Il prezzo di listino dice $ 300.000. Sei pre-approvato per quell’importo esatto. Sembra un affare fatto finché la valutazione non torna più bassa.
Questo è il momento che la maggior parte degli acquirenti teme. La banca non ti presterà più del valore reale della casa. Se il perito valuta la proprietà a $ 200.000 invece di $ 300.000, hai appena riscontrato un grosso intoppo nel finanziamento del tuo mutuo.
Una valutazione della casa non è un suggerimento. È il parere certificato di un professionista abilitato allo Stato. Il loro compito è determinare il valore equo di mercato della proprietà. Questo processo protegge il creditore dall’acquisto di un bene in perdita. Ti protegge anche. Non vuoi pagare $ 300.000 per una casa che vale solo $ 200.000 perché ti sei innamorato dei mobili della cucina.
Valutazione vs. ispezione
Non confondere questi due processi. Servono a scopi completamente diversi.
Una valutazione della casa determina il valore. Non verifica la sicurezza o la funzionalità. Un perito potrebbe dare un’occhiata al tetto e notare che sembra vecchio. Non saliranno lassù per verificare eventuali perdite. Non testeranno il tuo sistema HVAC. Non ispezioneranno l’impianto idraulico per vedere se soddisfa il codice attuale.
Questo è il lavoro di un ispettore domestico.
Hai bisogno di un ispettore esperto per scoprire problemi nascosti. Pensa a problemi strutturali, cablaggi difettosi o muffe. Questi sono gli incubi costosi che possono prosciugare i tuoi risparmi dopo la chiusura. Un perito vede le condizioni della casa. Un ispettore diagnostica la salute della casa.
“La valutazione della casa è un fattore concreto in una decisione che spesso è emotiva per l’acquirente.”
Cosa cerca effettivamente il perito
I periti utilizzano metodi specifici per valutare la proprietà. Non indovinano. Guardano le vendite comparabili nel quartiere. Esaminano la metratura. Notano le condizioni degli interni e degli esterni.
Ma che dire dei dettagli che stressano i proprietari di casa?
I piatti sporchi nel lavandino abbasseranno il valore della tua casa? In generale no. I periti esaminano la struttura e i dati di mercato. A loro non importa del tuo disordine. Un seminterrato bagnato potrebbe essere un’altra storia. Se sono presenti danni visibili dovuti all’acqua o alla muffa, ciò influisce sul valore. Segnala un rischio strutturale.
Dove prendono i dati i periti? Prendono registri pubblici e recenti vendite di case simili. Attraversano il quartiere. Osservano come si sta comportando il mercato immobiliare locale in questo momento.
Cosa succede se la valutazione risulta bassa?
Se il numero è inferiore al prezzo del contratto, l’affare non viene automaticamente concluso. Ma è complicato.
Il mutuante finanzierà solo fino al valore stimato. Devi trovare la differenza in contanti. Oppure puoi rinegoziare il prezzo con il venditore. Oppure puoi andartene se il contratto lo consente.
Capire come funziona è importante. Devi sapere perché il valore è diminuito. Era la condizione? La posizione? O semplicemente una brutta vendita comparabile? Conoscere il metodo dietro questa follia ti aiuta a decidere la tua prossima mossa.
Di seguito analizzeremo i metodi di valutazione specifici. Affronteremo anche i miti che circolano su ciò che influenza il valore della tua casa.
Gli istituti di credito non si limitano a crederti sulla parola per il prezzo. Hanno bisogno di una valutazione indipendente. Questo li protegge. Protegge anche te.
Paghi per questo servizio. Di solito costa circa $ 300, anche se le proprietà costose costano di più. Consegni i soldi alla chiusura. È una spesa del mutuatario, anche se la banca richiede il rapporto.
Il perito deve essere approvato dal mutuante. Questo crea coerenza. Garantisce che la persona che tiene la penna sia autorizzata e certificata. Puoi stare tranquillo sapendo che il numero non proviene da una fonte casuale.
I due principali metodi di valutazione
Come ottengono il numero? Esistono due approcci principali per gli immobili residenziali.
L’approccio comparativo delle vendite è lo standard. Il perito trova tre o quattro case simili vendute di recente nelle vicinanze. Questi sono i tuoi comparabili o comp. Guardano le dimensioni del lotto. Metratura, sia finito che al grezzo. Età e stile. Garage. Caminetti. Ogni caratteristica viene soppesata.
L’approccio basato sui costi si applica maggiormente alle nuove costruzioni. Guarda ai costi di riproduzione. Quanto costerebbe ricostruire la struttura da zero se bruciasse? Poi aggiungono il valore del terreno. Sottraggono gli ammortamenti. Il risultato è il valore stimato.
