Retourner une maison ne consiste pas seulement à acheter une maison à rénover et à espérer le meilleur. C’est un champ de mines logistique. Vous devez décider où acheter avant même de signer les papiers. Acheter dans un quartier émergent ? Vous pariez sur la valeur future de ce code postal. Vous partez pour un nouveau développement ? Vous ciblez des acheteurs haut de gamme qui recherchent des finitions luxueuses et un espace suburbain.
Cela semble facile. Faites un joli profit. Fait.
Mais un faux pas – une mauvaise budgétisation, un mauvais timing du marché ou une soudaine hausse de la criminalité dans ce secteur « en plein essor » – et vous vous retrouvez coincé avec une maison que vous ne pouvez pas vendre.
Le marché immobilier est cyclique. Nous le voyons à chaque fois. Lors d’un boom, les palmes ont le dessus. Ils peuvent nommer leur prix, en particulier sur les marchés chauds. En période de ralentissement ? Ces murs fraîchement repeints et ces nouveaux sols restent sur le marché pendant des mois. La trésorerie se tarit.
Une fois que vous avez choisi un emplacement, vous devez choisir votre cible. La plupart des gens pensent immédiatement à deux choses : les rénovations et les saisies.
Les travaux de réparation nécessitent du temps et de l’argent. Beaucoup des deux. Les saisies achetées aux enchères ou auprès des banques peuvent sembler une bonne affaire. Mais pensez à l’ancien propriétaire. S’ils ne pouvaient pas payer l’hypothèque, ils ne pourraient probablement pas non plus payer l’entretien. Vous pourriez y trouver une infestation de rongeurs ou un toit qui fuit comme une passoire.
Il existe cependant une autre voie. Vous pouvez transformer une maison sans aucun travail. Au début et au milieu des années 2000, les flippers achetaient de nouvelles constructions, les conservaient pendant quelques mois et les revendaient avec profit. La tendance s’est désormais déplacée vers de nouveaux développements haut de gamme dans les banlieues périphériques. L’idée est que la croissance commerciale – magasins à grande surface, pôles de vente au détail – attirera des résidents.
Mais c’est risqué. Si les prix de l’essence grimpent, les acheteurs évitent les longs trajets. La stratégie s’effondre.
Alors pourquoi le faire ? Quel est le rendement moyen ? Et quel genre de ligne morale franchissez-vous lorsque vous rachetez quelqu’un qui vient de perdre sa maison ? Nous allons approfondir ces questions. Mais il faut d’abord du capital.
Financement du retournement de maison
Vous ne pouvez pas vous lancer uniquement avec des capitaux propres. Vous avez besoin d’argent pour fermer, réparer et conserver la propriété jusqu’à ce qu’elle soit vendue. C’est là que le financement de retournement de maison devient la décision la plus critique que vous prendrez.
La plupart des nouveaux investisseurs pensent pouvoir utiliser un prêt hypothécaire traditionnel. Ils ne le peuvent pas. Les prêts standards exigent que vous viviez dans la propriété. Flipping est une entreprise, pas une résidence. Vous avez besoin d’un autre véhicule.
Voici les moyens courants de financer un flip :
- Prêts d’argent dur : Il s’agit de prêts à court terme auprès de prêteurs privés ou d’entreprises. Ils sont rapides. Vous pouvez obtenir un financement en quelques jours et non en mois. Mais le coût est élevé. Les taux d’intérêt varient souvent de 10 % à 15 %, plus des points (frais initiaux). Le prêteur examine la valeur de la propriété et non votre pointage de crédit. Si l’accord échoue, ils prennent la maison.
- Marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) : Si vous possédez une maison avec valeur nette, vous pouvez emprunter sur celle-ci. Des taux d’intérêt inférieurs à ceux de l’argent dur. Mais vous risquez votre résidence principale. Si la situation tourne au sud, vous pourriez perdre votre maison.
- Cash : L’option la plus sûre. Aucun intérêt. Aucune approbation du prêteur. Mais cela bloque votre capital. Vous ne pouvez pas vous diversifier. Une mauvaise affaire vous efface.
- Investisseurs privés : Amis, famille ou investisseurs providentiels. Vous renoncez à un pourcentage des bénéfices, mais vous obtenez des coûts inférieurs et aucune dette. La relation peut toutefois être tendue si les chiffres ne fonctionnent pas.
