje, které se nevyskytují každý měsíc. Prázdniny. narozeniny. Svatební dary. Tyto náklady se rychle sčítají.

Prozkoumejte data. Možná objevíte zvyky, které jste ignorovali. Utrácím peníze za kávu? Toto uvědomění často lidi zastaví právě tam. Před nákupem se rozhodnou více ušetřit.

Nepodceňujte změnu návyků. Buďte realističtí. Nevzdáte se všech excesů. Můžete ale omezit zbytečné výdaje.

Definujte „potřebu“ vs. „chci“

Přidejte seznam do svého rozpočtu. Co potřebujete ve svém domově? Kolik ložnic? Jaká oblast? Upřednostňujte je. Priorita číslo jedna. Priorita číslo dvě.

Tento seznam. V kombinaci s analýzou vašeho rozpočtu. Definuje reálné cenové rozpětí. To vám brání zamilovat si domov, který si ve skutečnosti nemůžete dovolit.

Rozpočtování vypadá jako fuška. Jako čištění okapů. Udělejte z toho hru. Ber to jako detektivku. kam jdou vaše peníze? Zjistit. Jedině tak je lze zachránit.

Srovnávací past s pronájmem

Mnoho kupujících přeskakuje rozpočet. Jednoduše se podívají na své aktuální nájemné. Říkají: “Můj nájem je 1 500 $. Moje hypotéka nemůže být větší.”

Je to nebezpečné. To je špatně.

Za prvé, nájem zahrnuje náklady na údržbu. Váš pronajímatel zaplatí za vaši rozbitou myčku. nejsi. Když se stanete majitelem, zaplatíte za rozbitou myčku. Tyto náklady jsou odděleny od splátky hypotéky. Sežerou váš peněžní tok.

Za druhé, srovnávání pronájmu s hypotékami ignoruje akumulaci kapitálu. Nájemné jsou mrtvé peníze. Splátky hypotéky vytvářejí vlastní kapitál. Pokud si můžete dovolit více, zjistěte si kolik. Neomezujte se. Mohli byste přijít o svůj vysněný dům, protože jste to špatně spočítali.

Zvažte nepředvídané okolnosti

Stav nouze. Stávají se vždy. Drahý veterinární účet pro rodinného psa. Ztráta zaměstnání. Netěsnost střechy.

Když počítáte dostupnost bydlení, mějte rezervu. Neplánujte jen ten nejlepší scénář. Plánujte na nejhorší.

Dále si povíme o malém šeku, který vám může ušetřit tisíce dolarů a spoustu bolestí hlavy.

Chyba 9: Nekontrolujete si svou kreditní historii před koupí domu

Škola zůstala pozadu. Přestal jsi dávat pozor na známky. Přestali jste si dělat starosti s distribuční křivkou. Ale realitní trh má svůj vlastní způsob výpočtu. Mezi vámi a vaším vysněným domem stojí třímístné číslo. To není jen indikátor. Tohle je strážce.

Vaše úvěrové skóre se pohybuje od 300 do 850. Věřitelům říká jednu věc: jaká je pravděpodobnost, že jim splatíte. Nezajímá je vaše osobnost. Váš příběh je pro ně důležitý. Výpočet je založen na vašich úvěrových zprávách. Tento dokument je mapou vašeho finančního života. Sleduje každou pozdní platbu. Obsahuje seznam všech účtů, které jste si otevřeli. Měří, jak dlouho tyto účty existují.

Údaje pocházejí od těch, kterým dlužíte peníze. Utility. Vydavatelé kreditních karet. Údaje hlásí úvěrovým kancelářím. Tři největší jsou Experian, Equifax a TransUnion. Tyto úřady drtí čísla. Dávají hodnocení. Věřitelé vidí toto skóre, když žádáte o půjčku. Nemají čas vyslechnout vaše sousedy. Nevolají vašim přátelům, aby zjistili, zda jste spolehliví. Dívají se na data.

Pokud data vypadají špatně, následky jsou okamžité. Můžete být přímo odmítnuti. Nebo vám může být poskytnuta půjčka s nadsazenou úrokovou sazbou. Tato sazba vás bude stát tisíce dolarů po dobu trvání vaší hypotéky.

Proč je důležité kontrolovat svou vlastní kreditní zprávu

“Nemohu změnit minulost,” říkáš. “Proč se tedy dívat?”

Protože minulost vás může oklamat.

Studie zjistila, že přibližně 79 procent úvěrových zpráv obsahuje nějaký typ chyby. Asi 25 procent má chyby, které vážně snižují vaše hodnocení. Můžete chodit a myslet si, že váš kredit je hrozný, i když je ve skutečnosti v pořádku. Nebo v horším případě můžete chybu ignorovat a myslet si, že ji nelze opravit.

