Ошибки покупателей жилья: как составить бюджет на первую ипотеку, не разорившись

16

Вы покупаете дом. Подписываете документы. Отдаете все свои сбережения в качестве первоначального взноса.

А затем приходит настоящий счет.

Владение домом должно быть абсолютной победой. Это знак отличия. Патриотический демонстративный жест. Признак того, что вы наконец-то добились успеха. Но если относиться к этому как к улучшению образа жизни, а не как к финансовому инструменту, это быстро превратится в долговую ловушку быстрее, чем вы успеете произнести «процентная ставка».

Самые страшные кошмары случаются с покупателями, которые покупают жилье впервые. Молодожены, полные энтузиазма начать свою главу жизни в «доме с белым забором», часто бросаются в омут с головой. Они только что прошли через свадьбу; насколько сложным может быть покупка дома? Это же проще простого, верно?

Неверно.

Даже опытные профессионалы тридцати лет, которые отлично разбираются в различиях между 401(k) и IRA, совершают ошибки новичков. Недавние выпускники считают, что владение жильем изначально мудрее, чем аренда, потому что вы не «выбрасываете деньги на ветер». Они пропускают мелкий шрифт. Они игнорируют суровые детали.

Дом — это инвестиция. Долгосрочная. Относитесь к нему соответствующим образом.

Ошибка 10: Отсутствие бюджета на первый ипотечный кредит

Именно здесь умирают мечты. Не потому, что дом плохой. А потому, что математические расчеты никогда не проводились.

Вы думаете, что можете позволить себе дом за 300 000 долларов. Вы смотрите на ежемесячный платеж в калькуляторе. Он кажется управляемым. Вы подписываете строку для подписи.

А затем понимаете, что эта сумма — лишь часть общей стоимости.

Скрытые расходы на владение жильем

Ваш ипотечный платеж — это не ваши общие жилищные расходы. Если вы планируете бюджет только на погашение основной суммы долга и проценты, вы заранее настраиваете себя на провал. Вам необходимо учитывать все, что обеспечивает крышу над головой и свет в доме.

Вот что вы забываете включить в свой бюджет:

  • Налог на недвижимость: Он может резко вырасти в зависимости от вашего местоположения. Он не является фиксированным навсегда.
  • Страхование жилья: Базовые полисы не покрывают все риски. Зоны наводнений? Землетрясения? За это придется платить дополнительно.
  • Частное ипотечное страхование (PMI): Если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%, вы платите эту ежемесячную премию, пока не накопите достаточный объем собственного капитала. Это добавляет сотни долларов к вашему ежемесячному счету.
  • Члены в ассоциации домовладельцев (HOA): Если вы живете в кондоминиуме или в планированном сообществе, эти сборы могут быть значительными, и они только растут.
  • Техническое обслуживание и ремонт: Правило большого пальца составляет 1% от стоимости дома в год. Для дома стоимостью 300 000 долларов это 3 000 долларов в год. Или 250 долларов в месяц. Только на обслуживание.
  • Коммунальные услуги: Отопление, охлаждение, вода, вывоз мусора. Они часто выше, чем в арендованных помещениях.
  • Расходы на закрытие сделки: Выплачиваются авансом, но являются частью начальных требований к наличным средствам. Обычно составляют от 2% до 5% от суммы кредита.

Как составить реалистичный бюджет на ипотеку

Перестаньте смотреть на то, что банк одобряет вам. Начните смотреть на то, что вы можете себе реально позволить.

  1. Получите предварительное одобрение, а не просто предварительную квалификацию: Предварительная квалификация — это догадка. Предварительное одобрение — это обязательство. Знайте свою точную лимитную сумму.
  2. Добавьте 25% к вашему ежемесячному жилищному платежу:

Покупка дома выглядит как победа на бумаге. Но давайте будем честными. Это не автоматически дешевле аренды. По крайней мере, не сразу. Скорее всего, вы берете кредит. Это означает, что ежемесячные платежи по ипотеке — это только начало. Главная ошибка? Предположение, что вы точно знаете, что можете себе позволить. Скорее всего, вы этого не знаете.

Вам нужно внимательно изучить свои доходы и расходы. Действительно внимательно. Выясните, сколько вы можете платить каждый месяц в течение 15 или 30 лет, не оказавшись в финансовом тупике. Не гадайте. Рассчитайте.

Составьте реальный бюджет

Самое простое решение — бюджет. Запишите все. Все доходы. Заработную плату. Инвестиции. Затем запишите все расходы. Аренду. Продукты. Стрижки. Да, даже латте.

Выразите это в ежемесячных терминах. Посмотрите, что приходит и что уходит. Но один месяц — это просто снимок. Он может вводить в заблуждение. Посмотрите на три или четыре месяца. Это выявит расходы, которые не происходят каждый месяц. Отпуска. Дни рождения. Свадебные подарки. Эти расходы быстро накапливаются.

Изучите данные. Вы можете обнаружить привычки, которые игнорировали. Я трачу деньги на кофе? Это осознание часто останавливает людей прямо там. Они решают больше экономить перед покупкой.

Не недооценивайте изменение привычек. Будьте реалистичны. Вы не откажетесь от всех излишеств. Но вы можете сократить лишние траты.