Calculer le coût réel
Combien coûte réellement la construction par rapport à la réparation ? C’est une question courante pour les nouveaux palmes.
Construire à partir de zéro coûte cher. Coûts du terrain, permis, main d’œuvre, matériaux. Vous envisagez entre 150 $ et plus de 300 $ par pied carré, selon votre emplacement et vos finitions.
Réparer une structure existante coûte moins cher, mais pas toujours. Les produits cosmétiques (peinture, revêtement de sol, luminaires) peuvent coûter entre 10 000 et 30 000 dollars. Une rénovation intestinale complète ? Cela peut facilement dépasser 100 000 $, surtout si vous mettez à jour des éléments de plomberie, d’électricité et de structure.
Le flip « intelligent » n’est pas toujours le moins cher. C’est celui qui a le meilleur
Obtenir un financement dans un marché stagnant
Les émissions de télévision font ressembler le retournement de maison à un sprint. Ils l’appellent Flip This House. Ou Se retourner. Le principe est simple. Achetez bas. Vendez haut. Rapide.
C’est un investissement de base. Trouvez une propriété sous-évaluée. Réparez ce qui est cassé. Retournez-le avant que le marché ne tourne. Certaines personnes vivent de leurs actifs en difficulté. Ils connaissent les raccourcis. Ils savent où trouver les offres.
Mais c’était alors. C’est maintenant.
En cas de crise immobilière, la rapidité est un luxe que vous ne pouvez pas vous permettre. Vous avez besoin de capitaux. Vous avez besoin d’un effet de levier. Et pour l’instant, les banques ne le distribuent pas librement.
À l’époque où les prêts hypothécaires à risque représentaient de l’argent chaud, il était facile d’y accéder. Petit acompte. Pas de skin dans le jeu. Signez simplement sur la ligne pointillée et bénéficiez du taux d’intérêt le plus élevé. Qui se soucie du TAEG si vous ne conservez les clés que six mois ?
Ces jours sont révolus.
Aujourd’hui, le marché est stable. Stagnant. Les prêts hypothécaires pour les immeubles de placement sont difficiles à obtenir. Lorsque vous en obtenez un, les taux d’intérêt sont exorbitants. Un marché plat signifie que la maison reste plus longtemps. Être assis coûte de l’argent. Composés d’intérêt. Votre marge bénéficiaire s’évapore avant même que vous inscriviez le lieu.
L’argent liquide est roi.
Vous avez besoin d’un acompte plus important pour réduire ce taux. Vous avez besoin de liquidités pour les réparations. Vous avez besoin de liquidités pour les frais de détention. Vous avez besoin d’argent pour faire face à un désastre inattendu qui se produit toujours d’un coup.
Alors, avant de vous pencher sur une seule propriété, regardez votre compte bancaire.
Éviter le piège des entrepreneurs et la Franken-House
Vous avez l’argent. Maintenant, vous avez besoin d’une équipe. Et c’est là que la plupart des nouveaux flippers tombent en panne.
Vous recherchez une bonne affaire. La maison est bon marché. L’emplacement est parfait. L’entrepreneur est sympathique. Il dit qu’il peut le faire pour la moitié de l’estimation. Il n’a aucune référence. Il en veut la moitié d’avance.
Arrêt.
Les bonnes affaires ont un prix. Si cela semble trop beau pour être vrai, c’est un piège.
Demandez toujours des références. Pas seulement des amis de l’entrepreneur. Demandez à ses anciens clients. Demandez à ses fournisseurs de matériaux. A-t-il payé à temps ? A-t-il fini dans les délais ? A-t-il laissé le chantier propre ?
Au-delà des gens, regardez la structure.
Méfiez-vous des maisons Franken. Ce sont des demeures historiques. Ils ont été ajoutés. Remodelé en morceaux. Peut-être qu’une cuisine a été rénovée dans les années 90. Une salle de bains des années 80. Une pièce ajoutée dans les années 70.
Ça a l’air bien de l’extérieur. En dessous, c’est le bordel.
Vous envisagez une refonte complète du câblage. Vieux câblage à boutons et tubes caché derrière des cloisons sèches fraîches. Plomberie obsolète qui ne peut pas gérer la pression de l’eau moderne. Des supports structurels qui n’ont jamais été destinés à contenir un deuxième étage.