Řešení je jednoduché. Každý rok máte nárok na bezplatnou kreditní zprávu. Přejděte na stránku AnnualCreditReport.com. Neplaťte za zkratky. Zkontrolujte podrobnosti.

Pokud najdete chybu, musíte jednat. Federální obchodní komise (FTC) doporučuje kontaktovat úvěrové úřady písemně. Jen nevolejte. Napsat. Uveďte jasně, s čím nesouhlasíte. Přiložte kopie dokumentů podporujících vaši pozici. Kanceláře poté kontaktují věřitele. Na odpověď mají 30 dní.

Tento proces vyžaduje čas. S tím musíte začít ještě předtím, než požádáte o hypotéku. Dejte si měsíce na nápravu chyb. Dejte si čas na zlepšení svého hodnocení. Pokud počkáte, až podepíšete kupní smlouvu, bude pozdě.

Chyba 8: Nepochopení trendů na trhu s nemovitostmi

Kontrola kreditu vám otevírá dveře. Pochopení trhu vám umožní zůstat tam. Příliš mnoho kupujících ztrácí ze zřetele celkový obraz. Dívají se na úrokové sazby a zapomínají na nabídku. Zapomínají na sezónní změny. Zapomínají na místní ekonomiku.

Musíte vědět, kam se trh ubírá. Ne na příští týden. A na další čtvrtletí.

Podívejte se na průměrnou prodejní cenu ve vaší cílové oblasti. Roste? Dosahuje náhorní plošiny? Zkontrolujte počet dní na trhu. Pokud se domy prodají do 60 dnů, máte výhodu. Pokud se prodají do tří dnů, jste na trhu prodejce.

Tato znalost změní vaši strategii. Na horkém trhu možná budete muset odmítnout podmínky protinabídky. Na studeném trhu můžete požadovat opravu. Nemůžete dělat chytrá rozhodnutí, pokud jednáte slepě.

Kombinujte přípravu úvěru s průzkumem trhu. Opravte chyby. Vyžádejte si přehledy. Sledujte trendy. A teprve když to uděláte, uděláte krok k domácímu lovu.

Můžete mít ty nejlepší inspekční zprávy, dokonalé fotografie k prezentaci nemovitosti a nejrozumnější nabídkovou cenu. Pokud ale na stole nemáte schvalovací dopis, na ničem z toho nezáleží. Prodejci je vidí každý den. To je rozdíl mezi „zvažuje se“ a „podepsaná smlouva“.

Většina kupujících zaměňuje předkvalifikaci s předschválením. To je nebezpečná chyba. Předkvalifikace je povrchní pohled na vaše finance. Agent nebo automatizovaný systém vám může říct, co si můžete dovolit. Toto je výchozí bod. To není záruka.

Předschválení je jiná věc. Jedná se o podmíněný závazek ze strany věřitele. Zkontrolovali vaši bonitu. Ověřili vaše příjmy. Prozkoumali váš majetek. Mají přesně stanoveno, kolik vám půjčí. Když prodejce uvidí tento dokument, ví jednu věc: dohoda je skutečná.

Pohled prodejce

Představte si, že dostanete dvě nabídky.

Nabídka A: 50 000 USD nad požadovanou cenou. Kupující byl předem kvalifikován. S věřitelem zatím nemluvil. Doufá v to nejlepší.

Nabídka B: 45 000 USD nad požadovanou cenou. Kupující je plně předem schválen. Jejich věřitel přezkoumal jejich případ a řekl: “Jsme ochotni financovat tento obchod, podléhá standardnímu posouzení a kontrole.”

Jakou nabídku přijmete? Pokud nejste bláznivě zamilovaní do vyšší částky, zvolíte Proposition B. Proč? Protože Tvrzení A má vysokou pravděpodobnost selhání. Kupující může objevit úvěrové problémy, náhlou ztrátu zaměstnání nebo dluh, o kterém se nezmínil. Prodejce nechce vzít dům z trhu na několik týdnů a nakonec nemá nic.

Na trhu prodejců je tato dynamika brutální. Nabídek je málo. Poptávka je vysoká. Prodejci obdrží několik nabídek během několika dnů. Nemají čas čekat, zda financování kupujícího vydrží. Potřebují důvěru.

Jak předběžné schválení změní vaši strategii

Předběžné schválení není jen o tom, udělat dojem na prodejce. Vyjasňuje vaši vlastní pozici. Přestanete se dívat na domy, které si nemůžete dovolit. Zamilujete se do domova, abyste později zjistili, že si nemůžete dovolit měsíční splátky.

To také urychluje proces uzavírání. Vzhledem k tomu, že věřitel již provedl většinu práce, vaše skutečné schválení půjčky je rychlejší. Dostanete se ke stolu a podepíšete dokumenty rychleji. To je atraktivní pro prodejce, kteří možná také čekají na koupi svého dalšího domu.