All’interno del Rapporto di Valutazione
I dati arrivano da ogni parte. Documenti del tribunale della contea. Rapporti del servizio di elenchi multipli locali. Ma inizia con un’ispezione fisica. Dentro e fuori.
Il documento finale è dettagliato. Include:
- La logica dietro la determinazione del valore
- Stato della casa e degli impianti permanenti
- Dettagli sui miglioramenti e sui materiali utilizzati
- Avvertenze su problemi strutturali come scantinati bagnati o fondamenta fessurate
- Note sul quartiere: nuovi sviluppi o superficie rurale
- Recenti tendenze di mercato che potrebbero spostare il valore
- Un’analisi comparativa di mercato per supportare la conclusione
- Mappe, foto e schizzi
Se vuoi vedere i dati grezzi, guarda il modulo di valutazione della proprietà di Freddie Mac. Freddie Mac è uno dei principali attori nel settore dei mutui residenziali. Se qualcosa nel rapporto ti confonde, chiedi al perito. Ottieni chiarimenti.
Cosa conta davvero (e cosa no)
È qui che le persone inciampano. Un mito comune è che l’attrattiva o l’ordine generale aumentino il valore.
La manutenzione è importante. Una proprietà ben tenuta segnala cura. Ma il perito non guarda i tuoi piatti sporchi nel lavandino. A loro non importa se il prato ha bisogno di essere falciato. Queste cose non cambiano il valore fondamentale dell’asset.
La cifra valuta il pacchetto totale. La casa. Strutture permanenti. La terra sottostante. Questo numero imposta il limite del tuo prestito. Il creditore non presterà più del valore stimato.
Riprendersi da una valutazione bassa
Ti verrà restituito il rapporto. La casa dei tuoi sogni viene valutata $ 249.000. Il prezzo richiesto era di $ 300.000. Questo è un divario di $ 51.000.
Il creditore non coprirà la differenza. Quindi cosa succede dopo?
Hai delle opzioni. Il primo è semplice. Rinegoziare il prezzo di acquisto con il venditore. Se credono che il mercato supporti il loro prezzo, potrebbero muoversi. Un prezzo più basso colma il divario.
Se il venditore non si muove, puoi coprire tu stesso la differenza. Porta denaro extra al tavolo di chiusura. Questo è spesso chiamato “contanti per chiudere”. Paghi il divario di tasca tua. Funziona, ma prosciuga i tuoi risparmi.
Puoi anche contestare la valutazione. Al perito è mancata una chiave comparabile? Hanno trascurato un recente aggiornamento che hai effettuato? Puoi fornire dati. Nuovi dati di vendita. Prova di miglioramenti. Il creditore potrebbe ordinare una seconda opinione o una revisione. Non è garantito che il numero venga cambiato, ma vale la pena provare se hai prove concrete.
Un altro percorso si sta allontanando. Se il venditore non abbassa il prezzo e non puoi permetterti il divario, esci. Utilizzi la tua contingenza di ispezione (se applicabile) o la tua contingenza di finanziamento per riavere indietro la tua caparra. Nessun danno fatto.
A volte il mercato è semplicemente più caldo di quanto rifletta la valutazione. Nel mercato di un venditore, i prezzi si muovono rapidamente. Ritardi nelle valutazioni. Sei preso nel mezzo.
C’è anche la possibilità di coinvolgere un secondo perito. Alcuni istituti di credito lo consentono se c’è un errore evidente. Costa di più. Ci vuole tempo. Ma se sei sicuro che il primo numero sia sbagliato, potrebbe essere necessario.
E se comprassi comunque la casa e la rivendessi più tardi? È una scommessa. Stai scommettendo sul mercato. Non è sempre sicuro.
La chiave è comprendere la valutazione prima di finire nel buco. Conosci le tue comp. Conoscere l’approccio basato sui costi. Scopri cosa vede il perito.
Una valutazione bassa non è la fine dell’affare. È un punto cardine. Puoi adattarti. Puoi pagare di più. Puoi andartene.
Ma devi decidere. Veloce. Il tempo è denaro. E i finanziatori stanno guardando l’orologio.
Il venditore lo ha messo in vendita per $ 300.000. Il perito della banca lo ha stimato a $ 249.000.
È un buco da $ 51.000 nel terreno.
Per te, l’acquirente, questa è una brutta notizia. L’istituto di credito non finanzierà in base al prezzo più elevato. Finanziano in base al valore stimato. Se la casa non vale quello che hai accettato di pagare, l’importo del prestito diminuisce. All’improvviso ti trovi di fronte a un enorme divario tra il tuo mutuo e il prezzo di acquisto.
L’accordo è morto?
Non necessariamente. Ma devi agire in fretta.
Perché il valore è diminuito?
Innanzitutto, niente panico. Guarda perché il numero è basso.