Les maux de tête sont invisibles jusqu’à ce que vous détruisiez le mur. Et d’ici là, le budget est explosé.
Budgétisation pour le Flip
Alors, par où commencer ?
Obtenez du financement. Ou pas. Si vous avez de l’argent, utilisez-le.
Ensuite, construisez le budget.
- Prix d’achat : Ce que vous payez pour la maison. Rien de plus.
- Coûts de réadaptation : Matériaux. Travail. Permis.
- Frais de détention : Intérêts. Utilitaires. Assurance. Impôts.
- Frais de clôture : Achat et vente. Honoraires d’agent. Assurance titres.
- Fonds de prévoyance : 10 à 20 % du budget de réadaptation. Pour quand les choses tournent mal.
Si vous ne comptez pas
La budgétisation d’une nouvelle construction de maison est simple. Vous couvrez l’hypothèque, l’assurance, les taxes et les honoraires de votre agent et de votre avocat. C’est ça.
Mais le marché s’adoucit actuellement. L’offre dépasse la demande. Vous pourriez conserver cette propriété plus longtemps que prévu.
Les fixateurs sont une bête complètement différente. Le budget gonfle dès que vous tenez compte des rénovations. Les experts suggèrent d’ajouter un tampon de 20 % à votre estimation initiale.
Pourquoi 20 pour cent ? Parce que si vous surestimez, vous obtenez une aubaine. Si vous sous-estimez, vous vous retrouvez avec des factures inattendues. Vous ne pouvez pas vous permettre d’être surpris.
Intégrité structurelle plutôt que esthétique
Les améliorations structurelles sont le travail le moins sexy. Ce sont aussi les plus critiques. Vous travaillez dans les domaines de la plomberie, de l’électricité, de l’isolation, de la lutte antiparasitaire et des systèmes CVC.
De nouveaux planchers de bois franc et une nouvelle couche de peinture pourraient attirer les acheteurs. Une infestation de termites peut tuer une transaction instantanément.
Si vos compétences techniques font défaut, vous devez prendre en compte les coûts de main d’œuvre. Cela inclut le coût caché d’attendre que votre beau-frère termine le câblage électrique. Cette « faveur » vous coûte de l’argent en retards et en refontes potentielles.
ROI de la cuisine et de la salle de bain
La plupart des agents immobiliers s’accordent sur une chose : rénover la cuisine et les salles de bain pour obtenir le meilleur retour sur investissement.
Au-delà des changements structurels, cela implique :
– Nouveaux armoires et comptoirs
– Matériel et éviers mis à jour
– Dosserets et électroménagers
– Revêtement de sol et éclairage
Les améliorations de cuisine coûtent cher. Ils font grande impression. Comptoirs en granit et stockage de vin à vendre.
Vous pouvez également décider de passer au vert. Les améliorations respectueuses de l’environnement ajoutent de la valeur lorsqu’elles sont commercialisées comme permettant d’économiser de l’argent. Voir Comment fonctionne le bâtiment écologique pour des détails spécifiques.
Évidemment, les coûts restent bas si la maison est structurellement solide et n’a besoin que de peinture et de tapis mis à jour. Les choses deviennent vite coûteuses avec les entrepreneurs et la main-d’œuvre extérieure.
Curb Appeal et frais de quartier
Pensez à l’attrait extérieur. C’est l’extérieur de la maison.
Vous devrez peut-être peindre, aménager et réparer l’allée. Cela ajoute au budget.
Si vous avez acheté dans un quartier cher, tondre la pelouse et réparer la clôture ne suffit pas. Il pourrait y avoir des frais d’association de propriétaires.
Dans les quartiers en plein essor, vous devrez peut-être prévoir un budget pour des mesures de sécurité.
Une fois que vous avez votre budget, vous pouvez choisir votre place. Nous discuterons ensuite de l’emplacement.
L’illusion télévisée du retournement
Le terme « house flipping » est apparu à la fin des années 1990 et au début des années 2000. Certains prétendent qu’il est déjà éteint. Le retournement implique un profit rapide. Cela n’arrive pas dans un marché immobilier stagnant.