Kde získat předběžné schválení

Máte možnosti. Můžete kontaktovat svou banku. Můžete využít družstevní záložnu. Nebo můžete spolupracovat s hypotečním makléřem.

Tradiční možností jsou sklenice. Pokud jste stávajícím zákazníkem, mohou nabídnout nižší sazby. Družstevní záložny mají často nižší poplatky. Makléři pro vás mohou hledat lepší podmínky, ale jejich sazby mohou být o něco vyšší.

S tímto procesem nečekejte, až najdete ideální domov. Začněte hned. Připravte si dokumenty.

Potřebné dokumenty:
– Formuláře W-2 za poslední dva roky
– Nedávné výplatní pásky
– Bankovní výpisy za poslední dva měsíce
– Daňová přiznání
– Potvrzení jakýchkoli velkých vkladů (dárkové dopisy, doklady o prodeji majetku)

Věřitelé chtějí vidět stabilitu. Chtějí vědět, že jste najednou neutratili 10 000 dolarů za novou loď a nevyčerpali své kreditní karty. Udržujte svůj finanční život nudný, dokud nebude obchod dokončen.

Riziko čekání

Někteří kupující si myslí, že s žádostí o půjčku mohou počkat, až najdou domov. To je chyba. Úrokové sazby se denně mění. Vaše finanční situace se může změnit. Platba za nové auto nebo lékařský účet by vás mohly vytlačit z vašeho cenového rozpětí.

Pokud budete čekat, ztratíte páku. Reagujete na trh, místo abyste jej kontrolovali. Předběžný schvalovací dopis vám dává sílu. Říká prodejci: “Myslím to vážně. Jsem připraven. Pojďme na to.”

Vyjednávací síla

Předschválení pomáhá i při vyjednávání. Pokud nakupujete na kupujícím trhu, máte lepší pozici, abyste mohli požádat o slevy z kreditu. I tak ale prodejci preferují kupce se schváleným financováním. Pokud nakupujete v hotovosti, máte další výhodu. Ale většina lidí nejsou kupující v hotovosti.

Pokud soutěžíte s někým jiným, vaše předběžné schválení je vaším štítem. Chrání vás před odmítnutím bez důvodu. Ukazuje to, že jste kupující s nízkým rizikem.

Nenechte si ujít detaily

Zkontrolujte datum vypršení platnosti vašeho předběžného schvalovacího dopisu. Obvykle jsou platné 60–90 dní. Pokud s hledáním začnete příliš brzy, možná ho budete muset prodloužit. Věřitelé mohou vyžadovat aktualizované dokumenty, pokud je proces zpožděn.

Udržujte svého věřitele ve smyčce. Pokud změníte zaměstnání, koupíte auto nebo uděláte větší nákup, dejte jim vědět. Neschovávej to. Před podpisem musí vše potvrdit.

Trh s nemovitostmi se mění. Úrokové sazby rostou. Ceny kolísají. V takovém prostředí je nepřipravenost luxus, který si nemůžete dovolit. Obdržet dopis. Dejte si to do zadní kapsy. Použijte jej k získání požadovaného domu.

Pamatujte však, že předběžné schválení je jen začátek. Otevírá dveře. není

Přestaňte předstírat, že hypotéku zvládnete, když už jste si vybrali záclony. Je to past. I když je vaše kreditní skóre perfektní, nepřipravit se na půjčku včas vás přijde draho.

Zkuste se na chvíli podívat na situaci očima prodejce. Máte tři nabídky. Jeden vypadá lesklý a vysoký. Druhý je spolehlivý a potvrzený. Kterou si vyberete? Vyberete si takový, který se vám po třech týdnech nerozpadne.

Prodejci nesnášejí rizika. Podezřele vysoká nabídka je červená vlajka, nikoli zelené světlo. Pokud vaše financování na poslední chvíli propadne, prodejce bude mít promarněné měsíce marketingu, předvádění a vyjednávání. Raději vezmou o něco nižší nabídku od kupujícího, který peníze skutečně má.

To je důvod, proč vám realitní makléři často odmítnou i ukázat domy bez předschválení. Není to proto, že by vám chtěli dělat problémy. Toto je způsob, jak odfiltrovat snílky od skutečných kupujících.

Níže je uveden rozdíl mezi dvěma termíny, které se neustále objevují v konverzacích, a proč má jeden z nich nekonečně větší význam.

Předběžná kvalifikace: “Přibližný” odhad

Předkvalifikace je v podstatě autotest. Věřiteli sdělíte svůj příjem, majetek, dluhy a kreditní skóre. Skřípou čísla. Dají vám číslo.

Je to zdarma. Je to rychlé. Je to také do značné míry nespolehlivé.

