O preço de listagem diz $ 300.000. Você está pré-aprovado para esse valor exato. Parece um negócio fechado até que a avaliação volte mais baixa.
Este é o momento que a maioria dos compradores teme. O banco não lhe emprestará mais do que o valor real da casa. Se o avaliador avaliar a propriedade em US$ 200.000 em vez de US$ 300.000, você acabou de encontrar um grande obstáculo em seu financiamento hipotecário.
Uma avaliação residencial não é uma sugestão. É a opinião certificada de um profissional licenciado pelo estado. Seu trabalho é determinar o valor justo de mercado da propriedade. Este processo protege o credor de comprar um ativo perdedor. Também protege você. Você não quer pagar US$ 300.000 por uma casa que vale apenas US$ 200.000 porque se apaixonou pelos armários da cozinha.
Avaliação vs. Inspeção
Não confunda esses dois processos. Eles servem a propósitos completamente diferentes.
Uma avaliação residencial determina o valor. Ele não verifica segurança ou funcionalidade. Um avaliador pode olhar para o telhado e notar que parece antigo. Eles não vão subir lá para verificar se há vazamentos. Eles não testarão seu sistema HVAC. Eles não inspecionarão o encanamento para ver se ele atende ao código atual.
Esse é o trabalho de um inspetor residencial.
Você precisa de um inspetor experiente para descobrir problemas ocultos. Pense em problemas estruturais, fiação defeituosa ou mofo. Esses são os pesadelos caros que podem esgotar suas economias após o fechamento. Um avaliador vê a condição da casa. Um inspetor diagnostica a saúde da casa.
“A avaliação de uma casa é um fator prático em uma decisão que muitas vezes é emocional para o comprador.”
O que o avaliador realmente procura
Os avaliadores usam métodos específicos para avaliar propriedades. Eles não adivinham. Eles analisam vendas comparáveis na vizinhança. Eles examinam a metragem quadrada. Eles observam a condição do interior e do exterior.
Mas e os detalhes que estressam os proprietários?
A louça suja na pia diminuirá o valor da sua casa? Geralmente, não. Os avaliadores analisam a estrutura e os dados de mercado. Eles não se importam com sua desordem. Um porão úmido pode ser outra história. Se houver danos visíveis causados pela água ou mofo, isso afetará o valor. Sinaliza risco estrutural.
Onde os avaliadores obtêm seus dados? Eles extraem registros públicos e vendas recentes de casas semelhantes. Eles dirigem pela vizinhança. Eles observam o desempenho do mercado imobiliário local no momento.
E se a avaliação for baixa?
Se o número for inferior ao preço do contrato, o negócio não será automaticamente encerrado. Mas é complicado.
O credor financiará apenas até o valor de avaliação. Você deve encontrar a diferença em dinheiro. Ou você pode renegociar o preço com o vendedor. Ou você pode ir embora se o contrato permitir.
Compreender como isso funciona é importante. Você precisa saber por que o valor caiu. Foi a condição? A localização? Ou apenas uma venda comparável ruim? Conhecer o método por trás da loucura ajuda você a decidir seu próximo passo.
A seguir detalharemos os métodos de avaliação específicos. Também abordaremos os mitos que circulam sobre o que afeta o valor da sua casa.
Os credores não acreditam apenas na sua palavra quanto ao preço. Eles precisam de uma avaliação independente. Isso os protege. Ele protege você também.
Você paga por este serviço. Geralmente custa cerca de US $ 300, embora propriedades caras custem mais. Você entrega o dinheiro no fechamento. É uma despesa do mutuário, mesmo que o banco exija o relatório.
O avaliador deve ser aprovado pelo credor. Isso cria consistência. Ele garante que a pessoa que segura a caneta seja licenciada e certificada. Você fica tranquilo sabendo que o número não vem de uma fonte aleatória.
Os dois principais métodos de avaliação
Como eles chegam ao número? Existem duas abordagens principais para imóveis residenciais.
A abordagem de comparação de vendas é o padrão. O avaliador encontra três ou quatro casas semelhantes que foram vendidas recentemente nas proximidades. Estes são seus comparáveis ou comps. Eles olham para o tamanho do lote. Metragem quadrada, finalizada e inacabada. Idade e estilo. Garagens. Lareiras. Cada recurso é avaliado.
A abordagem de custo se aplica mais a novas construções. Analisa os custos de reprodução. Quanto custaria reconstruir a estrutura do zero se ela pegasse fogo? Depois eles somam o valor do terreno. Eles subtraem a depreciação. O resultado é o valor estimado.
