Inzerovaná cena je 300 000 $. Byla vám předem schválena půjčka na přesně tuto částku. Zdálo by se, že obchod je již hotová věc, dokud odhad neukáže nižší hodnotu.
To je moment, který děsí kupující nejvíce. Na částku, která převyšuje skutečnou hodnotu domu, vám banka úvěr neposkytne. Pokud odhadce určí hodnotu nemovitosti na 200 000 USD místo 300 000 USD, budete čelit velké překážce v procesu hypotéky.
Ocenění nemovitosti je více než jen doporučení. Toto je oficiální stanovisko státem licencovaného specialisty. Jeho úkolem je určit reálnou tržní hodnotu nemovitosti. Tento proces chrání věřitele před nákupem nerentabilního aktiva. Také vás chrání. Nechcete platit 300 000 dolarů za dům, který má hodnotu pouze 200 000 dolarů, jen proto, že se vám líbily kuchyňské skříňky.
Hodnocení vs inspekce
Nepleťte si tyto dva procesy. Slouží úplně jiným účelům.
Ocenění nemovitosti určuje hodnotu. Netestuje bezpečnost ani funkčnost objektu. Odhadce se může rychle podívat na střechu a všimnout si, že vypadá staře. Nebude na něj lézt, aby zkontroloval těsnost. Nebude testovat váš systém vytápění, ventilace a klimatizace (HVAC). Nebude kontrolovat potrubí, aby se ujistil, že splňuje aktuální kódy.
To je práce domovního inspektora.
K identifikaci skrytých problémů potřebujete zkušeného inspektora. Mluvíme o konstrukčních problémech, vadných elektroinstalacích nebo plísních. Jsou to nákladné noční můry, které mohou po uzavření obchodu vysát vaše úspory. Stav domu vidí znalec. Inspektor diagnostikuje „zdraví“ domu.
„Oceňování nemovitosti je nekompromisním faktorem v rozhodnutích, která jsou často řízena emocemi kupujících.“
Na co se odhadce vlastně dívá
Odhadci používají specifické metody k určení hodnoty nemovitosti. Nehádají. Analyzují data o nedávných prodejích podobných nemovitostí ve stejné oblasti. Studují oblast místnosti. Všímají si stavu interiéru i exteriéru.
Ale co detaily, které způsobují majitelům domů stres?
Sníží špinavé nádobí ve dřezu hodnotu vašeho domova? Zpravidla ne. Odhadci se dívají na design a tržní data. Nezajímá je tvůj nepořádek. Vlhký sklep je úplně jiná věc. Pokud dojde k viditelnému poškození vodou nebo plísní, ovlivní to cenu. To signalizuje strukturální rizika.
Kde získávají odhadci svá data? Používají veřejné záznamy a nedávné prodeje podobných domů. Projíždějí oblastí. Sledují, jak si aktuálně vede místní realitní trh.
Co dělat, když je skóre nízké?
Pokud je odhadní cena nižší než cena uvedená ve smlouvě, transakce se automaticky nestává neudržitelnou. Situace se ale komplikuje.
Věřitel bude financovat nákup pouze do výše odhadní hodnoty. Rozdíl budete muset uhradit v hotovosti. Nebo můžete cenu znovu vyjednat s prodejcem. Nebo můžete obchod odmítnout, pokud to smlouva umožňuje.
Důležité je pochopit, jak to funguje. Musíte vědět, proč se hodnota snížila. Je to stav domu? Umístění? Nebo jen špatný obchod s podobnou nemovitostí? Znalost logiky těchto čísel vám pomůže učinit správné rozhodnutí.
Dále podrobně prozkoumáme konkrétní metody hodnocení. Odbouráme také mýty o tom, co ovlivňuje hodnotu vašeho domova.
Věřitelé vás neberou jen za cenu. Potřebují nezávislé posouzení. To je chrání. To chrání i vás.
Za tuto službu platíte. Obvykle stojí asi 300 USD, i když cena je vyšší u luxusních nemovitostí. Peníze předáte při uzavření obchodu. Jedná se o výdaje dlužníka, i když banka zprávu vyžaduje.
Odhadce musí schválit věřitel. Tím je zajištěna jednotnost. Tím je zajištěno, že osoba provádějící posouzení má licenci a osvědčení. Získáte klid, když víte, že postava nebyla jen tak vytažena ze vzduchu náhodným zdrojem.
Dvě hlavní metody hodnocení
Jak k tomuto číslu přijdou? U rezidenčních nemovitostí existují dva hlavní přístupy.
Porovnání prodeje je standardní. Odhadce najde tři nebo čtyři podobné domy, které se v této oblasti nedávno prodaly. Toto jsou vaše srovnatelné nebo kompy. Zohledňují velikost pozemku. Oblast, připravená i ne. Věk a styl. Garáže. Krb. Na každém detailu záleží.
Nákladový přístup je vhodnější pro novou výstavbu. Dívá se na náklady na reprodukci. Kolik by stála přestavba budovy od nuly, kdyby vyhořela? Poté připočítají cenu pozemku. Odečíst opotřebení. Výsledkem je odhadovaná hodnota.