Proč? Protože vy jste ten, kdo poskytuje data. Pokud jste zapomněli uvést splátku studentské půjčky nebo zaokrouhlili svůj příjem nahoru, číslo bude chybné. Prodejci to vědí. Když uvidí předkvalifikační dopis, pomyslí si: “Dobře, tento člověk si myslí, že si to může dovolit. Hodně štěstí.”

To neposkytuje žádnou konkurenční výhodu. V situaci s více nabídkami zůstává předem kvalifikovaný kupující bez povšimnutí.

Předběžně schváleno: Oficiální zelené osvětlení

Předschválení je jiná věc. Toto je formální proces. Poskytnete dokumenty. Mzdy. Formuláře W-2. Bankovní výpisy. Věřitel vše kontroluje. Ptá se na vaši kreditní historii. Sám si počítá čísla.

Výsledkem je dopis, který přesně uvádí, kolik si můžete půjčit za určitých podmínek (jako je ocenění hodnoty nemovitosti a revize vlastnictví).

Poskytuje tato záruka získání úvěru? Ne. Věřitel může stále odstoupit od obchodu, pokud je odhadovaná hodnota domu nízká nebo pokud se vaše finanční situace mezi schválením a uzavřením změní. Ale pro prodejce je to nejblíže záruce. To ukazuje disciplínu. To potvrzuje vážnost záměrů.

Proč vám tento dopis pomáhá koupit dům

Předběžné schválení není zdarma. Můžete zaplatit několik stovek dolarů v poplatcích za žádost nebo za kontrolu kreditu.

stojí to za to? Absolutně.

Tento dopis vás staví na stejné pole jako kupující v hotovosti. To signalizuje makléři, že jste seriózní, prověření a s nízkým rizikem. Když si prodejce musí vybrat mezi vaší potvrzenou nabídkou a jinou nabídkou bez zajištěného financování, volba je jasná.

Zajišťujete koupi domu. Vyhnete se rozpakům z toho, že jste kupující, který nemohl uzavřít obchod. Pokračujete v pohybu vpřed.

Ale koupě domu je jen polovina úspěchu.

Chyba 6: Nebereme v úvahu potenciál dalšího prodeje domu

Právě jste podepsali dokumenty. Klíče máte ve svých rukou. Obchod je uzavřen. Okamžitý stres ustupuje, vystřídá ho náhlý těžký pocit stálosti. Cítíte povinnost zůstat.

Ale život se jen zřídka řídí podle psaného scénáře.

Přestup do práce po třech letech. Zdravotní krize. Změna ve vztazích. Realita je taková, že váš první domov je aktivum, ne jen útočiště. Ignorování potenciálu dalšího prodeje, protože milujete podlahy z tvrdého dřeva, hraje finanční ruletu.

Myšlení dalšího kupujícího

Když stojíte v prázdném obývacím pokoji, dívejte se za hranice toho, jak tam chcete žít. Podívejte se, jak by tam chtěli žít ostatní.

To je nejtěžší část investování. Představa tří koupelen ve skromném uspořádání se dvěma ložnicemi se vám nemusí líbit. Vypadá to jako plýtvání místem. Ale příští kupec? Uvidí, že je to potřeba. Velký dvůr? Můžete dát přednost bezúdržbové palubě. Další kupující potřebuje psa, který umí běhat.

Cílem není najít dům, který vyhovuje vaší momentální náladě. Cílem je najít dům, který vyhovuje co nejširšímu publiku budoucích kupujících.

Kontext je důležitější než estetika. Ta továrna bzučí po ulici? Máte sluchátka s potlačením hluku. Budoucí kupující s novorozencem je nemusí mít. Ti developeři, kteří plánují postavit v blízkosti obytný komplex? To může zlepšit místní infrastrukturu, nebo to může úplně zničit atmosféru ticha. Zkontrolujte obecní záznamy. Hledejte změny v územním plánování.

Další prodej fantomů

Pokud jste sledovali příliš mnoho pořadů HGTV, pravděpodobně věříte, že koupě domu, který potřebuje renovaci a jeho prodej o šest měsíců později, je schéma rychlého zbohatnutí.

To je špatně.

Obracení domů je byznys s tenkými maržemi. Je nepředvídatelný. Materiál stojí víc, než si myslíte. Povolování dokumentace zdržuje projekty. Za každou zdí se objevují nepředvídané hniloby nebo problémy s elektroinstalací. Pro neprofesionála je riziko, že zůstane v černém, malé.

Nepočítejte s tím, že cena poroste. Nepředpokládejte, že protože byl trh loni horký, bude horký i příští rok, když se rozhodnete odejít. Riziko přebíráte od okamžiku nákupu. Berte to jako riziko.

Chyba 5: Slepě následujte rady svého realitního makléře

Realitní kanceláře jsou prodejci. Jejich provize je vázána na uzavření obchodu, nikoli na vaši dlouhodobou spokojenost. Jsou vycvičeni, aby zdůrazňovali výhody a skrývali nevýhody. Nejsou finanční poradci. Nejsou to inspektoři majetku. Nejsou sousedskými historiky.