Le terme a pris son essor grâce aux émissions télévisées de rénovation domiciliaire.
- Espaces commerciaux
- Relooking extrême de la maison
- Cette vieille maison (le grand-père des spectacles de rénovation)
Ces programmes rendent le remodelage amusant. Et facile.
Des émissions comme Property Ladder, Flip This House et Flipping Out transforment l’achat d’une propriété en un drame passionnant et sexy.
À la télévision, les rénovations majeures sont terminées en une heure ou moins. Du plâtre pourrait tomber sur la tête de l’entrepreneur. Le projet pourrait dépasser le budget. Tout le monde est content au final.
La réalité est rarement aussi nette.
Retournement de nouvelles maisons et saisies
Vous avez choisi votre arme. Nouvelle construction ? Réparateur supérieur ? Ou le zombie appartenant à la banque ? La prochaine étape n’est pas négociable. Vous devez contrôler le quartier. Dur.
Ne passez pas devant une seule fois. Allez-y à midi. Allez-y à minuit. Est-ce calme ? Est-ce allumé ? Y a-t-il d’autres flippers déjà assis sur des terrains vacants, attendant le bon swing du marché ? Vérifiez les ventes récentes. Des données réelles, pas des suppositions de Zillow.
Si vous recherchez une nouvelle construction, vos options sont limitées. Vous observez des développements actifs. Certains HOA ont des règles strictes. Ils pourraient vous forcer à vivre dans l’unité pour éviter que la communauté ne ressemble à une ville fantôme. Lisez les alliances. Ou perdez votre marge.
Les saisies immobilières sont une tout autre bête. Vous achetez auprès d’un prêteur. Il s’agit de REO, ou de biens immobiliers appartenant à la banque. La chronologie ? Six à huit mois minimum. Pourquoi? La banque doit déposer des documents judiciaires. C’est une tâche bureaucratique. À moins qu’il ne s’agisse d’une vente aux enchères, où le temps est dicté par le marteau. Et comme ces maisons sont vendues « telles quelles », le financement peut s’avérer délicat. Les banques n’accordent pas de prêts comme des bonbons.
Il existe des sites Internet pour cela. Certains facturent des frais. Fannie Mae répertorie son propre inventaire. Mais voici le piège : vous pouvez rechercher un REO à Miami tout en étant assis à Seattle. Ne le fais pas. Les experts sont d’accord. Acheter sans être vu est le moyen le plus rapide de saigner du capital. Une photo a l’air propre. Il ne montre pas la moisissure derrière la cloison sèche. Il ne vous dit pas si le voisin joue de la cornemuse à 6 heures du matin. Il n’indique pas la date de la photo. Cette « jolie » cour aurait pu être aménagée il y a trois ans.
Est-il éthique d’acheter une maison que quelqu’un vient de perdre ?
Non, ce sont des mathématiques. Vous supprimez des stocks du marché. L’offre baisse. Les valeurs montent. Le prochain propriétaire, celui qui a du mal à conserver ses clés, bénéficie d’un marché local plus fort. Bien sûr, vos voisins pourraient ne pas vous inviter au repas-partage. Mais votre compte bancaire sera plus heureux.
Retourner les fixateurs supérieurs
Les budgets des rénovateurs ont tendance à augmenter. Si vous achetez une propriété spécifiquement pour la revendre, vous avez besoin d’une tolérance au risque élevée et d’une stratégie de sortie claire. Les experts en rénovation s’accordent sur quelques dures vérités sur la façon de gagner de l’argent dans cet espace.
L’économie des solutions bon marché
Le consensus est simple : vous gagnez plus d’argent avec une maison bon marché transformée en une belle maison qu’avec une belle maison transformée en une maison haut de gamme. Les mises à niveau coûteuses offrent rarement le même retour sur investissement que la réparation de fissures fondamentales. Pour la plupart des gens, cela signifie embaucher des travailleurs. Vous ne pouvez probablement pas tout faire vous-même.
Plus vous impliquez de personnes, plus vous avez besoin de coordination. Vous devez garder un œil attentif sur les plombiers, les électriciens et les bricoleurs. Alternativement, vous engagez un entrepreneur général. Cette décision à elle seule augmente considérablement votre budget.
