Błędy kupującego dom: jak zaplanować budżet na pierwszy kredyt hipoteczny, aby nie zbankrutować

Kupujesz dom. Podpisz dokumenty. Przekaż wszystkie swoje oszczędności jako zaliczkę.

A potem przychodzi prawdziwy rachunek.

Posiadanie domu powinno być absolutnym zwycięstwem. To jest odznaka honorowa. Patriotyczny gest demonstracyjny. Znak, że w końcu odniosłeś sukces. Ale jeśli potraktujesz to raczej jako poprawę stylu życia niż narzędzie finansowe, szybko zamieni się w pułapkę zadłużenia, szybciej niż będziesz mógł powiedzieć „stopę procentową”.

Najgorsze koszmary przytrafiają się osobom kupującym dom po raz pierwszy. Nowożeńcy, pełni entuzjazmu, aby rozpocząć swój rozdział życia w „domu z białym płotem”, często rzucają się na głęboką wodę. Właśnie przeżyli wesele; Jak trudny może być zakup domu? To tak proste, jak obieranie gruszek, prawda?

Zło.

Nawet doświadczeni profesjonaliści po trzydziestce, dobrze zorientowani w różnicach między 401(k) a IRA, popełniają błędy nowicjusza. Niedawni absolwenci uważają, że posiadanie domu jest z natury mądrzejsze niż wynajmowanie, ponieważ nie oznacza wyrzucania pieniędzy w błoto. Brakuje im drobnego druku. Ignorują drastyczne szczegóły.

Dom to inwestycja. Długofalowy. Traktuj to odpowiednio.

Błąd 10: Brak budżetu na pierwszy kredyt hipoteczny

Tu umierają marzenia. Nie dlatego, że dom jest zły. Ale ponieważ nigdy nie przeprowadzono obliczeń matematycznych.

Myślisz, że stać cię na dom za 300 000 dolarów. Patrzysz na miesięczną ratę w kalkulatorze. Wydaje się, że jest to do opanowania. Podpisujesz linię podpisu.

A potem zdajesz sobie sprawę, że ta kwota to tylko część całkowitego kosztu.

Ukryte koszty posiadania domu

Spłata kredytu hipotecznego nie jest całkowitym wydatkiem mieszkaniowym. Jeśli budżetujesz tylko na kwotę główną i odsetki, skazujesz się na porażkę. Trzeba wziąć pod uwagę wszystko, co zapewnia dach nad głową i światło w domu.

Oto, o czym zapominasz uwzględnić w swoim budżecie:

• Podatek od nieruchomości: Może on znacznie wzrosnąć w zależności od Twojej lokalizacji. Nie jest to ustalone na zawsze.
• Ubezpieczenie domu: Podstawowe polisy nie obejmują wszystkich ryzyk. Strefy powodziowe? Trzęsienia ziemi? Będziesz musiał za to dodatkowo zapłacić.
• Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI): Jeśli Twoja zaliczka jest mniejsza niż 20%, płacisz miesięczną składkę do momentu zgromadzenia wystarczającego kapitału własnego. To dodaje setki dolarów do miesięcznego rachunku.
• Członkowie Stowarzyszenia Właścicieli Domów (HOA): Jeśli mieszkasz w kondominium lub społeczności objętej planem generalnym, opłaty te mogą być znaczne i stale rosną.
• Konserwacja i naprawy: Ogólna zasada to 1% wartości domu rocznie. W przypadku domu o wartości 300 000 dolarów oznacza to 3000 dolarów rocznie. Albo 250 dolarów miesięcznie. Tylko do serwisu.
• Media: Ogrzewanie, chłodzenie, woda, wywóz śmieci. Często są one wyższe niż w wynajmowanych lokalach.
• Koszty zamknięcia: Płatne z góry, ale stanowią część początkowego zapotrzebowania na gotówkę. Zwykle waha się od 2% do 5% kwoty pożyczki.

Jak stworzyć realistyczny budżet hipoteczny

Przestań patrzeć na to, co akceptuje dla Ciebie bank. Zacznij patrzeć na to, na co realnie możesz sobie pozwolić.

1. Zdobądź wstępną akceptację, a nie tylko wstępną kwalifikację: Wstępna kwalifikacja to tylko przypuszczenie. Wstępne zatwierdzenie jest zobowiązaniem. Poznaj dokładną kwotę limitu.
2. Dodaj 25% do miesięcznej wpłaty mieszkaniowej:

Kupno domu na papierze wygląda jak wygrana. Ale bądźmy szczerzy. Nie jest to automatycznie tańsze niż czynsz. Przynajmniej nie od razu. Najprawdopodobniej zaciągasz pożyczkę. Oznacza to, że Twoje miesięczne spłaty kredytu hipotecznego to dopiero początek. Główny błąd? Zakładając, że wiesz dokładnie, na co Cię stać. Najprawdopodobniej tego nie wiesz.

Musisz dokładnie przyjrzeć się swoim dochodom i wydatkom. Naprawdę uważny. Dowiedz się, ile możesz płacić co miesiąc przez 15 lub 30 lat, nie popadając w ślepy zaułek finansowy. Nie zgaduj. Obliczać.

Utwórz realistyczny budżet

Najprostszym rozwiązaniem jest budżet. Zapisz wszystko. Cały dochód. Wynagrodzenie. Inwestycje. Następnie zapisz wszystkie wydatki. Wynajem. Produkty. Fryzury. Tak, nawet latte.

Wyraź to w ujęciu miesięcznym. Zobacz, co przychodzi i co odchodzi. Ale jeden miesiąc to tylko migawka. Może to wprowadzać w błąd. Spójrz na trzy lub cztery miesiące. Dzięki temu ujawnisz wydatki, które nie zdarzają się co miesiąc. Wakacje. Urodziny. Prezenty ślubne. Koszty te szybko się sumują.

Przeglądaj dane. Być może odkryjesz nawyki, które do tej pory ignorowałeś. Czy wydaję pieniądze na kawę? Ta świadomość często zatrzymuje ludzi właśnie w tym miejscu. Decydują się zaoszczędzić więcej przed zakupem.

Nie lekceważ zmiany nawyków. Bądź realistą. Nie zrezygnujesz ze wszystkich ekscesów. Można jednak ograniczyć niepotrzebne wydatki.