Определите «нужное» против «хочу»

Добавьте список в свой бюджет. Что вам нужно в доме? Сколько спален? Какой район? Расставьте их по приоритетам. Приоритет номер один. Приоритет номер два.

Этот список. В сочетании с анализом вашего бюджета. Определяет реалистичный ценовой диапазон. Это не дает вам влюбиться в дом, который вы на самом деле не можете себе позволить.

Бюджетирование кажется рутиной. Как чистка желобов. Сделайте это игрой. Относитесь к этому как к детективной истории. Куда исчезают ваши деньги? Узнайте. Это единственный способ сохранить их.

Ловушка сравнения с арендой

Многие покупатели пропускают составление бюджета. Они просто смотрят на свою текущую арендную плату. Они говорят: «Моя аренда составляет 1500 долларов. Моя ипотека не может быть больше».

Это опасно. Это неправильно.

Во-первых, в арендную плату включены расходы на обслуживание. Ваш арендодатель платит за сломанную посудомоечную машину. Вы — нет. Когда вы становитесь владельцем, вы платите за сломанную посудомоечную машину. Эти расходы отдельно от вашего ипотечного платежа. Они съедают ваш денежный поток.

Во-вторых, сравнение аренды с ипотекой игнорирует накопление капитала. Аренда — это мертвые деньги. Ипотечные платежи создают капитал. Если вы можете позволить себе больше, узнайте, сколько именно. Не ограничивайте себя. Вы можете упустить дом своей мечты, потому что неправильно провели расчеты.

Учитывайте непредвиденные обстоятельства

Чрезвычайные ситуации случаются. Они всегда случаются. Дорогой счет за ветеринара для семейной собаки. Потеря работы. Протечка крыши.

Когда вы рассчитываете доступность жилья, держите буфер. Не планируйте только на лучший сценарий. Планируйте на худший.

Далее мы поговорим о небольшой проверке, которая может сэкономить вам тысячи долларов и массу головной боли.

Ошибка 9: Отсутствие проверки кредитной истории перед покупкой дома

Школа осталась позади. Вы перестали обращать внимание на оценки. Вы перестали переживать из-за кривой распределения. Но рынок недвижимости имеет свой собственный способ вести подсчет. Трехзначное число стоит между вами и домом вашей мечты. Это не просто показатель. Это страж.

Ваш кредитный рейтинг варьируется от 300 до 850. Он сообщает кредиторам одно: насколько вероятно, что вы вернете им деньги. Им не важна ваша личность. Им важна ваша история. Расчет основывается на ваших кредитных отчетах. Этот документ — карта вашей финансовой жизни. Он отслеживает каждую просроченную оплату. Он перечисляет все открытые вами счета. Он измеряет, как долго эти счета существуют.

Данные поступают от тех, кому вы должны деньги. Коммунальные службы. Эмитенты кредитных карт. Они сообщают данные в кредитные бюро. Три крупнейших из них — это Experian, Equifax и TransUnion. Эти бюро обрабатывают цифры. Они выдают рейтинг. Кредиторы видят этот рейтинг, когда вы подаете заявку на кредит. У них нет времени опрашивать ваших соседей. Они не звонят вашим друзьям, чтобы узнать, надежны ли вы. Они смотрят на данные.

Если данные выглядят плохо, последствия наступают немедленно. Вас могут outright отклонить. Или же вам могут выдать кредит с завышенной процентной ставкой. Эта ставка обойдется вам в тысячи долларов в течение срока действия ипотеки.

Почему важно проверять свой собственный кредитный отчет

«Я не могу изменить прошлое», — говорите вы. «Зачем тогда смотреть?»

Потому что прошлое может вас обманывать.

Исследование показало, что примерно 79 процентов кредитных отчетов содержат те или иные ошибки. Около 25 процентов имеют ошибки, которые серьезно снижают ваш рейтинг. Вы можете ходить и думать, что ваш кредит ужасен, хотя на самом деле он в порядке. Или, что еще хуже, вы можете игнорировать ошибку, полагая, что ее невозможно исправить.

Решение простое. Вы имеете право на бесплатный кредитный отчет каждый год. Перейдите на сайт AnnualCreditReport.com. Не платите за упрощенные пути. Проверьте детали.

Если вы нашли ошибку, вы должны действовать. Федеральная торговая комиссия (FTC) рекомендует связаться с кредитными бюро в письменной форме. Не просто звоните. Пишите. Четко укажите, с чем вы не согласны. Приложите копии документов, подтверждающих вашу позицию. Затем бюро связываются с кредитором. У них есть 30 дней на ответ.

Этот процесс занимает время. Вам нужно начать его задолго до подачи заявки на ипотеку. Дайте себе месяцы на исправление ошибок. Дайте себе время улучшить свой рейтинг. Если вы подождете, пока уже подпишете договор купли-продажи, будет слишком поздно.

Ошибка 8: Непонимание тенденций рынка недвижимости

Проверка кредита открывает вам дверь. Понимание рынка позволяет вам там остаться. Слишком много покупателей упускают из виду общую картину. Они смотрят на процентные ставки и забывают об объеме предложения. Они забывают о сезонных изменениях. Они забывают о местной экономике.

Вам нужно знать, куда движется рынок. Не на следующую неделю. А на следующий квартал.