Pensez local. Si vous effectuez une rénovation dans le Massachusetts, utilisez des planches à clin. N’utilisez pas de briques en adobe. Plus vous vous en tenez aux matériaux locaux, plus il est facile de trouver des experts qui savent comment les installer.
Ne surestimez pas vos compétences
Ce travail de peinture a l’air sympa. Vaut-il une majoration de 20 000 $ sur la propriété ? Surévaluer votre propriété peut la laisser trop longtemps sur le marché. Les acheteurs se méfient. Ils sentent le désespoir.
Les débutants voient souvent des signes dollar lorsqu’ils envisagent d’acheter plusieurs propriétés. C’est un piège. Les problèmes peuvent rapidement se transformer en faillite si vous utilisez la valeur nette d’une maison pour payer les réparations d’une autre. Chaque maison nécessite une attention particulière. À moins que vous ne quittiez votre travail quotidien – ce que les experts ne recommandent pas aux débutants – vous aurez beaucoup à faire pour une maison. Ne pensez pas encore à votre prochain flip.
Comprenez ceci : quel que soit le temps que vous pensez que la rénovation prendra, elle sera probablement beaucoup plus longue. Quel que soit votre estimation du coût, ce sera beaucoup plus coûteux.
La qualité compte
Presque toutes les améliorations sur lesquelles vous lésinez vous hanteront. Des tapis bon marché aux électriciens bon marché, la qualité de fabrication ne peut être simulée dans un marché en déclin. Les acheteurs peuvent repérer une mauvaise réparation à un kilomètre et demi.
Selon vos objectifs et l’ampleur des rénovations, les travaux de rénovation peuvent prendre quelques mois. Ou moins, si vous êtes vraiment chanceux. Ou des années. Si vous envisagez de vivre de votre investissement tout en y travaillant, n’oubliez pas que la sciure fera partie de votre avenir. Beaucoup.
Les quartiers fluctuent. Les zones émergentes peuvent exploser du jour au lendemain. Mais les taux de criminalité changent. L’essor des entreprises locales s’estompe. Les améliorations scolaires varient. Tous ces éléments affectent la valeur de votre propriété. La patience est de mise lorsqu’on attend qu’un quartier décolle.
Emplacement, emplacement, emplacement
Quel est le meilleur endroit pour commencer à flipper ? Cela dépend de ce que vous considérez comme un bon indicateur.
Selon la National Association of Home Builders, Indianapolis est la grande ville américaine la plus abordable pour une maison. Vous pouvez y trouver une offre. Si vous souhaitez vous lancer dans le haut de gamme, Los Angeles est le grand marché le moins abordable.
Si vous recherchez une saisie, RealtyTrac indique que Détroit est en tête de liste. Detroit propose un inventaire à ceux qui sont prêts à prendre le risque.
FAQ sur la Maison Flipping
Pouvez-vous retourner des maisons sans argent ?
Vous pouvez vous lancer dans le flipping sans argent liquide. C’est plus risqué. Cela demande plus de travail au départ. Certaines façons de commencer incluent un partenariat avec un investisseur. Vous pouvez obtenir un prêt auprès d’un prêteur d’argent dur ou d’un prêteur privé. Vous pourriez même financer votre premier flip. Si vous entretenez de bonnes relations avec votre banque, vous pouvez lui demander si elle financera votre investissement. Il est peu probable qu’ils vous accordent un prêt si vous n’avez absolument pas d’argent.
Vaut-il mieux retourner les maisons ou les louer ?
Si vous souhaitez un investissement à court terme, le retournement peut être préférable. Si votre objectif est un revenu passif, il peut être préférable de rénover une maison en propriété locative. Les deux ont des avantages et des inconvénients uniques. Faites vos recherches avant de vous décider.
Est-il rentable de retourner des maisons ?
Cela peut être très rentable. Vous devez suivre le modèle acheter bas, vendre haut. Respectez un budget strict. Ayez un budget de prévoyance pour les surprises. Selon ATTOM Data Solutions, les maisons inversées se sont vendues à un prix médian de près de 218 000 $. Le bénéfice brut était de près de 63 000 $ en 2019.
Quels sont les inconvénients du retournement de maisons ?