Zdefiniuj „potrzebę” i „chcę”

Dodaj listę do swojego budżetu. Czego potrzebujesz w swoim domu? Ile sypialni? Jaki obszar? Nadaj im priorytet. Priorytet numer jeden. Priorytet numer dwa.

Ta lista. W połączeniu z analizą budżetu. Określa realistyczny przedział cenowy. Zapobiega to zakochaniu się w domu, na który tak naprawdę Cię nie stać.

Budżetowanie wydaje się przykrym obowiązkiem. Podobnie jak czyszczenie rynien. Zrób z tego grę. Potraktuj to jak kryminał. Gdzie idą Twoje pieniądze? Dowiadywać się. To jedyny sposób, aby je uratować.

Pułapka porównawcza z wynajmem

Wielu kupujących pomija budżetowanie. Po prostu patrzą na swój aktualny czynsz. Mówią: „Mój czynsz wynosi 1500 dolarów. Mój kredyt hipoteczny nie może być większy”.

To niebezpieczne. To jest błędne.

Po pierwsze, czynsz obejmuje koszty utrzymania. Twój właściciel płaci za zepsutą zmywarkę. Nie jesteś. Stając się właścicielem, płacisz za zepsutą zmywarkę. Koszty te są niezależne od spłaty kredytu hipotecznego. Pochłaniają przepływy pieniężne.

Po drugie, porównanie wynajmu do kredytów hipotecznych ignoruje akumulację kapitału. Czynsz to martwe pieniądze. Spłaty kredytów hipotecznych tworzą kapitał własny. Jeśli możesz sobie pozwolić na więcej, dowiedz się na ile. Nie ograniczaj się. Możesz przegapić swój wymarzony dom, ponieważ nie wykonałeś poprawnie obliczeń matematycznych.

Weź pod uwagę nieprzewidziane okoliczności

Zdarzają się sytuacje awaryjne. Zawsze się zdarzają. Drogie rachunki za weterynarza dla psa rodzinnego. Utrata pracy. Przeciek dachu.

Obliczając przystępność cenową mieszkania, zachowaj bufor. Nie planuj tylko najlepszego scenariusza. Planuj najgorsze.

Następnie porozmawiamy o małym czeku, który może zaoszczędzić tysiące dolarów i wiele problemów.

Błąd 9: Niesprawdzenie historii kredytowej przed zakupem domu

Szkoła zostaje w tyle. Przestałeś zwracać uwagę na oceny. Przestałeś martwić się krzywą dystrybucji. Ale rynek nieruchomości ma swój własny sposób na kalkulację. Pomiędzy Tobą a Twoim wymarzonym domem stoi trzycyfrowa liczba. To nie jest tylko wskaźnik. To jest strażnik.

Twoja ocena kredytowa waha się od 300 do 850. Mówi pożyczkodawcom jedno: jakie jest prawdopodobieństwo, że je spłacisz. Nie interesuje ich Twoja osobowość. Twoja historia jest dla nich ważna. Obliczenia opierają się na Twoich raportach kredytowych. Ten dokument jest mapą Twojego życia finansowego. Śledzi każdą spóźnioną płatność. Zawiera listę wszystkich otwartych kont. Mierzy, jak długo istnieją te konta.

Dane pochodzą od osób, którym jesteś winien pieniądze. Narzędzia. Wydawcy kart kredytowych. Zgłaszają dane do biur kredytowych. Trzy największe to Experian, Equifax i TransUnion. Te biura analizują liczby. Wystawiają ocenę. Kredytodawcy widzą ten wynik, gdy ubiegasz się o pożyczkę. Nie mają czasu na przesłuchanie sąsiadów. Nie dzwonią do twoich znajomych, żeby sprawdzić, czy jesteś godny zaufania. Patrzą na dane.

Jeśli dane wyglądają źle, konsekwencje są natychmiastowe. Możesz zostać wprost odrzucony. Możesz też otrzymać pożyczkę z zawyżonym oprocentowaniem. Stawka ta będzie Cię kosztować tysiące dolarów przez cały okres trwania kredytu hipotecznego.

Dlaczego ważne jest sprawdzanie własnego raportu kredytowego

„Nie mogę zmienić przeszłości” – mówisz. „Więc po co oglądać?”

Ponieważ przeszłość może cię oszukać.

Badanie wykazało, że około 79 procent raportów kredytowych zawiera jakiś rodzaj błędu. Około 25 procent zawiera błędy, które poważnie obniżają Twoją ocenę. Możesz chodzić i myśleć, że Twój kredyt jest okropny, podczas gdy w rzeczywistości jest w porządku. Lub, co gorsza, możesz zignorować błąd, myśląc, że nie da się go naprawić.

Rozwiązanie jest proste. Masz prawo do bezpłatnego raportu kredytowego co roku. Przejdź do witryny AnnualCreditReport.com. Nie płać za skróty. Sprawdź szczegóły.

Jeśli znajdziesz błąd, musisz działać. Federalna Komisja Handlu (FTC) zaleca pisemny kontakt z biurami informacji kredytowej. Nie tylko dzwoń. Pisać. Wyraźnie określ, z czym się nie zgadzasz. Dołącz kopie dokumentów potwierdzających Twoje stanowisko. Następnie biura kontaktują się z pożyczkodawcą. Mają 30 dni na odpowiedź.

Ten proces wymaga czasu. Trzeba to dobrze zacząć, zanim złożysz wniosek o kredyt hipoteczny. Daj sobie miesiące na naprawienie błędów. Daj sobie czas na poprawę swojej pozycji w rankingu. Jeśli będziesz czekać do momentu podpisania umowy kupna, będzie już za późno.

Błąd 8: Brak zrozumienia trendów na rynku nieruchomości

Sprawdzenie zdolności kredytowej otwiera przed Tobą drzwi. Zrozumienie rynku pozwala na pozostanie na nim. Zbyt wielu kupujących traci z oczu szerszy obraz. Patrzą na stopy procentowe i zapominają o podaży. Zapominają o zmianach sezonowych. Zapominają o lokalnej gospodarce.