Посмотрите на среднюю цену продажи в вашем целевом районе. Она растет? Она выходит на плато? Проверьте количество дней на рынке. Если дома продаются в течение 60 дней, у вас есть преимущество. Если они продаются за три дня, вы находитесь на рынке продавца.

Эти знания меняют вашу стратегию. На горячем рынке вам, возможно, придется отказаться от условий-контрпредложений. На холодном рынке вы можете требовать ремонта. Вы не сможете принимать разумные решения, если действуете вслепую.

Сочетайте подготовку по кредитам с исследованием рынка. Исправляйте ошибки. Запрашивайте отчеты. Следите за тенденциями. И только тогда, когда вы сделаете это, вы делаете шаг в охоту за домом.

У вас могут быть лучшие отчеты об инспекции, идеальные фотографии для презентации объекта и самая разумная цена предложения. Но если у вас нет на столе письма о предварительном одобрении (pre-approval), всё это не имеет значения. Продавцы видят их каждый день. Это разница между «рассматривается» и «договор подписан».

Большинство покупателей путают предварительную квалификацию (pre-qualification) с предварительным одобрением. Это опасная ошибка. Предварительная квалификация — это поверхностный взгляд на ваши финансы. Агент или автоматизированная система могут сказать вам, что вы можете себе позволить. Это отправная точка. Это не гарантия.

Предварительное одобрение — это другое дело. Это условное обязательство от кредитора. Они проверили ваш кредитный рейтинг. Они подтвердили ваш доход. Они изучили ваши активы. Они точно определили, сколько они вам одолжат. Когда продавец видит этот документ, он знает одно: сделка реальна.

Точка зрения продавца

Представьте, что вы получаете два предложения.

Предложение А: на $50 000 выше запрашиваемой цены. Покупатель прошел предварительную квалификацию. Он еще не разговаривал с кредитором. Он надеется на лучшее.

Предложение Б: на $45 000 выше запрашиваемой цены. Покупатель полностью получил предварительное одобрение. Их кредитор рассмотрел их дело и сказал: «Мы готовы профинансировать эту сделку при условии стандартной оценки и инспекции».

Какое предложение вы примете? Если вы не безумно влюблены в более высокую сумму, вы выберете Предложение Б. Почему? Потому что Предложение А имеет высокую вероятность провала. Покупатель может обнаружить проблемы с кредитом, внезапную потерю работы или долг, о котором он не упомянул. Продавец не хочет снимать дом с рынка на несколько недель, чтобы в итоге остаться ни с чем.

На рынке продавца эта динамика жестока. Предложений мало. Спрос высок. Продавцы получают несколько предложений в течение нескольких дней. У них нет времени ждать и проверять, удержится ли финансирование покупателя. Им нужна уверенность.

Как предварительное одобрение меняет вашу стратегию

Получение предварительного одобрения нужно не только для того, чтобы впечатлить продавца. Оно проясняет вашу собственную позицию. Вы перестаете просматривать дома, которые не по карману. Вы перестаете влюбляться в дом, только чтобы позже обнаружить, что не можете позволить себе ежемесячные платежи.

Это также ускоряет процесс закрытия сделки. Поскольку кредитор уже проделал основную работу, ваше фактическое одобрение кредита происходит быстрее. Вы быстрее доходите до стола для подписания документов. Это привлекательно для продавцов, которые, возможно, тоже ждут возможности купить свой следующий дом.

Где получить предварительное одобрение

У вас есть варианты. Вы можете обратиться в свой банк. Вы можете использовать кредитный союз. Или вы можете работать с ипотечным брокером.

Банки — это традиционный вариант. Они могут предложить более низкие ставки, если вы являетесь их действующим клиентом. Кредитные союзы часто имеют более низкие комиссии. Брокеры могут искать для вас лучшие условия, но их ставки могут быть немного выше.

Не ждите, пока найдете идеальный дом, чтобы начать этот процесс. Начните сейчас. Подготовьте свои документы.

Необходимые документы:
— Формы W-2 за последние два года
— Недавние расчетные листки (pay stubs)
— Выписки из банковских счетов за последние два месяца
— Налоговые декларации
— Подтверждение любых крупных депозитов (письма о подарке, документы о продаже активов)

Кредиторы хотят видеть стабильность. Они хотят знать, что вы внезапно не потратили $10 000 на новую лодку и не исчерпали лимит по кредитным картам. Держите свою финансовую жизнь скучной до завершения сделки.

Риск ожидания

Некоторые покупатели думают, что могут подождать, пока найдут дом, чтобы подать заявку на кредит. Это ошибка. Процентные ставки меняются ежедневно. Ваша финансовая ситуация может измениться. Платеж за новую машину или медицинский счет могут выбить вас из вашего ценового диапазона.

Если вы ждете, вы теряете рычаги влияния. Вы реагируете на рынок, вместо того чтобы контролировать его. Письмо о предварительном одобрении дает вам силу. Оно говорит продавцу: «Я серьезен. Я готов. Давайте сделаем это».

Переговорная сила

Предварительное одобрение также помогает в переговорах. Если вы покупаете на рынке покупателя, у вас больше возможностей просить о кредитных скидках. Но даже в этом случае продавцы предпочитают покупателей с подтвержденным финансированием. Если вы покупатель за наличные, у вас есть другое преимущество. Но большинство людей не являются покупателями за наличные.