Un inconvénient majeur est que vous ne réaliserez pas de bénéfices significatifs en cas de problème. L’achat d’une maison sous-évaluée augmente vos chances de profit. Mais les maisons en rénovation et les maisons saisies peuvent avoir des problèmes coûteux. Problèmes de fondation. Dommages structurels. Défauts électriques. Pannes de plomberie. Ces problèmes inattendus grignotent votre budget. Ils réduisent votre marge bénéficiaire. Le retournement n’en vaut peut-être pas la peine.
Approfondir l’investissement immobilier et la construction
Si vous êtes encore aux prises avec la logistique de votre propre projet, ou si vous êtes simplement curieux de connaître les mécanismes en coulisses, il y a beaucoup plus à déballer.
Vous ne réalisez peut-être pas à quel point le processus d’achat d’une maison influence votre budget de rénovation. Le prix que vous payez fixe le plafond de ce que vous pouvez dépenser en réparations. C’est une limite stricte. Une fois que vous êtes propriétaire du logement, la phase de vente d’une maison se profile. Vous n’améliorez pas seulement l’habitabilité. Vous élaborez une stratégie de sortie. Chaque clou que vous enfoncez doit être justifié par sa valeur de revente potentielle.
Cela nous amène directement au fonctionnement de la construction de maisons. Comprendre la charpente, l’isolation et les charges structurelles vous aide à éviter des erreurs catastrophiques. Vous avez maintenant affaire aux principes de la construction écologique. L’efficacité énergétique n’est pas qu’un mot à la mode. C’est une économie de coûts. Et si vous visez une certification haut de gamme, vous devez savoir comment fonctionne la certification LEED. C’est un processus rigoureux. Cela implique de suivre la consommation de matériaux et d’énergie à partir de la base.
Ensuite, il y a l’argent. Le fonctionnement des prêts hypothécaires peut faire ou défaire un retournement de situation. Vous devez comprendre la différence entre les prêts standards et les hypothèques à risque. Ce dernier comporte des risques et des taux plus élevés. Un faux mouvement et vous êtes sous l’eau avant même de commencer à peindre.
Alors, quel est le plus grand levier dont vous disposez ? De nombreux experts soulignent quelle est la seule chose que vous pouvez faire pour augmenter au maximum la valeur de votre maison. La réponse revient souvent aux cuisines et aux salles de bains. Mais il ne s’agit pas seulement d’échanger des appareils. Il s’agit de mise en page et de flux.
Pour ceux qui cherchent à entrer sur le marché sans acheter directement, le fonctionnement de la location avec option d’achat est une alternative viable. Il vous permet de constituer des capitaux propres tout en louant. C’est un chemin plus lent. Mais cela vous permet de rester dans le jeu.
L’immobilier est aussi un sport d’équipe. Le fonctionnement des clubs d’investissement immobilier vous montre que vous n’êtes pas obligé de faire cavalier seul. La mise en commun des ressources réduit les risques. Cela répartit la charge.
Ressources pratiques et liens avec l’industrie
Lorsque vous êtes prêt à agir, il est important de savoir où chercher.
Si vous réfléchissez aux meilleures stratégies de retournement de maison, regardez les données. Les tendances New House Flip montrent que la vitesse est primordiale. Plus une propriété reste longtemps en place, plus elle perd de l’argent.
La Association nationale des constructeurs d’habitations fournit des normes. Ils placent la barre en matière de qualité et de sécurité. Si vous le faites vous-même, vous devez toujours vous en tenir à leurs critères.
Des ressources en ligne telles que Foreclosure.com et Reotrans.com proposent des données de marché. Vous devez savoir où se trouvent les propriétés en difficulté. Il faut savoir où les prix ont atteint leur plus bas niveau.
D’où proviennent les informations
La crédibilité compte dans cet espace.
Les idées sur les meilleures techniques de retournement de maison proviennent de vétérans de l’industrie. Les données sur les saisies proviennent de Foreclosure.com.
Des études de cas spécifiques offrent des leçons difficiles. Jennifer Hiller a écrit sur les diamants bruts dans le San Antonio Express-News. Elle a examiné les propriétés qui nécessitaient de sérieux travaux.
Barbara Kiviat a couvert le buste frappe à la maison dans Time. Il s’agissait d’un regard sur l’impact de la récession sur les familles.
Noelle Knox a souligné 10 erreurs qui ont fait basculer pour USA Today. Ce sont les erreurs