Potřebujete jejich přístup ke službě MLS (Multiple Listing Service). Potřebujete jejich znalost procesu uzavírání smluv. Ale neberte jejich názor na cenu jako absolutní pravdu.

Jak si sami ověřit hodnotu nemovitosti

Spoléhat se pouze na srovnávací analýzu trhu realitní kanceláře (CMA) je chyba. Práci musíte udělat sami.

1. Kontrola posledních prodejů, nejen aktuálních záznamů: Záznamy ukazují, co prodejci chtějí. Dokončené prodeje ukazují, kolik kupující zaplatili. Vyhledávejte domy prodané za posledních 90 dní v okruhu půl míle.
2. Analyzujte počet dní na trhu: Pokud jsou podobné domy na trhu déle než 60 dní, cena je příliš vysoká. Realitní makléř vám možná řekne: “Potřebuje jen více marketingu.” Trh vám říká opak.
3. **Zkontrolujte

Koupě domu je finanční minové pole. Závěrečné náklady（transakce závěrečných nákladů），又要努力保持理智。难怪他们把房地产经纪人视为 záchranáři.

Záchranáři ale mají své zájmy.

Slepě věřit kupujícímu je chyba. Musíte pochopit, kdo je s vámi v místnosti a za co je placen. Ne všichni agenti jsou stejní. Některé fungují pro prodejce. Některé pracují pro vás. Někteří se snaží pracovat na obou stranách, což je často recept na katastrofu.

Vědět, na které straně je agent

Setkáte se se třemi hlavními typy agentů. Pochopení rozdílu ochrání vaši peněženku.

Zástupci prodávajícího
Toto je nejběžnější typ. Majitel domu je najímá. Jejich cílem je získat co nejrychleji nejvyšší cenu. Zdůrazní výhody žulových desek a ignorují poškození vodou v suterénu. Nejsou povinni vám sdělit, proč se prodejce stěhuje. Je to pracovní tah? Rozvod? Finanční potíže? Agent pravděpodobně tyto informace neprozradí, pokud to nepomůže uzavřít obchod. Nikdy neříkejte agentovi prodejce svou maximální cenu. Toto číslo používá k upevnění své pozice při vyjednávání.

Agenti kupujícího
Pokud si najmete agenta kupujícího, jeho úkolem je najít vám domov, nejen prodat nemovitost. Musí chránit vaše zájmy. Ale ne všichni agenti kupujícího jsou dobří. Pohovor s několika kandidáty. Zeptejte se na jejich zkušenosti. Vyhněte se těm, kteří nabízejí předčasný podpis dlouhodobé exkluzivní smlouvy. Potřebujete flexibilitu. Potřebujete kompetence.

Duální agenti
Je to riskantní. Duální agent zastupuje zájmy kupujícího i prodávajícího v jediné transakci. Nemůže přenášet citlivé informace mezi stranami, ale také vás nemůže zcela ochránit před prodejcem. Ocitne se uprostřed. V mnoha případech je lepší mít agenta, který pracuje výhradně pro vás.

Ústní dohody nejsou smlouvy

Tady vstupují do hry emoce. Agent říká: “Nebojte se, prodejce tuto cenu přijme.” Prodavač říká: “Pokud dnes podepíšete, přidám pračku a sušičku.”

Podání rukou v realitách nic neznamená.

Ústní dohody jsou snadno zapomenuty. Je snadné je popřít. Nemají žádnou sílu u žádného soudu, pokud jde špatně. Pokud to není napsané, nestalo se to.

Jak se chránit před špatnou radou

Agenti nejsou odborníci na osobní finance. Mohou vám poskytnout finanční poradenství, které zní dobře, ale ignoruje vaši dlouhodobou stabilitu. Buďte k tomu skeptičtí. Poraďte se s úvěrovým úředníkem (landerem). Poraďte se s finančním poradcem.

Také mějte karty blízko hrudníku. Nedávejte najevo svou zoufalou potřebu. Neuvádějte svou maximální částku. Čím větší páku máte, tím lepší je vaše pozice.

Proč potřebujete písemné potvrzení každého detailu

Každý slib musí být zdokumentován.

• Cena: Konečná dohodnutá nabídková cena.
• Včetně majetku: Spotřebiče, příslušenství nebo osobní majetek převedeny s prodejem.
• Načasování: Data uzávěrky transakcí, termíny kontrol a podmínky financování.
• Opravy: Kdo co platí? Jaké práce musí být dokončeny před uzavřením obchodu?

Pokud agent řekne: „Všechno je vyřízeno“, požádejte o e-mail. Požádejte o dodatek. Požádejte o upravenou kupní smlouvu.

Které dokumenty byste si měli pečlivě prostudovat?