Если вы конкурируете с кем-то еще, ваше предварительное одобрение — ваш щит. Оно защищает вас от отклонения без причины. Оно показывает, что вы покупатель с низким уровнем риска.

Не упускайте детали

Проверьте дату истечения срока действия вашего письма о предварительном одобрении. Обычно они действительны в течение 60–90 дней. Если вы начнете искать слишком рано, вам, возможно, придется продлить его. Кредиторы могут потребовать обновленные документы, если процесс затягивается.

Держите вашего кредитора в курсе событий. Если вы смените работу, купите машину или совершите крупную покупку, сообщите им. Не скрывайте этого. Им нужно подтвердить всё до дня подписания.

Рынок недвижимости меняется. Процентные ставки растут. Цены колеблются. В такой обстановке быть неподготовленным — это роскошь, которую вы не можете себе позволить. Получите письмо. Положите его в задний карман. Используйте его, чтобы выиграть дом, который хотите.

Но помните, предварительное одобрение — это только начало. Оно открывает дверь. Оно не

Перестаньте притворяться, что сможете разобраться с ипотекой после того, как уже выбрали шторы. Это ловушка. Даже если ваш кредитный рейтинг безупречен, отсутствие подготовки к получению кредита на раннем этапе обойдется вам дорого.

Попробуйте на секунду посмотреть на ситуацию глазами продавца. У вас есть три предложения. Одно выглядит блестящим и высоким. Другое — надежным и подтвержденным. Какое вы выберете? Вы выберете то, которое не развалится через три недели.

Продавцы ненавидят риски. Подозрительно высокое предложение — это красный флаг, а не зеленый свет. Если ваше финансирование рухнет в последний момент, продавец потратит впустую месяцы маркетинга, показов и переговоров. Они предпочтут взять немного более низкое предложение от покупателя, у которого действительно есть деньги.

Именно поэтому агенты по недвижимости часто отказываются даже показывать вам дома без письма о предварительном одобрении (pre-approval letter). Это не связано с тем, что они хотят усложнить вам задачу. Это способ отфильтровать мечтателей от реальных покупателей.

Ниже приведено различие между двумя терминами, которые постоянно мелькают в разговорах, и объяснение того, почему один из них имеет бесконечно большее значение.

Предварительно квалифицированный (Pre-Qualified): «Приблизительная» оценка

Предварительная квалификация — это, по сути, самопроверка. Вы сообщаете кредитору свои доходы, активы, долги и кредитный рейтинг. Они просчитывают цифры. Они дают вам число.

Это бесплатно. Это быстро. Это также в значительной степени ненадежно.

Почему? Потому что данные предоставляете именно вы. Если вы забыли упомянуть платеж по студенческому кредиту или округлили свой доход в большую сторону, число будет неверным. Продавцы знают об этом. Видя письмо о предварительной квалификации, они думают: «Хорошо, этот человек думает, что может себе это позволить. Удачи с этим».

Это не дает никакого конкурентного преимущества. В ситуации с несколькими предложениями покупатель, прошедший предварительную квалификацию, остается незамеченным.

Предварительно одобренный (Pre-Approved): Официальное «зеленое освещение»

Предварительное одобрение — это другое дело. Это официальный процесс. Вы предоставляете документы. Платежные ведомости. Формы W-2. Выписки из банков. Кредитор проверяет все. Он запрашивает вашу кредитную историю. Он сам просчитывает цифры.

Результатом является письмо, в котором точно указано, сколько вы можете занять, при соблюдении определенных условий (таких как оценка стоимости недвижимости и проверка заголовка права собственности).

Гарантирует ли это получение кредита? Нет. Кредитор все еще может отказаться от сделки, если оценка стоимости дома окажется низкой или если ваше финансовое положение изменится между одобрением и закрытием сделки. Но для продавца это максимально близкое к гарантии значение. Это демонстрирует дисциплину. Это подтверждает серьезность намерений.

Почему это письмо помогает вам купить дом

Получение предварительного одобрения не бесплатно. Вы можете заплатить несколько сотен долларов за комиссию за заявку или проверку кредитной истории.

Стоит ли оно того? Абсолютно.

Это письмо ставит вас на одну игровую площадку с покупателями, предлагающими оплату наличными. Оно сигнализирует агенту по листингу о том, что вы серьезны, проверены и представляете низкий риск. Когда продавцу приходится выбирать между вашим подтвержденным предложением и другим предложением без обеспеченного финансирования, выбор очевиден.

Вы обеспечиваете себе покупку дома. Вы избегаете позора быть покупателем, который не смог закрыть сделку. Вы продолжаете движение вперед.

Но покупка дома — это только половина дела.

Ошибка 6: Не учитывается потенциал перепродажи дома

Вы только что подписали документы. У вас в руках ключи. Сделка закрыта. Немедленный стресс отступает, уступая место внезапному, тяжелому ощущению постоянства. Вы чувствуете себя обязанными остаться.

Но жизнь редко следует по написанному сценарию.