Uvnitř hodnotící zprávy
Data přicházejí odevšad. Záznamy obvodního soudu. Místní přehledy služby výpisů z více stran. Vše ale začíná fyzickou prohlídkou. Uvnitř i venku.
Konečný dokument je podrobný. Zahrnuje:
- Logika určování nákladů
- Stav domu a trvalých konstrukcí
- Podrobnosti o vylepšeních a použitých materiálech
- Upozornění na strukturální problémy, jako jsou vlhké sklepy nebo popraskané základy
- Poznámky k oblasti – nový rozvoj nebo venkovské oblasti
- Nejnovější trendy na trhu, které mohou ovlivnit hodnotu
- Srovnávací analýza trhu k potvrzení závěru
- Mapy, fotky a náčrty
Pokud chcete vidět nezpracovaná data, podívejte se na formulář pro ocenění majetku Freddie Mac. Freddie Mac je významným hráčem na hypotečním trhu. Máte-li dotazy k čemukoli ve zprávě, zeptejte se odhadce. Získejte objasnění.
Co je opravdu důležité (a co ne)
Tady lidé často chybují. Častým mýtem je, že hodnotu zvýší atraktivita fasády nebo celková čistota.
Na údržbě záleží. Dobře udržovaná nemovitost svědčí o péči. Ale odhadce se nedívá na vaše špinavé nádobí ve dřezu. Je mu jedno, jestli je potřeba sekat trávu. Tyto věci nemění základní hodnotu aktiva.
Obrázek vyhodnocuje celkový balíček. Dům. Stálé konstrukce. Země pod ním. Toto číslo určuje váš kreditní limit. Věřitel neposkytne více, než je odhadnutá hodnota.
Zotavení z nízkého ocenění
Obdržíte zpět zprávu. Váš vysněný dům má hodnotu 249 000 $. Vyvolávací cena byla 300 000 dolarů. To je mezera 51 000 dolarů.
Věřitel rozdíl neuhradí. co bude dál?
Máte možnosti. První je jednoduchý. Znovu vyjednávejte kupní cenu s prodávajícím. Pokud se domnívají, že trh podporuje jejich cenu, mohou udělat ústupky. Nižší cena zacelí mezeru.
Pokud prodejce neustoupí, můžete rozdíl uhradit sami. Přineste peníze navíc k uzavření obchodu. To se často nazývá „uzavírání peněz“. Rozdíl zaplatíte z vlastní kapsy. Funguje to, ale vyčerpává to vaše úspory.
Hodnocení můžete také zpochybnit. Chyběl odhadci klíčový srovnávač? Chybělo mu nedávné zlepšení, které jste udělal? Můžete poskytnout údaje. Nové údaje o prodeji. Důkaz o zlepšení. Věřitel si může objednat druhý posudek nebo kontrolu. To nezaručuje, že se číslo změní, ale za pokus to stojí, pokud máte pádné důkazy.
Dalším způsobem je odmítnout obchod. Pokud prodejce nesníží cenu a vy nemůžete rozdíl dorovnat, jste mimo obchod. Chcete-li získat zpět svůj vklad, použijte doložku o kontrole stavu (pokud existuje) nebo doložku o financování. Žádná škoda.
Někdy je trh prostě žhavější, než odráží ocenění. Na trhu prodávajícího ceny rychle rostou. Známky pokulhávají. Ocitnete se uprostřed tohoto procesu.
Existuje také možnost zapojit druhého odhadce. Někteří poskytovatelé půjček to umožní, pokud jde o zjevnou chybu. Stojí to víc. Chce to čas. Ale pokud jste si jisti, že první číslice je špatná, může to být nutné.
Co když nakonec koupíte dům a později ho prodáte za více? To je riziko. Sázíte na trhu. Není to vždy bezpečné.
Klíčem je porozumět ocenění, než skončíte v červených číslech. Poznejte své srovnání. Poznejte nákladový přístup. Vědět, co odhadce vidí.
Nízké ocenění není konec obchodu. To je bod zlomu. Můžete upravit podmínky. Můžete zaplatit více. Můžete odejít.
Ale musíte se rozhodnout. Rychle. Čas jsou peníze. A věřitelé sledují hodiny.
Prodejce uvedl dům za 300 000 $. Bankovní odhadce jej ocenil na 249 000 dolarů.
To je díra v rozpočtu za 51 000 dolarů.
To je pro vás jako kupujícího špatná zpráva. Věřitel nevydá úvěr na základě vyšší ceny. Půjčování se provádí na základě odhadované hodnoty. Pokud dům nestojí za to, co jste se zavázali platit, částka úvěru se snižuje. Najednou stojíte před obrovským rozdílem mezi hypotékou a kupní cenou.
Dohoda padla?
Ne nutně. Ale musíme jednat rychle.
Proč cena klesla?
Nejprve nepropadejte panice. Zjistěte, proč byla částka nízká.
Někdy se to dá opravit. Upozornil odhadce na prasklá okna? Hnijící povrch? Netěsná střecha? To jsou problémy s údržbou. Pokud je prodejce může opravit, můžete požádat o revizi odhadní hodnoty. Hodnotitel může zvýšit známku, pokud jsou tyto viditelné vady opraveny.