Dentro do Relatório de Avaliação
Os dados vêm de todos os lugares. Registros do tribunal do condado. Relatórios de serviço de listagem múltipla local. Mas tudo começa com uma inspeção física. Por dentro e por fora.
O documento final é detalhado. Inclui:
- A lógica por trás da determinação do valor
- Estado da casa e instalações permanentes
- Detalhes sobre melhorias e materiais utilizados
- Avisos sobre problemas estruturais, como porões úmidos ou fundações rachadas
- Notas sobre o bairro – novos empreendimentos ou áreas rurais
- Tendências recentes do mercado que podem alterar o valor
- Uma análise comparativa de mercado para apoiar a conclusão
- Mapas, fotos e esboços
Se você quiser ver os dados brutos, consulte o formulário de avaliação de propriedades do Freddie Mac. Freddie Mac é um player importante em hipotecas residenciais. Se alguma coisa no relatório o confundir, pergunte ao avaliador. Obtenha esclarecimentos.
O que realmente importa (e o que não importa)
É aqui que as pessoas tropeçam. Um mito comum é que a apelação do freio ou a organização geral aumentam o valor.
A manutenção é importante. Um imóvel bem cuidado sinaliza cuidado. Mas o avaliador não está olhando para a louça suja na pia. Eles não se importam se a grama precisa ser cortada. Essas coisas não alteram o valor fundamental do ativo.
A figura avalia o pacote total. A casa. Estruturas permanentes. A terra abaixo dela. Este número define o seu limite de empréstimo. O credor não emprestará mais do que o valor de avaliação.
Recuperando-se de uma avaliação baixa
Você recebe o relatório de volta. A casa dos seus sonhos está avaliada em $ 249.000. O preço pedido era de US$ 300 mil. Isso é uma diferença de $ 51.000.
O credor não cobrirá a diferença. Então, o que acontece a seguir?
Você tem opções. O primeiro é simples. Renegocie o preço de compra com o vendedor. Se acreditarem que o mercado apoia o seu preço, poderão ceder. Um preço mais baixo fecha a lacuna.
Se o vendedor não se mudar, você mesmo poderá cobrir a diferença. Traga dinheiro extra para a mesa de encerramento. Isso geralmente é chamado de “dinheiro para fechar”. Você paga a diferença do próprio bolso. Funciona, mas esgota suas economias.
Você também pode contestar a avaliação. O avaliador perdeu alguma chave comparável? Eles ignoraram uma atualização recente que você fez? Você pode fornecer dados. Novos dados de vendas. Prova de melhorias. O credor pode solicitar uma segunda opinião ou uma revisão. Não é garantido que o número mude, mas vale a pena tentar se você tiver evidências concretas.
Outro caminho está indo embora. Se o vendedor não baixar o preço e você não puder pagar a diferença, você sai. Você usa sua contingência de inspeção (se aplicável) ou sua contingência de financiamento para recuperar seu dinheiro sério. Nenhum dano causado.
Às vezes, o mercado está mais aquecido do que a avaliação reflete. No mercado vendedor, os preços mudam rapidamente. Atraso nas avaliações. Você está preso no meio.
Também existe a opção de contratar um segundo avaliador. Alguns credores permitem isso se houver um erro claro. Custa mais. Isso leva tempo. Mas se você tiver certeza de que o primeiro número está errado, pode ser necessário.
E se você comprar a casa mesmo assim e vendê-la mais tarde por mais? Isso é uma aposta. Você está apostando no mercado. Nem sempre é seguro.
A chave é entender a avaliação antes de entrar no buraco. Conheça suas composições. Conheça a abordagem de custo. Saiba o que o avaliador vê.
Uma avaliação baixa não é o fim do negócio. É um ponto crucial. Você pode ajustar. Você pode pagar mais. Você pode ir embora.
Mas você tem que decidir. Rápido. Tempo é dinheiro. E os credores estão de olho no relógio.
O vendedor o listou por $ 300.000. O avaliador do banco estimou o valor em US$ 249 mil.
Isso é um buraco de US$ 51 mil no chão.
Para você, comprador, isso é uma má notícia. O credor não financiará com base no preço mais alto. Financiam com base no valor de avaliação. Se a casa não valer o que você concordou em pagar, o valor do empréstimo cai. De repente, você está diante de uma enorme lacuna entre sua hipoteca e o preço de compra.
O acordo morreu?
Não necessariamente. Mas você precisa agir rápido.
Por que o valor caiu?
Primeiro, não entre em pânico. Veja por que o número é baixo.