Перевод на работу через три года. Кризис со здоровьем. Изменение в отношениях. Реальность такова, что ваш первый дом — это актив, а не просто убежище. Игнорирование потенциала перепродажи из-за любви к паркетным полам — это финансовая игра в рулетку.

Мышление следующего покупателя

Когда вы стоите в пустой гостиной, смотрите не только на то, как хотите жить там вы. Посмотрите на то, как захотят жить там другие.

Это самая сложная часть инвестиций. Вам может не нравиться идея трех ванных комнат в скромной планировке с двумя спальнями. Это кажется пустой тратой пространства. Но следующий покупатель? Он увидит в этом необходимость. Большой двор? Вы можете предпочесть террасу, не требующую ухода. Следующему покупателю нужно, чтобы собака могла бегать.

Цель — не найти дом, который подходит вашему текущему настроению. Цель — найти дом, который подойдет самой широкой аудитории будущих покупателей.

Контекст важнее эстетики. Тот завод, гудящий внизу по улице? У вас есть шумоподавляющие наушники. У будущего покупателя с новорожденным их может не быть. Те застройщики, планирующие построить жилой комплекс рядом? Это может улучшить местную инфраструктуру, а может полностью убить атмосферу тишины. Проверьте муниципальные записи. Ищите изменения в зональном планировании.

Фантом перепродажи

Если вы посмотрели слишком много шоу HGTV, вы, вероятно, верите, что покупка дома, требующего ремонта, и его продажа через шесть месяцев — это схема быстрого обогащения.

Это не так.

Перепродажа домов — это бизнес с крайне тонкой маржой. Он непредсказуем. Материалы обходятся дороже, чем вы думаете. Разрешительная документация задерживает проекты. Непредвиденная гниль или проблемы с проводкой появляются за каждой стеной. Для непрофессионала риск остаться в плюсе невелик.

Не рассчитывайте на рост стоимости. Не предполагайте, что потому что рынок был горячим в прошлом году, он будет горячим в следующем году, когда вы решите уехать. Вы принимаете риск с момента покупки. Относитесь к этому как к риску.

Ошибка 5: Слепое следование советам вашего риэлтора

Риэлторы — это продавцы. Их комиссия привязана к закрытию сделки, а не к вашему долгосрочному удовлетворению. Их обучают выделять преимущества и скрывать недостатки. Они не финансовые советники. Они не инспекторы недвижимости. Они не историки районов.

Вам нужен их доступ к MLS (Multiple Listing Service). Вам нужны их знания о процессе оформления контракта. Но не воспринимайте их мнение о стоимости как непреложную истину.

Как самостоятельно проверить стоимость недвижимости

Полагаться исключительно на сравнительный рыночный анализ (CMA) риэлтора — ошибка. Вам нужно выполнить работу самостоятельно.

  1. Проверяйте недавние продажи, а не только текущие объявления: Объявления показывают, чего хотят продавцы. Завершенные продажи показывают, сколько заплатили покупатели. Ищите дома, проданные за последние 90 дней в радиусе полумили.
  2. Анализируйте количество дней на рынке: Если аналогичные дома висят на рынке 60+ дней, цена слишком высока. Риэлтор может сказать вам: «Ему просто нужно больше маркетинга». Рынок говорит вам об обратном.
  3. **Проверяйте

Покупка дома — это финансовое минное поле.初次购房者既要应对信用评分、市场波动和closing costs（закрытие сделки），又要努力保持理智。难怪他们把房地产经纪人视为 спасатели (спасители).

Но у спасателей есть свои интересы.

Слепо доверять покупателю — ошибка. Вам нужно понимать, кто находится в комнате с вами и за что им платят. Не все агенты одинаковы. Некоторые работают на продавца. Некоторые работают на вас. Некоторые пытаются работать на обе стороны, что часто является рецептом катастрофы.

Знайте, на чьей стороне находится агент

Вы столкнетесь с тремя основными типами агентов. Понимание разницы защитит ваш кошелек.

Агенты продавца (Seller’s Agents)
Это самый распространенный тип. Домовладелец нанимает их. Их цель — получить самую высокую цену как можно быстрее. Они будут подчеркивать преимущества гранитных столешниц и игнорировать повреждения от воды в подвале. Они не обязаны сообщать вам, почему продавец переезжает. Это переезд по работе? Развод? Финансовые трудности? Агент, скорее всего, не раскроет эту информацию, если это не поможет закрыть сделку. Никогда не сообщайте агенту продавца свою максимальную цену. Он использует это число, чтобы зафиксировать позицию в переговорах.

Агенты покупателя (Buyer’s Agents)
Если вы нанимаете агента покупателя, его задача — найти вам дом, а не просто продать недвижимость. Он должен защищать ваши интересы. Но не все агенты покупателя хороши. Проведите собеседование с несколькими кандидатами. Спросите об их опыте. Избегайте тех, кто рано предлагает подписать долгосрочный эксклюзивный контракт. Вам нужна гибкость. Вам нужна компетентность.

Двойные агенты (Dual Agents)
Это рискованно. Двойной агент представляет интересы как покупателя, так и продавца в одной сделке. Он не может передавать конфиденциальную информацию между сторонами, но также не может полностью защищать вас против продавца. Он оказывается в середине. Во многих случаях вам лучше иметь агента, который работает исключительно на вас.