Nepodepisujte vše, co je vám předáno. Zkontrolujte kupní smlouvu řádek po řádku. Hledejte skryté poplatky. Zkontrolujte nepředvídané události. Pokud přeskočíte doložku o inspekčních lhůtách, může vám zůstat vadný dům.

Kde najít spolehlivé zastoupení

Hledejte agenty s konzistentními pozitivními recenzemi. Požádejte o doporučení. Komunikují jasně? Reagují rychle? Tlačí vás k rozhodování nebo vám dávají čas?

Dobrý agent kupujícího vás provede celým procesem. Upozorní vás na špatné oblasti. Všimne si strukturálních problémů. Bude tvrdě smlouvat. Ale nebude to moci udělat, pokud s ním budete jednat jako s přítelem a ne jako s profesionálem.

Srovnání: Zástupce kupujícího vs. Zástupce prodávajícího

| Vlastnosti | Zástupce prodávajícího

Iluze bezpečí

Dokončili jste všechny přípravné práce. Obdrželi jste předběžné schválení vaší půjčky. Našli jste vhodné ubytování. Učinil jste nabídku tak přesvědčivou, že doslova křičela z vaší upřímnosti. Po nějakém obchodování dostanete hovor. Prodávající souhlasí.

Otevřeš šampaňské. Objednejte si stěhovací krabice. Řekněte to svým přátelům.

Ale o dvacet čtyři hodin později už stojíte znovu v obývacím pokoji. Dokumenty nebyly dokončeny. Dohoda padla. Proč? Protože když jste slavili, objevil se další kupec s vyšší cenou. Prodávající novou nabídku přijal.

Napadl jsi nejstarší past v realitách. Věřil jsi slovům.

Ústní sliby jsou bezcenné

Ústní dohody v nemovitostech nemají právní sílu. Jsou jako vítr – zmizí, když se změní trh nebo když převládne chamtivost. Nemáte prakticky žádné právní možnosti, jak napadnout odmítnutí, pokud někdo změní názor před podpisem smlouvy.

Toto pravidlo platí pro všechny strany transakce, včetně vašeho agenta.

Pokud si najmete agenta kupujícího, nezačínejte si dům prohlížet, dokud nebudete mít v ruce podepsanou smlouvu o zastupování kupujícího. To není jen byrokracie. Toto je vaše ochrana.

Ze smlouvy by mělo být jasné, že vaše finanční limity a strategie vyjednávání zůstávají důvěrné. Bez této klauzule by nepoctivý agent mohl předat váš maximální rozpočet týmu prodejce, aby vás donutil nabídnout vyšší cenu.

Ve smlouvě musí být jasně uvedena i odměna jednatele. Pokud si bydlení najdete sami, bez pomoci agenta, nemusíte mu platit provizi.

Skryté náklady při koupi domu

Za předpokladu, že prodejce dodrží slovo, můžete pokračovat v transakci. Ale cena domu je jen začátek.

Jakmile začne kontrola stavu objektu (prohlídka), začínají skutečné finanční ztráty.

Chyba č. 3 je zapomínání na skryté náklady při koupi domu.

Kupní cena je pevná. Závěrečné náklady, kontroly, odhady nákladů a potenciální opravy jsou všechny proměnné. Rychle se sčítají.

Pokud jste úspěšně dokončili fázi přijetí nabídky, můžete mít pocit, že nejtěžší část je za námi. To je špatně. Závěrečný stůl je, když je čas zaplatit účty, a je snadné se nechat zaskočit velkým množstvím poplatků, které na vás čekají.

Prvokupující se často domnívají, že jediné, na čem záleží, je kupní cena. To je špatně. Uzavírací náklady mohou být až 5 % z celkové kupní ceny. To není maličkost. To jsou tisíce dolarů administrativních nákladů, než si vůbec vyzvednete klíče.

Musíte si rozpočítat konkrétní nákladové položky, které budou účtovat poskytovatelé půjček a třetí strany. To je to, za co opravdu musíte zaplatit.

Poplatky, kterým se nevyhnete

Věřitelé jsou averzní k riziku. Potřebují důkaz, že si nepůjčujete na nemovitost, která má nižší hodnotu, než je částka půjčky. Zde vstupuje do hry poplatek za hodnocení.

Pokud na dům vložíte 700 000 USD, banka potřebuje nezávislou třetí stranu, která ověří, že dům skutečně stojí 700 000 USD. Platíte odhadce. Tuto provizi nemůžete vyjednat.

Pak přichází na řadu papírování.