A volte è risolvibile. Il perito ha notato che le finestre erano rotte? Finiture marce? Un tetto che perde? Questi sono problemi di manutenzione. Se il venditore riesce a risolverli, puoi chiedere una riconsiderazione del valore. Il perito potrebbe tornare e aumentare il numero se tali difetti visibili vengono corretti.
Se il valore basso è dovuto al fatto che il perito non conosce il quartiere o alla mancanza di aggiornamenti recenti, hai delle opzioni.
Le tue opzioni quando valutate basse
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Ordina una seconda valutazione
Questo costa di più. Lo pagherai. Ma se il primo ragazzo fosse un novellino o del tutto estraneo alle competizioni locali, una seconda opinione potrebbe salvare l’affare. Assicurati che il nuovo perito sia nell’elenco approvato del tuo prestatore. Non scegliere semplicemente nessuno. -
Reclamo allo Stato
Se sei sicuro che la prima valutazione sia stata sciatta e il perito si sia rifiutato di ascoltare le tue prove, presenta un reclamo all’agenzia di licenze del tuo stato. È un’opzione nucleare. Usalo solo se hai la prova che hanno sbagliato. -
Negozia con il venditore
Il creditore è bloccato finché qualcuno non si muove. - Il venditore abbassa il prezzo: Accettano $ 249.000.
- Il venditore ha una seconda ipoteca: Ti prestano la differenza. Rischioso per loro, ma possibile.
- Paghi in contanti: copri il divario di $ 51.000 di tasca tua. Puoi permettertelo?
La rete di sicurezza per le contingenze del prestito
Se le trattative falliscono, non sei condannato a perdere il tuo deposito.
Guarda il tuo contratto di acquisto. Quasi certamente ha una contingenza di prestito. Questa clausola dice: Se non riesco a ottenere il finanziamento per questa proprietà a questi termini, mi verranno restituiti i soldi.
Se la valutazione è troppo bassa e nessuno riesce a colmare il divario, si annulla. Te ne vai. Tieni i tuoi soldi sinceri. È la tua rampa di uscita.
Vale la pena fare una valutazione?
SÌ.
Non è solo una tassa. È protezione.
Senza di esso, potresti acquistare una casa per $ 300.000 che in realtà vale $ 249.000. Pagheresti immediatamente più del dovuto. La valutazione impone un controllo della realtà. Ti garantisce di non cadere in una trappola azionaria negativa prima ancora di girare la chiave.
Come funzionano effettivamente le valutazioni immobiliari
Qui la gente si confonde. Facciamo chiarezza.
Inizia con l’ispezione.
Il perito entra ed esce. Esaminano condizioni, dimensioni e caratteristiche. Non si limitano a indovinare.
È un’opinione professionale.
Questo non è un algoritmo informatico. È un essere umano certificato e con licenza statale che fornisce il suo parere esperto. Confrontano la tua casa con quelle simili vendute di recente (comps).
Il mito di Zillow
Pensi che Zillow sappia quanto vale la tua casa?
Non è così.
Le stime Zillow (Zestimates) sono utili per un livello approssimativo. Non sono valutazioni accurate. Perdono le complessità del mercato. Non riescono a vedere che il seminterrato si è allagato il mese scorso o che la casa del vicino è un pugno nell’occhio. Non utilizzare Zillow per determinare la tua offerta. Usalo per iniziare una conversazione.
Cosa è incluso nel valore?
La cifra stimata copre:
* La casa stessa.
* Strutture permanenti (garage, tettoie se annesse).
*Il terreno su cui si trova.
Questo numero determina il tuo prestito. Valutazione più alta = prestito più alto. Valutazione inferiore = prestito minore.
Il disordine è importante?
Smettila di preoccuparti dei piatti sporchi.
È un mito che un freno all’attrattiva o un lavandino ordinato influenzino il numero finale. Sì, la manutenzione è importante. Un mazzo in decomposizione abbassa il valore. Un prato pulito e ben curato aiuta.
Ma il perito non è un ispettore domestico che valuta la tua pulizia. Stanno esaminando l’integrità strutturale e i comparabili del mercato. Non dedurranno $ 500 perché il tuo divano è brutto.
Il lato oscuro delle valutazioni
Non si può parlare di valutazioni senza menzionare il crollo del 2008.
Washington Mutual è stata accusata di fare pressioni sui periti affinché gonfiassero i valori. Più prestiti. Altre bolle. Altro incidente.
In risposta, Fannie Mae e Freddie Mac hanno cambiato le regole. A partire dal 2009, hanno acquistato mutui solo da istituti di credito utilizzando periti indipendenti.
Questi periti devono seguire il Codice di condotta per la valutazione della casa. L’obiettivo? Fermare l’inflazione. Interrompere la manipolazione. Mantieni il sistema onesto.
È un sistema progettato per proteggerti. Anche se sembra un altro ostacolo. È.