Устные соглашения не являются контрактами

Здесь вступают в игру эмоции. Агент говорит: «Не волнуйтесь, продавец примет эту цену». Продавец говорит: «Я добавлю стиральную и сушильную машины, если вы подпишете сегодня».

Рукопожатия в недвижимости ничего не значат.

Устные соглашения легко забываются. Их легко отрицать. Они не имеют силы ни в одном суде, если дела идут плохо. Если это не записано, этого не было.

Как защититься от плохих советов

Агенты не являются экспертами по личным финансам. Они могут дать вам совет по финансированию, который звучит привлекательно, но игнорирует вашу долгосрочную стабильность. Относитесь к этому скептически. Проконсультируйтесь с кредитным специалистом (лэндером). Проконсультируйтесь с финансовым советником.

Кроме того, держите свои карты близко к груди. Не раскрывайте свою отчаянную нужду. Не раскрывайте свою максимальную сумму. Чем больше у вас рычагов влияния, тем лучше ваша позиция.

Почему вам нужно письменное подтверждение каждой детали

Каждое обещание должно быть задокументировано.

  • Цена: Окончательная согласованная цена предложения.
  • Включенное имущество: Бытовая техника, fixtures (крепления/светильники) или личное имущество, передаваемое вместе с продажей.
  • Сроки: Даты закрытия сделки, сроки инспекции и условия финансирования.
  • Ремонт: Кто за что платит? Какая работа должна быть завершена до закрытия сделки?

Если агент говорит: «Всё улажено», попросите электронное письмо. Попросите приложение (addendum). Попросите пересмотренный договор купли-продажи.

Какие документы следует тщательно изучать?

Не подписывайте всё, что вам подсовывают. Просматривайте договор купли-продажи построчно. Ищите скрытые комиссии. Проверяйте условия (contingencies). Если вы пропустите пункт о периоде инспекции, вы можете остаться с неисправным домом.

Где найти надежное представительство

Ищите агентов с последовательными положительными отзывами. Просите рекомендации. Четко ли они общаются? Быстро ли они отвечают? Они подталкивают к принятию решений или дают вам время?

Хороший агент покупателя проведет вас через процесс. Он предупредит о плохих районах. Он заметит структурные проблемы. Он будет жестко торговаться. Но он не сможет этого сделать, если вы относитесь к нему как к другу, а не как к профессионалу.

Сравнение: Агент покупателя против Агента продавца

| Характеристика | Агент продавца

Иллюзия безопасности

Вы выполнили всю подготовительную работу. Вы получили предварительное одобрение кредита. Вы нашли подходящее жилье. Вы сделали предложение, настолько убедительное, что оно буквально кричало о вашей искренности. После некоторых торгов вам звонят. Продавец соглашается.

Вы вскрываете шампанское. Заказываете коробки для переезда. Рассказываете друзьям.

Но уже через двадцать четыре часа вы снова стоите в гостиной. Документы не оформлены. Сделка сорвалась. Почему? Потому что пока вы праздновали, появился другой покупатель с более высокой ценой. Продавец принял новое предложение.

Вы попались на самую старую ловушку в сфере недвижимости. Вы доверились словам.

Устные обещания ничего не стоят

Устные договоренности в сфере недвижимости не имеют юридической силы. Они подобны ветру — исчезают, когда рынок меняется или когда начинает действовать жадность. У вас практически нет законных возможностей оспорить отказ, если до подписания договора кто-то передумает.

Это правило распространяется на всех участников сделки, включая вашего агента.

Если вы нанимаете покупателя агента, не начинайте осмотр жилья, пока у вас на руках не будет подписанного соглашения о представительстве интересов покупателя. Это не просто бюрократия. Это ваша защита.

В договоре должно быть четко указано, что ваши финансовые ограничения и стратегия переговоров остаются конфиденциальными. Без этого пункта нечестный агент может передать вашу максимальную сумму бюджета команде продавца, чтобы вынудить вас предложить более высокую цену.

Также в договоре должно быть четко прописано вознаграждение агента. Если вы найдете жилье самостоятельно, без помощи агента, вы не должны выплачивать ему комиссионные.

Скрытые расходы при покупке дома

Если предположить, что продавец сдержит свое слово, вы сможете продолжить сделку. Но цена дома — это только начало.

Как только начинается проверка состояния объекта (инспекция), начинаются реальные финансовые потери.

Ошибка №3 заключается в забывчивости относительно скрытых расходов при покупке дома.

Цена покупки фиксирована. Закрытые расходы, инспекция, оценка стоимости и потенциальный ремонт — это переменные величины. Они быстро накапливаются.

Если вы успешно прошли этап принятия предложения, возможно, вам кажется, что самое сложное позади. Это не так. Стол закрытия сделки — это момент, когда приходит время платить по счетам, и легко оказаться застигнутым врасплох огромным количеством комиссий, ожидающих вас.

Покупатели, делающие первую покупку, часто полагают, что имеет значение только цена покупки. Это не так. Расходы при закрытии сделки могут составлять до 5% от общей цены покупки. Это не мелочь. Это тысячи долларов, уходящие на административные издержки еще до того, как вы возьмете ключи.

Вам необходимо закладывать в бюджет конкретные статьи расходов, которые будут взиматься кредиторами и третьими сторонами. Вот за что вам действительно придется заплатить.