Trzeba wiedzieć, dokąd zmierza rynek. Nie przez przyszły tydzień. I na kolejny kwartał.

Spójrz na średnią cenę sprzedaży na swoim obszarze docelowym. Czy ona rośnie? Czy osiąga plateau? Sprawdź liczbę dni na rynku. Jeśli domy sprzedają się w ciągu 60 dni, masz przewagę. Jeśli sprzedają w ciągu trzech dni, jesteś na rynku sprzedawcy.

Ta wiedza zmienia Twoją strategię. Na gorącym rynku może być konieczne odrzucenie warunków kontroferty. Na zimnym rynku możesz poprosić o naprawę. Nie możesz podejmować mądrych decyzji, jeśli działasz na ślepo.

Połącz przygotowanie kredytu z badaniem rynku. Popraw błędy. Żądaj raportów. Podążaj za trendami. I tylko wtedy, gdy to zrobisz, wkroczysz w świat polowania na dom.

Możesz mieć najlepsze raporty z inspekcji, doskonałe zdjęcia prezentujące nieruchomość i najbardziej rozsądną cenę oferty. Ale jeśli nie masz na biurku pisma poprzedzającego zgodę, nic z tego nie ma znaczenia. Sprzedawcy widzą je na co dzień. Na tym polega różnica między „w trakcie rozpatrywania” a „umową podpisaną”.

Większość kupujących myli wstępną kwalifikację z wstępną akceptacją. To niebezpieczny błąd. Kwalifikacja wstępna to powierzchowne spojrzenie na swoje finanse. Agent lub zautomatyzowany system może Ci powiedzieć, na co możesz sobie pozwolić. To jest punkt wyjścia. To nie jest gwarancja.

Wstępne zatwierdzenie to inna sprawa. Jest to zobowiązanie warunkowe ze strony pożyczkodawcy. Sprawdzili Twoją zdolność kredytową. Zweryfikowali Twoje dochody. Zbadali twój majątek. Ustalili dokładnie, ile Ci pożyczą. Kiedy sprzedawca widzi ten dokument, wie jedno: transakcja jest prawdziwa.

Punkt widzenia sprzedawcy

Wyobraź sobie, że otrzymujesz dwie oferty.

Oferta A: 50 000 dolarów powyżej ceny wywoławczej. Kupujący został wstępnie zakwalifikowany. Nie rozmawiał jeszcze z pożyczkodawcą. Ma nadzieję na najlepsze.

Oferta B: 45 000 USD powyżej ceny wywoławczej. Kupujący jest w pełni wstępnie zatwierdzony. Pożyczkodawca przejrzał ich sprawę i stwierdził: „Jesteśmy skłonni sfinansować tę transakcję, pod warunkiem standardowej oceny i inspekcji”.

Którą ofertę zaakceptujesz? Jeśli nie jesteś szaleńczo zakochany w wyższej kwocie, wybierzesz Propozycję B. Dlaczego? Ponieważ Propozycja A ma duże prawdopodobieństwo niepowodzenia. Kupujący może odkryć problemy kredytowe, nagłą utratę pracy lub dług, o którym nie wspomniał. Sprzedający nie chce wycofywać domu z rynku przez kilka tygodni i zostać z niczym.

Na rynku sprzedawcy ta dynamika jest brutalna. Ofert jest niewiele. Popyt jest wysoki. Sprzedawcy otrzymują wiele ofert w ciągu kilku dni. Nie mają czasu czekać i sprawdzać, czy finansowanie kupującego wytrzyma. Potrzebują pewności.

Jak wstępne zatwierdzenie zmienia Twoją strategię

Wstępne zatwierdzenie to nie tylko wywarcie wrażenia na sprzedawcy. Wyjaśnia Twoje własne stanowisko. Przestajesz patrzeć na domy, na które cię nie stać. Zakochujesz się w domu, by później odkryć, że nie stać Cię na miesięczne raty.

Przyspiesza to również proces zamykania. Ponieważ pożyczkodawca wykonał już większość pracy, faktyczne zatwierdzenie pożyczki jest szybsze. Szybciej dojdziesz do stołu, aby podpisać dokumenty. Jest to atrakcyjne dla sprzedawców, którzy być może również czekają na zakup kolejnego domu.

Gdzie uzyskać wstępną zgodę

Masz opcje. Możesz skontaktować się ze swoim bankiem. Możesz skorzystać z unii kredytowych. Możesz też współpracować z brokerem kredytów hipotecznych.

Tradycyjną opcją są słoiki. Mogą oferować niższe stawki, jeśli jesteś już klientem. SKOK-i często mają niższe opłaty. Brokerzy mogą szukać dla Ciebie lepszych warunków, ale ich stawki mogą być nieco wyższe.

Nie czekaj, aż znajdziesz idealny dom, aby rozpocząć ten proces. Zacznij teraz. Przygotuj swoje dokumenty.

Wymagane dokumenty:
– Formularze W-2 z ostatnich dwóch lat
– Ostatnie odcinki wypłat
– Wyciągi bankowe za ostatnie dwa miesiące
– Zeznania podatkowe
– Potwierdzenie wszelkich dużych depozytów (listy upominkowe, dokumenty sprzedaży aktywów)

Kredytodawcy chcą widzieć stabilność. Chcą wiedzieć, że nie wydałeś nagle 10 000 dolarów na nową łódź i nie wyczerpałeś swoich kart kredytowych. Utrzymuj nudne życie finansowe do czasu sfinalizowania transakcji.

Ryzyko czekania

Niektórzy kupujący myślą, że mogą poczekać, aż znajdą dom, i złożyć wniosek o pożyczkę. To jest błąd. Stopy procentowe zmieniają się codziennie. Twoja sytuacja finansowa może się zmienić. Płatność za nowy samochód lub rachunek za leczenie mogą wypchnąć Cię poza Twój przedział cenowy.

Jeśli będziesz czekać, stracisz przewagę. Reagujesz na rynek, zamiast go kontrolować. List poprzedzający zatwierdzenie daje Ci władzę. Mówi sprzedawcy: „Mówię poważnie. Jestem gotowy. Zróbmy to”.