Às vezes é corrigível. O avaliador notou janelas quebradas? Guarnição podre? Um telhado vazando? Estas são questões de manutenção. Se o vendedor puder consertá-los, você poderá solicitar uma reconsideração de valor. O avaliador pode voltar e aumentar o número se esses defeitos visíveis forem corrigidos.
Se o valor baixo for devido ao avaliador não conhecer o bairro ou perder atualizações recentes, você tem opções.
Suas opções quando avaliadas como baixas
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Solicite uma segunda avaliação
Isso tem um custo extra. Você vai pagar por isso. Mas se o primeiro cara fosse um novato ou não estivesse familiarizado com as composições locais, uma segunda opinião poderia salvar o negócio. Certifique-se de que o novo avaliador esteja na lista de aprovados do seu credor. Não escolha qualquer um. -
Reclamação ao Estado
Se tiver a certeza de que a primeira avaliação foi malfeita e o avaliador se recusou a ouvir as suas provas, registe uma reclamação junto da agência de licenciamento do seu estado. É uma opção nuclear. Use-o apenas se tiver provas de que eles erraram. -
Negociar com o Vendedor
O credor fica preso até que alguém se mova. - O vendedor reduz o preço: Eles aceitam US$ 249.000.
- O vendedor possui uma segunda hipoteca: Eles lhe emprestam a diferença. Arriscado para eles, mas possível.
- Você paga em dinheiro: Você cobre a diferença de US$ 51.000 do próprio bolso. Você pode pagar?
A rede de segurança para contingências de empréstimos
Se as negociações falharem, você não estará fadado a perder seu depósito.
Veja seu contrato de compra. É quase certo que há uma contingência de empréstimo. Esta cláusula diz: Se eu não conseguir financiamento para esta propriedade nestes termos, receberei meu dinheiro de volta.
Se a avaliação for muito baixa e ninguém conseguir preencher a lacuna, você cancela. Você vai embora. Você fica com seu dinheiro sério. É a sua rampa de saída.
Vale a pena uma avaliação?
Sim.
Não é apenas uma taxa. É proteção.
Sem ele, você poderia comprar uma casa por US$ 300.000, que na verdade vale US$ 249.000. Você estaria pagando a mais imediatamente. A avaliação força uma verificação da realidade. Isso garante que você não caia em uma armadilha de patrimônio líquido negativo antes mesmo de virar a chave.
Como as avaliações residenciais realmente funcionam
As pessoas ficam confusas aqui. Vamos esclarecer isso.
Tudo começa com a inspeção.
O avaliador entra e sai. Eles analisam a condição, o tamanho e os recursos. Eles não apenas adivinham.
É uma opinião profissional.
Este não é um algoritmo de computador. É um ser humano certificado e licenciado pelo estado dando sua opinião de especialista. Eles comparam sua casa com outras semelhantes vendidas recentemente (comps).
O Mito Zillow
Você acha que Zillow sabe quanto vale a sua casa?
Isso não acontece.
As estimativas Zillow (Zestimates) são úteis para uma estimativa. Elas não são avaliações precisas. Eles sentem falta das complexidades do mercado. Eles não conseguem ver que o porão inundou no mês passado ou que a casa do vizinho é uma monstruosidade. Não use o Zillow para determinar sua oferta. Use-o para iniciar uma conversa.
O que está incluído no valor?
O valor avaliado abrange:
* A própria casa.
* Estruturas permanentes (garagens, galpões se anexos).
* O terreno onde fica.
Este número determina o seu empréstimo. Avaliação mais alta = empréstimo mais alto. Avaliação mais baixa = empréstimo menor.
A bagunça importa?
Pare de se preocupar com a louça suja.
É um mito que a apelação do freio ou uma pia arrumada influenciam o número final. Sim, a manutenção é importante. Um deck podre diminui o valor. Um gramado limpo e bem cuidado ajuda.
Mas o avaliador não é um inspetor residencial que avalia sua limpeza. Eles estão olhando para a integridade estrutural e comparáveis no mercado. Eles não deduzirão US$ 500 porque seu sofá é feio.
O lado mais sombrio das avaliações
Não podemos falar de avaliações sem mencionar o colapso de 2008.
O Washington Mutual foi acusado de pressionar avaliadores a inflacionar valores. Mais empréstimos. Mais bolhas. Mais acidente.
Em resposta, a Fannie Mae e o Freddie Mac mudaram as regras. A partir de 2009, eles só compraram hipotecas de credores usando avaliadores independentes.
Esses avaliadores devem seguir o Código de Conduta de Avaliação de Residências. O objetivo? Pare a inflação. Pare a manipulação. Mantenha o sistema honesto.
É um sistema projetado para protegê-lo. Mesmo que pareça outro obstáculo. Isso é.