• Poplatek za kreditní zprávu : Můžete si zdarma zkontrolovat své kreditní skóre. Váš věřitel není. Za vyžádání zprávy a ověření údajů vám účtují poplatek.
• Poplatek za žádost o půjčku : Pokrývá administrativní náklady na zpracování vašeho případu. Je oddělená od kontroly úvěrové historie.
• Poplatek za úschovu : Toto platí neutrální třetí straně za držení finančních prostředků a zpracování konečného převodu vlastnického práva. Tím je zajištěno, že peníze během převodu nezmizí ve vzduchu.
• Poplatek za notáře : Každý větší dokument vyžaduje notáře, který ověří podpisy. Za tuto službu platíte.
• Pojištění domácnosti : Váš věřitel vás donutí toto pojištění zakoupit. Pokud žádné nemáte, koupí pojistku za vás, obvykle za vyšší cenu. Počítejte s dalšími poplatky za zpracování.

Daň z nemovitosti je jiný příběh. Pokud prodejce zaplatil roční daně předem, musíte mu vrátit peníze za dobu, po kterou v domě žil. Jedná se o časově úměrný výpočet. Ověřte si však místní zákony: Některé kraje nabízejí pobídky pro kupující, kteří kupují poprvé, nebo pro určité typy nemovitostí. Přihlášení k těmto výhodám vám může v budoucnu ušetřit peníze, ale nepomůže vám to s hotovostí, kterou potřebujete při uzavření.

Nebezpečí stavu „žebráckého domu“.

Všechny tyto náklady se sčítají. A tak se dostanete do stavu zvaného “žebrák”.

Toto není finanční podmínka. Toto je varovné upozornění. To znamená, že jste do nákupu investovali tolik kapitálu, že vám nezbývá nic na to, abyste v domě skutečně bydleli. Máte střechu nad hlavou, ale nemůžete si dovolit ani opravit netěsnost.

Náklady na stěhování jsou dalším skrytým zabijákem. Lidé podceňují, kolik stojí fyzický přesun 20 let nashromážděných věcí. Budete potřebovat krabice. Budete potřebovat pásku. Budete si muset pronajmout nákladní auto nebo najmout stěhováky. Pokud plánujete stěhování na vlastní pěst, potřebujete kamaráda s velkou dodávkou a ochotu zapotit se.

Nezanedbávejte tyto přípravy při snaze zapůsobit na prodejce. Udělejte na něj dojem čistou nabídkou, ne takovou, která vám první den nezbude nic.

Chyba 2: Vynechání domovní prohlídky

Myslíte si, že vynecháním testu můžete ušetřit peníze?

Děláte velkou chybu v úsudku.

Proč se jedná o nejnebezpečnější chybu, kterou můžete udělat, se ponoříme do další části. Ale

Pravidlo z chyby č. 4 již znáte: vše musí být zaznamenáno písemně. Na titulcích záleží. Ale koupě vašeho prvního domu přidává novou úroveň rizika. Nelze se spolehnout na slovo prodejce. Nebo realitní makléř.

Oba možná něco skrývají. Nebo prostě neznalost skutečného stavu nemovitosti. Nejsou odborníky ve stavebnictví. Ty taky. Ale můžete si najmout specialistu, který ano.

Vynechání odborné prohlídky je finanční hra v ruletě, kterou se nevyplatí podstupovat. Renovace může být stejně nákladná jako záloha. Nebo možná dražší. Tyto okouzlující vintage kousky se mohou ve starém domě stát přítěží. Poškození vodou se nestará o váš vkus. Plíseň se nestará o váš rozpočet.

Když píšete nabídku ke koupi, uveďte podmínku, že obchod závisí na výsledcích kontroly. Ujasněte si to: transakce je podmíněna vaším schválením výsledků kontroly. Než inspektor vstoupí do domu, určete rozsah práce. Čemu bude věnovat pozornost?

Kontrola musí být důkladná.

• Integrita základů
• Konstrukční prvky rámu
• Vodovodní potrubí a tlak v systému
• Systémy vytápění, ventilace a klimatizace (HVAC).
• Elektroinstalace a rozvodnice
• Známky škůdců
• Přítomnost plísní

Nevybírejte prvního specialistu z telefonního seznamu. Zkontrolujte si kvalifikaci. Hledejte certifikaci od American Society of Home Inspectors (ASHI). Renomovaný inspektor bude stát několik stovek dolarů. Vadný základ může stát desítky tisíc dolarů.

Dále se podíváme na nejčastější finanční past. Ten, který se zdá samozřejmý, ale přijde příliš pozdě.

Chyba #1: Zamilovat se do domu

Proč je emoční vazba na domov finanční pastí

Je hezké se zamilovat. Je to povzbuzující. Pomáhá vám všimnout si krásy u lidí, které sotva znáte. Ale stejný příval emocí může zničit váš bankovní účet, pokud jej převedete do nemovitosti.

Pamatujte ** Mr. Syndrom zaslepení**. Znáš ten příběh. Ignorujete praskliny v základu, protože zahrada je krásná. Ignorujete rady dodavatelů a přátel. Přesvědčíte se, že vrzající podlahová prkna jsou jen „charakter“. Kouzlo se pak rozplyne. Líbánky končí. A zůstane vám dům, jehož oprava stojí víc, než stojí.