Siła negocjacyjna

Wstępne zatwierdzenie pomaga również w negocjacjach. Jeśli kupujesz na rynku kupującego, lepiej jest poprosić o rabaty kredytowe. Mimo to sprzedający wolą kupujących z zatwierdzonym finansowaniem. Jeśli kupujesz za gotówkę, masz jeszcze jedną zaletę. Ale większość ludzi nie kupuje za gotówkę.

Jeśli rywalizujesz z kimś innym, Twoja wstępna akceptacja jest Twoją tarczą. Chroni Cię przed odrzuceniem bez powodu. To pokazuje, że jesteś kupującym niskiego ryzyka.

Nie przegap szczegółów

Sprawdź datę ważności pisma poprzedzającego akceptację. Zwykle ważne są przez 60–90 dni. Jeśli rozpoczniesz poszukiwania zbyt wcześnie, być może będziesz musiał je przedłużyć. Kredytodawcy mogą wymagać zaktualizowanych dokumentów, jeśli proces się opóźnia.

Informuj pożyczkodawcę na bieżąco. Jeśli zmienisz pracę, kupisz samochód lub dokonasz większego zakupu, daj im znać. Nie ukrywaj tego. Muszą wszystko potwierdzić przed podpisaniem umowy.

Rynek nieruchomości się zmienia. Stopy procentowe rosną. Ceny się zmieniają. W takim środowisku bycie nieprzygotowanym to luksus, na który nie można sobie pozwolić. Otrzymaj list. Włóż go do tylnej kieszeni. Użyj go, aby wygrać dom, który chcesz.

Pamiętaj jednak, że wstępne zatwierdzenie to dopiero początek. Otwiera drzwi. To nie jest

Przestań udawać, że możesz uporządkować swój kredyt hipoteczny, gdy już wybrałeś zasłony. To pułapka. Nawet jeśli Twoja zdolność kredytowa jest doskonała, brak przygotowania do pożyczki na wczesnym etapie będzie Cię drogo kosztować.

Spróbuj przez chwilę spojrzeć na sytuację oczami sprzedawcy. Masz trzy oferty. Jeden wygląda na błyszczącego i wysokiego. Drugi jest niezawodny i potwierdzony. Który wybierzesz? Wybierzesz taki, który nie rozpadnie się po trzech tygodniach.

Sprzedawcy nienawidzą ryzyka. Podejrzanie wysoka oferta to czerwona flaga, a nie zielone światło. Jeśli Twoje finansowanie nie zostanie zrealizowane w ostatniej chwili, sprzedawca będzie miał zmarnowane miesiące na marketing, pokazy i negocjacje. Wolą przyjąć nieco niższą ofertę od kupującego, który faktycznie ma pieniądze.

Właśnie dlatego agenci nieruchomości często odmawiają nawet pokazania domów bez listu wstępnego zatwierdzenia. Nie dlatego, że chcą ci utrudnić sprawę. W ten sposób można odfiltrować marzycieli od prawdziwych nabywców.

Poniżej znajduje się różnica między dwoma terminami, które ciągle pojawiają się w rozmowach, i dlaczego jeden z nich ma nieskończenie więcej znaczenia.

Wstępnie zakwalifikowane: „przybliżone” oszacowanie

Kwalifikacja wstępna to zasadniczo samotest. Podajesz pożyczkodawcy swoje dochody, aktywa, długi i zdolność kredytową. Przekręcają liczby. Dają ci numer.

To nic nie kosztuje. To jest szybkie. Jest też w dużej mierze niewiarygodne.

Dlaczego? Ponieważ to ty dostarczasz dane. Jeśli zapomniałeś wspomnieć o spłacie kredytu studenckiego lub zaokrągliłeś swoje dochody w górę, liczba będzie błędna. Sprzedawcy o tym wiedzą. Kiedy widzą list kwalifikacyjny, myślą: „OK, ta osoba myśli, że go na to stać. Powodzenia”.

Nie zapewnia to żadnej przewagi konkurencyjnej. W sytuacji wielu ofert wstępnie zakwalifikowany kupujący pozostaje niezauważony.

Wstępnie zatwierdzone: oficjalne zielone oświetlenie

Wstępne zatwierdzenie to inna sprawa. Jest to proces formalny. Dostarczasz dokumenty. Listy płac. Formularze W-2. Wyciągi bankowe. Pożyczkodawca wszystko sprawdza. Prosi o historię kredytową. Sam oblicza liczby.

W rezultacie otrzymasz pismo, które dokładnie określa, ile możesz pożyczyć, pod pewnymi warunkami (takimi jak wycena wartości nieruchomości i przegląd tytułu).

Czy to gwarantuje otrzymanie kredytu? Nie. Pożyczkodawca może nadal wycofać się z transakcji, jeśli szacowana wartość domu jest niska lub jeśli Twoja sytuacja finansowa zmieni się pomiędzy zatwierdzeniem a zamknięciem. Ale dla sprzedawcy jest to rzecz najbliższa gwarancji. To pokazuje dyscyplinę. To potwierdza powagę intencji.

Dlaczego ten list pomoże Ci kupić dom

Uzyskanie wstępnej akceptacji nie jest bezpłatne. Możesz zapłacić kilkaset dolarów opłat za złożenie wniosku lub sprawdzenie zdolności kredytowej.

Czy warto? Absolutnie.

Dzięki temu listowi znajdziesz się na tych samych polach działania, co osoby kupujące za gotówkę. Sygnalizuje agentowi wystawiającemu ofertę, że działasz poważnie, sprawdzono i wiążesz się z niskim ryzykiem. Kiedy sprzedawca musi wybrać pomiędzy Twoją potwierdzoną ofertą a inną ofertą bez zabezpieczonego finansowania, wybór jest jasny.

Zabezpieczasz zakup domu. Unikasz zawstydzenia bycia kupującym, który nie może sfinalizować transakcji. Kontynuujesz posuwanie się do przodu.

Ale zakup domu to tylko połowa sukcesu.

Błąd 6: Nieuwzględnienie potencjału odsprzedaży domu

Właśnie podpisałeś dokumenty. Masz klucze w swoich rękach. Transakcja jest zamknięta. Natychmiastowy stres ustępuje i zostaje zastąpiony nagłym, ciężkim poczuciem trwałości. Czujesz się zobowiązany zostać.