Комиссии, которых нельзя избежать

Кредиторы избегают рисков. Им нужны доказательства того, что вы не берете в долг под недвижимость, стоимость которой ниже суммы кредита. Здесь вступает в силу комиссия за оценку.

Если вы вносите $700 000 за дом, банку нужно, чтобы независимая третья сторона подтвердила, что дом действительно стоит $700 000. Вы платите оценщику. Вы не можете договориться об этой комиссии.

Затем идет бумажная волокита.

  • Комиссия за кредитный отчет : Вы можете проверить свой кредитный рейтинг бесплатно. Ваш кредитор — нет. Они взимают с вас плату за запрос отчета и проверку данных.
  • Комиссия за подачу заявки на кредит : Она покрывает административные расходы на обработку вашего дела. Она отделена от проверки кредитной истории.
  • Комиссия за эскроу : Она оплачивает услуги нейтральной третьей стороны, которая удерживает средства и осуществляет финальный перевод прав собственности. Это гарантирует, что деньги не исчезнут в никуда во время передачи.
  • Комиссия за нотариуса : Каждому основному документу требуется нотариус для заверения подписей. Вы платите за эту услугу.
  • Страхование жилья : Ваш кредитор заставит вас купить это страхование. Если у вас его нет, они купят полис за вас, обычно по более высокой ставке. Ожидайте дополнительных сборов за оформление.

Налог на имущество — это совсем другая история. Если продавец заранее уплатил свои ежегодные налоги, вы должны возместить ему расходы за время, которое он прожил в доме. Это расчет с пропорциональным учетом времени. Хотя проверьте местные законы: в некоторых округах предусмотрены льготы для покупателей, совершающих первую сделку, или для определенных типов недвижимости. Регистрация для получения таких льгот может сэкономить вам деньги в будущем, но это не поможет с наличными деньгами, которые нужны вам при закрытии сделки.

Опасность состояния «дом-нищий»

Все эти расходы складываются. И именно так вы оказываетесь в состоянии, которое называют «дом-нищий».

Это не финансовый термин. Это предупреждающая надпись. Это означает, что вы вложили столько капитала в приобретение, что у вас не осталось ничего для фактического проживания в доме. У вас есть крыша над головой, но вы не можете позволить себе даже устранить протечку.

Расходы на переезд — еще один скрытый убийца. Люди недооценивают, сколько стоит физически перевезти 20 лет накопленных вещей. Вам понадобятся коробки. Вам понадобится скотч. Вам нужно будет арендовать грузовик или нанять грузчиков. Если вы планируете переезд самостоятельно, вам нужен друг с большим фургоном и готовностью попотеть.

Не пренебрегайте этими приготовлениями, пытаясь впечатлить продавца. Впечатляйте его чистым предложением, а не тем, что вы останетесь ни с чем в первый же день.

Ошибка 2: Пропуск проверки дома

Вы думаете, что можете сэкономить деньги, отказавшись от проверки?

Вы совершаете огромную ошибку в суждениях.

Мы подробно разберем, почему это самая опасная ошибка, которую вы можете совершить, в следующем разделе. Но

Вы уже знаете правило из ошибки №4: всё должно быть зафиксировано письменно. Подписи имеют значение. Но покупка вашего первого дома добавляет новый уровень риска. Вы не можете полагаться на слова продавца. Или риэлтора.

Оба могут что-то скрывать. Или просто не знать реального состояния недвижимости. Они не являются экспертами в строительстве. Вы тоже. Но вы можете нанять специалиста, который является таковым.

Пропуск профессионального осмотра — это финансовая игра в рулетку, которую не стоит брать. Ремонт может обойтись так же дорого, как и первоначальный взнос. А может и дороже. Эти очаровательные винтажные элементы в старом доме могут превратиться в обузу. Водные повреждения не заботятся о вашем вкусе. Плесень не заботится о вашем бюджете.

Когда вы составляете предложение о покупке, включите условие о зависимости сделки от результатов осмотра. Сделайте это ясно: сделка зависит от вашего одобрения результатов осмотра. Перед тем как инспектор войдет в дом, определите объем работ. На что он будет обращать внимание?

Осмотр должен быть тщательным.

  • Целостность фундамента
  • Конструктивные элементы каркаса
  • Трубы водоснабжения и давление в системе
  • Системы отопления, вентиляции и кондиционирования (HVAC)
  • Электрическая проводка и распределительные щиты
  • Признаки наличия вредителей
  • Наличие плесени

Не выбирайте первого специалиста из телефонной книги. Проверяйте квалификацию. Ищите сертификат Американского общества домашних инспекторов (ASHI). Репутационный инспектор обойдется в несколько сотен долларов. Неисправный фундамент обойдется в десятки тысяч долларов.

Далее мы разберем самую распространенную финансовую ловушку. Ту, которая кажется очевидной, но становится таковой слишком поздно.

Ошибка №1: Влюбиться в дом

Почему эмоциональная привязанность к дому — это финансовая ловушка

Влюбляться приятно. Это бодрит. Это помогает замечать красоту в людях, которых вы едва знаете. Но тот же самый прилив эмоций может разрушить ваш банковский счет, если вы перенесете его на недвижимость.