Lidé chtějí mít pocit, že domov je jejich domovem. Toto emocionální spojení je důležité. Ale když první emoce opadnou, musíte mít čistou hlavu. Pokud teď budete stísněnou kuchyň ignorovat, budete s ní žít do konce života. Každé ráno zakopnete o vrzající podlahová prkna. Lítost kupujícího není dočasný jev. To je každodenní realita.

Hlavním problémem je, že láska zaslepuje váš finanční úsudek. Přestanete vidět objekt jako aktivum. Začnete to vidět jako sen. Nabízíte tedy cenu, která je výrazně vyšší, než je skutečná tržní hodnota. Přeplácíte. Špatně investujete. A když prodejce nebo jeho agent uvidí, jak moc tento dům chcete? Ve vodě budou cítit krev. Vědí, že jste ochotni zaplatit více. Budou vás tlačit na okraj.

Tato vášeň otevírá dveře dalším častým chybám. Můžete přeskočit domovní prohlídku, protože „všechno vypadá v pořádku“. Místo písemných slibů můžete důvěřovat ústním slibům prodejce. Možná ignorujete potenciál dalšího prodeje, protože tam plánujete žít navždy. Ale „navždy“ je velmi dlouhá doba. Trhy se mění. Potřebuje změnu.

Zachovejte chladnou hlavu. Mějte otevřenou mysl. Buďte ale připraveni i na nejhorší. Murphyho zákon existuje z nějakého důvodu. Pokud se v dohodě může něco pokazit, stane se to. A když jste emocionálně zapojeni, je méně pravděpodobné, že uvidíte varovné signály, dokud nebude příliš pozdě.

Ještě více informací

Související články HowStuffWorks

• Jak NACA funguje

• Jak nákup domu funguje

• Jak fungují hypotéky

• Jak fungují subprime hypotéky

• Jak fungují úvěrové zprávy

• Jak fungují ratingy

• Jak fungují úvěry zajištěné nemovitostí?

• Jak funguje prodej domu?

• Jak koupit auto

• Jak se staví dům

• Jak fungují domy k pronájmu

• Jak fungují bytová družstva

• Jak fungují kluby realitních investorů?

Další užitečné odkazy

• Americká asociace majitelů domů

• Gruzie Real Estate Commission a Board of Assessors

• Jak zpochybnit chyby v kreditní zprávě

Zdroje

• “Broadricku, Katie.” 5 nejčastějších chyb při koupi domu. Bankrate.com. (10. července 2008). http://www.bankrate.com/brm/news/real-estate/mistakes1.asp

• “Spolupráce s realitními makléři.” Komise pro nemovitosti v Severní Karolíně. (10. července 2008). http://www.ncrec.state.nc.us/publications-bulletins/WorkingWith.html

• Barlowe, Melvine. “Vyhrát hru na koupi domu.” Trafford Publishing, 2003. (10. července 2008). http://books.google.com/books?id=-HIVHxkNrrEC&pg=PA83

• CNNMoney. “Chyby ve vaší kreditní zprávě vás mohou stát práci.” CNNMoney. 17. června 2004 (10. července 2008). http://money.cnn.com/2004/06/17/pf/debt/credit_report/

• FTC. “Jak řešit chyby ve vaší kreditní zprávě.” Federální obchodní komise. (10. července 2008). http://www.ftc.gov/bcp/edu/pubs/consumer/credit/cre21.shtm

• Geffner, Marcy. “Nezapomeňte na předběžný schvalovací dopis.” Realtor.com. (10. července 2008). http://www.realtor.com/Basics/Buy/Looking/PreApp.asp

• Griarri, Leslie. “10 největších chyb při koupi domu.” CNNMoney. 16. května 2002 (10. července 2008). http://money.cnn.com/2002/05/13/pf/yourhome/q_tenmistakes/index.htm

• HUD. “III. Vaše závěrečné náklady.” Americké ministerstvo pro bydlení a rozvoj měst. (10. července 2008). http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/res/sc3secta.cfm

• Lewisi, Holdene. “4 tipy pro nákup domu na trhu kupujících.” Bankrate.com. (10. července 2008). http://www.bankrate.com/brm/news/real-estate/Oct06_4_tips_buying_home_a1.asp

• Max, Sarah. “Jste zmateni trhem s bydlením?” CNNMoney. 28. října 2004 (10. července 2008). http://money.cnn.com/2004/10/27/real_estate/buying_selling/marketforecast/index.htm

• Pestrý blázen. “Uzavřené náklady a skryté náklady.” Pestrý blázen. (10. července 2008). http://www.fool.com/homecenter/deal/deal04.htm