Ale życie rzadko podąża za pisanym scenariuszem.

Przejście do pracy po trzech latach. Kryzys zdrowotny. Zmiana w relacjach. Rzeczywistość jest taka, że ​​Twój pierwszy dom jest atutem, a nie tylko schronieniem. Ignorowanie potencjału odsprzedaży ze względu na miłość do podłóg drewnianych to gra w finansową ruletkę.

Sposób myślenia następnego kupującego

Kiedy stoisz w pustym salonie, spójrz poza to, jak chcesz tam mieszkać. Zobacz, jak inni chcieliby tam mieszkać.

To najtrudniejsza część inwestycji. Pomysł trzech łazienek w skromnym układzie dwóch sypialni może Ci się nie spodobać. Wygląda to na marnowanie przestrzeni. Ale następny kupujący? On zobaczy taką potrzebę. Duże podwórko? Możesz preferować taras bezobsługowy. Następny nabywca potrzebuje psa, który potrafi biegać.

Celem nie jest znalezienie domu, który będzie odpowiadał Twojemu aktualnemu nastrojowi. Celem jest znalezienie domu, który będzie odpowiadał jak najszerszemu gronu przyszłych nabywców.

Kontekst jest ważniejszy niż estetyka. Ta fabryka tętniąca życiem po drugiej stronie ulicy? Masz słuchawki redukujące hałas. Przyszły nabywca z noworodkiem może ich nie mieć. Ci deweloperzy, którzy planują wybudować w pobliżu kompleks mieszkaniowy? Może to poprawić lokalną infrastrukturę lub całkowicie zniszczyć atmosferę ciszy. Sprawdź rejestry gminne. Szukaj zmian w planowaniu zagospodarowania przestrzennego.

Odsprzedaż fantomów

Jeśli obejrzałeś zbyt wiele programów HGTV, prawdopodobnie wierzysz, że kupno domu wymagającego remontu i sprzedaż go sześć miesięcy później to sposób na szybkie wzbogacenie się.

To jest błędne.

Przerzucanie domów to biznes z marżami jak brzytwa. Jest nieprzewidywalny. Materiały kosztują więcej, niż myślisz. Zezwolenie na dokumentację opóźnia projekty. Za każdą ścianą pojawiają się nieprzewidziane problemy z gniciem lub okablowaniem. Dla nieprofesjonalistów ryzyko pozostania na minusie jest niewielkie.

Nie licz na to, że cena wzrośnie. Nie zakładaj, że skoro w zeszłym roku na rynku było gorąco, w przyszłym roku będzie gorąco, kiedy zdecydujesz się odejść. Ryzyko przejmujesz od momentu zakupu. Potraktuj to jako ryzyko.

Błąd 5: Ślepe podążanie za radą pośrednika w handlu nieruchomościami

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami to sprzedawcy. Ich prowizja jest powiązana z zamknięciem transakcji, a nie z długoterminową satysfakcją. Są szkoleni, aby podkreślać zalety i ukrywać wady. Nie są doradcami finansowymi. To nie są inspektorzy nieruchomości. Oni nie są historykami sąsiedztwa.

Potrzebujesz ich dostępu do usługi MLS (Multiple Listing Service). Potrzebujesz ich wiedzy na temat procesu zawierania umowy. Ale nie traktuj ich opinii na temat kosztów jako prawdy absolutnej.

Jak samodzielnie sprawdzić wartość nieruchomości

Opieranie się wyłącznie na porównawczej analizie rynku (CMA) przeprowadzanej przez pośrednika w obrocie nieruchomościami jest błędem. Musisz wykonać tę pracę sam.

1. Sprawdź najnowsze sprzedaże, a nie tylko aktualne oferty: Oferty pokazują, czego chcą sprzedający. Zakończona sprzedaż pokazuje, ile kupujący zapłacili. Wyszukaj domy sprzedane w ciągu ostatnich 90 dni w promieniu pół mili.
2. Analizuj liczbę dni na rynku: Jeśli podobne domy są na rynku od ponad 60 dni, cena jest zbyt wysoka. Pośrednik w obrocie nieruchomościami może Ci powiedzieć: „Potrzebuje tylko więcej marketingu”. Rynek mówi co innego.
3. **Sprawdź

Kupno domu to finansowe pole minowe. Koszty zamknięcia (koszty zamknięcia transakcji) ratownicy (wybawiciele).

Ale ratownicy mają swoje własne interesy.

Ślepe zaufanie kupującemu jest błędem. Musisz zrozumieć, kto jest z tobą w pokoju i za co mu płacą. Nie wszyscy agenci są tacy sami. Niektóre pracują dla sprzedawcy. Niektóre działają dla Ciebie. Niektórzy próbują działać w obie strony, co często jest receptą na katastrofę.

Dowiedz się, po której stronie stoi agent

Spotkasz trzy główne typy agentów. Zrozumienie różnicy ochroni Twój portfel.

Agenci Sprzedającego
Jest to najczęstszy typ. Zatrudnia ich właściciel domu. Ich celem jest jak najszybsze uzyskanie jak najwyższej ceny. Podkreślą zalety blatów granitowych i zignorują szkody spowodowane przez wodę w piwnicy. Nie mają obowiązku informowania Cię, dlaczego sprzedawca się przeprowadza. Czy to przeprowadzka służbowa? Rozwód? Trudności finansowe? Agent prawdopodobnie nie ujawni tych informacji, chyba że pomoże to w sfinalizowaniu transakcji. Nigdy nie mów agentowi sprzedawcy o swojej cenie maksymalnej. Używa tego numeru, aby ustalić swoje stanowisko w negocjacjach.

Agenci Kupującego
Jeśli zatrudnisz agenta kupującego, jego zadaniem jest znalezienie Ci domu, a nie tylko sprzedaż nieruchomości. Musi chronić twoje interesy. Ale nie wszyscy agenci kupującego są dobrzy. Rozmowa kwalifikacyjna z kilkoma kandydatami. Zapytaj o ich doświadczenia. Unikaj tych, którzy oferują wcześniejsze podpisanie długoterminowej umowy na wyłączność. Potrzebujesz elastyczności. Potrzebujesz kompetencji.