Вспомните синдром мистера Блиндинга. Вы знаете эту историю. Вы игнорируете трещины в фундаменте, потому что сад красивый. Вы игнорируете советы подрядчиков и друзей. Вы убеждаете себя, что скрипучие половицы — это просто «характер». Затем заклинание рассеивается. Медовый месяц заканчивается. И вы остаетесь с домом, ремонт которого обходится дороже, чем его стоимость.

Люди хотят чувствовать, что дом — это их дом. Эта эмоциональная связь важна. Но нужно сохранять ясность ума, когда первые эмоции утихнут. Если вы сейчас проигнорируете тесную кухню, вы будете жить с ней всю жизнь. Вы будете спотыкаться о скрипучие половицы каждое утро. Покупательское сожаление — это не временное явление. Это ежедневная реальность.

Главная проблема в том, что любовь слепит ваше финансовое суждение. Вы перестаете видеть в объекте актив. Вы начинаете видеть в нем мечту. Поэтому вы предлагаете цену, которая значительно превышает реальную рыночную стоимость. Вы переплачиваете. Вы совершаете плохую инвестицию. И если продавец или его агент увидят, как сильно вы хотите этот дом? Они почувствуют запах крови в воде. Они знают, что вы готовы платить больше. Они подтолкнут вас к краю.

Эта страсть открывает дверь для других распространенных ошибок. Вы можете пропустить проверку дома, потому что «все кажется правильным». Вы можете доверять устным обещаниям продавца вместо того, чтобы зафиксировать их письменно. Вы можете игнорировать потенциал перепродажи, потому что планируете жить там вечно. Но «навсегда» — это очень долго. Рынки меняются. Потребности меняются.

Сохраняйте хладнокровие. Сохраняйте открытый ум. Но также будьте готовы к худшему. Закон Мэрфи существует не просто так. Если что-то может пойти не так в сделке, оно так и произойдет. И когда вы эмоционально вовлечены, вы с меньшей вероятностью увидите предупреждающие знаки, пока не станет слишком поздно.

Еще больше информации

Статьи HowStuffWorks по теме

  • Как работает NACA

  • Как работает покупка дома

  • Как работают ипотечные кредиты

  • Как работают субстандартные ипотечные кредиты

  • Как работают кредитные отчеты

  • Как работают кредитные рейтинги

  • Как работают кредиты под залог недвижимости

  • Как работает продажа дома

  • Как купить машину

  • Как строится дом

  • Как работают дома с арендой с правом выкупа

  • Как работают жилищные кооперативы

  • Как работают клубы инвесторов в недвижимость

Другие полезные ссылки

  • Американская ассоциация домовладельцев

  • Комиссия по недвижимости Джорджии и Совет оценщиков

  • Как оспорить ошибки в кредитном отчете

Источники

  • «Бродрик, Кэти». Топ-5 ошибок при покупке дома. Bankrate.com. (10 июля 2008 г.). http://www.bankrate.com/brm/news/real-estate/mistakes1.asp

  • «Работа с агентами по недвижимости». Комиссия по недвижимости Северной Каролины. (10 июля 2008 г.). http://www.ncrec.state.nc.us/publications-bulletins/WorkingWith.html

  • Барлоу, Мелвин. «Победа в игре покупки дома». Trafford Publishing, 2003. (10 июля 2008 г.). http://books.google.com/books?id=-HIVHxkNrrEC&pg=PA83

  • CNNMoney. «Ошибки в кредитном отчете могут стоить вам работы». CNNMoney. 17 июня 2004 г. (10 июля 2008 г.). http://money.cnn.com/2004/06/17/pf/debt/credit_report/

  • FTC. «Как оспорить ошибки в кредитном отчете». Федеральная торговая комиссия. (10 июля 2008 г.). http://www.ftc.gov/bcp/edu/pubs/consumer/credit/cre21.shtm

  • Гефнер, Марси. «Не забудьте письмо о предварительном одобрении». Realtor.com. (10 июля 2008 г.). http://www.realtor.com/Basics/Buy/Looking/PreApp.asp

  • Гриарри, Лесли. «10 самых больших ошибок при покупке дома». CNNMoney. 16 мая 2002 г. (10 июля 2008 г.). http://money.cnn.com/2002/05/13/pf/yourhome/q_tenmistakes/index.htm

  • HUD. «III. Ваши затраты на закрытие сделки». Министерство жилищного строительства и городского развития США. (10 июля 2008 г.). http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/res/sc3secta.cfm

  • Льюис, Холден. «4 совета по покупке дома на рынке покупателя». Bankrate.com. (10 июля 2008 г.). http://www.bankrate.com/brm/news/real-estate/Oct06_4_tips_buying_home_a1.asp

  • Макс, Сара. «Запутались на рынке жилья?» CNNMoney. 28 октября 2004 г. (10 июля 2008 г.). http://money.cnn.com/2004/10/27/real_estate/buying_selling/marketforecast/index.htm

  • Motley Fool. «Затраты на закрытие сделки и скрытые расходы». The Motley Fool. (10 июля 2008 г.). http://www.fool.com/homecenter/deal/deal04.htm

ЭТО МОЖЕТ БЫТЬ ИНТЕРЕСНОЕЩЕ ОТ АВТОРА