Pokud je nízká hodnota způsobena tím, že odhadce je v oblasti nový nebo mu unikla nedávná vylepšení, máte možnosti.
Vaše možnosti, pokud je vaše hodnocení nízké
-
Objednejte si přehodnocení
Stojí to peníze navíc. Za tuto službu zaplatíte. Ale pokud byl první odhadce nový nebo zcela neznal místní alternativy, může druhý názor zachránit obchod. Ujistěte se, že nový odhadce je na schváleném seznamu vašeho věřitele. Nevolte jen tak někoho. -
Podejte stížnost u státu
Pokud se domníváte, že první hodnocení bylo nedbalé a odhadce odmítl vzít v úvahu vaše důkazy, podejte stížnost u státního licenčního úřadu. Toto je poslední možnost. Použijte jej pouze v případě, že máte důkazy, že odhadce udělal chybu. -
Jednání s prodejcem
Věřitel se nemůže posunout vpřed, dokud někdo nezmění podmínky. - Prodejce snižuje cenu: Přijímá 249 000 $.
- Prodejce poskytuje druhou hypotéku: Rozdíl vám půjčí. Je to pro něj riskantní, ale možné.
- Platíte v hotovosti: Nedostatek 51 000 USD pokryjete svými vlastními prostředky. Můžete si to dovolit?
Záchranná síť dle podmínek půjčení
Pokud jsou jednání neúspěšná, nejste odsouzeni ke ztrátě vkladu.
Zkontrolujte svou kupní smlouvu. Téměř jistě obsahuje ** doložku o nepředvídatelnosti půjčky. Tato klauzule uvádí: Pokud se mi nepodaří získat financování této nemovitosti za těchto podmínek, vrátím své peníze.
Pokud je ocenění příliš nízké a nikdo nemůže pokrýt mezeru, zrušíte obchod. odcházíš. Své bezpečnostní zálohy si necháte. Toto je vaše úniková cesta.
Stojí hodnocení za to?
Ano.
Nejedná se pouze o poplatek za službu. Toto je ochrana.
Bez toho byste si mohli koupit dům za 300 000 $, který má ve skutečnosti hodnotu 249 000 $. Okamžitě přeplatíte. Hodnocení vás nutí dívat se na věci realisticky. Zajišťuje, že nepadnete do pasti záporné ekvity ještě předtím, než otočíte klíčem.
Jak oceňování nemovitostí skutečně funguje
Lidé jsou v této otázce často zmateni. Pojďme na to přijít.
Vše začíná kontrolou.
Odhadce vejde do domu a odejde. Hodnotí stav, velikost a vlastnosti. Jen nehádá.
Toto je odborný názor.
Toto není počítačový algoritmus. Jedná se o certifikovanou osobu se státní licencí, která poskytuje své odborné znalosti. Porovná váš dům s podobnými domy prodanými nedávno (porovnání).
Zillowský mýtus
Myslíte si, že Zillow ví, jakou cenu má váš domov?
ne
Zillow odhady (odhady) jsou užitečné pro získání hrubé představy o hodnotě. nejsou přesné odhady. Chybí jim nuance trhu. Nemohou vědět, že minulý měsíc byla ve sklepě povodeň nebo že sousedův dům vypadá neudržovaně. Nepoužívejte Zillow ke stanovení nabídkové ceny. Použijte jej k zahájení konverzace.
Co je zahrnuto v ceně?
Odhadovaná částka zahrnuje:
* Samotný dům.
* Stálé stavby (garáže, přístřešky, pokud jsou připojeny).
* Země, na které stojí.
Toto číslo určuje váš kredit. Vyšší skóre = více kreditu. Nižší skóre = menší půjčka.
Záleží na nepořádku?
Přestaňte se bát špinavého nádobí.
Je mýtem, že atraktivní fasáda nebo čistý dřez ovlivní celkový výsledek. Ano, na údržbě záleží. Hnijící paluba snižuje hodnotu. Pomáhá čistý, udržovaný trávník.
Ale odhadce není domovní inspektor, který hodnotí vaši čistotu. Zabývá se strukturální integritou a tržními analogy. Nebude ti odečítat 500 dolarů, protože tvůj gauč je ošklivý.
Temná strana hodnocení
Nemůžeme mluvit o valuacích, aniž bychom nemluvili o krachu v roce 2008.
Washington Mutual byl obviněn z nátlaku na odhadce, aby zvýšili hodnotu. Více kreditů. Více bublin. Další kolaps.
V reakci na to Fannie Mae a Freddie Mac změnili pravidla. Počínaje rokem 2009 nakupovali hypotéky od věřitelů pomocí nezávislých odhadců.
Tito odhadci se musí řídit Kodexem chování pro domácí hodnocení. Cíl? Zastavit nákladovou inflaci. Přestaňte manipulovat. Udělejte systém spravedlivý.
Toto je systém navržený tak, aby vás chránil. I když to vypadá jako další překážka. To je pravda.