Podwójni agenci
To ryzykowne. Podwójny agent reprezentuje interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego w jednej transakcji. Nie może przekazywać poufnych informacji pomiędzy stronami, ale nie może też całkowicie chronić Cię przed sprzedawcą. Znajduje się pośrodku. W wielu przypadkach lepiej jest mieć agenta, który pracuje wyłącznie dla Ciebie.

Umowy ustne nie są umowami

Tutaj w grę wchodzą emocje. Agent mówi: „Nie martw się, sprzedawca zaakceptuje tę cenę”. Sprzedawca mówi: „Jeśli podpiszesz dzisiaj, dodam pralkę i suszarkę”.

Uściski dłoni nic nie znaczą w nieruchomościach.

Porozumienia ustne łatwo zapomnieć. Łatwo im zaprzeczyć. Nie mają żadnej mocy w żadnym sądzie, jeśli sprawy pójdą źle. Jeśli coś nie zostało zapisane, to nie miało miejsca.

Jak uchronić się przed złymi radami

Agenci nie są ekspertami w dziedzinie finansów osobistych. Mogą udzielić Ci porady finansowej, która brzmi dobrze, ale ignoruje Twoją długoterminową stabilność. Bądź sceptyczny w tej kwestii. Skonsultuj się z urzędnikiem ds. pożyczek (lądownikiem). Skonsultuj się z doradcą finansowym.

Trzymaj karty blisko klatki piersiowej. Nie ujawniaj swojej desperackiej potrzeby. Nie ujawniaj maksymalnej kwoty. Im większą dźwignię posiadasz, tym lepsza jest Twoja pozycja.

Dlaczego potrzebujesz pisemnego potwierdzenia każdego szczegółu

Każda obietnica musi być udokumentowana.

• Cena: Ostateczna uzgodniona cena ofertowa.
• Nieruchomość wliczona w cenę: Urządzenia, osprzęt lub majątek osobisty przeniesiony wraz ze sprzedażą.
• Termin: Daty zamknięcia transakcji, terminy kontroli i warunki finansowania.
• Naprawy: Kto za co płaci? Jakie prace należy wykonać przed sfinalizowaniem transakcji?

Jeśli agent powie: „Wszystko ustalone”, poproś o e-mail. Poproś o dodatek. Poproś o poprawioną umowę sprzedaży.

Które dokumenty należy dokładnie przestudiować?

Nie podpisuj wszystkiego, co ci zostanie przekazane. Przejrzyj umowę zakupu wiersz po wierszu. Szukaj ukrytych opłat. Sprawdź nieprzewidziane okoliczności. Jeśli pominiesz klauzulę dotyczącą okresu przeglądu, możesz zostać z wadliwym domem.

Gdzie znaleźć wiarygodną reprezentację

Szukaj agentów, którzy mają stale pozytywne recenzje. Zapytaj o rekomendacje. Czy komunikują się jasno? Czy szybko reagują? Czy popychają Cię do podjęcia decyzji, czy dają Ci czas?

Dobry agent kupującego przeprowadzi Cię przez cały proces. Ostrzeże Cię o złych obszarach. Zauważy problemy strukturalne. Będzie się ostro targował. Ale nie będzie w stanie tego zrobić, jeśli będziesz traktować go jak przyjaciela, a nie profesjonalistę.

Porównanie: agent kupującego i agent sprzedającego

| Charakterystyka | Agent sprzedawcy

Iluzja bezpieczeństwa

Zakończyłeś wszystkie prace przygotowawcze. Otrzymałeś wstępną zgodę na pożyczkę. Znalazłeś odpowiednie zakwaterowanie. Złożyłeś ofertę tak przekonującą, że dosłownie krzyczała o twojej szczerości. Po pewnym handlu otrzymasz telefon. Sprzedawca zgadza się.

Otwierasz szampana. Zamów skrzynie przeprowadzkowe. Powiedz swoim znajomym.

Ale dwadzieścia cztery godziny później znowu stoisz w salonie. Dokumenty nie zostały skompletowane. Transakcja upadła. Dlaczego? Ponieważ podczas świętowania pojawił się inny kupujący z wyższą ceną. Sprzedawca przyjął nową ofertę.

Wpadłeś w najstarszą pułapkę na rynku nieruchomości. Zaufałeś tym słowom.

Ustne obietnice są bezwartościowe

Umowy ustne dotyczące nieruchomości nie mają mocy prawnej. Są jak wiatr – znikają, gdy zmienia się rynek lub gdy zwycięży chciwość. Nie masz praktycznie żadnych możliwości prawnych, aby zakwestionować odmowę, jeśli ktoś zmieni zdanie przed podpisaniem umowy.

Zasada ta dotyczy wszystkich stron transakcji, w tym Twojego agenta.

Jeśli zatrudnisz agenta kupującego, nie rozpoczynaj oglądania domu, dopóki nie będziesz mieć podpisanej umowy o reprezentowaniu kupującego. To nie tylko biurokracja. To jest twoja ochrona.

Umowa powinna jasno określać, że Twoje limity finansowe i strategia negocjacyjna pozostają poufne. Bez tej klauzuli nieuczciwy agent mógłby przekazać Twój maksymalny budżet zespołowi sprzedawcy, aby zmusić Cię do zaoferowania wyższej ceny.

Wynagrodzenie agenta musi być również jasno określone w umowie. Jeśli znajdziesz dom samodzielnie, bez pomocy agenta, nie musisz płacić mu prowizji.

Ukryte koszty przy zakupie domu

Zakładając, że sprzedawca dotrzyma słowa, możesz kontynuować transakcję. Ale cena domu to dopiero początek.

Gdy tylko rozpocznie się sprawdzanie stanu obiektu (inspekcja), zaczynają się realne straty finansowe.

Błąd nr 3 to zapominanie o ukrytych kosztach przy zakupie domu.

Cena zakupu jest stała. Koszty zamknięcia, inspekcje, szacunki kosztów i potencjalne naprawy to zmienne. Szybko się sumują.

Jeśli pomyślnie przeszedłeś etap akceptacji oferty, możesz mieć wrażenie, że najtrudniejsza część już za Tobą. To jest błędne. Zamykający stół ma miejsce wtedy, gdy nadchodzi czas uregulowania rachunków i łatwo jest dać się zaskoczyć natłokowi opłat, jakie na Ciebie czekają.

Kupujący po raz pierwszy często uważają, że liczy się tylko cena zakupu. To jest błędne. Koszty zamknięcia mogą wynieść do 5% całkowitej ceny zakupu. To nie jest drobnostka. To tysiące dolarów kosztów administracyjnych jeszcze przed odebraniem kluczy.

Musisz zaplanować budżet na określone pozycje kosztów, które będą pobierane przez pożyczkodawców i strony trzecie. Za to naprawdę trzeba zapłacić.

Opłaty, których nie możesz uniknąć

Kredytodawcy mają awersję do ryzyka. Potrzebują dowodu, że nie zaciągasz pożyczki na nieruchomość o wartości mniejszej niż kwota pożyczki. W tym miejscu wchodzi w grę opłata za wycenę.

Jeśli zainwestujesz 700 000 dolarów w dom, bank potrzebuje niezależnej strony trzeciej, aby zweryfikować, czy dom jest rzeczywiście wart 700 000 dolarów. Płacisz rzeczoznawcy. Nie możesz negocjować tej prowizji.

Następnie przychodzi czas na papierkową robotę.

• Opłata za raport kredytowy : Możesz bezpłatnie sprawdzić swoją zdolność kredytową. Twój pożyczkodawca nie. Pobierają opłatę za zażądanie raportu i weryfikację danych.
• Opłata za wniosek o pożyczkę : Obejmuje ona koszty administracyjne rozpatrywania Twojej sprawy. Jest to coś odrębnego od sprawdzenia historii kredytowej.
• Opłata za depozyt : Opłata ta jest płacona neutralnej stronie trzeciej za przechowywanie środków i obsługę ostatecznego przeniesienia tytułu własności. Dzięki temu masz pewność, że pieniądze nie rozpłyną się w powietrzu podczas przelewu.
• Opłata notarialna : Każdy ważny dokument wymaga notarialnego poświadczenia podpisów. Płacisz za tę usługę.
• Ubezpieczenie domu : Twój pożyczkodawca zmusi Cię do zakupu tego ubezpieczenia. Jeśli go nie masz, wykupią dla Ciebie polisę, zazwyczaj po wyższej stawce. Spodziewaj się dodatkowych opłat manipulacyjnych.

Podatki od nieruchomości to inna historia. Jeżeli sprzedający zapłacił z góry swoje roczne podatki, musisz zwrócić mu kwotę za czas, w którym mieszkał w domu. Jest to obliczenie proporcjonalne do czasu. Sprawdź jednak lokalne przepisy: niektóre hrabstwa oferują zachęty dla kupujących po raz pierwszy lub w przypadku niektórych typów nieruchomości. Rejestracja w celu uzyskania tych świadczeń może zaoszczędzić pieniądze w przyszłości, ale nie pomoże w uzyskaniu gotówki potrzebnej przy zamknięciu.

Niebezpieczeństwo stanu „domu żebraków”.

Wszystkie te koszty się sumują. I tak lądujesz w stanie zwanym „domem żebraków”.

To nie jest termin finansowy. To jest ostrzeżenie. Oznacza to, że zainwestowałeś w zakup tak dużo kapitału, że nie masz już z czego mieszkać w domu. Masz dach nad głową, ale nie stać Cię nawet na naprawę przecieku.

Koszty przeprowadzki to kolejny ukryty zabójca. Ludzie nie doceniają kosztów fizycznego przeniesienia rzeczy zgromadzonych przez 20 lat. Będziesz potrzebował pudełek. Będziesz potrzebować taśmy. Będziesz musiał wynająć ciężarówkę lub zatrudnić firmę przeprowadzkową. Jeśli planujesz przeprowadzkę na własną rękę, potrzebujesz przyjaciela z dużym vanem i chęci do pracy.

Próbując zaimponować sprzedawcy, nie zaniedbuj tych przygotowań. Zaimponuj mu czystą ofertą, a nie taką, która pozostawi Cię z niczym już pierwszego dnia.

Błąd 2: Pominięcie kontroli domowej

Czy myślisz, że możesz zaoszczędzić pieniądze pomijając test?

Popełniasz ogromny błąd w ocenie.

W następnej sekcji zastanowimy się, dlaczego jest to najniebezpieczniejszy błąd, jaki możesz popełnić. Ale

Znasz już zasadę z błędu nr 4: wszystko trzeba spisać na piśmie. Napisy mają znaczenie. Ale zakup pierwszego domu wiąże się z nowym poziomem ryzyka. Nie można polegać na słowie sprzedawcy. Albo pośrednik w handlu nieruchomościami.

Obydwoje mogą coś ukrywać. Albo po prostu nieznajomość prawdziwego stanu nieruchomości. Nie są ekspertami w budownictwie. Ty też. Ale możesz zatrudnić specjalistę, który jest.

Pominięcie profesjonalnej kontroli to finansowa gra w ruletkę, w którą nie warto grać. Remonty mogą być równie kosztowne, jak zaliczka. A może droższe. Te urocze elementy w stylu vintage mogą stać się ciężarem w starym domu. Uszkodzenia spowodowane przez wodę nie dbają o Twój gust. Mold nie dba o Twój budżet.

Pisząc ofertę zakupu, podaj warunek, że transakcja jest uzależniona od wyników kontroli. Wyjaśnij: transakcja jest uzależniona od zatwierdzenia przez Ciebie wyników kontroli. Zanim inspektor wejdzie do domu, ustal zakres prac. Na co zwróci uwagę?

Kontrola musi być dokładna.

• Integralność fundamentów
• Elementy konstrukcyjne ramy
• Rury doprowadzające wodę i ciśnienie w instalacji
• Systemy ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji (HVAC).
• Okablowanie elektryczne i tablice rozdzielcze
• Oznaki szkodników
• Obecność pleśni

Nie wybieraj pierwszego specjalisty z książki telefonicznej. Sprawdź swoje kwalifikacje. Poszukaj certyfikatu Amerykańskiego Stowarzyszenia Inspektorów Domowych (ASHI). Renomowany inspektor będzie kosztować kilkaset dolarów. Wadliwy fundament może kosztować dziesiątki tysięcy dolarów.

Następnie przyjrzymy się najczęstszej pułapce finansowej. Ten, który wydaje się oczywisty, ale staje się już za późno.

Błąd nr 1: Zakochanie się w domu

Dlaczego emocjonalne przywiązanie do domu to pułapka finansowa

Miło jest się zakochać. To orzeźwiające. Pomaga dostrzec piękno w ludziach, których ledwo znasz. Ale ten sam przypływ emocji może zrujnować Twoje konto bankowe, jeśli przeniesiesz je na nieruchomości.

Pamiętajcie Panie. Zespół oślepienia. Znasz tę historię. Ignorujesz pęknięcia w fundamencie, bo ogród jest piękny. Ignorujesz rady kontrahentów i znajomych. Przekonasz się, że skrzypiące deski podłogowe to po prostu „charakter”. Następnie zaklęcie zanika. Miesiąc miodowy dobiega końca. I zostajesz z domem, którego naprawa kosztuje więcej, niż jest tego wart.

Ludzie chcą czuć, że dom jest ich domem. Ta więź emocjonalna jest ważna. Jednak gdy opadną pierwsze emocje, trzeba zachować trzeźwy umysł. Jeśli teraz zignorujesz ciasną kuchnię, będziesz z nią żył do końca życia. Każdego ranka będziesz potykać się o skrzypiące deski podłogowe. Żal kupującego nie jest zjawiskiem przejściowym. To codzienna rzeczywistość.

Głównym problemem jest to, że miłość zaślepia Twój osąd finansowy. Przestajesz postrzegać obiekt jako atut. Zaczynasz postrzegać to jako sen. Dlatego oferujecie cenę znacznie wyższą od rzeczywistej wartości rynkowej. Przepłacasz. Dokonujesz złej inwestycji. A jeśli sprzedawca lub jego agent zobaczy, jak bardzo chcesz ten dom? Poczują krew w wodzie. Wiedzą, że jesteś skłonny zapłacić więcej. Doprowadzą cię do krawędzi.

Ta pasja otwiera drzwi do innych powszechnych błędów. Możesz pominąć inspekcję domu, ponieważ „wszystko wydaje się w porządku”. Zamiast składać je na piśmie, możesz zaufać ustnym obietnicom sprzedawcy. Być może ignorujesz potencjał odsprzedaży, ponieważ planujesz tam mieszkać na zawsze. Ale „na zawsze” to bardzo dużo czasu. Rynki się zmieniają. Potrzebuje zmian.

Zachowaj spokój. Zachowaj otwarty umysł. Ale bądź też przygotowany na najgorsze. Prawo Murphy’ego istnieje nie bez powodu. Jeśli coś może pójść nie tak w umowie, to tak się stanie. A kiedy jesteś zaangażowany emocjonalnie, jest mniej prawdopodobne, że dostrzeżesz znaki ostrzegawcze, dopóki nie będzie za późno.

Jeszcze więcej informacji

Powiązane artykuły z HowStuffWorks

• Jak działa NACA

• Jak działa zakup domu

• Jak działają kredyty hipoteczne

• Jak działają kredyty hipoteczne subprime

• Jak działają raporty kredytowe

• Jak działają ratingi kredytowe

• Jak działają pożyczki zabezpieczone nieruchomością?

• Jak działa sprzedaż domu?

• Jak kupić samochód

• Jak buduje się dom

• Jak działają domy do wynajęcia na własność

• Jak działają spółdzielnie mieszkaniowe

• Jak działają kluby inwestorów w nieruchomości?

Inne przydatne linki

• Amerykańskie Stowarzyszenie Właścicieli Domów

• Komisja ds. Nieruchomości w Gruzji i Rada Asesorów

• Jak kwestionować błędy w raporcie kredytowym

Źródła

• „Broadrick, Katie”. 5 najczęstszych błędów przy zakupie domu. Bankrate.com. (10 lipca 2008). http://www.bankrate.com/brm/news/real-estate/mistakes1.asp

• „Współpraca z agentami nieruchomości”. Komisja Nieruchomości Karoliny Północnej. (10 lipca 2008). http://www.ncrec.state.nc.us/publications-bulletins/WorkingWith.html

• Barlow, Melvin. „Wygrana w grze o kupno domu”. Trafford Publishing, 2003. (10 lipca 2008). http://books.google.com/books?id=-HIVHxkNrrEC&pg=PA83

• CNNMoney. „Błędy w raporcie kredytowym mogą kosztować Cię pracę”. CNNPieniądze. 17 czerwca 2004 (10 lipca 2008). http://money.cnn.com/2004/06/17/pf/debt/credit_report/

• FTC. „Jak kwestionować błędy w raporcie kredytowym.” Federalna Komisja Handlu. (10 lipca 2008). http://www.ftc.gov/bcp/edu/pubs/consumer/credit/cre21.shtm

• Geffner, Marcy. „Nie zapomnij o piśmie poprzedzającym zgodę”. Nieruchomości.com. (10 lipca 2008). http://www.realtor.com/Basics/Buy/Looking/PreApp.asp

• Griarri, Leslie. „10 największych błędów przy zakupie domu”. CNNPieniądze. 16 maja 2002 (10 lipca 2008). http://money.cnn.com/2002/05/13/pf/yourhome/q_tenmistakes/index.htm

• HUD. „III. Twoje koszty zamknięcia.” Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast Stanów Zjednoczonych. (10 lipca 2008). http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/res/sc3secta.cfm

• Lewisa, Holdena. „4 wskazówki dotyczące zakupu domu na rynku kupującego”. Bankrate.com. (10 lipca 2008). http://www.bankrate.com/brm/news/real-estate/Oct06_4_tips_buying_home_a1.asp

• Maks, Sara. „Nie masz pewności co do rynku mieszkaniowego?” CNNPieniądze. 28 października 2004 (10 lipca 2008). http://money.cnn.com/2004/10/27/real_estate/buying_selling/marketforecast/index.htm

• Pstrokaty głupek. „Koszty zamknięcia i koszty ukryte”. Pstrokaty głupiec. (10 lipca 2008). http://www.fool.com/homecenter/deal/deal04.htm